拍卖、招标在国有建设用地使用权出让中的利弊思考

周蓉

摘要：控制房價过快增长属于我国宏观调控的主要目标，地价作为房价组成的重要组成部分，在上涨情况中要提出有效的控制措施，避免对后续工作产生一定的影响。我国在制定建设用地有偿制度改革中指出了国有土地出让的手段，通过拍卖和招标的方式作出科学调整，从而提高地价的抑制效果，本文论述了招标和拍卖在国有建设用地使用权出让中的利弊问题。

关键词：拍卖;招标;国有建设用地;用地使用权;使用权出让

一、拍卖招标在国有建设用地使用权的概述

（一）拍卖

在采取拍卖手段进行国有建设用地使用权出让时，要根据实际的工作要求确定的工作地点，将符合竞拍的需求的竞拍者邀请到达现场之后，再通过政府来指定中介机构来开展拍卖活动，并且按照某一个地块的使用需求，按照价高者得的原则进行出让。拍卖要求竞拍者不要少于3人到4人，如果少于这个人数的话，那么无法突出拍卖本身的公平性，也会对后续的管理造成一定的影响。在这一条件下政府要采取挂牌的方式进行土地使用权的出让，在一般情况下拍卖出让的国有建设土地使用权，普遍存在经营性较强和价值较高的特点，这样一来可以在内部形成良好的管理机制，防止在后续拍卖时存在诸多的影响因素。拍卖出让国有土地建设用地使用权要先进行前期准备工作，设计土地拍卖年度出让计划进行科学的规定之后，再确定土地拍卖的价值，制定拍卖的方案等等，政府部门需要将拍卖须知进行全面的公布，在拍卖中需要遵循价高者得的拍卖原则来确定土地的数量人选。之后在按照实际的拍卖要求进行合同的签订，并且让受让人在法律法规要求下，在合同规定期间进行出让金的上交，完成整个拍卖的流程。

（二）招标

在国有建设用地使用权出让中，要充分发挥招标本身的优势，要根据当前土地管理要求，落实公开招标的方式，以上交招标书为主要形式，在内部形态好的竞争机制，同时还要在执行期间优化土地的出让模式，以此来提高土地管理的效果以及水平，适用于范围较广的土地出让工作中，有效地提高了后续的管理效果。招标出让国有建设用地的使用权，主要是按照相关的要求和标准进行日常的操作，首先需要公开招标的公告文件，之后再详细的整理土地的信息、招标的详细信息，都要在公告中进行全面的涵盖。投标人参与招标要进行标书的制定之后，在进行内容的优化调整，完成后续的竞标，国土资源部门要对具体评标形式进行精准性的确定，并接受其他标准的参与和竞争，在评标时要让国土部门的人员通过科学的工作模式建立评价委员会，并还要对竞争中的价格方案进行综合性的考虑和确定，以此来了解最终的中标资格，之后，再按照行业的要求和标准进行全面的公布。

在实际工作中，需要严格按照工作流程和要求进行不同因素的科学协调，防止对整个招标工作产生一定的影响，通过完善的工作模式，优化整体的工作效果，从而保证招标过程可以更加有序的进行。

二、拍卖和招标在国有经营用地使用权出让中的利弊

（一）前期准备工作

拍卖和招标在国有经营用地使用权出让中的作用是非常突出的，在实际实施的过程中要从公开性的角度进行全面的分析，从而使得整体工作效率能够得到全面的提高。首先在前期准备工作中，要按照公平公正的原则来提高后续的管理效果，但是会受到市场发展的变化，导致主体利益之间的矛盾在不断的加大，所以在实际工作中需要优化整体的工作模式，从而使得准备工作能够具备充分性的特点。拍卖和招标的前期准备工作流程是相似的，相关规划部门需要根据土地用途的具体情况拟定和发布相对的招标和拍卖公告，之后再根据土地的价值做出土地定价的估算，在其中要把握住核心的环节，做好定价的估算，防止对后续的拍卖和招标产生一定影响。在前期准备工作中要进行核算成本的精准性计算，如果受让人支付费用低于标准价的话，那么政府可以选择不进行土地的出让，在后续工作中要进行土地出价数额的充分计算以及对比，按照实际的要求以及标准进行科学地选择从而达到预期的资金收入，在实际工作中要进行价格的基础性判断，并且还要加强对市场发展情况的深入性分析和了解，避免价格出现太大的波动问题。

在进行土地出让管理时，要按照行业的标准和要求，遵循公开和公正的原则，避免对后续土地出让产生一定的影响，但是在后续工作中经常会由于不同因素影响而出现一些干扰因素，影响整个拍卖和招标工作科学进行。

（二）竞拍和开评标阶段

在这已修改阶段中需要严格按照相关的要求以及流程来提高实际的工作效果，在拍卖过程中需要严格遵循公平和公开的原则，严格按照相关的标准来进行土地所有权利的公开转让，自觉接受相关部门的监督，是通过价格的竞争来进行决定的，在竞拍时很少有机会通过其他手段来影响最终的结果，这一方式非常的公开和公正。评标的模式非常的复杂，首先要建立评价小组之后再保密的环境下进行日常的操作评标，如果出现了部分量化指标的话，那么要根据最终的文件进行澄清说明，之后，根据综合的评分结果，将得分最高的人作为中标人来完成整个工作模式。

虽然在整个评分的过程中有一定的量化指标和严格的保密措施，但是由于量化指标中仍然存在较多可控性的因素，或者是人为干预性的因素，导致整个工作无法有序的进行，与此同时在实际工作中，如果投标人能够直接和评审进行沟通交流，如果超出了交流范围的话，那么会出现信息的泄露，改变原有的实质性内容，会使得不符合要求的内容在不断的增多，无法满足合格标书的内容。另外也会使竞争力不足的表述表达为竞争力较强的标书，严格影响招标的公平性。同时也会出现串标的问题，在这一环节中招标的公开性远远不如拍卖。

在地价不断上升的现代，土地出让手段更注重的是政府的行为，在实际操作时需要加强对政府职能的充分发挥，防止在整个工作中存在一定的影响因素。在土地出让时，如果并没有进行科学监督或者存在违法行为，那么会导致土地使用权利出现混乱，无法遵循市场发展的规律性，价格的控制也违背了土地出让的出发点，所以在实际工作中需要做好数据的分析和总结工作，提出有效应对方案。同时还要做好全过程的监督以及管理，避免存在较为严重的干扰性因素，通过更加纯粹的管理行为来提高整体的工作效果。并且要控制好地价的上涨问题，使得整个工作能够在合理的范围中更加科学的进行。

（三）合同的签订

在合同签订阶段要根据确认的成交书以及土地出让合同中的内容来进行有效的操作，在这一过程中并不涉及到变更和竞争，所以公开和公平性是非常相似的，但是欠缺的是签订过程中的合法性内容。在实际工作中需要做好科学调节，严格按照相关的标准和流程，优化整体的工作模式，同时还要做好充分的监督以及管理，避免出现损伤土地利益的行为。

结束语：

在当前国有建设用地使用权出让中，要加强对拍卖和招标行为的深入性分析，拍卖相比于招标来说属于更加科学的土地出让方式，在实际工作中需要做好不同程度的监督以及管理，并且还要控制好价格，通过严格的监管来满足整体的工作要求。同时还需要根据市场经济的发展方向做好前端处理，实现利益的分配，避免出现土地资源浪费的问题。

参考文献：

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[2]白彦锋，阮政卿.拍卖、招标在国有建设用地使用权出让中的利弊研究[J].甘肃行政学院学报，2011（02）：101-107.

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