农村不动产登记中存在的问题及对策探究

王涛

江苏诚泰测绘科技有限公司 江苏 泰州 225300

引言

农村不动产登记工作是新时期深化农村集体产权制度改革中的一项重要工作。2018年，相关文件提出了“扎实推进房地一体的农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证。完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’”的工作要求，对农村不动产登记工作明确了任务和工作方向，是新时期推动我国“三农”问题解决，实现乡村振兴战略的重要支撑。

1 不动产统一登记制度现状分析

我国近年来不断推动不动产核查登记工作的开展，2015年，我国自然资源部发布了关于做好不动产权籍调查工作的通知，统一全国不动产的权籍调查方案。自不动产登记工作开展以来，获得了较为显著的工作成果，但同时也发现了工作过程中所存在和面临的许多问题。例如，当前不动产登记工作任务量大、数据多，流程、手续烦琐，不同部门在相关工作的衔接、协调上不够完善等，尤其是在农村不动产统一登记工作的实际落实中遇到了不少的困难[1]。

2 农村不动产登记中存在的问题

2.1 农村不动产产权情况复杂

以往我国农村地区对于不动产的管理工作不够完善和落实不到位，导致了当前农村不动产产权情况较为复杂。例如，我国《土地管理法》中规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，然而在实际工作中“一宅多户”的情况却十分普遍；又如，农村中宅基地“私有化”问题较为突出，不少村民认为自己的房屋是由政府批准给自己或祖上传承下来，是属于自己的私有财产；此外，在当前我国城镇化背景下，不少村民选择外出务工，造成当前农村中存在着不少的空置或闲置房屋，农村宅基地数量已明显超过实际需求，造成了较为严重的土地资源浪费。农村不动产产权情况复杂不仅给登记工作的开展带来了更大的难度，同时还容易导致纠纷发生，影响农村社会的和谐稳定。

2.2 农村不动产登记工作开展存在着一定的问题

在不动产初始登记中，部分村民无法提供权源资料，房屋的建造时间、面积等相关信息无法有效的确定确认，一旦房屋登记信息出现较大偏差则会产生较为严重的后果。实际工作中往往只能依靠实地踏勘测绘、经验判断、询问相关人员等方式进行，但却又缺乏相关的规范标准。又如，信息化建设相对落后，导致在不动产登记中对于部分年代较久远的房屋和宅基地的合法性审查无法与相关部门进行及时联系，对于农村土地标注不明、地理变迁、宗地四至不明确等的调查、审查工作开展效率低下。

2.3 农村不动产测绘工作有待进一步完善

当前农村地区房屋、宅基地的情况复杂，当前房产面积测绘工作存在着对于土地、房屋以及其他建筑类不动产的综合测绘的落实不到位，对相关草地、林地等不动产的测绘标准则不够详细或者缺乏，不同部门间测绘结果差异，信息化测绘技术应用较少等问题，一定程度上给农村不动产登记工作的开展带来了不便，影响了相关工作的开展效率和质量[2]。

3 针对农村不动产统一登记问题的对策

3.1 完善农村不动产统一登记相关制度，符合农村房屋、宅基地特点

在各地不动产登记工作的开展中，要结合当地实际情况，以国家《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《确定土地所有权和使用权若干规定》等相关法律规章为基础，制定出完善的相关工作制度和规范，并具有良好的可操作性，权责分明，全面覆盖农村宅基地申请、批划、使用权收回等各个环节，使农村宅基地管理工作开展更加规范化，推动各级机关、单位的相互协调、良好衔接，加强对农村居民的宣传工作，纠正其对不动产的“私有化”思想认识，在多方配合下高效、顺利、迅速的完成登记工作。

3.2 针对当前农村不动产产权复杂问题，完善落实相关测绘工作

在不动产统一登记工作开展中，要加强对房屋、宅基地建设行为的严格规范，按照农村相关规划进行统一建设，并对针对当前存在的不动产产权“乱象”积极采取有效措施进行处理和解决。例如，针对“一宅多户”问题，要深入调查其“多宅”的来源，并明确其“一户”的范围，按照农村居民实际情况对宅基地产权是否合规合法进行研究，对符合相关规定、要求的进行确权登记，对明确不符合规划的农村宅基地不予登记。加强农村不动产测绘工作落实，加强相关标准体系建设和工作方法完善，积极引入先进的信息化测绘方法提高工作效率。结合农村实际情况对房屋面积、位置、幢、层、性质等信息进行明确，然后根据《房屋代码编码规则》、《房产测量规范》等要求形成测绘成果报并进行备案管理，为后续不动产登记、审批、发证工作提供有力支持。

3.3 健全农村不动产登记审批制度

相关单位在进行农村不动产登记时要结合村民提供的权源资料以及相关测绘工作结果，加强对不动产产权的审批并进一步规范权籍调查，加强不动产登记信息化建设，实现多个部门之间的信息共享和便捷快速的沟通交流，从而综合多方面资料实现对面积超占、房屋超宗等问题的严格把关，保证图、表、实地一致，保证权源合法、界址清楚、面积准确，防止违法用地合法化。

4 结束语

综上所述，针对当前农村不动产登记工作中存在的相关问题，有关部门要积极采取措施，通过完善相关工作制度、完善落实测绘工作，健全审批制度，从而为不动产登记的顺利实施提供有力保障。