老旧小区加装电梯存在的问题及对策建议

摘要：老旧小区改造是一项国家为了惠及民生、扩大内需的重大发展工程，但老旧小区加装电梯等提升类工程进行中常遇到各种阻碍。本文从加装电梯的经济成本、技术安全等方面分析了存在的问题，并提出了对策建议。

关键词：老旧小区改造;加装电梯;政府作用;多元主体参与

近年来，老旧小区改造成为一项社会热点话题和民生工程，各地区积极出台相关政策保障老旧小区改造。老旧小区建筑物外墙粉刷、地面重铺、楼梯维修、供气供暖管道改造、架空线入地等基础类改造工作得到广大老舊小区居民的支持，但是加装电梯等提升类改造过程中还存在一些问题，值得研究探讨。

一、老旧小区加装电梯的必要性

（一）缓解老龄化社会老年人“出行难”问题

老旧小区是指在2000年前建造的六层到七层的无电梯住宅，而且居民大部分是60岁以上的老年人群体。住在较高层的住户中有大部分居民由于年龄较大，身体出现各种病痛而面临出行难题。他们基本依靠养老金和退休金生活，已经没有经济能力购买新房，也无法在老旧小区中享受舒适生活。在第七次人口普查数据中表明，我国60岁及以上人口有2.6亿人，其中，65岁及以上人口1.9亿人。2010年至2020年，60岁及以上人口比重上升了5.44个百分点，65岁及以上人口上升了4.63个百分点，进一步说明了我国老龄化进程正在加快。因此，老年人出行问题已经成为亟须解决的民生问题。加装电梯成为改善老年人居住环境，增强老年人享受公共服务获得感，构建中国特色的养老服务体系的重要途径。

（二）推进老旧小区改造，促进新型城镇化建设

加装电梯是老旧小区改造中一项重要的提升类工程，虽然很多老旧小区依然可以居住，但由于建筑年限长、小区公共设施出现大面积破旧等原因，已经不适合老年人宜居生活，而且影响新时代文明城市的创建。连续三年国务院政府工作报告提出，推进新型城镇化建设，加大城镇老旧小区改造力度。2021年7月国务院专项公布了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》。可见，老旧小区改造已经上升为国家层面的重要民生任务。有条件的老旧小区加装电梯不仅可以改善现有的居住条件，还有利于构建和谐的社区，实现老旧小区的绿色低碳改造，提升城市文明形象。

（三）缓解居民购房压力，带动经济增长

老旧小区加装电梯后能够丰富小区住宅的功能，使住户的居住生活质量得到改善，住户看到焕然一新的小区，逐渐打消想要购买新房的意愿，从而在一定程度上降低居民对新房的需求，缓解供不应求的局面，抑制房价上涨。此外，在常态化疫情防控下，老旧小区加装电梯还能够促进投资带动经济增长。“十四五”期间，我国将基本完成21.9万个老旧小区改造，这庞大的数据足可以预想到未来电梯市场的前景广阔，从而带动钢材、稀土、装潢材料和房地产及建筑行业等上下游产业链共同发展，促进经济增长。

二、老旧小区加装电梯中存在问题与原因

（一）利益冲突和不公平难以协调

对于老旧小区加装电梯来说，最大的难题就是如何缓解不同楼层居民之间的利益冲突。首先，分摊电梯费用会产生利益冲突，让居民心理不平衡。根据当前老旧小区改造的经验，加装一部电梯大约需要40万元左右，包括申报手续、钢筋材料、购买电梯等费用，政府会给予15至20万元的定额补贴，按照六层楼（一梯三户）的住宅计算，每户居民大约需要出资1至2万元。这对经济条件有限的住户而言并不是小数目，即使是能够承担起费用的住户，也会由于政府部门未出台严格标准的政策文件从而造成各地区参差不齐的出资标准和差异化的电梯受益程度，让其感到强烈的不公平。其次，大多数居民认为老旧小区加装电梯后高层房子会升值，房价会提高，而对于低层房子来说，不仅面临着贬值，还会因为每天都有居民聚集在一楼乘坐电梯感到被侵犯隐私。老旧小区加装电梯早已成为政府部门重要的民生工程和居民津津乐道的话题，但实际加装情况却推进迟缓，主要原因就在于高层、中层和低层住户之间的利益分配不均，高层住户强烈要求加装电梯，而低层住户因为自身利益受损而反对加装电梯，甚至出现住户在前期沟通时同意加装但施工时又突然反悔，导致施工中断。再次，高层住户是否对低层住户的利益损失进行补偿，完全取决于住户意愿或者邻里之间的同理心。从客观角度讲，这在一定程度上是对低层住户利益的间接损害，也无疑是不公平感的来源。

（二）不同主体间的需求差异难以统一

不同主体间的差异化需求也是老旧小区加装电梯存在的主要问题。不同楼层、不同年龄的住户对电梯的需求不同：多数高层住户持支持态度（加装电梯后上下楼方便），他们愿意花钱加装电梯，中层住户保持中立的态度（是否加装电梯对其出行影响不大），低层住户不需要也不愿意花钱去装电梯，因为他们根本无法享受到电梯带来的便利;年轻人身体好，腿脚灵活，对电梯需求小;老年人（尤其是帮子女照看孩子的老人）出行不便，对电梯需求意愿强烈……。因此，在不同群体之间就产生了对加装电梯的需求差异。而且，在协调利益过程中存在着少数人不顾多数居民利益的现象，为了得到更多的补偿漫天要价，更甚者出现社区要求全楼的居民为其集资补偿。在不合理的加装电梯政策下，即全楼住户全部同意才可安装电梯，少数人“不管不顾”的心态导致了无法顺利安装电梯。

（三）施工过程中的安全和时间问题难以保障

避免施工的安全隐患和施工拖延是老旧小区加装电梯必须要重视的问题。一方面，加装电梯需要考虑施工安全问题。老旧小区基本建成于2000年以前，大部分是六层、七层的住宅，其公共设施落后，建筑生锈老化、墙体脱落，加装电梯过程中肯定要对楼房的墙体进行改造，这不仅会破坏墙体结构还给原本就已老化的建筑雪上加霜。所以，在施工之前必须要请相关建筑专家对老旧小区的墙体结构进行科学专业的分析，鉴定其是否可以进行加装电梯改造，一旦老旧房屋因为在加装电梯过程中出现坍塌等意外事故，就会激起民怨甚至出现法律纠纷。此外，后续电梯的运行安全也存在隐患。目前我国因电梯运营中出现故障的意外事件频发，不断引起居民和外界媒体的关注，如果监管部门不对老旧小区加装的电梯品牌、制造商进行安全鉴定，那么就有可能导致电梯质量参差不齐，埋下安全隐患。另一方面，加装电梯施工的时间速度难以保障。在目前各地方加装电梯的经验中，居民对于施工速度慢、时间拖拉存在很大的不满，加装电梯本就影响了居民居住和出行，部分施工队还将工程拖拉，存在着电梯安装工程已过大半却迟迟不肯收尾的现象，相关部门没有起到“监工”的职责。

三、解决老旧小区加装电梯中主要问题的对策

（一）多元主体参与，协调利益冲突

协调利益冲突需要解决筹资难问题。一是政府要加大补助支持。需要对加装电梯进行补贴，并出台补贴方式和标准的政策，根据各地区的实际情况适当扩大补贴的幅度。二是要动员居民在自愿平等的基础上合理出资。因为加装电梯实际上属于一种近似于私人物品的社区公共物品，住戶受益，住户理应出资一部分。为了解决住户自筹的资金问题，部分地区已经出台政策允许居民有条件地提取住房公积金，其他地区也可以借鉴经验发挥住房公积金的作用。三是推动社会资金参与。目前许多城市创新老旧小区及小区外相关区域“4+N”融资模式，通过与其他项目的合作达到资金平衡。还有创新性提出“租赁置换”模式，老旧小区改造后由企业与有意愿搬迁的业主签订协议，企业负责出售或出租给新住户并按照市场价格支付租金，补偿低层住户的损失。此外，想要降低居民的不公平感，化解利益冲突，还需要政府在分摊电梯安装费用方面对低层住户予以照顾。比如，部分地区实施的1楼及2楼的住户不需要支付电梯费，3楼以上的住户分摊费用，分摊的费用呈现阶梯状逐层递增的趋势。同时根据实际情况，鼓励地方政府和有关部门对1楼住户给予适当经济补偿，减少因为噪音、采光、隐私及房屋贬值等问题带来的损失，努力减缓不公平感，化解利益冲突。

（二）加强宣传沟通，寻找居民需求的最大平衡

是否加装电梯的最终决策者是全体住户，应该以业主的实际需求为出发点，坚决不搞政绩工程。各社区工作人员要加强安装电梯的政策及国家补贴制度的宣传，将政策宣传到每家每户，让居民明白加装电梯的最终受益者还是居民自身。同时，要化解不同楼层住户间需求差异的关键在于发挥社区居民委员会的作用，在处理高低层住户之间利益矛盾时，要让业主委员会发挥作用，摆事实、讲道理，也要发挥社区较有威望的人的作用，让其扮演调解员的身份对发生冲突的居民进行调解，在对低层住户进行经济补偿的基础上，劝解低层住户以大局利益为重。

（三）专业引导，切实消除安全隐患和时间拖拉

消除和避免电梯安全隐患和施工拖拉的关键在于发挥专业人士的作用。在加装电梯过程中，面对噪音、采光、通风等有关施工环境的问题，首先，要积极引导施工单位在加装电梯中选用更加绿色环保的建筑材料，而且合理规划施工时间，在居民休息时间段错峰施工。要积极鼓励电梯企业创新设备技术，利用云计算、大数据等新兴技术打造电梯物联服务，保障居民乘坐电梯的人身安全。其次，应当为住户提供和专业人士交流沟通的渠道，让专业人士通过建立模型、分析数据等方式向住户以通俗易懂的语言说明加装电梯的可行性，做到居民心中有数，以消除住户的心理担忧。再次，可以引入电梯安全责任保险，目前我国已有部分城市实行电梯责任保险制度。在既有住宅加装电梯建设中，其他城市也可以引入电梯安全责任险，努力化解安全风险。最后，从政府相关部门、社区、施工单位到小区居民等多元主体要加强监督，保证电梯在加装前按照相关要求进行检测。同时，政府、社区要全周期监督电梯安装工程，绝不可以在居民同意安装后就撒手不管后续进展，要确保施工时间和施工安全，做到零隐患。

（四）简化流程，发挥政府作用

首先，简化审批流程。审批部门可以设立专门的老旧小区改造项目服务台，安排专门工作人员帮助以及指导住户办理申报手续，最大限度地简化审批流程，实现“一站式”审批，以此提高行政效率。其次，政府要做好顶层设计，对加装电梯及后续维护、维修进行明确的要求，严格防范化解重大风险，确保加装电梯工程顺利进行。最后，推广典型经验。总结目前先行城市的加装电梯的经验，将群众参与共建的优秀加装电梯老旧小区作为示范，进行媒体报道宣传，让更多住户看到真实满意的改造结果。各地方积极推广可复制的改造经验和做法，切实提高老旧小区加装电梯的改造水平，建设更加宜居的居住环境。

参考文献

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作者简介

李欣彤（2000.07-），女，汉族，内蒙古正镶白旗人，内蒙古农业大学本科在读，主要研究方向：行政管理。