老龄化背景下的老旧小区绿色化改造实践分析

王睿翊(山东建筑大学， 山东 济南 250000)

近年来，国家将城镇老旧小区改造当作驱动城市转型发展的关键渠道，以期借助老旧小区改造吸引千万人口城市回流、重塑我国城市历史文化、重拾创新发展城市动力、提升城市整体价值，以此有效助推我国城市经济转型发展和实现高水平发展。

目前我国老旧小区普遍存在环境差、设施简陋、无人管理等问题，未能充分顾及建筑的健康舒适等诸多有关绿色建筑性能，所以必须于城镇老旧小区的全面升级工作里搭配有关绿色建筑技术。

当前，学术界大多是从老旧小区改造宏观政策视角及改造难点入手研究，将人口老龄化当作切入点的调研相对较为鲜见，未充分关注改造过程里老龄民众的实际需求及易遭受的问题。本文对老旧小区开展实地考察，针对小区建筑存在问题以及老年人为主的现状，提出小区建筑绿色节能改造方案和适老化改造方案。本研究对于老旧小区适老化改造具有一定的借鉴意义。

1 山东建筑大学和平校区小区现状分析

山东建筑大学和平校区宿舍位于山东省济南市历下区历山路 96 号（历山路 98 号），是由市政建设规划、开发的小区。校舍建筑面积 70 000 m2，拥有 70 a 产权，18 栋共约853 户。其中历山路 98 号宿舍包括 8 栋楼，历山路 96 号宿舍包括 10 栋楼。小区主楼建于 1993 年，老民居小区，楼龄较老。绿化率 15%，容积率 3，总面积住房流动户数比较多但住房流动性相对平均，现居住人口大多为老年人，居住区的生活休息环境较为一般。

山东建筑大学和平校区是个老旧校区，公共区域、办公用房、教职工宿舍混在一起，目前大多数是教职工在住，有十几家公司租了产业园的办公楼，再加上宿舍楼极其分散，分布在一宿舍、二宿舍、五宿舍、27 号院等处，很多房子都已出售或者出租，给规范化管理造成很大困难。

1.1 小区现状分析

山东建筑大学和平校区宿舍小区属于《山东省深入推进城镇老旧小区改造实施方案》（鲁政办字〔2020〕28号）中的改造范围。研究人员对该小区进行了实地调研，走访了和平校区管理处保卫科与物业中心，了解小区的基本情况、目前存在的问题以及已进行改造的情况，并对小区内的居民发放调查问卷进一步了解居民对于所居住的小区改造的需求。

此次调研的山东建筑大学和平校区宿舍建造于 1990 年代，大多数是 6 层板式楼结构，住宅楼以钢混结构为主，也有少部分砖混结构。其中历山路 96 号宿舍的 10 号楼为学生公寓楼改造而成，类似于点式住宅楼，结构为钢筋混凝土框架结构，共 6 层。冬冷夏热是这种类型建筑的主要特点。

1.1.1 建筑构造

（1）外墙：除 9 号楼外墙采用保温隔热防火性能较好的多孔砖以外，其他住宅楼外墙主要为 240 mm 厚的无隔热的实心黏土砖墙，其中 96 号宿舍的 1～9 号住宅楼外墙设有保温层，保温层材料为聚苯乙烯泡沫塑料板（EPS 保温板），其他住宅楼外墙无保温层。因此，此住宅楼的保温隔热性能较差，冬季在无供暖时室内温度在 16 ℃ 以下，有供暖时室内温度一般为 22 ℃ 左右。冬季室内温度偏低，夏季室内温度较高。并且 98 号宿舍楼的部分建筑物外饰面由于雨水侵蚀、风吹日晒而导致涂料脱落面积极大，破损严重。

（2）屋顶：平屋顶，保温层设置于 96 号宿舍楼屋顶，98 号宿舍楼屋顶未设保温层，将 EPS 保温板当作保温层材料，多数顶层住户均频繁遭遇漏水的情况。

（3）窗户：单层玻璃钢窗，有少数住户因破损严重更换为铝合金窗，大部分一楼住户设有防盗网，少数住户未加装防盗网。

（4）楼梯间：楼梯间不采暖，设有一个门斗，大多数为开敞式楼梯间，未设置单元门，这对节能十分不利。部分用户自行筹资安装单元门，大多数单元门也已破损老旧。楼梯间内的灯为声控节能灯。部分单元楼出入口乱堆杂物，堆放电动车、自行车导致出入口十分拥挤，给业主的出行带来不便。

（5）阳台：封闭式阳台，极少数用户对阳台进行了改造，大多数都维持原样。

1.1.2 空间、形式布局

该小区除 96 号宿舍的 10 号楼以外全部都是板式住宅楼，单元平面较为单一。96 号宿舍的住宅楼一般为 4 个或 5个单元；98 号宿舍的住宅楼一般为 3 个单元或 5 个单元。小区内未考虑无障碍设施和适老化设施的设置。除 10 号由学生公寓楼改造后的住宅楼室内平面布局为一室一厅以外，其他住宅楼的室内平面布局大多都是三室两厅，餐、客、卧分离的形式；96 号宿舍院的 9 号楼修盖最晚，是整个小区目前唯一装有电梯的楼，共 11 层；其每户的面积在 140 m2左右且户型较合理，而其他住宅楼每户面积大多数都在 120 m2以内。大部分住宅楼为一梯两户，少数为一梯四户。

1.2.3 系统设备

集中供暖为小区供暖方式，多年前的室内管网一直沿用至今，室外管网为聚氨酯保温管，保温层材质为高密度聚乙烯，且供热站内的供热设备全部为非绿色节能设备。电线的材质是铜线，随着近年来家电的增多和用电量的增容，为了电动车充电方便以及临时照明，小区内电线私拉乱扯现象严重。小区道路上的路灯均为 LED 节能灯。

1.1.4 场地环境

目前小区内共计有 1 100 余个停车位，未设停车库。山东建筑大学科技产业园楼前的一大片空地作为一个临时的停车场，但小区内实际登记用户的车辆总数为 4 000 多辆，平均每天进出的临时车辆为 600 辆，可见小区内的停车位非常紧张，完全不能满足居民的需求。因为物业的严格管理，目前小区道路中车辆乱停而占用消防通道的情况较少。小区绿化率不高，人工水体及自然水匮乏，多见硬质地面，杨树和柳树为小区核心植物，种类及颜色重复性极高，树种间未进行美化搭配，并且部分一层住户自行搭建小花池，种花养草，使小区内绿色景观显得更加杂乱无章。

1.1.5 配套设施

目前小区的健身活动场所非常少，仅有的几个健身活动器材是当地居委会购买的，品质较低且缺乏安全性；小区内的卫生室是以前山东建筑大学的校医院，规模较小，仅供人们日常拿药；娱乐活动场所有两个由干部活动中心改造而成的棋牌室供老年人日常消遣娱乐。

1.2 老龄化背景下问题总结

小区内居民以老年人为主，小区房屋现多已陈旧，普遍存在外围护结构的保温隔热性能差、屋面漏水、环境卫生条件差和生活便利程度低等根本性的问题，无法满足老年人居住的基本需求，较难高效保障老年人住居的综合质量。老龄化背景下问题总结如表 1 所示。

表1 老龄化背景下存在的关键问题总结

2 适应老龄化的改造提升策略

2.1 建筑单体的改造策略

2.1.1 外围护结构节能改造

（1）建筑外墙性能改造。该小区部分住宅楼无外墙保温层，外立面多为黏土砖墙或涂料饰面。外墙极大地影响着建筑能耗，加设外保温层能够使保温隔热的性能得到一定强化。外墙保温主要目的是靠保温绝热材料作为室内建筑墙体围护，以有效减轻外界温度变化对建筑墙体的影响，增强结构的耐热稳定性，因此对住宅楼的外墙进行节能改造意义重大。

目前该小区内住宅楼外墙有保温层的，其保温层材料为硬质基苯乙烯泡沫塑料布，导热系数在 0.035～0.052 W/（m²·K），该种材料属于 B 级防火材料且强度差，容易产生开裂和脱落现象。2012 年起，消防局强调所使用的 A 级防火材料要统一，使得各种聚苯材料的使用受到限制，岩棉板等一系列有关新型 A 级防火材料开始问世。对济南气候环境及经济条件开展了综合调查，外墙的保温改造能够选用一类导热系数为 0.017～0.023 W/（m²·K）、厚度为 4 cm 的新型硬质聚氨酯保温板。其不仅保温隔热性能优良，而且抗冻融、吸声性也好。

（2）门窗节能升级。建筑门窗于所有建筑外围护装置中具备最薄弱的保温性能，其长期使用能耗于建筑围护装置能耗中占据 50% 的比例，于建筑总能耗中占据 25% 的比例。门窗升级跟别的构件改造相比具备更高的便捷性及经济性，所以应将门窗的改造作为首要改造工作。根据小区实际情况，为了有更好的保温效果，需拆掉普通玻璃窗，更换为3 层或 3 层以上的玻璃。塑钢门窗不仅保温隔音效果好，其隔热效果更是比铝材优 1 250 倍，并且拥有良好的气密性和水密性。住户可以选择将铝合金门窗更换为塑钢门窗。若在间隙处增加密封毛条或胶条可以有效地减少热量的流失，充分发挥空调的作用。

2.1.2 加装节能电梯

目前，公共楼梯已较难使老年人的基本需求得到满足，将电梯设置于老旧小区的建筑外部已变作现下老旧小区适老化升级考虑的一个首要问题。加装电梯的实施流程大致可总结为 6 个阶段：征求业主意见→工程条件检查准备→电梯设计与审批→电梯施工→相关部门验收→投入使用。

在实际加装电梯的过程中必须本单元 100% 的业主签字同意才能够实施。该小区在征求业主意见第一阶段的工作中遇到了困难，目前每个单元大约只有 80% 的用户同意加装电梯，因此后续的工作无法进行。物业中心或居委会可以对加装电梯工作进行宣传如通过召开业主代表会等形式，为居民答疑解惑，对于不同意的业主，居委会可以与其进行多次深入沟通，征求其同意。对于一些用户考虑的会影响通风采光、增加噪声、是否要进行煤气管改道等问题，对底层住户因装电梯而不能受到阳光照射的窗能够安装光导窗或别的途径补偿，能装配新型外挂节能电梯。此种电梯不需要在楼内挖基坑和机房且电动机装在电梯顶部，对住宅楼的结构形式和内部环境无影响，可再生能源电梯为最佳选择，成本仅提升 5%，然而电量却可以额外再生 50%。

2.2 室外环境绿色改造

2.2.1 绿化景观改造

绿化景观改造是老旧小区改造的一项重要内容，对人们生活质量水平的提高起重要的影响作用。

该小区在进行绿化改造时首先应考虑树种的选择，应选择易于成活和养护、抗逆性强的常绿、花灌木树种，可参考济南市城市绿化树种规划，还要根据济南市的气候特点考虑实施的可行性以及建设、养护成本，对植物的各类形态、各季节的色彩改变进行深入的利用，营造较佳的景观效果。同时，物业管理处和居委会应完善绿化区域管理制度，指定绿化区域管理实施细则，并向业主宣传物业管理知识，防止再出现部分老年人破坏绿化用地私自搭建小花园、菜地的情况，且物业管理处应指派专人负责小区绿化区域的巡视和指导工作，加强监督力度。

2.2.2 道路改造

考虑到资金有限，对小区道路进行改造时尽量不改变小区原有的内部路网系统和高程系统。拓宽主干道路面，便于车辆通行。车行道全部采用沥青混凝土铺装，客观来看，沥青混凝土路面相对平整、具备更高的驾驶舒适性及维修便捷性，抗压强度、抗弯拉强度及抗磨损水平等均显著高于其他材料。为了保障老年人的出行安全，可以将社区内部的道路分成机动车道路和慢行道路，便于人车分流；在条件允许的情况下，广场、停车位非机动车道采用透水砖铺装。透水砖材料具有良好的透水性和保水性，降低了雨水净化处理的投资和运行费用，并且其多孔结构可以吸收噪声，能够为居民提供安静舒适的环境。

2.3 配套设施改造

2.3.1 因地制宜增设适老化设施

老年人行动和反应迟缓，因此应尽量将步行区域与车辆行驶区域分隔开以保障老年人的出行安全。根据该小区的实际情况可以拆除小区内的平房，增加绿化带或是休憩场所。将10号公寓楼西北侧的大片场地集中建设配套服务设施，因为此片区域日照充足、通风良好，适合老年人日常休憩和活动；增建户外环境设施并保证其安全性。

小区内的楼栋标识牌、单元门牌以及公共设施使用须知牌等标识系统应明显且完整。为了增加建筑物的识别性，可以将住宅楼进行分区块涂刷，突出建筑物轮廓线以及立面的变化，创造独特鲜明的建筑风格，还可以增加小区的美观性。

2.3.2 无障碍设计

（1）行人道、单元出入口：应在行人道和住宅楼进出口通道设置盲道，在活动区内铺设危险警告盲道。单元出入口需设置坡道和扶手，且坡道的坡度应较缓，保证轮椅的正常通行且应尽量保证轮椅的进出不受单元大门开关的影响。单元门的内外都应设置声控开关照明，确保老人在晚上的进出安全。

（2）台阶：楼梯踏步必须选取防滑材料，将防滑条设置于台阶踏步前侧，防滑条距踏步边的距离应一致且高度在2～3 cm 为宜，且防滑条安装应牢固不得出现翘曲。

3 结 语

随着中国老龄化进程的加快，老旧小区改造须从关切老龄人口的实际需求出发，老旧小区的整修维护受到越来越多的关注，绿建技术借助因地制宜的选择及生态长久发展的理念能够使城市老旧小区改造获得有效指导。老旧小区作为已成型的体系必定不能大修大整，因此应基于实地调查研究结合老年人的生理和心理需求，通过改造提升老旧小区的空间环境质量，成为环境良好的养老居所。