房地产企业财务风险及其防范策略探讨

王璐

摘要：随着房地产行业的快速发展，高风险的行业特征也因此显现出来，最显著的特征就是风险高、投资高、周期长，房地产行业的发展与运营，同外部各种客观因素有着密切的联系，因此也产生了相应的财务风险。本文主要通过房地产企业存在的财务风险进行分析，明确财务风险的主要来源，进而提出有效的应对策略。

关键词：房地产企业;财务风险;应对策略

引言：

近年来，我国不断推进城市化进程，进而影响了房地产行业的发展。另外国家不断对行業进行宏观调控，地产行业的问题也更加突出，进而暴露出更多的财务风险。通过对房地产行业出现的特征剖析，房地产行业主要面临以下三种风险：新立项项目的投资风险、开发过程中遇到的财税风险、运营期间的投资风险等。通过分析这些存在的财务风险，进而对房地产企业提出更有效的应对策略，以使房地产企业健康稳健的发展。

一、房地产开发企业存在财务风险

（一）新立项项目投资风险

地产行业最显著的特征就是开发周期长，资金投入量比较大，面临风险也比较高，并且该行业容易受到国家宏观政策等各种客观因素影响。目前，大多数房地产企业更加重视资金的筹集和效益创造，但忽略了新立项项目投资风险。因为不能慎重对待新立项项目各种风险与管理，进而使风险出现时，无法有效应对，甚至有时不能清楚地分析目前面对的各种经济环境，盲目对市场进行投资，导致整个项目的投资风险加重，使企业面临严重的资金危机。这种盲目的投资，不仅不会给地产行业带来经济利润，更有甚会加重房地产企业的负债，使地产行业的发展受到一定的阻碍。

（二）开发过程中遇到的财税风险

近几年，房地产行业通过“招拍挂”方式取得土地，在出售时，受到限价、限贷、限售等各种因素的影响。一些盈利能力差、利润率低的项目，就会面临提前交税的风险，这种提前交税的情况，大量占用了企业资金，而且后期还要同税务机关沟通相关退税事宜，资金占用和退税程序的复杂，使地产行业存在着相当大的财务风险。

（三）运营期间遇到的筹融资风险

房地产作为资金密集型企业，在资金筹集上，存在相当大困难，进而激化重大财务风险。我国一直倡导房子是用来住的，不是用来炒的政策指导，而且各地针对房地产企业采取了各类融资信贷政策，调整房地产行业的授信额度和利率等。房地产行业为了保证其稳健发展，要通过各种渠道筹资，进而使房地产行业的开发出现了多元化趋势。在此过程中，一些房地产开发商忽略了相应融资风险，继续通过单一筹资方式进行融资，同时也不能重视目前各项政策的引导，使房地产企业进入融资困境，进而影响了企业正常运营与发展。

二、房地产企业防范财务风险的对策

（一）加强土地经营前置

土地经营工作前置不仅是对一个项目分析和策划，更主要是清楚整个运营各阶段的工作，更多地考虑了新项目开发过程中遇到的风险及相应的对策。土地经营工作主要包括项目定位、方案研讨、对政策环境及特殊条件应对措施、融资环境研究、合作单位的初步确定等。通过加强土地经营工作的前置，能够淡化相应的项目投资风险，也能提前预测后期遇到的各种问题，防范企业各类风险。

（二）强化税收筹划工作

税收筹划是企业面对的财务风险中最核心问题，对于房地产企业来说，如果项目销售计划结束后才计算税收，就会使税收筹划这项工作显得相当滞后。如果能在项目获得后前期做好税务筹划，那么就会使企业规避提前纳税和多纳税的风险，进而减少企业资金的占用，以降低企业的财务风险。

（三）建立健全的财务战略体系

房地产开发企业必须建立一套完整科学实用的财务战略体系，而且这一体系要适应企业发展并与实际情况相结合。根据这一财务战略体系来监督约束企业的投资决策，从而科学地引导企业的发展。另外，房地产开发企业要不断地掌控国内外市场总体发展情况及动态，结合各种经济政策和宏观政策，来制定科学的战略体系，不断完善地产行业财务战略体系，以控制财务风险。

（四）建立财务风险预警机制

房地产开发企业可以建立一套完整风险预警机制，设定科学指标数据，来防范企业资金能力、偿债能力，进而判断分析一个项目是否可以投资，是否存在财务风险。同时，要借助各种财务手段、融资手段、营销等经营手段分析，量化企业可能出现的风险，为企业的项目投资提供科学的参考依据。

地产公司搭建起来财务预警信息平台，通过使用公司内部财务报表数据信息，财务人员设置相对敏感性的财务信息指标，建立起财务信息化模型，对公司未来可能会产生的财务风险，做好及时的预警。构建出财务预警信息模型，当预测到地产公司存在财务风险时，就及时给相应的管理者提示，这样就能够给地产公司的财务人员预测未来可能会发生的风险。国内地产公司的财务预警系统建设时间比较晚，而且地产公司缺少财务风险预警的工作经验，地产公司管理者可向同行国内外行业借鉴其构建预警系统的经验，并以此作为依据，强化地产公司财务风险预警系统的搭建。

（五）融资渠道多元化，优化资本结构

地产公司向外部借款举债，来优化调整公司内部资本结构，在保证公司有一定偿债能力前提之下，偿债能力不会快速下滑满足项目开发建设的资金需求，保证公司项目投资能够顺利推行，这样有助于给地产公司带来更多经济效益。地产公司还要不断拓宽自身融资渠道，向金融机构借款及发行公司债权等方式来获取项目开发建设的资金，确保地产公司有着稳定的资金供应。除了过去传统公司融资渠道之外，还可以通过发行股票等方式，助力公司拓宽资金流，来实现企业的强力发展，同时引入外部战略投资方，或者引入外部债权人来获取发展资金，不断优化改进企业资本结构，这样才能够降低财务资金缺口，减少项目开发建设带来的风险。

（六）采用合理措施去规避利率风险

为了能够有效规避利率风险，地产公司要针对市场贷款利率，做好全方位的分析，对银行贷款利率的提升，进行全方位的财务风险分析预测，做好风险的预判工作及采取一些合理有效工作措施。对可能会存在的利率风险，进行全面把控，加强风险的全方位防范。一旦发现可能会存在的利率风险，要做好及时预警，尽早给地产公司的财务或高管发出警示信号，以便地产公司的经营人员能够迅速采取合理有效的防控措施，减少风险给企业带来的影响。地产公司在向银行借贷时，要签订具有固定利率的贷款合同，这是由于浮动利率会受到外界市场经济影响变动，易给地产公司带来利率方面风险影响。地产行业属于资金密集型的投资型行业，而且资金投资量大，投资期间项目开发建设时间长，在对地产进行投资建设时，地产公司还要对投资项目进行科学规划，购买土地及开工建设并销售项目，整个投资时间长，会带来巨大的投资风险。

（七）强化预算管理与资金管控

1.强化全面预算管理

房地产开发企业要不断地创建和完善企业的预算管控系统，从而科学的调控突发投资项目风险，以减少企业可能面临的风险，进而避免由此造成的损失。通过预算管理体系的建立，合理控制企业经营项目与经营业务上的差距，从而规避财务风险。同时要经常观察企业运营状况及对比分析，使企业经营决策更加科学明确。

2.强化资金流动管理

房地产开发企业要重视企业资金流动性，防止地产项目周期经营性和运营过程中可能出现的资金断裂问题，科学预测计算，并分析企业资金状况和收支情况等，以便科学地计划资金的使用，使资金得到充分利用，实现资金的高效周转，这样才能使企业所投资的项目健康稳健的运营。加强企业资金的周转使资金得到良好的使用，通过扩展了资金来源渠道，调整资金结构，让资金库存处于科学的管控之中，进而使企业资金具有足够的偿付能力，为后期业务提供周转的可能性。

3.优化调整资金结构

房地产开发企业要调整企业的资金结构，清楚企业现有资金及资金偿债能力和各种负债比例，选择多样化投资方式。通过拓宽投资渠道，以此降低企业财务风险。为了防止企业资金陷入困境，规避出现各类财务风险，房地产开发企业就要加快资金回笼，不断追回企业应收账款，以确保企业资金稳定安全供应。同时，房地产开发企业可以凭借其他股票、债券等融资方式，来拓宽企业的筹资渠道，以增大企业的规模，实现企业的发展。

三、结束语

房地产开发企业要时刻关注行业动态及各种政策调整，深刻意识到企业面临的各种财务风险，并做好积极应对工作。提升企业风险防范意识，加大风险防控力度，采取科學有效的风险管控措施，来保证企业的资金供应安全，同时营造健康良好的经营环境，助力企业实现高质量发展。

参考文献：

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