浅析我国房地产价格影响因素及政策建议

黄雪 楚萃锟

摘要：商品房市场化起以来，城镇化加剧了城市人口不断增加，住房需求也相应大量增加，房地产价格的持续震动攀升将导致家庭购买力不足，其价格波动变化会直接影响百姓的正常生活。本文通过分析我国房地产价格波动因素，提出政策建议。

关键词：房地产价格、居民杠杆率、城镇化、房地产行业支柱性地位、房住不炒

自商品房市场化以来，商品房作为大件商品在市场中流通，城镇化加剧，城市人口不断增加，使广大人民群众衣食住行中“住”的需求使商品房购买需求增加，购买商品房成为绝大多数人都要经历的大事，这关系到老百姓安居乐业。住宅房屋作为商品，也是衣食住行四项基本生活必需品之一，住房价格比起家庭日常生活需品来说，购买所需求的资金是相当巨大的，房地产价格的持续震动攀升将导致家庭购买力不足，直接影响百姓的正常生活。本文通过梳理导致我国房地产价格波动的因素，找出稳定房地产价格的积极有利举措。

现状：

根据国家统计局统计年鉴显示，从2000年全国商品房住宅销售价格1948元/平方米，到2010年的4725元/平方米，再到2020年价格为9980元/平方米，房价在以每十年超过一倍的速度递增。截止2020年12月份，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比上涨的城市个数为60个，下降的仅为10个。以北京为例，2017年住宅平均价格为28489元/m2，到2021年北京住宅平均价格已上涨至42684元/m2。东部以上海为例，上海2017年住宅平均价格为25910元/m2，截止2021年上海住宅平均价格已上涨至36741元/m2。我国南部以广东为例，广东省2017年住宅平均价格为10936元/m2，至2021年住宅平均价格已上涨至15335元/m2。我国西部以陕西为例，陕西房价在2017-2021年间增长非常迅猛，短短五年间，住宅平均价格从5264元/m2迅速上涨至9624元/m2。各地房地产价格增幅均超过40%，尤其西部陕西省增幅超80%。

我国房地产价格水平影响因素：

房地产价格攀升的主要原因，黄燕芬等（2016）认为居民部门加杠杆导致资金加速流入房地产领域，推动房价攀升，不利于我国实体经济发展及经济转型升级，也不利于房地产市场稳健发展[1]。葛正灿（2019）指出近年来消费下滑趋势与房地产价格、居民杠杆率水平不断提升密切相关。 特别是 2012 年以来，居民杠杆率快速上升强化了房地产价格上涨的挤出效应，使得房价上涨的负面影响已经高于其本身对消费的带动作用[2]。周小寒（2020）阐述了居民购房贷款规模扩张是居民杠杆率上升的重要因素[3]。刘金全（2018）指出居民杠杆率不是房地产价格变动的主要驱动力，房价波动受其自身影响最大，其次是货币政策和经济发展水平，最后才是居民杠杆率[4]。

现从以下几方面分析我国房地产价格波动因素：

一、居民杠杆率

房价持续近二十年上涨，大多数家庭购买力有限，需要依靠贷款解决住房问题，居民杠杆率随着房价也在日益增高，国家金融与发展实验室数据显示，2002年12月居民杠杆率仅为14.6%，截止2020年12月居民杠杆率已增长至62.1%，贷款增加促进了房地产需求增长，房地产根据供求关系影响，价格也相应不断上涨，同时家庭债务增加产生的风险加剧，加重经济系统的风险。因此控制居民杠杆率增幅加剧，保证在合理的区间，是稳定房地产价格的关键。为促进经济发展的动力，同时加强信贷调控及信贷审核管理，以减小金融风险。维持稳定的房地产价格，是减小房地产价格泡沫的主要手段。促进居民消费，以刺激经济循环发展。

二、城镇化

工业化、信息化、农业现代化使城镇化进程加剧，城镇涌入的人口不断增加，由此也拉动了房地产需求，增加需求带动供给，进而推动GDP增长。我国2000年城镇人口4.5906亿，城镇化比重为36.22%，经过二十年城镇化改革，城镇人口已经达到9.022亿，城镇化比重为63.89%。截止2021年，北京、上海、天津的城镇化比重分别高达87.55%、89.3%、84.7%，城市人口比重高，相对住房稀缺性，房价也相应偏高。

近年来各个对大中小型城市为引进人才，放宽落户政策，使大中专院校毕业生留在城市中发展，从而产生大批刚需购房者。2010年新增大中专毕业生575.4万人，每年人数还在不断增加，2020年新增大中专毕业生797.2万人。尤其2021年全国中央经济会议提出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。刚需购房政策在各个大中小城市乡镇中制定和贯彻执行。

三、房地产行业支柱性地位

房屋所占用的土地作为政府收入主要来源，房企和房屋业主的税费也为政府增加收益，房屋平地而起的各个环节为主要组成经济推动力，房地产行业已然成为我国支柱产业，2020年房地产行业占我国GDP比重占比13.92%，2020年度房地产投资额141443亿元，相较于2015年房地产投资额95979亿元，增加了47.37%，对国内生产总值贡献相当巨大。房地产投资增速，为国家经济发展增速打好了基础，也为国家的税费增收提速。房价的波动直接影响到社会稳定、经济发展等方方面面问题。

作为支柱产业的房地产价格增长带动了我国GDP的增加，但支柱性过强必然影响和阻碍其他行業消费增长和发展，房地产行业的企业杠杆率过高，房地产行业过热，也将带来一定经济风险。房地产价格持续过高，房地产泡沫终将破灭，会使我国经济脱离良性发展。房地产价格稳定性至关重要。合理经济手段调控和政府相关管理政策干预，使商品房作为商品的消费增长适度，让房地产价格对经济增长最有效、对经济稳定最可靠、对当前经济风险影响最小。

四、中央经济会议目标

多年来中央经济工作会议制定下一年度工作任务时，都围绕着住房：“房地产去库存、房住不炒”。抑制炒房，保证刚需人群有房住，拉动需求带动供给，推动经济增长，同时维持房价稳定。

在2012年中央经济工作会议中，提出2013年国家经济任务“稳妥推进城镇化”，转移大量人口进入城镇，使得购房成为刚需，有效去房地产库存。2015年中央经济工作会议提出：在适度扩大总需求的同时，去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板，明确了2016年国家经济任务“化解房地产库存”。强调去库存的重要性，合理配置资源，推动GDP增长，降低房地产市场金融风险。2016年中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，促进房地产市场平稳健康发展，稳中求进。提出通过各种经济、法律等手段制定各种调控政策、制度，抑制房地产泡沫，稳定房地产价格。2020年中央工作會议提出2021年任务“解决好大城市住房突出问题”，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。2021年中央工作会议再次提出：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

政策建议：

1.防范高杠杆率的风险。居民杠杆率的水平不断攀升，防止居民杠杆率增幅加剧，居民杠杆率维持在一定合理范围内，能够帮助有效去房地产库存，拉动消费，促进经济增长，同时加强信贷调控及信贷审核管理，以减小金融风险。减小房地产价格泡沫，是稳定房地产价格的关键。

2.房屋平地而起的各个环节为主要组成经济推动力，房地产行业已然成为我国支柱产业，能够有效拉动我国经济飞速发展，因此合理健全的发展房地产业，才能稳定房价，是保证社会稳定、经济发展等方方面面问题。平衡各产业占总经济发展的比重，避免房地产行业比重过大，防止削弱其他行业增长，使社会经济风险增加。

3.促进居民消费，以刺激经济循环发展。各地政府出台不同的购房政策，如：一、二套房首付比例、贷款利率、住宅指导价及限价等调控手段，保证满足刚需需求，抑制商品房投资。使商品房作为商品的价格增长适度，维稳房地产价格，减小房地产价格泡沫，保持经济稳定、可靠。

4.坚持房子是用来住的，不是用来炒的，保证刚需人群有房住，拉动需求带动供给，推动经济增长，同时维持房价稳定，避免炒房，又维持了经济健康增长。在良性发展城镇化进程、引进人才、放宽落户政策的同时，保证刚需购房政策在各个大中小城市乡镇中制定和贯彻执行。

5.推动科技进步，提高生产率，增强国家经济实力，提高全民收入水平，收入增加了，消费才能进一步增加，使我国经济加速增长。人民群众购房才不是一件难事，保证供需平衡，以有效稳定房地产价格。

参考文献：

[1]黄燕芬、赵永生、夏方舟.中国房地产市场居民加杠杆：现状、机理、风险及对策.[J].价格理论与实践.2016（8）：12-16

[2]葛正灿.房地产价格、居民杠杆率与消费挤出问题研究.[J].福建金融2019（12）：24-31

[3]周小寒.基于 VAR 模型的居民杠杆率与住房价格关系研究.[J].工程管理学报.2020（8）：141-146

[4]刘金全、吕梦菲.我国居民杠杆率驱动了房地产价格吗？.[J].社会科学战线.2018（6）：58-63