城市更新背景下传统民居的保护与再生——上海建业里保护整治试点的探索与实践

文/华东建筑设计研究院有限公司 凌 吉

0 引言

石库门是上海最具代表性的民居建筑形式，盛行于20世纪20年代，占据当时上海民居建筑的四分之三以上，至今仍有市民居住在有一个多世纪历史的石库门建筑中。随着时代变迁，石库门逐渐走进历史，成为一张张老照片，有的甚至只留在人们的记忆里。位于上海市徐汇区的建业里就是留存下来的为数不多且成片的石库门里弄建筑，这是历史遗留给上海的宝贵财富。

建业里的保护整治从方案论证、测绘、整治、改造到更新完成历时十多年，在城市快速更新的今天，建业里的试点可为今后传统民居的保护与更新提供新的范例。

1 历史上的建业里

建业里建成于20世纪30年代，位于当时的法租界，福履理路和齐祁路交界处，即现在的建国西路岳阳路转角处。占地面积17840m2，总建筑面积20524m2，由东向西依次为东弄、中弄和西弄。其中，东弄和中弄建成于1930年左右，西弄建成于1938年左右，如图1所示。

图1 历史上的建业里总图

东弄和中弄从南至北均为7排建筑，其中E1、M1&M2平行于建国西路，与M3之间形成一个小广场，面向小广场的建筑底层均为店铺，为居民提供日常需要的粮油食品和日用品等。

东弄和中弄建筑长度约为50m，每栋楼被山墙分隔成5个单元，每个单元有3个开间，从整体布局看，与我国传统的“五邻为里”的里坊制相契合（见图2）。

图2 建业里东弄、中弄的平面布局

建业里东弄和中弄是典型的新式石库门里弄建筑，石库门和护角石的石料被钢筋混凝土代替，山墙为简单的人字形山墙，在测绘过程中发现，建成后的山墙比历史图纸更简洁，在历史图纸上，厢房的抱厦山墙和窗框周围有一些粉刷做成的装饰，但在现场并未发现任何水泥砂浆的痕迹，窗上方的砖砌拱券也未按图纸上的装饰细节施工，原因可能是地产商临时改变设计方案，或是建造商为图方便，省去一些细节。

相较东弄和中弄的顺利建成，建业里西弄（又称建业西里）的建设可谓一波三折。城市档案馆资料显示，在1928年12月建业里第1部分总图（东弄）里，西弄与东中弄一样，均为7排建筑，而在建业里第2部分总图（中弄）里，可看到有8排建筑，有资料说建业里共计22排建筑，估计出处就在这里。到1930年5月建业里第3部分总图（西弄）里，西弄改为由南至北只有6排建筑，这也是最终建成效果，可以猜想，这是建业里项目根据市场需求分期实施、不断调整的结果。

西弄建筑与东弄和中弄建筑差异明显，建筑总宽45m，分成4个单元，每单元3个开间，进深约16m，支弄也较东弄和中弄宽一些，达3m。

相较东弄和中弄，西弄将楼梯间挪出主屋架范围，设置了2层亭子间，打破石库门建筑前高后矮的格局。建业西里的围墙也比东弄和中弄要高一些，东弄和中弄只有4.4m，而西弄有将近5.0m高，这与上海里弄建筑围墙越来越矮、越来越通透的发展趋势相背离，建筑进深也是如此，可能与销售对象不同有关。

整个建业里给人印象最深刻的是西弄长110m的山墙。笔者认为建业西里山墙虽名为马头墙，其实是中西结合的产物，山墙上开了个八角形气孔，使屋架里的空气得以流通，类似于荷兰民居里的辛格窗，山墙顶端铺有红色的西班牙筒瓦，山墙呈阶梯状整体叠落，在每级的末端还有一个微微翘起的“鼻子”，颇具我国徽派民居的风格，如图3所示。

图3 建业里与中外民居山墙对比

作为当时的新型建筑材料，混凝土在建业里得到广泛使用，如石库门的门框、部分梁和楼板、护角石、山墙压顶、墙裙、勒脚等部位。建业里在石库门门框、护角石等处虽然使用混凝土代替传统石料，但在材料将干未干之际，将其剁毛，通过表面的斩假处理模仿石材，保留了石库门建筑的原有特色。

随着长达70多年的历史变迁，建业里的居住人口不断增加，由原来每个单元只住1户，增加到平均居住4户，动迁前有居民3000多人，人口密度已超负荷。由于建造年代久远，房屋使用功能标准较低，均无卫生设施且多户合用厨房，房屋普遍存在老化损坏现象，路面低洼积水、木构件腐烂、墙体开裂等，使用过程中私搭乱建、修理养护不及时，也加速房屋老化损坏。作为上海市中心现存最大的石库门里弄建筑群落，2004年建业里被列入上海市成片保护改造历史文化风貌区和优秀历史建筑的8个试点之一。

建业里保护整治试点项目在多方关注中，组成强大的设计队伍，由华东建筑设计研究院有限公司承担主要设计工作，由约翰·波特曼建筑设计事务所（JPA）和Kokaistudios担任东区和西区的建筑顾问，上海章明建筑设计事务有限公司担任历史保护与测绘顾问，伟信顾问集团有限公司担任机电顾问，上海市房屋建筑设计院有限公司进行结构加固设计，JAYA提供室内设计方案，上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司进行室内设计深化。

2 建业里的保护整治

1994年，经上海市政府批准，建业里被列为第二批上海市优秀历史建筑，保护类别为4类。

建业里西弄的石库门里弄建筑整体风格和式样兼具中西方文化特征，其马头墙的山墙造型在上海独一无二，且现存状况较理想，经各方论证，西弄按历史原貌“完整保留”。相较西弄，东弄和中弄建成的年代更久远，在使用过程中损毁更严重，部分结构已濒临失效，因此东弄和中弄的整治策略为“尽力保护”，后来在动迁过程中的人为破坏加重建筑物损毁，东中弄的整治策略经论证后调整为“翻修复建”。

2.1 建业里西弄的整体修缮

建业里的居民在长达70年的使用过程中，对建筑物进行一系列改动，如在屋顶加建阁楼和老虎窗、新开或封堵门窗、拆除和改建烟囱等，这些改动均改变建筑原貌。因此，西弄保护整治的前提是拆除违章加建部分，并对被改建部分进行恢复性重建。

结构加固是延续建筑使用寿命的重要步骤，建业里的结构加固主要分为基础加固、砌体加固和木结构加固，以下主要介绍基础加固和砌体加固。

1）西弄的6幢建筑存在不均匀沉降现象，但大部分基础承载力仍能满足要求。为提高地基承载力，采用水泥灌浆法对各幢房屋的西北侧地基进行加固处理。对于破损严重的基础，直接将原基础剔除，采用混凝土重新浇筑。

2）砌体加固则根据不同情况分别制定加固方案，以西区沿建国西路首排建筑底层平面为例，砖柱加固采用侧面增加混凝土层加固或外包角钢加固；砖墙采用钢筋网水泥浆加固或增加混凝土构造柱、扶壁柱；墙面凹凸不平或腐蚀不严重的倾斜墙体采用整体校正法加固。

建业里西弄外墙清洗前侵蚀现象严重，墙面残留漆迹和标志，砖缝中长有植物，表面存在灰尘污垢、翻修改造留下的泥浆层及被雨水冲刷脱落现象。对于上述情况，制定不同的清洗整修方案，例如在受到绿色生物沉积层侵蚀的墙面，喷刷1层生物酸性溶剂清除表面植被，溶剂作用24h后，用软刷蘸水或用可调压水管进行清洗。对于大颗的植物则需在树基表面打数个直径6～8mm的孔并注入除草剂。

清洗之后，针对不同部位的混凝土、石材构件和抹灰饰面制定详细的整修方案，例如混凝土墙面缺失部分的修缮，在暴露的钢筋外刷1层防锈漆，随后用刷子在待修补表面刷1层薄水泥浆以便清洗修补的混凝土更好地附着在结合面上；对于缺失的侧柱、窗台、窗楣等则用成型钢框和混凝土浇制而成。

西弄改造基本贯彻“修旧如旧”的指导思想，并在此基础上结合现代生活需要，增加覆盖整个建筑的自动灭火喷淋系统、中央空调系统、无障碍设施等，修缮后的建筑使用寿命可延长30年（见图4）。

图4 建业里西弄修复前后实景对照

2.2 建业里东弄和中弄的翻修复建

相较建业里西弄的整体修缮，建业里东弄和中弄的复建中，需更多地从“以人为本”的角度出发，满足人们在安全、卫生、日照、通风、便捷、舒适等方面的基本需求，在原有历史基础上尽可能满足消防、抗震、节能、无障碍、环保等方面的建设要求。

1）里弄建筑的停车难一直是亟待解决的问题，通常利用周边僻静道路设置公共停车位或直接停在弄堂里，宽约4m的弄堂沿一侧停放宽约1.8m的小型车后，可通行宽度基本在2m左右，除平时易发生剐蹭事故外，对于消防救灾、医疗救护等也带来很大的安全隐患。复建后的建业里东中弄增加了114个地下停车位。

2）里弄建筑的防火间距不足是另一个普遍存在的问题，建业里过街楼下部净高不足2.9m，消防车无法进入，存在消防安全隐患，也是设计过程中需解决的重点问题之一。

3）建业里东弄和中弄建筑以过街楼相连，南北向、东西向总长度均超过100m，由于是试点项目，并未得到相关政策豁免，必须按照现行抗震要求设计。如何将抗震缝对立面的影响降到最低是设计面临的最大难题。建业里东弄和中弄外墙采用复合墙体，外皮为厚115mm的清水砖，中间嵌30mm厚保温层，内侧为砌块墙体。利用这种墙体构建1道空间立体的抗震缝，将缝隙转移到侧墙上，并将表面缝宽减到最小（见图5）。

图5 过街楼处变形缝设计及建成效果

3 新的地标建筑

建业里的小广场在历史上曾经有1座水塔，直到二十世纪六七十年代才被拆除。经过反复论证，专家们认为有必要在此处复建一座塔，作为整片建筑的至高点。复建的塔经过多轮对比，最终选定方案如图6所示，外立面和楼梯踏步均采用镂空金属网格，网格的尺寸正好可嵌入一块红砖。

图6 水塔的前世今生

一座现代的金属塔坐落在红砖砌叠而成的底座上，将多个不同历史阶段糅合在一起，蓦然回首间，有穿越时空的错觉，可谓石库门建筑在新时代拓展的一个标志。

4 老辰光里的新时代

自2012年底保护整治初步完工后，建业里又历经5年的探索和改造，至2017年初，嘉佩乐酒店正式入驻建业里，成为上海唯一一处全别墅式城市度假村。

改建后的建业里嘉佩乐酒店设有55套石库门酒店客房，40套石库门服务式公寓，沿建国西路设出租店铺，酒店大堂设在M3的首层，与其相邻的是建业里的图书馆，专供市民体验石库门和海派文化，酒店餐饮位于M1&M2的2层，地下室设有酒店健身、泳池和SPA等设施（见图7，8）。

图7 嘉佩乐酒店总平面

图8 M1&M2首层平面及剖面

除酒店客房和长租公寓区外，改建后的建业里嘉佩乐酒店其他公共区域均向市民开放，马头山墙、清水红砖、半圆拱券门洞……市民在其间流连忘返，这里既有老上海人对原本熟悉而正逐渐远去的生活方式的回味，又有新上海人对于光阴积累逐渐酝酿而成的海派文化的向往（见图9，10）。

图9 幽静而优雅的弄堂

图10 建业里鸟瞰全景

5 结语

上海石库门改造主要有4种模式，即以新天地为代表的“商业开发模式”、以田子坊为代表的“商居结合模式”、以步高里为代表的“居住改善模式”、以建业里为代表的“置换改建模式”。

建业里的保护整治是保留原有居住功能的一种有益尝试，是历史建筑与现代生活模式相结合的一种探讨，使历史建筑焕发新的生活气息和生命力，为居住类历史建筑的可持续性发展拓展了思路，也为后续其他传统民居类建筑改造积累了宝贵经验。

上海石库门建筑本身就是在特定的人文和历史条件下，通过传承、发展而形成的特殊的建筑文化，通过建业里的保护和整治，可看到这种传承和拓展又在新的条件下继续着。