大西高铁开通对沿线站点城市房地产价格影响的实证分析

平安华 李丽

摘 要：文章以大西高铁为例，结合沿线6城市的2005—2016年的面板数据，分析大西高速铁路的政策出台、动工建设和开通运营三个时期对沿线站点城市房地产价格的影响。研究发现：大西高铁的政策出台期对沿线站点房地产市场价格有抑制作用;大西高铁的动工建设对沿线站点城市的房价起到促进作用;大西高铁的开通运营对沿线站点城市房价没有显著影响。

关键词：大西高铁;房地产价格;铁路

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1005-6432（2022）09-0031-02

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2022.09.031

1 引言

交通是经济发展的先驱，铁路是交通状况最为直观的反映指标，而房地产业作为我国国民经济新增长点，在我国经济腾飞历程中扮演了重要角色。因此，高速铁路建设与房地产业密切相关，并存在某些特定的联系。另外，一直以来，房地产价格影响因素研究都是社会各级各界学者十分关注的研究课题，已有诸多学者对其进行了十分深入的剖析和研究，形成了相对完备的房地产市场决定因素理论体系。但是在阅读相关文献的过程中发现，在高速铁路建设对房地产价格影响方面的研究屈指可数，特别是除开通运营期外的政策出台期和动工建设期的房价驱动效应研究更是少之又少，因此揭示两者之间存在的关系，可帮助购房需求者和房地产投资商做出合理的行为决策，为国家在制定铁路网规划时及时采取有效措施降低房地产价格过高过快波动提供科学依据。

2 文献综述

在诸多交通对房地产价格波动影响的研究中，以地铁为主的轨道交通占了大多数，与高速铁路相关的研究鲜有，车骥冲（2011）通过构建住房的特征价格模型，选取嘉兴市27个不同住宅小区的126套住宅作为样本，得出高铁站与住宅间距离对住宅价格有相关性，两者之间存在显著的正向推动力的结论。汪建丰，李志刚（2014）研究认为外部效应的间接影响是高铁对沿线城市经济影响的主要因素，高速铁路对于沿线城市经济发展具有显著的促进作用。张铭洪，张清源和梁若冰（2017）研究表明，高速铁路的建设对沿线站点城市的房地产价格有显著的推进作用，且这种推进作用随着距离的增减逐渐递减，并且效果主要体现在高速铁路的建设期。Chen和Haynes（2015）研究显示，京沪高铁的建设对不同规模城市的影响作用不同，其中对中小城市的住房价格影响相对更加显著，对于大城市的影响很小。何里文，邓敏慧和韦圆兰（2015）通过对武广高铁进行实证分析得出结论，住宅价格同住宅与高铁站点之间的距离存在关系，距离越短房价越贵。而陈立文，王荣和刘介立（2018）研究结果表明：对于不同的建设时期而言，高速铁路的动工期对沿线站点房价的影响作用显著，开通运营期对沿线站点城市房地产价格的驱动作用并不显著;就不同城市等级而言，其建设对大中小城市均有显著影响，其中中小城市的驱动作用更明显;就不同地域来看，中部地区城市受高铁建设的影响较大，其中动工建设对其影响相对其他地区来说最为显著，高铁开通运营对其房地产价格产生抑制作用。

通过文献梳理，可以发现几乎所有文献均只对“高速铁路的开通运营”这一因素对房地产价格影响效用进行识别，并未对高速铁路的政策出台期和动工建设期进行比较分析。然而预期理论及众多实践表明，由于房地产具有的投资属性，人们的投资决策会随着其预期的结果而产生变化，这种预期产生的影响力甚至超过了房地产市场实际产生变化时所带来的影响力。所以有理由提出预测，高铁对房地产市场产生的影响可能比想象的更早，可能在动工建设期甚至政策出台期就已经产生了影响。

文章以大西高铁为例，这是由于大西高速铁路连接了我国西北及华北地区诸多重要城市，对促进区域经济有着十分重要的意义，本文的研究将大西高速铁路的建设分为三个阶段——政策出台期、动工建设期和开通运营期，分析这三个时期究竟对房地产市场产生怎样的影响，并对他们的影响做出总结。本研究将明确高速铁路对房地产价格的影响时效，验证预期对于经济行为强大影响力的存在，填补前人对高铁前两个时期房价驱动效应研究的空缺，为预期对房地产价格影响的相关研究提供新思想。

3 实证分析

3.1 模型构建

文章采用面板模型进行实证分析，构建模型如下：

其中，i表示城市，t表示时间，Cpriceit、Pwageit 、Peoit、Rinvit以及Feit分别表示i城市t年的商品房价格、在岗职工平均工资、年总人口、房地产投资总额以及财政支出，d1、d2以及d3分别表示政策出台期、动工建设期和开通运营期的时间虚拟变量，其中在相应年份之前取0，之后取1，μit表示随机扰动项。

3.2 样本选择与数据来源

大西高铁自2007年3月16日进行规划建设，于2009 年12月3日正式开工，目前已经开通运营的有原平—太原段、太原—西安段，其中原平—太原段于2018年9月28日通车，考虑到此段通车时间较短且高铁对房价的影响作用存在一定的滞后期，因此本文选择大西高铁太原—西安段作为实验主体进行研究。该段共设置21个站点，但基于数据的可得性与连续性，本文选取地级城市太原市、晋中市、临汾市、运城市、渭南市以及西安市作为城市样本进行研究。另外，大西高铁太原—西安区段2014年7月1日正式投入运营。因此，本文将整个样本期设置为2005—2016年。

文章所使用的数据均来自《中国区域经济统计年鉴》《中国城市统计年鉴》《陕西统计年鉴》《山西省统计年鉴》以及Wind数据库。为了减少数据的异方差，文章将各变量进行对数化处理。此外，其中个别缺失值用“均值插值法”进行弥补。文章使用Stata15进行实证分析，各变量描述性结果如表1所示。

3.3 变量相关性分析

回归之前，为确保估计结果可靠真实，文章对各变量进行了相關性检验以及VIF检验，如表2所示，其中各变量间的相关系数最大为0.8606，而VIF值取值范围在1.38～5.14，均小于10，这表明变量间不存在多重共线性，可进行正式回归检验。

3.4 实证结果分析

由于各时期（政策出台期、动工建设期和开通运营期）的样本可能存在异方差与自相关，故对各样本进行了组间异方差、组内自相关以及组间同期自相关等检验，检验结果可得各样本内存在组间异方差与组间同期自相关，不存在组内自相关，故采用面板校正标准误（Xtpcse）方法进行回归来解决此问题。

回归结果如表3所示，三个时间虚拟变量中d1与d3的系数为负，d2的系数为正。其中，d1的系数在1%的水平上显著，由此可知，从预期理论的观点来看，高铁建设的政策出台早期会吸引一部分消费者前来站点城市购房。然而购买房屋会产生巨大的资金占压，且由于高铁的建设期较长，可能至少需要10年以上，在政策出台期购房并不能及时享受到高铁所带来的生活上的便利。同时，考虑到未来自身及相关政策等的诸多不确定因素，大多数理性的消费者并不会选择在政策出台期购房，因此高铁的政策出台并不能很好地通过刺激需求对房价产生促进作用。另外，从消费者来看，房地产商对市场有更加敏锐的嗅觉，在政策出台期吸引的一批房地产商已经开始了商业竞争，在这种竞争作用下，会产生过量的供给，然而消费者并没有产生同样的需求，因此这种状态下，房价呈现抑制。而d2的系数在10%的水平上显著，这说明大西高铁的动工建设会促进房价上升，与政策出台期不同，动工建设意味着高铁的路线规划已经确定，明确了站点所在城。在这一阶段，房地产投资者已经能够通过消除投资风险来做出最大化其利润的决策。会有大量的房地产商在站点城市进行商业竞争，在他们激烈竞争的同时，将会进一步推升站点城市的土地价格。由于地价的提升，房价必然会产生一定幅度的上升。同样的，对于购房需求者而言，高铁的动工建设无疑是形成了一个明确的可预期的发展蓝图，为了高铁所能带来的便利性，会有很多消费者选择在站点城市购房，需求的增加也必然对房价的提升有着巨大的推动作用。综上所述，地价的上升和需求的增加，对房地产价格产生了推升影响，因此在大西高铁的动工建设期，沿线站点城市的商品房价格有明显的上升趋势。然而，d3的系数不显著。由此可知，大西高铁开通运营对沿线站点房价并没有显著影响，原因在于前一期房地产商竞争所导致的地价上涨幅度放缓，购房者的需求和房地产商之间的激烈竞争作用已经到了高潮期后的回落阶段，两者之间的相互抗衡作用得到了极大的缓冲。

4 结论与展望

本文通过构建6城市2005—2016年的面板数据模型，对大西高铁的政策出台、动工建设和开通运营三个时期沿线站点城市房地产驱动效应进行分析，研究结果表明，从整体来看，大西高铁从政策出台、动工建设到建成开通，其总体抑制了沿线城市6城市的房地产价格上升，这一结论对房地产商的投资及购房需求者的消费行为提供一定的参考，同时对政府的宏觀经济调控效果做出预测。

本次研究仍存在以下不足需要进一步深入地探讨：①本次研究无法对各时期影响作用在该建设进程的具体出现时间做出考量;②大西高铁仍在建设中，无法对高铁整个路段的房价驱动效应进行更加全面深入的研究。希望通过以后的研究进行进一步的改进。

参考文献：

[1]车骥冲.高铁对沪杭嘉兴段房价的影响分析[J].上海房地，2011（10）：19-21.

[2]汪建丰，李志刚.沪杭高铁对沿线区域经济发展影响的实证分析[J].经济问题探索，2014（9）：74-77.

[3]张铭洪，张清源，梁若冰.高铁对城市房价的非线性及异质性影响研究[J].当代财经，2017（9）：3-13.

[4]CHEN Z，HAYNES E. Impact of High Speed Rail on Housing Values：an Observation From the Beijing-shanghai Line[J].Journal of Transport Geography，2015，43（5）：91-100.

[5]何里文，邓敏慧，韦圆兰.武广高铁对住宅价格影响的实证分析——基于Hedonic Price模型和微观调查数据[J].现代城市研究，2015（8）：14-20，25.

[6]陈立文，王荣，杜泽泽.基于倾向得分匹配法的高速铁路开通对城市住宅价格的影响[J].管理现代化，2018，38（2）：84-87.

[作者简介]平安华（1997—），女，山东泰安人，硕士，研究方向：产业经济;李丽（1967—），女，山东荣成人，博士，教授，硕士生导师，研究方向：运输规划与管理。

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