房地产企业工程造价全过程管理与控制

张立丽

摘要：近几年来，随着我国经济的快速发展，我国房地产业也取得了质的飞跃。在此趋势下，为了融入现阶段的市场环境，促进房地产企业的健康发展，必须对房地产工程造价进行全过程管理和控制，只有这样，才能在管理和控制成本的基础上，有效提高企业自身的经济效益。因此，文章针对现阶段市场环境，对其全过程管理和控制的相关措施进行了有效研究。

关键词：房地产企业;工程造价;全过程管理与控制;措施

房地产项目开发投资高、周期长、过程变化大，许多预计利润可观的项目，到项目结算时却亏损，其原因在于房地产项目在开发过程中要经过多个阶段，主要包含项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段，其中任何一个阶段的成本偏差，都会影响相应阶段的造价变化。因此，为保证项目实现预期利润，必须在各个开发阶段严格控制成本。包括在开发规划时，严格按照项目定位，选择合理的成本分配;根据国家有关施工建设规范要求，确保施工质量，合理安排项目进度等。作者根据多年的工作实践，就房地产项目全过程工程造價控制问题作了简要介绍，供同行参考。

一、投资决策阶段

房地产项目投资决策阶段的主要问题是没有做好充分的市场调查，周边竞盘对标工作不够细致，没有依托开发商自身优势合理地对项目进行市场定位，导致投资预算与实际预算执行偏差较大。

另外，投资决策主要参考可行性研究报告，编制过程中，需要结合项目所在地的当地政策、市场需求、规划条件、财务状况等方面确定项目操盘策略：是高利润还是高周转？轻资产高杠杆还是重资产？明确项目规模，制定规划方案，估算投资，制定项目施工计划。以设计方案和投资为基础进行成本控制，根据项目进度计划确定项目预算和资金计划，确定筹资方式和筹资计划。因此，从投资决策人的角度分析，在房地产项目的投资决策环节中，以可行性研究报告为主要决策依据。

鉴于上述情况，房地产项目在投资决策阶段的成本控制策略如下：

高素质、专业化的工作队伍，能够高度精确地编制可研报告，有利于辅助做出相关投资决策。通常由经验丰富的房地产投资管理团队，包括项目市场人员、项目设计人员、项目造价人员、项目工程人员等组成。对于投资管理团队的要求：具有丰富的成本控制经验，最好是造价经验丰富的老员工;具有敏感的成本控制意识，能够对方案的经济绩效进行估算，并与历史项目进行对比分析，提出优化方案;当成本与质量、进度不一致时，有利于决策者作决策。

另外，前期要进行广泛的社会调查，对不同房地产配套设施进行成本核算和价值分析，按照利益最大化的原则，优选匹配的档次配置。通过对市场需求的调查，对投入和需求进行价值分析，对不同房地产配套设施进行投入与产出比较，得出合理的比例。

二、设计阶段

设计环节是房地产项目实施的主要依据，它是施工技术和工程造价控制的主要内容，设计质量是否过关，直接决定着工程造价控制的效果。

第一，通过招投标选择熟悉项目所在地建设规范要求、熟悉报批报建程序的设计单位。初步选定设计单位后，由施工单位与有关人员对接，详细确定设计任务书，制定相应的优化设计方案和设计限额，提醒设计单位要控制设计成本，提高设计效率。

第二，限额设计。建立健全建设项目经济责任制度，提高项目投资控制积极性;基于投资估算对设计限额进行分解，写出设计任务书。初始设计出图后，由设计单位出具设计概算，按概算控制设计图纸。与此同时，还要考虑功能的提升。应该在设计过程中始终保持成本不变，抛弃一味增加投资以求提高效益的做法。各房地产设计专业要协调配合，按照已确定的投资估算限额，合理控制设计方案的实施。运用限额设计，应遵循科学合理的原则，并结合历史工程资料和投资估算的要求，在保证设计质量的前提下，采用新工艺、新技术，优化整个设计方案，以发挥投资所产生的价值。

第三，方案比较。利用价值工程方法，在投资限额内进行多方案比较，选择效果最佳、最符合项目发展需要的方案。对最佳方案落地的可能性进行分析，排除项目实施过程中的障碍，提出解决方案和具体措施，确保项目的顺利实施。

第四，限额指标的对比。在初步设计图纸出来之后，对相关的经济技术指标进行核算，并与设计限额指标进行对比，发现超过指标时，需提出设计优化建议，优化到限额指标之后，才能进一步深化设计。

三、招投标阶段

投标阶段环节众多，过程复杂，稍不留心就会出现中标价超预算，需要重新招标。招标阶段的成本控制主要是把招标环节分解为几个步骤，每一步都有详细的操作程序，需要明确每一步要达到的目标。

（一）招标准备阶段

招标准备阶段指的是发出招标文件之前的阶段。投标者必须经过资格预审，其产值可以满足项目建设的需要;投标者的资质必须符合工程规模和施工要求;投标者有强烈的投标意愿，杜绝陪标;投标者之间应是独立的主体，无关联交易，避免联合串标，哄抬工程造价。同时，招标部门要做好招标文件的编制工作，招标文件由两部分组成：招标文件;招标清单。招标文件包括工程、设计、造价三个方面共同讨论招标范围、质量要求、承包方式、工期要求、品牌要求等条款。招标清单由造价部编制，并及时制作工程市场价，如发现市场价超出施工图预算，则按优化设计要求执行，确保在预算范围内。

（二）招标过程阶段

招标过程阶段指的是招标文件发出后至中标人最后确定之前的阶段。投标组成文件的编制是一项较为繁琐的工作，工作量大，难免会出现错漏、前后不一致、清单缺漏项、工程量错误等，从而造成后期索赔。所以在回标前，需要增加投标人对招标文件的答疑环节，由投标人以书面形式展示给招标人，进行审查后，招标人再出具书面答复。需要提前确定投标控制价，一般以工程市场价为基准。在不超出预算的前提下，确定好投标控制价的上浮率。如某轮投标未达到控制价范围，则需对各投标单位的报价与市场报价进行对比分析，看是投标价偏高还是市场报价偏低，如经核对市场报价无误，可对各投标单位进行二次报价。若二次报价仍未在控制价范围内，则对最低报价进行询标，指出投标单位与市场报价偏差较大的项目，单独要求对方降价，以求降低到控制价范围内。

（三）投标后期工作

投标后期工作是指定标后至合同签订阶段。投标清单价与市场价格有较大偏差的项目，应在总价不变的前提下，按甲方要求对其进行调整，以防止投标者通过平衡报价，提高预计要增加的清单单价，达到高价结算的目的。

四、施工阶段

第一，合同中应明确双方的责任范围，避免因责任界定不清而增加工程造价。在施工阶段经常发生合同纠纷，主要原因在于合同中没有明确规定不同情况下所产生的费用责任，因此合同中应尽可能罗列不同情况，明确责任承担主体。例如：超出合同范围的工程未经甲方指示而增加费用应由施工方承担;因施工方未按合同要求施工而引起的返工费应由施工方承担;施工材料质量有问题，如果是属于施工方自己买的由施工方承担。因为臺风、地震等不可抗力造成的损失，如建筑物的倒塌，建筑机械地损坏等，恢复费用应由其所属主体承担，如建筑物是属于开发商的，建筑机械属于施工方自己买的，由施工方自己承担。

第二，对无效的工程变更和现场签证严格控制。合同范围内的建设工程变更所产生的费用并非全部有效，如签证被人为伪造或篡改，或者变更提出的时间已超过合同约定的时间等，均为无效变更。所以在施工过程中必须加强工程变更的审核，确保变更的真实性和合理性，严格控制审核过程中的签字人，杜绝随意签发工程变更及签证。在变更发生前，必须经过工程、设计、成本三方审核，从质量、工期、效果、费用等方面符合要求后才能实施。对现场实测的工程量要有工程、造价、施工方、监理会签确认，建立完善的现场签证手续。对于设计变更完成后，还应由开发商设计师验收效果，并由开发商工程师、施工方、监理共同确认已完成的施工方案和工程量。

第三，对施工过程进行实时监测，防止偷工减料。施工关键环节的验收制度必须建立起来，如在打桩前对桩位进行检查，看其是否符合图纸上的尺寸要求;混凝土浇筑前对钢筋进行验收，看其是否符合图纸上的钢筋要求;施工材料的检验主要是看其规格尺寸、品种是否按图下料，以及材料的质量是否经第三方检测机构检测合格，证明为合格产品。与此同时还需要建立材料采购数量、时间及当时价格等档案数据库，为防止施工单位索赔时提出超出施工实际发生的不合理要求。

五、结算阶段

在合同中明确结算送审要求，提供了结算资料清单模板，说明结算资料签字盖章要求，并注明结算送审程序。为防止施工方谎报结算价，可在合同中明确送审造价超出审定造价一定比例时，扣回对结算书的审核费。结算期限一般为工程竣工验收后半年，如双方对结算有争议，可在合同中约定解决争议的办法。审计可由甲方内部多人审计，也可委托第三方工程咨询单位进行审计，但对审计成本超过一定比例时，必须按偏差率要求，如审计成本超过一定比例，则要追究前一环节人员的责任。

六、房地产企业工程造价全过程管理与控制的必要性

在对相关工程造价进行全过程管理和控制的基础上，既能运用先进的成本控制理念和方法，实现对工程造价控制体系和实施流程的有效完善，又能在此基础上，运用工程造价绩效考核体系，实现对工程造价的全过程控制，从而促进企业管理质量的有效提升。另外，随着房地产企业利润空间的逐年缩小，以及工程成本越来越透明、越来越公开，许多房地产企业都在朝着越来越规范化的方向急速发展。此时，房地产企业便迫切需要加强全过程造价管理，从而有效促进工程造价管理水平和市场竞争能力的提高。而且整个工程造价的管理和控制工作不仅能实现上述目标，还能通过对工程造价的有效控制，促进企业经济效益的有效提高，从而达到企业的目标利润。

七、结语

综上所述，在房地产企业中，全过程工程造价管理和控制的顺利进行，不仅可以在一定程度上对整个工程项目的施工进度和施工质量的评估有积极的影响，而且对企业经济效益的有效提高有直接的作用。所以，要想有效地促进工程质量和企业利润的提高，必须加强对房地产企业工程造价全过程的管理和控制，并制定出相应的控制措施，促进行业健康发展。

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（作者单位：广东省环境地质勘查院）