房地产开发企业财务管理与税务策划

韩伟东

摘 要：房地产行业是提升国民经济、改善人民生活水平的重要产业，在国民经济结构中占据非常重要的地位。房地产行业具有资金密集的特征，因此在财务管理与税务策划方面难度较高，各类经营活动都会对纳税量产生影响。文章以税务策划的概念为基础，对房地产开发企业在财务管理中加强税务策划的重要性展开论述，并对当下房地产企业财务管理和税务策划中存在的问题进行分析，同时针对问题提出应对措施，旨在为房地产行业的发展献计献策。

关键词：房地产企业;财务管理;税务策划

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1005-6432（2022）05-0107-02

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2022.05.107

1 税务策划的概念

1.1 税务策划的基本含义

税务策划是在遵守国家收税法律法规的前提下，结合自身需要履行的纳税义务对生产经营和投资理财进行科学合理的策划和安排，尽量減少企业需要承担的纳税负担，或最大化提高资金使用的回报率。税务策划是国家法律允许的正当的运营手段，科学合理的税务策划能显著节省企业的成本支出，为企业创造更大的经济效益[1]。

1.2 房地产开发企业开展税务策划的基本特点

企业开展的任何经营与管理活动都应以遵守法律规定为基本前提，对房地产开发企业来说，要想保证税务策划的合理性，也需以国家现行税法为依据，科学的选择合适的纳税方案，进而减轻企业的纳税负担。房地产企业在缴纳税款之前，应当了解与钻研行业的最新税收政策，并与税务机关进行充分且有效的沟通，确保自身纳税行为的合规性。另外，房地产开发企业管理人员应正确的看待税务策划工作的重要性，该工作并不仅仅是财务部门的职责，而应该是贯穿到企业所有部门的各个工作环节，各部门应加强与财务部门的联系，让财务人员能清晰地掌握企业在生产和经营中各项资金的流动和使用情况、资金未来的流动趋势等，让财务人员以最近税收政策为依据，在各部门开展经济活动之前，对资金往来的时间节点、资金往来数目等提供一定的建议，通过对日常经济活动的管控，实现节省整体纳税成本的目标[2]。

2 税务策划对房地产开发企业财务管理的重要性

2.1 提升企业的财务管理效率

财务管理是企业管理的基础，通过财务管理可以更清晰地掌握企业在生产和经营中出现的问题，而在房地产开发企业的财务管理过程中，无论进行筹资活动还是投资活动，都与税收息息相关，若想提高企业财务管理的整体水平，就需要采取针对性的措施对税务策划中的薄弱部分进行整改，才能有效预防企业发生不必要的经济损失。

2.2 促进企业实现战略性发展目标

房地产开发企业经营的本质是以营利为核心目的，在城市规划区内土地上进行房屋或设施的建设，并对房地产项目进行开发、销售或出租。为了创造更高的利润空间，管理人员应以发展的眼光看待管理问题，避免在企业管理和财务管理工作中受到外界因素的影响，并结合自身的发展情况制定整体战略性发展目标。通过财务管理能使房地产企业规避运行中可能出现的涉税风险，利用税务规划能为企业管理者的经营决策提供参考，选择生产成本最低的经营方式，最大化利用国家和地区的税收优惠政策，为企业减轻纳税负担，创造更多的利润，推动企业实现长远发展目标[3]。

3 房地产开发企业财务管理与税务策划存在的问题

3.1 财务管理存在的问题

3.1.1 资金需求量大且融资渠道单一

房地产开发企业在对项目进行开发与建设时，往往需要密集地投入大量资金，并且由于项目开发与建设的周期非常久，资金回笼速度慢，因此房地产开发企业往往需要承担极高的财务风险。为维持企业的正常运营，就需要在开发过程中通过各种手段进行融资，采用的融资手段包括开发贷、合作开发、发行债券等多种形式，从而支撑企业完成项目的开发与运转。但是很多房地产开发企业的融资方式还比较保守，相关调查数据表明，大部分房地产企业都是通过银行贷款的形式进行融资，融资渠道单一，对银行的依赖性很强，一旦在经营中做出了错误的经营决策，或者受到利率波动的影响，就会给企业带来严重的债务风险，进而引发企业内部资金链断裂，严重损害企业的发展，甚至可能直接导致房地产开发企业破产。

3.1.2 全面成本管理水平低

房地产开发行业是一个涉及环节较多、综合性较强的行业，在实际运营过程中会涉及审批、融资、建设、宣传、营销、管理等多个环节，每个环节都会涉及资金和资源的配置问题，对企业自身的管理能力有很高的要求。合同是企业对经营活动进行控制的重要手段，为加强对过程的控制，企业必须在各项经济活动发生前根据经济活动的运行特点和发展趋势制定详细完备的合作合同，对自身和合作伙伴的行为进行约束。要想充分发挥合同的指导和约束双方行为的功能，势必要加强内部成本管理水平，使合同条款中体现的资金配置更加科学合理。但是在房地产企业的实际经营中，由于很多企业未能正确地认识到成本管理工作的重要性，对项目策划、设计、建设和销售环节的成本预算管控不到位，使得签订的合同中未能对各项支出成本进行详细的要求，进而导致各项工作在开展中经常发生支出超出预算的情况，这样既不利于企业从源头进行成本控制，也不利于企业的长效发展[4]。

3.2 税务策划存在的问题

3.2.1 税种数量多，策划难度大

房地产开发企业需要在开发过程中投入大量的资金购买土地并支付房屋工程价款，并且在房地产开发的过程中需要经历征地、土地开发、房屋建造、工程交付、营销售卖等多个环节，开发周期都是以年为单位进行。在这个过程中，房地产企业需要花费大量的精力对往来资金进行管理，并且现行税收制度中针对房地产开发企业的税种很多，例如房产税、印花税、土地增值税、企业所得税等，使房地产开发企业的税务策划难度很高，一旦未能对某个税种进行预先规划，则可能给企业带来巨大的经济影响。

3.2.2 缺少税务策划标准，导致风险提高

行业内并没有固定的税务策划标准，房地产开发企业在进行税务策划时，主要依赖财务人员的工作经验和对现行税收政策的了解来制定税务策划方案，使得企业的税务策划方案具有一定的不全面性和不科学性。同时，在税务管理过程中纳税人和纳税机关存在一定的权利和责任不对等情况，使双方对纳税策划的认知存在一定的差异，同样加大了企业的税务风险。为提高企业的抗风险能力，管理人员和财务人员应在开展税务策划工作时，全面地考虑信誉风险、法律风险、执法风险等各方面因素，使自身的税务策划方案更加科学和全面[5]。

4 房地产开发企业财务管理与税务策划的开展措施

4.1 财务管理措施

4.1.1 拓展融资渠道，建立多元化金融体系

为实现更好的发展，房地产开发企业应改变传统的保守融资观念，拓宽融资渠道，建立多元化金融体系，提高企业自身风险应对能力。首先，企业的经营和管理人员应立足自身发展实情，在银行贷款的基础上增加抵押、信托、债券等新融资方式，改变传统融资渠道单一的局面，降低企业的融资成本。其次，为了让企业在激烈的市场环境中占据一定的市场份额，企业应积极地借鉴先进企业的财务管理方式，并根据自身的经营特点在对其进行改进后落地，提升自身的核心竞争力。一方面，在企业生产经营的各个环节中融入预算管理，提高企业对生产成本的管控能力;另一方面，完善自身风险管理体系，使企业对资金的利用率更高，创造更大的经济价值[6]。

4.1.2 重视成本管理，推动全面成本管理

成本管理是财务管理的重要组成部分，能帮助企业节省开支、加强经济核算、提高整体的管理水平，对企业发展来说具有十分重要的作用。为全面提高企业的经济效益，房地产开发企业的经营和管理人员应致力于提高全体人员的成本意识，将成本管理贯穿于企业的全部生产环节中，这样才能从根本上改变成本失控的现状。以全员参与成本管理为基础，建立全面的、多层次的成本管理体系，细化各部门的成本管理责任，针对成本管理制定相应的考评机制，对员工的生产和经营行为进行约束，并建立档案保留成本管理的考评结果，通过阶段性的比对成本管理考评数据对企业的阶段性工作进行总结，发现企业在生产和经营中的不足之处并进行针对性的整改，使成本管理更好地为企业发展服务[7]。

但需要注意的是，成本管理是为了使企业获得更加长效的发展，企业内开展的成本管理工作应结合企业的实际经营情况科学的开展，不能为了节省成本加大员工的负担，不能矫枉过正。

4.2 房地产开发企业税务策划方面的措施

房地产开发企业在前期的开发和建设阶段需要投入大量的资金，科学的税务策劃工作能在法律允许的前提下为企业节约可观的成本费用，从而提高企业的市场竞争力。企业的经营和管理人员应加强对税务策划工作的重视程度，以税务策划方案为参考，为企业制定各项经营决策。产品的定价与成本是影响企业纳税金额的关键因素，在税收策划的过程中，企业应合理的分摊生产成本。例如，根据土地增值税标准合理定价，将普通住宅产品的土地增值税增值率控制在20%以下，才能享受税收优惠政策减免土地增值税。同时，在税务策划过程中，还应对影响增值税应纳税额的项目进行合理的调整，尽量夯实生产成本，才能最大化节省纳税成本[8]。

5 结语

综上所述，财务管理和税务策划对房地产企业的经营和发展来说都具有十分重要的意义，既能帮助企业节省生产成本，又能提高企业的核心竞争力，帮助企业在激烈的市场环境中稳步前行。因此，房地产开发企业应正确地认识财务管理和税务策划工作的重要性、效益性和迫切性，认真总结工作经验，深度挖掘企业在日常运营和管理中可能存在的问题，有针对性地采取整改措施，优化自身的管理观念，拓宽融资渠道，提高自身财务管理和税务策划水平，才能帮助企业节省生产成本，促进房地产开发企业获得更好的发展。

参考文献：

[1]黄静.房地产开发公司财务管理及税务筹划研究[J].现代经济信息，2019 （10）：214，216.

[2]何光明.浅析税收筹划在房地产开发企业财务管理中的应用[J].经济管理文摘，2019（14）：181-182.

[3] 李祥宝.浅析税收筹划在房地产开发企业财务管理中的应用[J].商讯， 2019（33）：42，44.

[4]赵辉.浅析税收筹划在房地产开发企业财务管理中的应用[J].纳税，2019，13（26）：39，41.

[5]刘全.税收筹划在房地产开发企业财务管理中的应用探讨[J].消费导刊， 2019（34）：137.

[6]岳小明.纳税筹划对房地产开发企业财务管理的影响[J].时代经贸，2019（19）：44-45.

[7]刘砂砂.房地产开发公司的财务管理与纳税筹划[J].投资与创业， 2019（11）：100-101.

[8]林天钢.营改增后房地产企业税收筹划探讨[J].企业改革与管理， 2020（23）：164-165.