房地产企业成本核算与管控研究

倪沈良

摘 要：众所周知，房地产是我国国民经济最重要的产业之一。伴随着房地产市场竞争日趋激烈，以及土地红利时代、金融红利时代的逐渐逝去，强化成本管控、进行有效的成本核算成为房地产企业保证经济效益和提高盈利能力的重中之重。文章对房地产企业成本核算与管控中存在的问题提出相应的对策，希望为房地产企业实现降低成本、提高经济效益提供建议和参考。

关键词：房地产企业;成本核算;成本管控

中图分类号：F275.3文献标识码：A文章编号：1005-6432（2022）12-0069-03

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2022.12.069

1 房地产企业成本核算和成本管控的意义

1.1 有利于房地产企业完善工作界面，实现可持续发展

房地产企业成本管控，已经不仅仅是成本部门或合约部门单打独斗的领域，而是需要设计、招采、工程、营销及财务等多个部门联合参与和合作。如何加强和深化房地产企业项目成本管理，是摆在众多房地产企业面前的一大重要课题，这就要求企业对项目全周期经营业务流程进行全面、详细的梳理和复盘。通过不断地回顾和总结，才能及时有效地发现企业在项目成本管控中的优点和不足，以及后续对优秀项目案例进行成果输出，在企业集团里进行宣传和推广。与此同时，也需要复盘成本管控中出现的问题，并结合实际情况提出对应的改进措施，不断提高企业成本管控水平，从而使企业健康持续的发展。

1.2 有利于房地产企业扩大竞争优势，提高经济效益

在当下房价溢价有限的大前提下，越来越多的房地产企业敢于自我革命，勇于锋刃向内，向企业内部开刀，积极向管理要红利。在保证项目品质的基础上，进一步寻求经济利润增长的空间。那么进行有效的成本管控，就必须要把成本管控的触角深入到每一个生产经营环节，只有不断渗透到各个经营模块中，把各个环节串联起来，才能把成本管控落于实处。比如，优化组织结构，合理布局项目，狠抓生产经营，严控成本支出等。对房地产企业而言，有助于有效占据市场、提高竞争优势，能更好地实现经济效益最大化。对房地产行业而言，能有效优化行业生态环境，进一步促进房地产行业的健康发展。

2 房地产企业成本核算和管控中的问题

2.1 会计核算对象的不确定性，导致成本核算不及时

由于房地产企业开发周期长，投资金额大，以及产品自身具备的特殊性，注定了其在成本核算过程中核算对象的复杂性。目前我国房地产企业会计成本核算规则仍然比较模糊，有很多需要改进和完善的地方。比如：一些房地产企业会计成本核算相对混乱，会计处理随意且零碎，没有系統化、标准化的核算体系，导致项目开发完毕后，仍然不能很好的确认会计目标成本。还有一些房地产开发项目是分批、分期进行地产开发，然后在实务会计处理中，未能将分期项目总成本进行严格细致的核算，很容易造成项目成本核算的随意性和不确定性。从实务操作而言，假如项目开发周期较长，应以开发节奏为依托，分批次分时间确立核算对象，而不是像多数企业一般，盲目的将多期的核算对象归纳为一个总核算对象，这样就会造成会计核算工作内容巨大，核算工作缺乏章法，最终导致项目成本难以合理计算。与此相反，也有一部分房地产企业会将简单的事情变得复杂化，把原本属于一个核算对象划分为多个核算对象，这不仅加大了会计核算的工作量，甚至会造成成本核算无法准确反映实际成本水平，成本会始终处于难以分析、控制的状态。

2.2 会计核算成本的不确定性，导致成本核算不准确

由于房地产企业存在会计成本结转的特殊性，即前期项目预售收入在预收账款科目核算，等到项目竣工交付后方才确认收入并结转成本，但同时项目施工类合同尚未结算完成。对于未结算的工程合同，财务部门会根据合约部门提供的动态目标成本进行成本的暂估，以此达到收入与成本的配比。比如，A项目为一般计税项目，不含税货值为15亿元，可售面积75000平方米，在2020年12月底已全部售罄同时全部交房。项目不含税目标成本为13亿元（合同尚未结算，目前合同签订总额为12亿元，累计已入账成本为10亿元）。在会计成本核算上，由于最终结算成本尚无法锁定，故暂时用不含税目标成本来替代结算总价。因此，本次收入结转收入为15亿元，结转成本为13亿元（暂估为3亿元，等工程合同陆续结算，逐步进行暂估的调整），毛利为2亿元。由此可见，项目目标成本的准确预估，决定着会计成本核算工作的成败，而合约部门或许会出于自身考核压力，将目标成本制定得相对宽松保守，这就会导致会计结转成本相对失真，影响当期企业的盈利能力，从而降低企业财务报表的质量。同时在后期会计成本结转中，会出现大量成本负数冲减过程。如此反复的会计核算，大大降低了会计报表的质量。

2.3 会计核算处理不规范，导致成本核算不完整

由于房地产企业投资周期长、投资总额大，导致成本核算周期跨度较大，且核算内容复杂。在提高核算精度，保证核算质量的同时，必须关注企业会计核算制度的建立健全，以及财务从业人员素质教育问题。比如，项目在开发过程中，如果缺乏相应的核算准则，在开发成本入账时，往往就存在随意性和不确定性，在确定开发成本末级科目时，往往会存在主观判断或经验，从而出现不同的人做出不同核算处理的情况。又比如，项目在结利过程中，容易忽略成本结转的规范性，从而会导致房地产企业开发成本分配及归集等工作出现问题，严重的会使成本缺失或不完整，造成收入与成本的不配比，进而影响企业利润表，不仅影响了企业的成本核算结果，更严重的会使外部投资者丧失对企业的投资信心。

2.4 项目全周期成本管控缺失

（1）投资阶段成本管控。投资拿地时，应该是项目成本管控的起点，因此投资阶段的成本管控对后续项目是否盈利起着至关重要的作用，个别房地产企业前期对项目没有进行足够充分的论证，单靠算总账、大账来粗略匡算成本，仅凭直觉和经验拿地，这无疑会对项目开发埋下巨大的投资风险。

（2）项目设计成本管控。在项目设计环节，设计人员就应该对产品适配进行充分论证，结合营销、工程、成本多部门的意见，筛选出最优设计方案。遗憾的是，很多企业对设计环节不够重视，这势必会带来设计方案的反复，进一步造成施工成本的无谓增加，严重的会导致工期延误，以至于错失销售先机，最终导致不能很好的回笼资金，无端增加项目的施工成本及资金成本，给项目带来极其不利的影响。

（3）项目工程成本管控。工程施工是项目推盘供货的主力军，因此施工节奏的管控对后期项目预售、交付等都有着至关重要的影响。但是很多企业在施工管理上缺乏科学管控，没有科学合理的施工工期，没有緊凑有序的施工工序，极易导致项目工程节点逾期，以及后续陡增的赶工费，这些都会造成建安成本的额外增加。

（4）项目财务成本管控。在房地产项目全周期开发过程中，现金流无疑是企业的生命线。在现金为王的房地产时代，很多企业没有充分高效地运用手上资金，甚至用低效低能的操盘方法来进行项目建设开发，这些往往都会弱化企业的操盘能力和运营能力。一旦出现资金问题，轻者影响项目工期，严重的会导致项目停摆以及烂尾风险。

4 对策

4.1 明确会计成本核算对象，提高管理精度

在房地产企业全周期开发建设过程中，必须认真对待成本核算对象的划分。在会计核算阶段，其一，必须严格地以项目开发周期为重要依托，来确定和划分核算对象;其二，将开发项目按照标准具体划分为多个核算子项目，再进行建安成本的归集工作。其三，在划分会计成本核算对象的同时，要尽量避免划分得过于粗略或详细。这都会造成成本核算工作的缺位或者繁冗。那么应用在实际操作中，房地产企业应该根据开发项目的特点，分门别类的制定会计核算纲领，对于开发周期较长、工程量复杂的工程项目，应该尽可能的对核算对象进行系统划分确认，同时，对于工期相对较短或者工程体量较小的项目，建议直接在子项目内开展成本的核算工作，即直接纳入项目成本中开展核算，这样既有利于成本核算的准确性，又能提高核算效率。

4.2 明确会计核算成本，夯实目标成本

项目成本管控并不是粗放式的单部门作业，更多的是多部门协调的集成合作。比如，在项目设计阶段，设计人员应该根据产品的受众群体，设计出契合业主需求的产品，从源头上杜绝因产品的先天缺陷导致后期改工带来的成本浪费，减少对目标成本的扰动。在项目施工阶段，工程人员在现场施工中就应该合理排布施工周期，在保证工程质量的前提下，使工程尽快满足预售条件，使项目尽快首开，尽快现金回笼，减少资金成本。在项目报建方面，报建人员应该起到项目施工和政府沟通的桥梁作用，应该时刻树立“项目未动，报批先行”的心态，及时了解项目需求，时刻了解政府最新的相关资讯，从而做到有的放矢，从报建角度倒推项目快速建设开发。项目全周期运营中，运营人员应该从全盘的角度出发，指导工程开发建设，明确营销售价，把握全周期重要工程节点，大方向掌控项目开发节奏并使其朝良好态势发展。在项目成本方面，合约人员不应仅仅停留在算好成本账的基础上，更应该扮演好项目内当家的角色，深挖项目潜在的成本空间，积极做到提质增效，多快好省的为项目提供成本决策。因此在上述职能部门的共同努力下，才能做到深挖成本，夯实会计目标成本。

4.3 完善会计核算制度，强化核算体系

由于房地产会计核算的特殊性，会计成本核算往往是事后核算。但这并不意味着可以忽略事前、事中的成本管控和审核。从财务人员角度而言，应该保持良好的工作素养，在遵守国家相关制度、政策及各项法律法规的基础上，充分发挥自己的主观能动性，积极开展会计成本核算;从企业角度而言，房地产企业应该根据生产经营特点和实际情况，制定出符合企业自身发展规律的会计成本核算体系，从而实现企业成本核算的标准化和规范化，并形成一套完整、系统化的财务管理制度。与此同时，要始终明确会计成本核算是企业财务工作的基础，不断深化会计成本核算工作，将核算工作具体细分到个人，并加强个人会计核算工作的考察及考核，从而提高整体会计管理水平。当然，在提高业务水平的同时，也要加强会计人员、管理人员的成本意识，深入贯彻落实成本管理观念。

4.4 加强项目的全周期成本管控

（1）重视项目投资管控。房地产企业投资决策是项目中最重要的一环，应对拿地前不确定因素进行充分考证与分析。即对包括但不限于前期规划、地块状况、周边市场环境等方面进行科学、详细的市场调查与科学论证，对开发项目进行大盘推演，从而相对准确的掌握项目的总体目标成本。分析出大致项目可行方案，并提交领导决策是否可以拿地。如此在前端，对项目的目标成本进行高效管控，为后续项目成本管控起到良好的示范。

（2）重视项目设计管控。房地产企业设计管理是工程成本管控的先决条件，设计水平的高低，亦或是设计结果的好坏，将很大程度左右项目成本的走向。首先，房地产企业通过向市场进行招标，来初步筛选设计方案，经过成本、工程等多部门的一系列联合审核，最终实现在功能和成本上达到平衡点的最优方案。同时，还需针对客户喜好及需求，剔除可有可无的功能属性，在保证品质的基础上，避免过度的铺张浪费，同时在选材上，尽量挑选性价比高的施工建材，从设计端口做到项目成本的管控。

（3）重视项目施工管控。房地产企业工程管理是工程成本管控的基础，在保证工程安全和工程质量的大背景下，对合同必须认真履约，以及严格按照约定进行现场工程施工，保质保量地完成工程各个节点。与此同时，必须时刻关注并跟进成本签证的合规性，并做到与成本合约部门的沟通，做到工程量三方签证，使签证内容与实际内容保持一致，严格把关各道工程环节。

（4）重视项目财务管控。严格遵守“三收三支”原则，即先收后支、以收定支、收大于支。比如在支出方面，前期获取土地阶段，在土地确权的前提下，尽量延迟土地款支付，达到现金晚支目的。在工程施工阶段，多采用商票或保理相结合的付款方式，也同样可以达到延缓现金支出目的，减少房地产企业资金压力。同样在收入方面，项目预售阶段，企业应加强与额度宽松的银行合作，做到按揭贷款尽快下放，实现现金流回笼目的。在融资阶段，在四证齐全下，尽快落实开发贷等融资，尽可能弥补前期土地款支出，减轻资金压力。

5 结论

综上所述，在当今房地产市场中，“土地红利”逐渐向“管理红利”转变，成本核算和管控对于房地产企业而言，是利润爆发点，更是生命线。只有从源头上控制好成本，建立健全成本核算制度，加强企业内控管理，才能够保证房地产企业的合理利润空间，从而使企业从市场竞争中脱颖而出，并立于不败之地。

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