城市房价与人口流动关系的文献综述

邱文涛　陈然　翟榕曜

摘要：城市房价与人口流动之间存在着密切联系。近年来，随着城市化的深入发展及城市人才引进政策的进一步实施，房价呈现上涨的趋势，人口流动也愈演愈烈。文章通过梳理分析国内外学者对城市房价与人口流动之间关系的研究得出，关于房价与人口流动相互影响效应的不同观点，包括影响方向、程度等方面。并根据目前普遍认同的观点提出控制房价与合理应对人口流动的政策性建议，以供参考。

关键词：城市房价;人口流动;人口结构;人口迁移

一、引言

近年来，随着中国城市化进程的推进，房地产业飞速发展，房价持续快速上涨。房地产业的发展能够带动许多上下游相关产业的发展，并带动大量就业，房价的波动也深刻影响着我国经济发展与社会稳定。然而随着我国城市化、工业化的迅猛发展，区域发展异质性问题愈发凸显。我国快速发展的经济格局及产业结构的不断变革优化，导致我国人口来越多的人口流向了一、二线发达的东南沿海城市，或是城市中的发达区县。同时，各城市的人才政策等的出台也形成了人口流动的一股推力。在这一过程中，房价的节节攀高成为社会关注的焦点之一，并影响居民对房屋的购买行为。人口流动是影响城市房价的重要因素之一，城市房价也对人口流入产生影响，这两者存在着密切的相互影响关系。通过分析总结近几年国内外学者所做的研究得出，关于二者影响机制的理解，并得出合理的政策性建议。

二、人口流动对房价的影响

（一）人口流动与房价之间呈正相关关系

大部分学者认为人口流动对房价存在正相关的关系。除了户籍人口增长对房价升高有显著影响外，流动人口的增长对于房价提升的作用不可忽视。部分学者还提出了两者之间的作用模型，如采用 GMM 方法对 35 个大中城市进行了实证分析，得出人口流动对住房价格存在倒 “U”型关系。而部分学者持有不同意见，他们认为城市人口、人口流动率对房价存在显著的促进作用，并且房价呈“螺旋式”上升态势。对于人口流动对房价影响的时间长度，不同意见还包括认为人口迁移对房价具有不持续的正向影响。两者所持不同意见表明即便大多学者都认可更多的人口带来更大的住房需求并提升房价这一观点。但在一个较长的时间维度内，流动人口增加所带来的房价变动趋势仍是存疑的，给后续的研究带来一个方向。

（二）高素质流动人口对房价产生更显著的影响

研究发现，近年来，随着高校扩招政策实施，跨区域流动的高校毕业生逐渐增多，成为对房价升高产生较大影响的群体。同时，受到购买力的影响，大学生人口迁移对房价的影响存在滞后性。陆铭等通过研究发现，移民占比变化对房价的影响主要是通过城市移民和收入水平较高的移民来实现的。流动人口收入和教育程度有所关联，流动人口教育程度越高，得到的薪资也可能比较高。除了收入和受教育程度，不同年龄的流动人口对于房价影响的程度也不同，在27～37 岁阶段影响最大。综上，现有的文献对于流动人口的深入研究主要在流动人口的收入、受教育程度、年龄等方面，而对于性别、生育率等社会学人口特征维度的思考较少，值得深入探究。

（三）东部发达城市房价对于人口流动更敏感

城市等级的差异会造成人口流动对房价影响强度的差异，不同区域的城市房价对于人口流入的敏感度也不相同，这点在众多学者的文献中得到验证。从地区的角度来看，东部人口流动的变化对住宅价格产生的波动幅度相对西部显著，中部地区城市人口流动率对房价的影响则不显著。有的学者对于不同区域流动人口对房价影响程度进行了对比，发现流动人口在东西部对房价的影响存在显著的异质性。总地来说，我国的发达城市可开发用地稀少，地价昂贵，人口密度大，住房需求大，整体上处于供不应求状态，因此房价对于流动人口更为敏感。

（四）人口流动影响房价过程中的特殊现象

人口流动作用于房价的过程中，会出现一些不寻常的现象，如空间失配。李超等在论文中提到，由于城乡二元结构的存在，部分流入人口仍选在流出地买房，造成中国城市住房需求空间失配问题。城乡二元结构是我国城市化进程中不可避免的一种状态，如何解决这一问题值得探讨。

（五）移民增加及不同素质移民对城市房价影响研究综述

国外的文献多探讨移民（通常为国际移民）带来的房价影响。Arno J. van der Vlist认为移民提高了城市的平均房价。而另一学者Yingchao Lin提出在国家层面上人口流入1%將带来1%的城市房价增长，而区域层面上1%的人口流入则会带来东部地区1.34%的房价增长，人口流入对西部地区房价影响不明显。而对于移民影响房价的时长，J. S. Fetze认为，大规模移民的流入短期内对流入地的房价影响较大。可以发现，国际人口流动所带来对房价的影响与国内区域间（通常为省际、市际）人口流动带来的影响相似，也同样存在长期情况下，移民对于房价影响机制无法确定这一问题。

三、房价对于人口流动的影响

（一）房价对人口流动的影响不显著

有学者认为，虽然高房价表示流入城市的人口需要更多的生活成本购买房屋，城市相对高的生活消费水平也会相对地提高流入人口的生活成本，但是城市吸引人口流入的主要因素之一为较高的工资水平，这抵消了高房价带来的负面影响，因此房价未对人口流动产生显著的影响。这一观点强调了两个不同方向影响效应的抵消结果，体现了一定的辩证性，但并不是目前的主流观点。

（二）高房价能促进人口流入

较多的学者认为持续上涨的房价不仅不会阻碍人口的流入，反而会产生促进作用。城市的房价虽然处在高位，但是城市房屋的周围环境拥有更齐全、更优质的公共品，这能促进流向城市人口的生活质量的提高，带给他们更高的效用;城市拥有更优质的教育资源和就业机会，提供了更好的个人发展的机会。这些效用的提高足以弥补流入人口的房屋购置成本与生活成本带来的负面影响。另外，介于近年来房屋价格处于持续上涨的趋势，持有房屋会不断地增加家庭的名义财富，尽管有些家庭购买房屋并不是出于投资性需求。从效用的角度和名义财富的角度出发，学者们给出的观点是高房价对人口流入存在着促进作用。

（三）高房价阻碍人口流动

房价上涨增加了人们的生活成本，这一影响对于农村流动人口更为显著。对他们来说，虽然流入城市能获得更好的生活资源与质量，但是这需要他们放弃在农村能拥有的一切权益。房价上涨所带来的效用增加并不能弥补他们离开农村所需要放弃的成本，这成为很多农村人口选择留在农村的主要因素。这一观点说明房价的持续高位阻碍着很多人流入城市，体现了城市房价控制的紧迫性。

从地区对比的角度来讲，不同地区房价对人口流动的影响方向也存在着差异。东部地区较为发达，房价的上升抑制人口流入;但相对经济较为落后的西部地区，上涨的房价减少了人口的流出。这也是流动人口通过对比流向城市能获得的效用增加与损失的机会成本所选择的结果。

（四）房价对人口流动的影响呈“倒U型”

前两个主要观点虽然有所差异，但都认为房价对人口流动存在着线性关系。在考虑边际量这一因素后，房价和人口流动的关系呈现出了“倒U型”的关系。随着房价的上涨，城市对于人口的吸引力是边际递减的，因此在房价上涨与人口流动的关系有一个拐点。当房价上涨超过拐点后，对人口流入的促进作用将会转变为阻碍作用。边际作用产生的原因主要是房价上涨会逐渐抵消城市高工资率的吸引作用。

四、政策性建议

（一）针对人口流动对城市房价的影响

合理控制人口的流动。城市人口规模目前存在着不均衡的分布，政府最简单直接的方式就是限制人口的流动，但治标不治本。较根本的方式为深化户籍制度的改革，稳定流入城市人口的数量。在各地“抢人才”竞争激烈的背景下，各个城市也需要进一步思考人才引进措施与人才的住房问题。缓解人口过多过快流入城市的局面，让城市有应对人口大量流入的时间。

合理计划城市的发展。目前城市间发展的不平衡，使很多流动人口有更多的意愿流向中心发达城市去追求更多的发展机会。政府在制定经济发展计划时，需要更多地考虑城市发展之间的均衡性，合理规划部署东西部的产业布局。在产业转移中提升二、三线城市的综合竞争力与人才吸引力，利于促进人口地域分配的均衡化。

规范房屋租賃市场。为了应对大量的人口流入城市，解决他们的基本住房问题，政府应持续推进“租购同权”，引导人们理性购房，减少对房屋的购置需求。政府在发挥主导作用的基础之下，可以适当鼓励更多的社会资本合法有序进入房屋租赁市场，扩大租赁房屋的供给量，形成以“租”代“售”的社会总体趋势。

（二）针对城市房价对人口流动的影响

大力推进公共服务均等化。目前我国的地区公共服务也被不均衡地分配，高房价的地区往往公共服务体系更为齐全且质量更高。这一分配结构会导致越来越多人口流向城市甚至中心城市，房价与人口流动的关系自然就不能达到均衡协调的状态。因此，促进教育和医疗机构、社会保障体系的均等化，能引导人们合理选择落户地，调节人口流动过多而超过城市合理荷载的局面。

严格调控房地产市场。我国房地产市场中，投资性需求旺盛，房地产中的经济泡沫愈来愈膨胀，受到真正影响的是需要住房的流入人口。因此政府应通过增加房地产税、投资所得税来抑制这一现象;同时对中低收入阶层发放住房补贴。推进“安居工程”，帮助满足他们住房的生活需求，这有利于帮助高素质人才安心落户一线大城市，促进城市进一步发展。

五、总结与展望

从人口流动对城市房价的影响方面，学者们普遍认为人口流动与城市房价呈正相关关系，并且高素质人口流动对城市房价的影响更为显著。从不同地区来看，东部地区发达城市的房价随人口流动而上涨的幅度更大，以上是国内的学者关注的重点。而国外的学者则更关注与移民特别是国际移民对房价的影响。从学者们研究的角度来看，总体上可将这些角度按是否与人口相关分为两类：人口因素与非人口因素。

从城市房价对人口流动的影响方面，学者们的观点有比较明显的不同，有认为呈正相关关系，也有认为呈负相关关系，分歧较大。比较少的学者提出影响不显著，和体现边际效应思想的“U”型影响效应。而在国外，学者们重点关注城市房价对农村移民存在着阻碍作用，与国内研究重点有所不同。

关于流动人口与城市房价之间关系的研究，国内现有的研究成果分歧较大，特别是在城市房价对人口流动的影响方面。其次，现有的研究较多地关注非人口因素与房价波动之间的关系，对人口因素与房价波动之间关系的关注较少。即使关注到人口因素，但样本量较小且数据较为陈旧。再者，国内的研究并没有着重分析同一城市内不同区县的房价与人口流动的影响。在城市化进程中，郊区城市化是不可避免的，那么就有比较在同一城市情况下来研究人口流动，这也符合实际意义。

总结国外的研究成果可以得到，国外的学者更多把视角放在国际移民上，研究的角度更为宏观。当今大多数国家都在经历城市化的过程，人地矛盾问题日益突出，因此有必要在微观和中观的视角下研究这一问题，即从研究城市内部和国家内部城市与城市人口视角出发，探讨人口流动与城市房价之间的影响效应。

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（作者单位：邱文涛、陈然，华南师范大学经济与管理学院;翟榕曜，华南师范大学外国语言文化学院）