纳税筹划对房地产企业财务管理的影响刍议

文静

摘要：随着市场经济的飞速发展，房地产行业经历了黄金发展时期，但近年来国家对房地产政策的收紧，过高的地价和用工成本，以及较高的税负使得房地产行业的市场竞争变得愈加激烈，近几年，国家加大对房地产行业的宏观调控，房地产企业的经营压力日益增加，各企业之间在资源分配上开始出现不均衡，企业的经营利润也显现出巨大差距。影响企业经营利润的因素有很多，其中税费支出占据比重较大，因此房地产企业需要通过合理的纳税筹划减轻企业的税费压力，实现最大化的经营利润。本文对纳税筹划的内涵和特点进行分析，对纳税筹划在房地产企业财务管理中的应用进行阐述，分析纳税筹划对房地产企业财务管理的影响。

关键词：房地产企业;纳税筹划;财务管理;影响

房地产行业作为国民经济的支柱性产业之一，经历了快速的发展时期，房地产企业的规模在不断扩大，数量在不断增多，企业之间的竞争在逐渐加剧，而国家对房地产行业政策的持续收紧，导致企业的经营利润不断被压缩，房地产企业的生存和发展遇到巨大的挑战，因此企业需要通过降低经营成本提升利润空间，税费成本在房地产企业成本中占有很大比重，因此需要引起高度重视，需要加强内部财务管理，通过合理的纳税筹划降低企业的纳税成本，并把纳税筹划作为财务管理的重点工作内容，提高纳税筹划在财务管理中的应用。

一、纳税筹划的内涵和内容分析

纳税筹划是指企业通过合法合规的手段，采用科学的筹划方法，对企业的生产经营活动和投资行为进行规划，通过合理避税，最终实现降低企业税费成本，减轻企业税负压力，提高企业经营利润的目的[1]。企业的纳税筹划活动必须要符合国家税收方面的相关法律法规，要确保纳税筹划的合法性和合理性，纳税筹划受到国家法律的保护。纳税筹划的内涵包含几个方面：一是纳税筹划具有合法性。纳税筹划的依据是国家现行税收方面的相关法律法规，通过对企业的经营活动和投资行为进行合理的规划，从纳税筹划角度进行分析，帮助企业合理避税，减少税费支出，减轻税负压力，纳税筹划的路径符合国家法律法规规定，因此不同于偷税漏税，也不属于投机取巧行为;二是纳税筹划不改变企业的经营目标。企业进行纳税筹划要保持经营目标不发生改变，在此基础上通过对企业的经营业务流程和范围进行调整和优化，实现合理避税，降低企业的税费成本，减轻税收负担，提高企业的经营收益;三是纳税筹划要考虑到国家在税收方面的优惠政策。国家税收优惠政策给企业纳税筹划带来一定的影响，因此企业在进行纳税筹划时，要保证纳税筹划符合国家相关法律法规，积极关注国家或地方政府在税收方面的优惠政策，并结合企业经营业务状况、企业的经营发展目标，进行合理的纳税筹划，制定最佳的纳税筹划方案;四是纳税筹划可以帮助企业延迟纳税。纳税筹划的目的是帮助企业降低税费的支出，而企业通过合法合规的渠道和路径，可以实现延迟纳税，把税收成本进行合理分摊，有助于增加企业的经营利潤，促使企业的发展。

二、纳税筹划的基本原则分析

首先，纳税筹划要合法合规。企业开展纳税筹划工作的前提是符合国家税收方面的相关法律法规，企业的生产和经营行为需要符合政府的规定，需要有一定的目标。另外，企业开展纳税筹划工作在符合国家税收法律法规的前提下，可以根据自身经营特点和业务开展情况，合理灵活运用国家税收优惠政策，通过纳税筹划，使企业能够获得最大的税收优惠，减少税收支出。其次，纳税筹划要保持和企业的经营目标相一致。企业经营目标的制定要符合自身的经营状况，且通过一定的经营活动和管理方法能够达成的目标，纳税筹划对企业经营目标的达成起到关键作用，在保持和企业经营目标一致的前提下，企业通过纳税筹划，可以有效降低税收成本，有助于实现企业经营目标。再次，纳税筹划具有增值性。企业通过纳税筹划可以减少成本的支出，通过合理的手段可以实现延迟纳税，从而保障企业的利益，增加企业的价值。最后，纳税筹划具有一定的风险性。企业的任何经营和管理活动都存在风险，纳税筹划作为企业财务管理的一部分，也存在一定的风险，虽然风险不可避免，但可以规避，例如在企业纳税筹划过程中所依赖的税收条款的认定方面各级税务机关具有更多的主动权，因此对于企业而言，需要提高财务管理人员的风险意识、税务专业素养，需要建立完善的风险预防机制[2]，通过对风险的防范和评估，降低风险带来的影响，促使企业稳步发展。

三、房地产开发企业经营的特点分析

房地产开发企业的经营特点表现在几个方面：一是计划性。房地产开发企业的开发和经营活动需要按照国家的计划，并符合企业的经营规划，土地获取、房屋建设、基础设施和相关配套建设都要符合国家的计划规定，企业在进行房地产建设和销售时都需要符合政府各方面的监管要求，比如立项及规划需要得到政府的批复、总包单位需要到建委备案、销售资金的使用需要符合政府的监管要求等等;二是商品性。商品性是指产品能够进入市场流通，并能够进行交换，具有一定的价值特征，房地产开发企业的产品在进入市场进行销售时，对销售价格的确定需要按照合同的规定，也可以按照市场价格的规定;三是房地产项目开发及销售周期较长，投入建设资金金额较大。房地产的开发过程会涉及多个阶段，从前期拿地阶段到后期的房屋交付，需要经过至少八个阶段，而对于房屋本身而言，其地价、建造及资金成本比较高，在每个阶段中都需要大量的资金投入;四是复杂性。一方面房地产企业开发内容的复杂性，根据房地产行业自身的特点，企业在运营的各个阶段涉及的内容比较多，如土地获取、规划设计、建筑施工、市场营销等方面，另一方面房地产开发过程中会涉及诸多的经济往来，而经济往来的对象又相对比较复杂，涉及政府机构、规划设计单位、施工单位、供应商、金融机构、客户等，对象复杂且往来业务繁多，给财务管理工作带来一定的困难;五是风险性。房地产开发涉及诸多环节和部门，资金投入比较大，建设周期比较长，在开发过程中的不确定因素很多，某个环节出现问题，会给房地产企业开发造成严重的影响，甚者出现资金周转困难，严重影响企业的经营发展。

四、纳税筹划在房地产企业财务管理中的应用分析

（一）借款利息筹划合理降低企业税负

房地产开发企业在项目开发时，需要进行融资，最常见的融资方式是银行贷款，根据国家在土地增值税方面的条例规定，房地产开发企业在开发过程中可以按照项目借款划分利息，如果金融机构能够提供贷款合同以及贷款利息发票，且利率和同期银行的贷款利率一致，则可以按照项目的实际借款情况扣除相应利息。实际操作中很多房地产企业忽视了银行贷款利息发票的取得，同时也不能把项目借款利息和企业的其他经营活动的利息相区分，在这种情况下利息的计算要按照土地成本和开发成本总和的百分之五扣除，因此企业需要对借款利息进行统筹规划，比较项目借款利息、土地和开发成本总和的百分之五二者之间利息的多少，从中选择最佳的借款利息扣除方式，尽量减少企业的税负支出。

（二）增值税及企业所得税的筹划和分析

房地产开发企业由于资金占用金额较大且占用时间较长，为确保资金快速回流，缓解企业资金压力，企业一般采用预售的方式对房屋进行销售[3]。

增值税方面，按照税务法规的规定，若房地产开发企业为一般纳税人，其销售房屋产生的预售款应在收到款项时按照3%的预征率预缴增值税，也就意味着企业购买土地、建材及服务等而产生的大量的增值税进项税款在企业预售阶段是无法进行抵扣的。基于现阶段税务机关的相关要求，房地产开发企业的进项税款在房屋交付阶段才可以进行抵扣，而房屋从预售至交付历时较长，时间跨度往往在两年以上，因此部分销售增值率较低的企业将出现增值税预缴金额超过项目全周期应缴纳增值税额的情况。虽然税务机关出台了相应的增值留抵税额退税政策，但需要办理退税的企业还需满足一定的条件且留抵税额只能部分退回，因此一些企业受制于行业特点的限制，存在增值税超额缴纳无法退回的情况，涉及金额少则几百万，多则上亿，给企业带来了巨大的资金负担及经营风险。基于此，虽然房地产企业采用预售方式销售产品对于缓解企业前期的资金压力有一定帮助，但应在项目开发早期就对企业全周期的增值税负进行测算，并合理规划和控制预售进度，同时尽早取得进项税发票，利用好留抵退税政策，最大限度地避免增值税的超额缴纳，避免企业产生资金风险。

企业所得税方面，根据税法要求，房地产开发企业的企业所得税清算发生在项目竣工后，因此对于毛利率较高即清算阶段需要缴纳较多所得税的企业而言可以合理延迟竣备时间，使所得税的清算时间延后，有利于纳税筹划的实施，减少企业资金占用。另外，房地产企业的企业所得税也存在将预售房款先按预计毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额进行税款预缴的规定，如果销售节奏把控不当，也将产生大量的所得税款，企业整体所得税税负将大幅上升。因此，虽然预售产品有助于减轻企业开发阶段的资金压力，也应根据企业的实际经营状况，评估企业整体税负，同时根据工程款、销售费、管理费、财务费的发生进度及对应的所得税抵扣凭证的取得情况合理匹配销售节奏，使得企业的经济效益达到最大化。

（三）充分利用增值额临界点合理分摊开发成本

土地增值税是房地产开发企业税负最高的税种之一，我国对土地增值税率的规定为增值额与扣除项目金额的比不超过50%的部分，税率30%，速算扣除系数0;增值额与扣除项目金额的比超过50%至100%的部分，税率40%，速算扣除系数5%;增值额与扣除项目金额的比超过100%至200%的部分，税率50%，速算扣除系数15%;增值额与扣除项目金额的比超过200%的部分，税率60%，速算扣除系数35%。因此企业在前期规划设计阶段，可以由业务素养较高的财务人员从企业效益最大化的角度出发，对企业增值税率进行预测，对产品的设计提出建议，使开发项目的增值额处于均衡状态，其增值额不超过临界点。例如，对于开发产品多样化的房地产企业而言，可根据实际情况在规划设计阶段将开发产品种类进行合理组合，通过科学的纳税筹划降低企业土地增值税。在满足特定条件下，在同一个房地产开发企业内可以存在多个土增税清算单位，虽然清算单位的划分依据各地规定有所不同，但都应在同一个土增税清算单位内尽量做到产品的合理搭配，从而能够从节税的角度出发，将开发成本进行合理分摊。避免出現在一个清算单位内产品售价较高，开发成本较低，土地增值额较高，土地增值税清算金额较大，同时在另一个清算单位内，产品售价较低，开发成本较高，土地增值额为负，不需要缴纳土地增值税的情况（例如两限房等政策性房），造成企业整体土地增税费缴纳金额大幅上升。

五、纳税筹划对房地产企业财务管理的影响分析

（一）对经营管理产生的理论影响分析

纳税筹划是房地产企业财务管理的重要内容，企业通过纳税筹划可以影响财务管理的目标[4]。房地产企业财务管理的目标是通过降低企业的支出，实现企业利润的最大化，企业纳税筹划需要结合自身业务的开展情况，并和企业财务管理目标保持一致，通过分析国家关于税收方面的相关法律法规，合理利用税收优惠政策，确保获得最佳的纳税方案，从而有助于实现房地产企业的财务管理目标。另外纳税筹划会影响到房地产企业的财务决策，财务决策的主要依据是各种财务数据的分析和财务活动的划分，纳税筹划会使财务数据发生改变，进而影响到财务数据的分析结果，而财务数据的分析结果会直接影响到财务决策，财务决策的结果会影响企业的经营管理，进而影响到企业的发展目标。因此，纳税筹划工作的开展需要综合考虑财务管理方面的内容。

（二）纳税筹划对财务管理应用的影响

纳税筹划对企业的财务管理工作能够形成有效的监督，使房地产企业能及时履行纳税义务，提升税务工作的质量，避免纳税过程中的风险给企业带来不利影响。房地产企业纳税筹划工作的开展需要规范化和制度化，首先，规范纳税筹划的行为，对纳税筹划的管理进行合理控制;其次，完善监督管理制度，严格监管房地产企业财务管理工作，对财务管理的流程进行有效监管，降低财务管理的风险，同时对财务管理人员操作行为进行规范，避免税收工作中的风险，提高企业的财务水平，促使企业财务管理工作更加规范化和科学化，发挥财务管理部门的工作职能，为房地产企业的经营决策提供必要的数据支持[5]。房地产财务管理水平的提高可以使企业的资金利用更加高效，从而降低企业的经营风险，通过合理的纳税筹划可以完善企业的财务管理体系，优化房地产企业的经营活动，进而提高企业的经营效益，促使企业在市场竞争中获得竞争优势，利于企业的长远发展。

（三）对房地产企业投资拿地决策的影响

房地产企业投资活动中最重要的环节是拿地投资，拿地投资是否合理关乎企业的生存和发展，投资质量的好坏和企业的经营活动呈正向关系。纳税筹划对企业投资拿地具有非常重要的影响。随着我国政府对房地产行业的政策监管日趋严格、拿地条件日益复杂多样，企业在进行投资拿地安排时，需要将税务筹划工作前置。拿地阶段需要财务人员对拿地相关文件进行解读并结合土地所在地的税务政策，对项目全周期各税种税负情况进行敏感性测算，从而判断项目的利润水平，预估企业资金风险，为拿地决策提供关键性建议。因此房地产企业的税务筹划有助于企业在投资拿地阶段全面预估项目风险，评判拿地投资是否正确，为后期的建设开发提供基础保障，从而实现房地产企业的经营利润。

六、结束语

房地产企业的经营活动涉及的内容比较复杂，环节较多，开发成本投入较大，开发周期较长，过程中存在诸多不确定性因素，涉及的税种也较多，给企业的纳税带来一定的风险。因此房地产企业要结合企业财务管理目标，进行科学合理的纳税筹划，明确纳税筹划对象和目标，在不违反国家税收相关法律法规的基础上，通过合理的纳税筹划方法和手段，充分利用国家和政府关于房地产企业相关的税收政策，对房地产企业经营活动进行合理规划和控制，达到合理优化企业税负的目的，减少企业的资金压力，以此提高企业的财务管理水平，促使企业经营利润的最大化，确保企业在市场竞争中获得竞争优势，保障企业长远可持续发展。

参考文献：

[1]龙玉琪.纳税筹划对房地产企业财务管理的影响分析[J].当代会计，2021 （13）：67-68.

[2]荣华.纳税筹划对房地产企业财务管理的影响研究[J].西部财会，2019 （01）：21-22.

[3]赖光林.影响分析纳税筹划对房地产开发企业财务管理的[J].财讯，2019 （30）：54-55.

[4]彭佳.纳税筹划对房地产开发企业财务管理的影响[J].工程技术（文摘版），2019，7 （02）：266.

[5]丁泽丽.房地产企业税收筹划对财务管理的影响分析[J].纳税，2019 （34）：52-52.