房企“剩”者为王的时代已经来临

2022-05-09 11:32丁祖昱
中国房地产·学术版 2022年2期
关键词:杠杆融资企业

丁祖昱

2021年房企出現“大撤退”,行业充满悲情,成为房地产发展史上最艰难的一年;2022年,房地产行业告别“白银时代”,走进“青铜时代”。

房地产业作为国家支柱产业之一,尽管当下行业有所波动,但压舱石的地位不会改变,而房企如何在动荡的局势找到“生路”?

整体来看,房地产政策层面将继续坚持“房住不炒”的定位,完善住房市场和保障体系,加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度,重点解决新市民、困难群体住房难题,促进房地产行业“良性循环”和“健康发展”。

具体而言,短期内,“四限”调控仍将从紧执行,尤其是核心一、二线城市,继续坚持房地产调控目标不动摇、力度不松劲,并严堵政策监管漏洞,但政策加码频率将趋势性下降。房地产行业去杠杆还将继续落实下去,倒逼企业降负债、居民降杠杆。房地产税也将尽快推出,并扩大试点城市范围。坚持“房住不炒”,“四限”、去杠杆、房产税等长效机制将成闭环。

去杠杆仍将是房地产行业主旋律,房企融资的“三条红线”、房贷管理的“两道红线”还将继续落实,但去杠杆节奏将适度控制。

企业端,涉房融资或将解冻,房企整体融资环境有望明显改善。支持房企合理正常融资,有序引导企业销售、购地、融资等经营行为逐步回归常态。“问题”房企仍需去杠杆,并将杠杆率、负债率降到相对安全的水平,预计融资环境较难实质性改善,资金周转压力或将不断加剧。

2022年,降杠杆仍将是未来行业发展的重要任务,行业格局将发生本质变化,短期内活下去比什么都重要,以央企、国企和少量外企、优秀民企为代表的“剩”者为王的时代已经来临。

在一系列政策影响下,2021年房企主动或被动减少融资,融资总量达近五年最低点。

从房地产开发到位资金来看,2021年1-12月,房地产开发企业到位资金201132亿元,同比增长4.2%,规模创历史新高,但增速创近六年新低。

从融资总量来看,据不完全统计,2021年100家典型房企的融资总量为13038亿元,同比下降25.1%,近五年来融资量首次出现负增长,增速同时达到五年来的最低点。从融资结构来看,2021年融资占比最高的仍是境内债权融资,占比达到49%。

另外,随着2021年融资环境不断收紧,房企资金压力加剧,违约事件频发。2021年违约债券不论从数量还是金额来看,均远超去年同期水平。从具体违约房企来看,违约名单扩大至龙头房企,包括中国恒大、中国奥园、佳兆业、华夏幸福、蓝光发展、协信远创、中国泛海、北大资源、阳光100等。

由于2021年房企违约事件频发,市场对于地产风险的担忧明显加大,房企海外主体频频遭遇下调评级,进一步加大了房企的融资难度,而部分表内财务表现好的企业实际上杠杆仍然很高,房企债务违约或将持续增加。

与爆发危机以及流动性较紧的企业相反的是,优质的白名单企业将迎来率先发展的机会。特别是四季度政策回暖中,诸多机构和银行建立了优质企业融资发放的白名单,保利、招商等央企国企和龙湖等优质民企率先进行债券发行。

优质房企可以尝试拓展包括类REITs及公募REITs等创新型融资,未来公募REITs有望再次迎来扩容,助力房企打通存量资产投融管退全产业链条。

当前房地产从“白金时代”跨入到“青铜时代”,企业回归“剩”者为王。

所谓“剩”者为王:一方面意味着行业集中度将会越来越高,头部效应愈发突显;另一方面未来房地产平稳健康发展需要更加稳健的企业,而不是单纯追求规模的企业。

因此为了进行高质量发展,经过“大浪淘沙”剩下来的企业将拥有更多发展机会,行业也将赋予它们更多发展红利。当前的房地产行业正如此前竞争激烈的家电行业,最终经过多轮优胜劣汰,剩下的企业都已成为家电行业龙头,并且发展相对健康稳定。在行业快速迭代的调整期,如何成为“剩”者,需要房企重新寻找适合企业未来发展的增长路径,不改变没有出路。

从战略角度来看,房企的核心竞争力在于运营效率。短期来看,房企需保证货量供应的同时,继续积极营销、促进销售去化及现金回笼。

中长期来看,房企的经营逻辑将向“以销定投”加速转变,平衡财务杠杆的同时,亟需回归产品、持续关注产品升级迭代,加强产品力打造、提高产品适销性,在日趋加剧的行业竞争中持续保持优势。

猜你喜欢
杠杆融资企业
企业不诚信怎么办?
2018上海企业100强
9月重要融资事件
7月重要融资事件
降杠杆引发股指冲高回落
判断杠杆哪端下沉的方法和技巧
5月重要融资事件
4件重要融资事件
Does a Junk Food Diet Make You Lazy?
新申请企业一经受理便预披露