财务管理视角下的房地产企业纳税筹划分析

2022-05-10 11:29林念
管理学家 2022年5期
关键词:纳税筹划房地产企业财务管理

林念

[摘 要]房地产行业是我国国民经济中的重要支撑。新时代背景下,国家不断加强产业调控,加强对房地产企业的管理。房地产企业的涉税内容较多,相关流程较为复杂,所以造成税收支出成为一项重要成本支出。文章基于财务管理视角,就房地产企业的纳税筹划展开具体分析,旨在开源节流,降低企业税务成本。

[关键词]财务管理;房地产企业;纳税筹划

中图分类号:F812.42 文献标识码:A 文章编号:1674-1722(2022)05-0043-03

房地产企业展开合理科学的纳税筹划工作,不仅能降低税务成本,帮助企业增加经济收益,还能强化企业核心竞争力,协助其自觉形成纳税意识。当前,现有的政策给纳税筹划提供了明确的引导和支持,若财务人员对政策解读不全面,容易出现纳税筹划风险。为此,必须要充分了解纳税筹划重点工作,从多个角度采取合理措施,才能保证纳税筹划合法合理。

(一)有助于减少纳税成本

房地产企业在各个行业中可以算是纳税大户,其涉及的税种也很多,涵盖了土地增值税、企业所得税等等,这就意味着房地产企业的实际运营过程中会面临较为沉重的税收负担。有数据统计,房地产企业的税收数额占据了成本的19.06%。因此,科学合理地进行纳税筹划,能够在一定程度上帮助企业减少纳税成本,获得更多的经济效益。

(二)有助于提高竞争地位

市场竞争越来越激烈,再加上国家宏观调控的逐步深入,使得房地产行业面临的挑战和困难更多。龙头企业想在市场竞争中保障自己的领先地位,而中型规模的企业又想进一步提高自己的綜合水平,加入到龙头企业的队伍中去,小型规模的企业想在市场竞争中站位脚跟,获得更多的市场份额。可见,房地产企业为了能提高竞争优势,就必须降低成本,通过行之有效的纳税筹划工作,帮助企业减轻负担,加速其发展。

(三)有助于增加经济收益

对于房地产企业税收工作来说,其具有无偿性、固定性和强制性,所以对于企业的资金流转要求较高。从利润角度来看,房地产企业的税负超过利润总额的一半。虽然税收不能够回避,但是企业可以通过合理的纳税筹划,减少企业税负。如公益性捐赠,在年度总利润的12%以内的部分准予扣除[1]。这样不仅能增加企业经济收益,提高企业品牌知名度,还能优化企业声誉,创造更多社会价值。

二、房地产企业经营中涉及的主要税种

(一)土地增值税

首先,房地产企业应掌握享受免征土地增值税的优惠政策,依据政策条例的具体规定,以有偿的形式获得土地的行为就必须要缴纳土地增值税,同时不涵盖继承或赠送的土地。但是,就目前国内发展现状来看,房地产企业获得的土地形式几乎都是通过有偿途径,因此其在实际的经营过程中,必须要缴纳对应的土地增值税。基于最新的土地增值税政策条例,房地产企业缴纳的土地增值税是依据增值额和扣减项目金额的比重进行税率的选择,土地增值税税率有30%、40%、50%、60%四档。可见,房地产企业面临的土地增值税缴纳比重较高,财务部门必须要积极合理地展开纳税筹划,做好相关数据的收集和统计,以最大程度地降低税收金额。

(二)企业所得税

房地产企业需要缴纳的企业所得税总额是当期应纳税所得额乘以适用税率;应纳税所得额是由收入总额减去准予扣除项目金额。根据《中华人民共和国企业所得税法》《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》中的明确规定:我国于2019.1.1—2021.12.31期间,对房地产企业年度应该纳税所得额未超过一百万的部分,减按25%计入企业应纳税所得额,并按20%的税率缴纳企业所得税;针对房地产企业年度应该纳税所得额超处于100万~300万之间的,减按50%计入房地产企业应纳税所得额,并按20%的税率缴纳企业所得税[2]。可见,国家相关法律政策对于房地产企业的纳税影响较大,财务人员在进行纳税筹划时,必须要全面地了解当下最新的政策条例,并结合工作实际情况,合理规划税务情况。

(三)印花税

房地产企业在实际经营的过程中,会涉及土地产权的购买、使用、转移等等,所以产权转移需要缴纳一定金额的印花税。2021年2月27日起,全国人大常委会上将《中华人民共和国印花税暂行条例》上升为法律,规定了房地产企业需要缴纳印花税中的产权转移书据,并且按照所载金额的0.5%贴花[3]。

(一)决策阶段纳税筹划分析

1.从公司组织形式着手。这种形式主要考虑了房地产公司组织形式对于自身所得税的影响,子公司具有独立法人资格,而分公司不具有。通常情况下,房地产企业开发的项目涉及的范围较广,个别时候还是异地,所以需要在项目所在地建立分支机构,以此来保障项目的合理顺利开发。有些房地产公司会选择以子公司的形式承接开发项目,依据现行相关法律政策规定,子公司独立核算和申报清缴中,其涉及的税收相关风险不会影响到母公司。但是,如果以分公司的形式承接项目开发,其必须要在项目所在地预缴企业所得税,而后交由总公司汇总清缴,并能灵活地调整盈亏,帮助企业有效地减轻所得税负担。这两种模式区别最大的一点就是弥补之前年度的亏损。为此,公司负责人及财务人员应充分考虑到项目开发中的涉税风险,考虑到公司之前年度亏损的实际情况,从长远的角度进行规划,制定行之有效的方案。

2.从项目开发形式着手。2021年2月,自然资源部相关司局发布了住宅用地分类调控文件,针对22个重点城市实现了两大集中:集中挂牌和竞拍[4]。可见,随着时代的不断发展,城市土地资源分配不均的情况依然未得到有效解决,近年来土地价格依然处于不断上升的趋势。随着集中供地政策的逐步落实,各类资源更是朝着龙头企业靠拢,进一步加剧了市场竞争程度。针对中小规模的房地产企业来说,他们的筹资渠道更加困难,必须要结合自身情况合理规划纳税方案,才能够从根本上降低纳税成本,助推自身的持续化发展。从项目开发形式的角度着手,涵盖了自建自销、自建代销、合作开发等。如果房地产企业获得了土地使用权,其选择自建自销方式,涉及的税种就涵盖了增值税、契税、土地增值税等,总体来说税负较重。但是如果房地产企业能够找到一定实力的合作方出资合建,则可以以土地使用权作为投资,只需要按照销售额缴纳增值税。

(二)建设阶段纳税筹划分析

1.从筹资方式的角度着手。房地产项目建设本身就具有周期长、投资金额大等特点,所以在开发的整个过程中需要有足够的资金支持,才能保证项目开发进程的顺利。筹资活动是保障项目开发顺利进行的重要资金来源,一般划分为有股权筹资和债权筹资,以及二者混合筹资的形式,对于不同的筹资方式相应产生的成本也不一样。如果负责人能够合理优化资金结构,选择有效的筹资方式,就能在一定程度上降低税负。如,用债权筹资方式进行,依据当前的税收规定,在该过程中产生的相关利息费用,可以被计入到企业所得税中提前扣除,但是这种方法的缺点是财务风险较高。而选择股权筹资模式,虽然能够降低财务风险发生概率,但是却不能向债权投资,可以扣除资金占用成本。所以,在现实生活中,房地产企业应结合自身实际情况和内外部环境影响因素,找准合理的筹资方式,进而有效地降低税负。除此之外,在营改增之后,税率也发生了相应的变化,因此也需要财务人员对纳税内容进行细化和思考。

2.从利息费用的角度着手。在房地产企业的运营中,土地增值税较为重要,很多税务筹划方案都是从土地增值税开始的,其中就涉及了相应的利息费用。当前,《土地增值税暂行条例实施细则》中明确规定了:计算分摊利息支出有两种方式,若房地产企业开发项目的利息费用较高,则按照项目计算分摊利息支出并且能够出示金融机构证明,允许据实扣除,获得更多的抵扣金额。如果项目开发的整个过程中,涉及的利息费用较低,或是不能够按照转让项目计算分摊利息支出,以及不能够获得相关金融机构的有效证明,则需要直接按照取得土地成本所支付的金額及开发成本合计的10%金额予以扣除,则有可能获得较好的降税效果[5]。为此,财务人员必须要合理把控,做好对比和权衡,合理制定纳税方案。

(三)销售阶段纳税筹划分析

1.从定价策略角度着手。在房地产项目的销售阶段中,负责人员必须合理定价,充分考虑到土地增值税。当前,国内土地增值税的适用税率划分为四级,具体要依据增值额占扣除项目金额的比例来决定适用的税率。所以,房地产企业在定价的时候,首先需要充分考虑到免税临界点及各个适用税率临界点的计算,以有效避免提高房子价格造成税率越级提高的情况。其次,《土地增值税暂行条例》指出了对于纳税人建造的普通住宅出售,若是增值额没有超过扣除项目金额的20%,免征土地增值税。所以负责人员需要考虑在不影响税率的情况下,最大程度地提高房子售价,以此获得更多的经济效益。最后,基于营改增的背景下,精装房的成本可以进行精装抵扣,所以房地产企业可以适当地增加精装房的数量,将项目建设的成本适当提起来,由此减少税负,帮助企业获得更多经济收益。

2.从促销方式角度着手。就国内整体情况来看,各个城市的房地产销售竞争十分激烈,且各地大城市相关调控政策的先后出台,如限购、限贷等,导致市场竞争更加激烈,各种抢占市场份额的促销手段持续出现。在该背景下,不同促销手段涉及的税不一样,所以财务人员必须要将其考虑到纳税筹划方案制定中,旨在通过促销模式获得额外的收益,实现价值增值。依据《增值税暂行条例实施细则》中的相关条例,购房赠礼等促销手段中的礼品需要视同销售计算并缴纳相应增值税。但是,如果房地产企业在前期规划的阶段中,就有这样的意识和行为,将礼品作为房屋配套的产品一起作价出售,整体售价不变,也就是说不需要对礼品部分单独缴纳增值税。但是,这种方案也存在一定的涉税风险,若促销手段不合理,则会被视为销售行为处理,且对于财务人员的综合能力要求也较高。为此,房地产企业应进一步完善现有的合同条例,对促销模式等进行科学管理,避免将促销行为当作销售行为,降低涉税风险。

(四)清算阶段纳税筹划分析

清算工作是房地产项目的收尾环节,财务人员也应重视该阶段的纳税筹划工作。目前,在法律政策的依据下,土地增值税清算逐步采用“三分法”。具体来说,就是将普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产分别列为清算对象。因为各地在土地增值税清算方面的标准和实务并不一样,房地产企业依然需要把握相应原则,对清算阶段的纳税内容进行考虑。一方面,财务人员需要掌握土地增值税清算的时间节点,虽然在政策条例上没有明确规定清算时间,但是房地产企业依然可以借助开发周期、剩余业态的把握合理安排清算时间。与此同时,要和当地税务机关等积极交流合作,加强联动力度,安排好相关成本确认要素,并不断调整完善。另一方面,结合“三分法”对开发项目的业态进行梳理,财务人员将其划分为成本核算对象,依据前期的定价策略,结合实际情况做土地增值税预清算,以此保障各业业态都包含有合理的增值率,最大程度地降低税务。此外,财务人员应提前预计当年的土地增值税清算情况、清算后年度的销售房产情况、结合项目确认收入时间和公司其他资金安排情况,提前合理预计所得税汇算金额,确保税负在合理范围内,保障公司的健康发展。进一步完善税务管理、票据管理等制度,针对纳税风险制定针对性的应急措施,强化纳税筹划工作人员的综合能力,为房地产企业的正常运转保驾护航。

立足于财务管理视角下,房地产企业的纳税筹划工作应充分考虑多方面影响因素,结合自身实际情况,合理解读当前的法律政策,进而选择恰当的纳税筹划途径和方案,以此减轻房地产企业的纳税负担。

[1]许士杰.基于财务管理的房地产企业纳税筹划[J].中国集体经济,2021(35):96-97.

[2]孙媛媛.房地产企业纳税筹划研究[J].合作经济与科技,2021(22):158-159.

[3]周艳侠.新会计准则下房地产企业纳税筹划探讨核心思路分析[J].纳税,2021,15(30):49-50.

[4]凌媛.房地产企业纳税筹划风险防控策略探究[J].纳税,2021,15(29):48-49.

[5]刘香丽.新形势下房地产企业的纳税筹划分析[J].纳税,2021,15(24):62-63.

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