楼市吹“暖风”

邱慧

自3月1日郑州取消“认房认贷”政策至今，哈尔滨、兰州、南昌等地也相继公布了楼市放松政策。据不完全统计，2022年至现在，全国范围内超80个城市先后出台了楼市松绑政策。其中不乏二三线城市。

4月15日，国家统计局披露的数据显示，2022年3月份，70个大中城市中，商品住宅销售价格环比下降城市个数减少，同比下降城市个数增加;各线城市商品住宅销售价格环比趋稳，同比下降或涨幅回落。

4月18日，人民银行、外汇局在印发的《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》中也强调，因城施策，合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，促进房地产市场平稳健康发展。

多位专家在采访中向《中国报道》记者表示，未来很长一段时间里，将有更多城市对楼市精准放开调控，更多利好措施将辐射到刚需购房者。

“各地措施太多了，甚至统计不过来。”在谈及近期楼市动态时，易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

梳理发现，进入3月以来，房地产市场上出现了密集的调控政策，从发放购房补贴、公积金贷款优惠到对“五限”政策的松绑，各地对于房地产调控的方式逐步多样化。

综合来看，“松绑”主要涉及放松限购、降首付比例、降低房贷利率、公积金贷款优惠、购房补贴、房企资金支持等措施。此前，全国多地楼市都实行“五限”政策，即限购、限贷、限售、限价及限商。这也是目前国内最为严格的限制性购房政策。而在当下，“五限”的松绑被看作是房地产调控进入到新的阶段。

3月1日，郑州市发布了《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，涵盖放宽限购、取消“认房认贷”、限贷调控政策等19条有关房地产的新政策。郑州由此打响了“楼市松绑的第一枪”，成为今年全国首个全面放松限购限贷的城市。

在此之前，受疫情和洪水影响的郑州楼市持续处于低位态势。易居研究院的数据显示，2021年1月份郑州二手住宅成交量环比下跌36%，同比下跌44%。在郑州之后，哈尔滨、福州、南昌、宁波等城市也都开始因城施策，对楼市进行了不同程度的调控。

4月12日，省会城市南京发布的限购松绑政策引发热议。政策显示，南京市六合区与溧水区，放开原有的凭借3年内24个月社保购房政策，外地户籍购房者可直接购买一套房，其他核心区域不变。而在此前一天的4月11日，作为“新一线”城市、强二线城市的苏州也将二手房限售由原来的5年变成3年。这是苏州近几年鲜有的“松绑”动作。

在中原地产首席分析师张大伟分析看来，受疫情的影响，苏州市场二手房成交低迷，但新建住宅供应量持续高位。他指出，苏州出台调控宽松政策大概率是为了稳定房地产市场。

而从中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华的长期观察来看，苏州对楼市“松绑”更多是调控政策的优化行为，对于稳定其市场的作用尚不明显。

强二线城市的加入意味着对于楼市的“松绑”正由中低能级城市向中高能级城市过渡。严跃进向《中国报道》记者坦言，强二线城市的加入说明了重点城市房地产市场压力也不容乐观。

根据中国房地产指数系统百城价格指数，郑州19条新政策发布后的3月，二手住宅价格环比上涨0.06%。业内认为，这是郑州市场趋向回暖的信号。但多位专家向记者指出，“松绑”措施能否让市场回暖需要根据各城市不同的实际情况予以观察。

首都经济贸易大学特大城市经济社会发展研究院研究员赵秀池向记者分析，目前住房供过于求，去库存压力大的城市对楼市的“松绑”需求更为紧迫。购房者预期不稳、收入前景惨淡、疫情冲击一度被认为是制约楼市整体发展的关键因素，且短期之内这些问题还将持续影响楼市。

3月29日，航拍看深圳龍华区发展欣欣向荣，商住楼宇林立，公园绿地穿插其间。龙华区位于深圳中北部，是近年成立的行政区，也是发展较快的一个区域。区域内有深圳北站、红山6979 综合体等地标。

在赵秀池看来，进入4月以后，楼市整体回暖的形势会越来越好。她告诉《中国报道》记者，当前房地产行业回暖步伐受到疫情的冲击和影响，疫情控制较好的城市会先回暖。

邹琳华则认为，华北、京津冀或者东北地区的城市调整限购政策的需求和迫切性会更加显著，这其中大部分城市都曾在一段时间经历了房价的大幅下跌。他表示，在“松绑”背景下，少数城市回暖的可能性是有的，但是就楼市整体而言，今年全局性升温的可能性不大。

严跃进也表示，分析来看，房地产市场运行下行速度正在放缓，4月份后，整体跌幅将有所收窄或者转正，“要相信市场的恢复能力”。他向记者直言，楼市整体回暖的步伐强劲，但是回到“小阳春”的可能性目前仍不具备。

多城给楼市“松绑”的背后，也带来了一系列关于“炒房”的隐忧。

邹琳华向《中国报道》记者表示，从抑制投机投资的角度来看，目前房地产市场发生很大的转变，大多数城市的房价没有上涨预期，基本上没有太多人去炒房。“在这种情况下，大多数城市会放宽房地产调控，也有条件放宽，但是少数热点城市不具备条件，主要是担心炒房。”

业内有观点指出，利好政策发布后，具备消费、投资双重属性的住房市场很难避免投机倒把的现象出现。邹琳华认为，“房价只涨不跌的时代已经结束，大规模的炒房目前已经不存在”。他提到，对于大多数城市而言，房地产调控的主线应该作出调整，没有必要总盯着投资投机。

严跃进也坦言，我国仍然处于城市快速发展的阶段，住房需求比较旺盛。但从需求分层的角度看，部分大城市已经进入改善性需求为主的阶段。这些需求的满足，对稳定楼市意义重大。

“只要调控得当，不会有太大的问题。”赵秀池对于调控持乐观态度。她向记者分析，房地产调控或宏观调控也是逆周期调节，疫情下经济低迷，楼市也受到影响。因此，采取相对宽松的调控政策，实现房地产业良性循环和健康发展，也是宏观调控或房地产调控的应有之义。

张大伟也指出，整体房地产市场的稳定依然是调控的主要方向，同时针对炒房投资的打压依然会持续，房住不炒也代表了未来楼市政策将依然打击投机倒把的行为，对真实居住保护。在他看来，未来微调的政策也有利于刚需。