租赁住房“爆发”可期

2022-05-13 08:30张程
检察风云 2022年8期
关键词:保障性租房流动人口

张程

政策大力扶持下,国内保障性租赁住房或将迎来一轮发展高潮

高房价是经济发展的附属品,解决安居问题往往不能仅靠买房,租房也是重要手段之一。比如美国约三分之一的人租房居住,其中年轻人群体的租房比例更高,接近三分之二。中国的近邻日本,租房率也很高,约三分之一的日本家庭租房居住。

近日,北京市发布《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》,明确提出争取在“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房40万套(间),占新增住房供应总量的比例达40%,引发市场关注。此前石家庄、合肥等地也曾提出“十四五”期间保障性租赁住房套数占新增住房的比例力争达到30%。自2015年底中央经济工作会议将“租购并举”确立为我国住房制度改革的主要方向后,发展租赁住房就一直是政府的工作重点之一,近年来发展步伐更是加快,大有爆发之势。

据全国第七次人口普查数据显示,截至2020年底,我国流动人口规模达3.76亿,较2010年增加1.5亿。在流动人口中,相当一部分人需要靠租房生活。据自如研究院与新华网共同调研编撰的《2021中国城市租住生活蓝皮书》显示,随着人口流动带来的长租房需求增长,租客、业主的居住理念迭代,预计在2030年中国租房人口将达到2.6亿。

另外,根据全国第七次人口普查数据显示,全国人口正加速向重点城市群、核心城市聚集。截至2020年底,长三角、珠三角、京津冀等8个重点城市群常住人口规模达8.9亿,占全国常住人口比重达63%,较2010年增长超过7100万;其中珠三角、长三角人口增量超1800万。同时,城市内部人口流动性明显增强。随着城市建设的不断发展,功能分区、产业布局会逐渐调整,城市内部的人口流动性也会逐渐增加。截至2020年底,全国市辖区内人户分离人口为1.17亿,较2010年增加7700万,大幅增长192.4%。其中,深圳、武汉、成都、西安、南京等重点城市市区内人户分离人口规模增长均在1倍以上。庞大的流动人口规模和快速增长的市内人户分离规模,都极大催生了住房租赁需求,尤其是在重点城市群、核心城市,住房租赁需求将更加旺盛。

除了流动人口增多之外,家庭户人口规模下降也反映了住房需求的增长。历次人口普查数据显示,我国家庭户规模呈現明显小型化趋势。2000年我国平均家庭户规模为3.44人/户,2010年为3.1人/户,2020年为2.62人/户。在30个重点城市中,2011—2020年的十年间,除深圳家庭户规模小幅增长0.13人/户外,其他29个城市家庭户规模均有所下降,呈现家庭小型化趋势。根据2021年中国统计年鉴,2020年末全国共有家庭户4.94亿户,较2010年末增加9300万户,值得注意的是其中“一人户”超过1.25亿,占比超过四分之一。家庭户数量增多和小型化的趋势也会增加住房租赁需求。“一人户”中的单身青年群体租房意愿会较强。

综合以上各方面的数据来看,中国总体租房人口规模不断增长,目前约有2亿人。海外经验表明,随着经济的发展,城镇化率的提高,人口流动性会进一步增强,同时家庭户规模也会呈现下降趋势,因此未来的住房租赁需求还会继续增加,中国租赁住房的市场需求还会有较大的增长。

2015以来,随着我国城镇化进程的不断推进,流动人口规模持续扩大。与此同时,持续上涨的房价让购买住房的门槛不断提高,越来越多的城镇居民只能通过租赁住房解决居住需求。住房租赁市场也开始受到国家重视。2015年底,中央经济工作会议首次提及发展住房租赁市场,并强调将“租购并举”确立为我国住房制度改革的主要方向。此后,政策端推进住房租赁市场发展的步伐明显加快。

2020年底,我国城镇化率为63.89%,流动人口规模达3.76亿人,创历史新高,带动城市住房租赁需求快速增长。与此同时,大城市新市民、青年人面临“租房难、租房贵”等问题,小户型、低租金房源供给相对不足,租赁市场供求结构性矛盾逐渐凸显。

2021年7月,国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,首次在国家层面明确了我国住房保障体系的顶层设计,强调加快建设保障性租赁住房,重点解决城市新市民、青年人住房难题,并在土地、金融、财税等多个领域给予强力政策支持。此后,全国多个省市密集出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》或征求意见稿。根据住建部公布的数据,40个重点城市“十四五”期间计划新增保障性租赁住房650万套(间),其中,2021年已完成94.2万套(间)。2022年1月20日,全国住房和城乡建设工作会议指出,“大力增加保障性租赁住房供给,以人口净流入的大城市为重点,全年建设筹集保障性租赁住房240万套(间)”,保障性租赁住房建设进一步提速。

在比例上,浙江提出“十四五”期间“新增保障性租赁住房供应套(间)数占新增住房供应套(间)数的比例超过15%”,石家庄、合肥等地提出保障性租赁住房套数占新增住房套数的比例力争达到30%,北京市提出新增保障性租赁住房40万套(间),占新增住房供应总量的比例达40%。一山更比一山高,从目前各地公布的规划来看,预计未来保障性租赁住房将成为住房供给的重要方面,尤其是在房价较高的大城市,保障性租赁住房的供给比例会更高。

国外有很多国家或地区都曾经尝试以发展保障性租赁住房、公租房、廉租房等应对高房价带来的居民住房难题,然而多数都不能算成功。

保障性租赁住房能否成功关键要看资本是否愿意参与,且其能否持续运营下去。为此国家在土地供给、流程审批、资金支持等方面都开出了优厚条件。在土地供给上,2020年1月开始实施的《土地管理法》第六十三条以法律形式明确集体经营性建设用地可以入市。简言之,工业用地、商业用地可以变更为保障性租赁住房用地,无需补缴土地价款。而且,非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房,取得保障性租赁住房项目认定书后,用水、用电、用气价格按民用价格执行。在审批方面,精简保障性租赁住房项目审批事项和环节,构建快速审批流程,提高项目审批效率。探索将工程建设许可和施工许可合并。实行相关各方联合验收。建设资金支持方面,2021年国家发改委发布了《保障性租赁住房中央预算内投资专项管理暂行办法》,通过安排中央财政资金支持人口净流入的大城市新建、改建保障性租赁住房及其配套基础设施建设,并明确投入企业的中央预算内投资,应用于配套基础设施建设。2021年国家发改委、住建部联合制定三批保障性安居工程中央预算内投资计划,其中包括多个省市的保障性租赁住房及其配套基础设施建设资金,共计743亿元。在融资方面,2021年,地方政府已发行多单保障性租赁住房专项债,以深圳为例,已发行多单保障性租赁住房专项债。由于政府信用的背书以及保障性租赁住房的稳定收益性,其融资成本都比较低,2021年深圳几单此类项目的发行利率都低于4%。此外,政策层面还积极推动保障性租赁住房公募REITs(房地产信托投资基金)落地,以拓宽保障性租赁住房建设资金来源,更好吸引社会资本参与。截至2022年3月中旬,已有11只公募REITs产品上市。

对于房地产开发企业而言,2021年“三道红线”以及集中供地监管后,房地产企业融资压力骤升,由于基础设施公募REITs方式不计入负债,不增加企业负债率,成为企业发展的优势选项。因此有利于吸引房地产开发企业参与。

在鼓励社会资本参与建设和运营的背景下,为了防止政策变形走样,通常地方政府在开出优厚条件的同时也提出了严格的限定,禁止保障性租赁住房“变相销售”“以租代售”,违规经营或骗取优惠政策。若建设运营单位出现违规出售、以租代售或改变保障性租赁住房用途、擅自提高租金等违规行为,将由市、区两级住建部门依法处置,并纳入全市信用体系,实施联合惩戒,取消享有的相关优惠政策。

在制度优势和政策大力扶持下,国内保障性租赁住房或将迎来一轮发展高潮,尤其是获得政策点名扶持的人口净流入城市。

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