最高额抵押合同案例简析

摘要：根据一则案例分析最高额抵押合同的几个问题。认为最高额抵押权登记中记载于登记簿的债权确定期间以及最高债权数额应以抵押合同条款约定为准，最高额抵押权并不以主债权的存在为前提，最高额抵押权并不因为担保的主债权数额为零而消灭。

关键词：一般抵押权;最高额抵押权;抵押合同

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2022）03-0049-03 收稿日期：2022-01-15

作者簡介：雷凌云，聊城市不动产登记中心。

某公司欲扩大再生产筹集资金，向银行借款，用三座厂房作为担保，并与银行签下抵押合同。合同约定抵押人为抵押权人与债务人在2021年6月1日至2023年6月1日期间签订的全部主合同提供最高额担保，最高债权数额为3000万元。与银行担保的授信协议期为2021年6月1日至2022年6月1日，借款金额为1000万元。上述申请资料中，抵押合同和授信合同各自记载了不同时间和不同金额，登记机构进行抵押权登记时，应以哪个为准？登记机构应注意些什么？

笔者认为，最高额抵押权登记中记载于登记簿的债权确定期间以及最高债权数额应以抵押合同条款约定为准。即债权确定期间为：2021年6月1日至2023年6月1日，最高债权数额为3000万元。

《民法典》第420条规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。

由于最高额担保的债权是一定期间内将要连续发生的债权，只要债权额度在最高限额之内，就允许当事人签订若干个主债权合同。而授信协议期限是在最高额抵押合同约定的期限内发生了若干个债权中任意1个债权的期限，可能是第1份，也可能是第N份，而最高额抵押合同条款的约定期限才是债权确定期间。

那么，为什么以最高额抵押合同条款约定的债权确定期间以及最高债权数额为准，记载于登记簿中呢？要从最高额抵押权与一般抵押权特点差异这一根源上分析。

第一，主合同的差别。根据《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）第66条规定，自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。

申请一般抵押权登记和最高额抵押权时，当事人提交的主合同是不同的。申请一般抵押权首次登记，当事人提交的主合同是为产生特定债权的合同，即该合同约定的债权数额都是已经特定不变的具体数额，若产生改变，需要依法做抵押权变更登记。

如：甲企业与乙银行签订一份抵押借款合同，双方约定乙银行提供贷款2000万元给甲企业，甲企业以办公楼一栋与银行申请一般抵押首次登记，此时，主合同就是借款合同。

针对最高额抵押权首次登记，《实施细则》第71条规定，设立最高额抵押权的，当事人应当持不动产权属证书、最高额抵押合同与一定期间内将要连续发生的债权合同或者其他登记原因材料等必要材料，申请最高额抵押权首次登记。可见，最高额抵押权设立登记中的主合同非常特殊，它是一定期间内将要连续发生债权的合同或者基础关系证明。可以是买卖合同、借款合同，也可以是票据贴现合同、银行卡合同等，还可以是双方签订的一定期间内的连续性供货合同以及授信协议等。

《不动产登记操作规范（试行）》关于申请材料也有类似规定：申请抵押权首次登记，提交的材料包括：（1）不动产登记申请书。（2）申请人身份证明。（3）不动产权属证书。（4）主债权合同。最高额抵押的，应当提交一定期间内将要连续发生的债权合同或者其他登记原因文件等必要材料。（5）抵押合同。主债权合同中包含抵押条款的，可以不提交单独的抵押合同书。最高额抵押的，应当提交最高额抵押合同。

笔者认为，申请最高额抵押权首次登记时，“应当提交一定期间内将要连续发生的债权合同或者其他登记原因文件等必要材料”。这个债权合同是一定期间内将要且连续发生的，是不确定的。所担保的债权属于将来不确定时间发生的债权，这就意味着最高额抵押权担保的债权都是将来的债权，而不能包括已经存在的债权。除非当事人特别约定此种债权应纳入最高额抵押权担保的债权范围之内。

第二，抵押合同的差别。抵押权首次登记的申请材料中都应提交抵押合同，而最高额抵押权应提交的是最高额抵押合同。与一般抵押合同相比，最高额抵押合同中有两条特殊的条款：一是最高债权额限度的约定，二是债权确定期间的约定。

笔者认为，因最高额担保的是不特定的债权，在最高额抵押权实现之前，唯一能确定的数字就是抵押人与抵押权人约定的最高债权额限度。

因此，在最高额抵押权的合同中应当包括最高债权额限度，即最高债权数额。正是由于最高债权额额度属于关键性条款，故没有该条款，则最高额抵押权不成立。不动产上设立最高额抵押权时，最高额抵押合同条款中约定的时间就是应该记录于登记簿中的债权确定期间。

同时，《民法典》《不动产登记操作规范（试行）》等规定了登记机构在审核抵押权首次登记时需要审查的重点。即审核最高额抵押权首次登记时，重点审核最高额抵押合同条款中“最高额抵押权登记的最高债权额限度，债权确定的期间是否明确”。反言之也表明了“最高额抵押权登记的最高债权额限度，债权确定的期间”是记载于抵押合同之上的。

因此，在最高额抵押登记中，当事人提交申请材料时，登记机构应当将最高额抵押合同中约定债权确定期间、最高债权数额等内容记载于最高额抵押权登记簿中，并完成登记。

第三，一般抵押权与最高抵押权中，抵押权与债权的从属关系。

由于一般抵押权所担保的债权属于特定债权，最高额抵押权担保的债权是连续债权，属于不特定债权。如果一般抵押权与其担保的特定债权的关系是1对1的话，那么最高额抵押权与其所担保的债权的关系就是1对多（1对N）。作为最高额抵押权担保对象的不特定债权具有特殊含义，它是指债权本身具有变动性，也就是说最高额抵押权所担保的债权，从最高额抵押权产生至被担保的债权确定，该债权不断产生、消灭、再产生或消灭，因此具有变动性、代替性，属于一定范围（抵押合同约定债权，确定期间）内生生不息、可以循环使用的债权。

高额抵押权并不以主债权的存在为前提，最高额抵押权并不因为担保的主债权数额为零而消灭，这种抵押权并不像一般抵押权那样从属于债权，而是从属于一定期间内不断引发债权的基础法律关系。因此，该基础法律关系所产生的债权，即使在一定的期间内连续发生，最高额抵押权也不会受影响。

第四，当事人签订的最高额抵押合同，如果一次性放足贷款限额的，仍然还是最高额抵押权。

在贷款限额放足时，从表面上看，债权的数额已达到最高债权额的限度，新的债权如果再次发生就超出了担保的范围，很像是普通的抵押权，但实际上两者是完全不同的。因为贷款人一旦清偿贷款，如果是普通的抵押权，贷款还清后，主债权就消灭了，抵押权也随之消灭。而最高额抵押权不同，如果在最高额抵押所约定的期限内清偿贷款，由于最高额抵押的特殊性，抵押权并不因此而消灭，在约定期间届满前还有可能产生新的债权，新的债权仍然属于担保范围。因此，只要当事人签订的合同是最高额抵押合同，符合最高额抵押合同的相关条款规定，就是最高额抵押权。债权确定期间，借款、还款，周而复始、循环使用。至于是一次性放足贷款限额还是多次放贷，其每次贷款金额与时间是抵押当事人之间的民事法律关系，与登记机构无关。

最后，笔者对最高额抵押权做一个通俗的类比。如在办理信用卡时，一次签合同（设立最高额抵押权），就可以数次连续不断地借款（之后借款人在约定的期间内可连续借款、还款）。借款额及其利息、违约金等衍生的债权累加不超过信用的总额度就能得到担保。综上所述，最高额抵押权登记中记载于登记簿的债权确定期间、最高债权数额应以最高额抵押合同条款约定为准。最高额抵押权并不以主债权的存在为前提，并不因为担保的主债权数额为零而消灭。