四句话讲透城市更新的核心逻辑

摘要：经过30年的高速发展，我国房地产行业正迎来巨变，城市更新已升级为国家战略。天津市也出台了相应的城市更新政策，城市更新项目正在加速推进，天津“津城”和“滨城”均已进入城市更新的实施阶段。深入剖析天津城市更新的特点、核心发展逻辑以及产业发展方法。

关键词：城市更新;核心逻辑;天津市

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2022）03-0069-05 收稿日期：2022-02-25

作者简介：吕俊博，天津国资研究院研究员、天津泰达城市综合开发投资集团有限公司总经理助理。

经过30年的高速发展，我国房地产行业迎来巨变。国家《“十四五”规划和2035年远景目标纲要》中提出，要加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和质量提升。城市更新已升级为国家战略。

“十四五”规划目标下，不同都市圈、城市群城市更新的内容因地区不同，存在差异性：（1）长三角城市群注重城市内涵的更新;（2）京津冀城市群偏向渐进式的更新;（3）珠三角城市群更多地强调旧改。对此，各地已经根据自身情况，出台了落地政策。天津也已经出台了相应的城市更新政策，城市更新项目正在加速推进，天津“津城”和“滨城”均已进入城市更新的实施阶段。

作为京津冀城市群的代表，本文将深入剖析天津城市更新的特点、核心发展逻辑以及产业发展方法，希望能给各地提供参考借鉴。

1 抓住城市特点是核心

由于情况不同，各大城市的城市更新各具特点，围绕自身的独特之点做文章，是做好城市更新的关键所在。

北京总体可以用“阔”字来概括。比较典型的是北京新华1949产业园，整个园区占地约4万平方米，建筑面积约5万平方米，厂区原址为1949年成立的北京新华印刷厂。园区内不乏开心麻花、北京文化投资发展集团等一批文化创新、科技金融类机构和企业，产业规模动辄上亿元，北京国有文化资产监督管理办公室等政府服务机构也在其中。园区形成三大增值公共服务平台（创意设计孵化平台、文化公共服务平台、科技创新交流平台），两大引擎活动（北京国际设计周分会场、文化产业高端论坛），企业阔绰、活动高端、平台广阔。

上海有智慧湾科创园和德必易园等众多城市更新形成的多元化产业园，规模和内容都存在较大差异，各有特色。但总的来看，空间改造聪慧、园区管理智慧、企业慧眼挑剔，可以用“慧”字来形容。

深圳拥有我国内地首个科技园区——深圳科技园，面积11.5平方公里，是国家科技部“建设世界一流科技园区”发展战略的6家试点园区之一，各项配套政策和服务机制先进灵活，培育的企业发展都极其迅速，助力很多企业快速进入壮年期，深圳的城市更新特点是“壮”。

天津的城市更新特点可以用“悠”字来体现。首先，天津历史文化悠久，具有众多的近代工业遗存和百年商贸街区，如陈塘庄发电厂、天拖等老厂区;其次，民生休闲娱乐丰富，生活氛围悠闲，如劝业场商业街、五大道、民园体育场等生活气息浓厚的区域;再次，更新节奏相对较慢，如塘沽洋货市场的更新、滨海足球场的重建等。天津的城市更新既有慢工出细活的工匠精神，又有比肩京沪深的融合创新。因此，有“津味”的城市更新会更加“悠”美。

2 充分理解政策是前提

国家在2019年首次强调城市更新这一概念，并陆续出台了相关的指导意见和政策，“十四五”规划中又着重提出了实施城市更新的必要性和急迫性。纵观国内各大城市的城市更新进程，2015-2016年，上海和广州分别出台了城市更新的政策文件;2020-2021年初，深圳和成都也分别出台了相应的城市更新政策。天津出台政策的时间则集中在2021年3月至9月，整体出台政策的时间稍晚，与其他城市有时间差如图1所示。

通过梳理各地的城市更新政策可以发现，各城市在政策上有三点不同：第一，机构设置規格较高，广州、深圳设有独立机构;第二，制度先行力度不同，由北向南逐渐加码;第三，政府市场双轮驱动，主导引导站位迥异如图2所示。

天津的城市更新既是一个整体，津滨双城又各有侧重，这与津滨双城本身的定位差异是密不可分的。津城着重于民生，以老旧社区改造为重点，从目前的规划草案来看，历史文化保护和城市风貌塑造是特色重点，在规划的引领上是政府主导、国企为主;滨城着重于产业，以产业升级为重点，改变传统模式，实施高质量建设，促进产业发展，强化创新功能培育，政策上是政府引导、社会资本为主。天津市城市更新政策简报如图3所示。

从金融财税层面来看，天津城市更新政策明确了国家开发银行天津市分行等金融机构作为融资牵头单位，为天津城市更新项目提供金融赋能。

从审批层面来看，项目实施方案的上报批复是关键，核心要素包含规划策划方案、拆迁安置方案和产业策划方案，新出台的政策对各类审批环节进行精简，力求加快审批速度、提高项目审批效率。因此，要抓住政策中的关键点，更好地运用政策红利，推动项目发展进度。

天津城市更新现状主要表现为“三多三少”，即“主体多、成本多、资源多”，且“案例少、意愿少、资金少”。一方面是城市更新政策红利持续向好，一方面是土地闲置低效带来的资产盘活压力，这就需要各大企业、平台公司共同努力、守正创新，勇探新路、勇开新局。

3 投资合作共建共享是法宝

城市更新是一个需要多层次多方合作的利益共同体项目，除了政府产业引导、政策支持、配套投入之外，需要城市更新主体公司、投资战投方（社会资本方）、建设运营合作方、金融机构等多方形成投资合力，共建共享城市更新带来的发展成果和收益。从全生命周期的角度看，城市更新项目周期可概括分为筹备立项期、启动期、建设期、运营期等四个阶段，每个阶段都有关键节点作为项目的重要推进器如图4所示。

从资金的投入比例来看，筹备立项期主要投入为前期规划策划设计相关费用，总的投资比例相对较小，一般需由城市更新主体公司负责筹措。启动期主要包括获取土地、拆迁安置和场地平整等相关费用，占到整个项目资金需求的1/3到1/2，除主体公司投入外，社会资本方战投为最佳投入节点，主要投资方式为股权投资或基金投资。需要重点强调的是，一般城市更新投资中，土地投资需要全额介入，拆迁安置和场地平整相关费用，主体公司和社会资本方投入一定比例的资金作为撬动，可以引入各大银行近期重磅推出的城市更新专项贷款作为资金的主要来源。建设期主要包括前期费用、建安费用和达到运营条件所需的精装费用，一般情况下，建设运营战投方为最佳投入节点，可以通过项目合作、明股实债、增资扩股等方式进入，进入开发阶段项目开发贷款也是重要的资金来源。

资金的退出方式主要包括协议退出、股权收益退出等，但根据不同项目的资金和属性要求，提前设计好退出模式与时间节点。进入运营阶段后，主体公司可以通过自持物业运营收益或资产处置等方式最终变现退出。当然，在运营阶段，也可以通过抵押融资贷款、REITs等方式提前回收部分资金。

4 产业先行协同招商是保障

城市更新趋势“短期看政策、中期看土地、长期看产业”。以往城市更新遇到的是政策难、土地难的问题，目前政策已相继出台，土地难题正在解决。因此，在疫情防控常态化、经济内循环、产业转型压力的挑战下，真正的难点是产业。上海给我们提供了一个很好的范例：“先研究产业转型，再实施城市更新”。

上海产业转型研究院把为产业发展提供技术引领和支撑服务作为价值取向，在产业转型、产业发展和城市更新方面做了大量的基础性工作，在信息通信、智能制造、生物医学和绿色能源等方面都有很多丰富的案例。而要做到这点，必须要有“三板斧”。

4.1 产业研究先行

城市更新四大法宝：产业研究先行，资本无缝衔接，政府服务为本，企业创新发展。其中产业研究先行是关键，而城市更新的产业发展则需遵循“五三二”法则：50%的定位，30%的经营和20%的管理，即创意思维、创新模式和创富机制的关系。

一个城市更新项目的产业定位策划决定了50%的成败，着手城市更新项目之前先要做好产业的策划，这是新形势下城市更新的发展模式和方向。

如何进行定位，第一是项目视角，在落实好定位之后要解决土地、产业和规划等问题;第二是市场视角，核心是模式，重点是可以争取到的政策、做好可研和解决各个项目的融资问题。

4.2 招商协同生态助力

在明确产业发展定位的情况下，笔者总结了七星招商策略，主要包括：资源牵引，依托国资系统产业资源开展招商;投资拉动，依托战略投资方和产业园区投资商开展招商;科研培育，依托高校科研院所孵化项目开展招商;项目导入，依托上市公司分拆上市项目开展招商;政府协同，依托政府重点招商项目、招商资源开展招商;三方推动，依托中介、产业咨询等管道招商，依托大数据系统资源进行精准招商;产业图谱，依托产业链头部企业开展招商。

产业招商三宗宝：“产业链、基金群、生态圈”。具体可依据产业链研究布局、市场基金群投资赋能、资源生态圈政府协同来开展招商工作，其中政府支持基金引导是关键。

4.3 培育产业市场重塑产业格局

未来城市更新的發动机是产业市场，新的产业格局正在形成，但还需要培育时间：一是要有规模集聚效应，量大才有价值筹码;二是要有多方合作共赢，单打独斗将毫无机会;三是要有创意思维创新手段，换个玩法才能赢。

要做好天津的城市更新，需要各相关企业、各大平台形成合力，在国家及地方相关政府部门的引导下，通过共建产业研究中心、召开主题论坛等形式，进行信息共享、资源交换、规则统一、生态赋能，实现合作共赢，共同助推天津的城市更新发展。