对“首先满足业主需要”的理解与适用

文/范超文

一、问题的提出

我国《民法典》（物权编）第二百七十六条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。从该条文不难看出，其目的是限制开发商将便利业主生活的车位、车库以高价出售给小区外的人员。[1]然而，在该条文的实际适用过程中，仍然存在着许多问题。首先，满足业主需要的“首先”该如何理解？是否可以理解为优先？业主的需要是潜在需要还是现实需要？对这些问题的不同解释会导致法律适用产生不同的结果。因此，只有对该条文中“首先满足业主需要”进行准确界定，才能切实保障各方利益，避免不必要的矛盾。同时，“首先满足业主需要”明确规定为“应当”，则该规范是否为强制性规定？若违反该规定，应追究违法者何种责任？对其性质的定性及责任的判定，有利于业主在权利受损时寻求有力的法律救济。

二、“首先满足业主需要”概述

（一）“首先满足业主需要”的概念

1.“首先”的定义。对于“首先”的定义，学界存在多种观点。第一种观点认为，本款中的“首先”应理解为在建筑区划内的车位、车库应当首先出售或出租给业主，而不能以高价出售给小区外的第三人，开发商应当根据业主的购买力确定是出租还是出售。[2]第二种观点认为，业主享有的是“优先购买权或承租权”，即在同等条件下业主享有较小区外的人优先购买（承租）的权利。[3]第三种观点与第二种观点相似，虽然认为“首先”不等于“优先”，但强调在同等条件下应考虑小区业主对停车位、车库的使用权。[4]

就第一种观点而言，虽然充分保障了业主对于车位、车库的权利，但这也对开发商造成了不利影响，限制了开发商对业主在合理价格区间内无力购买或无购买、承租意愿时将车位、车库出售给第三人的权利。这种“一刀切”的方式过于激进，不甚可取。让我们将目光转向第二种观点，如果业主享有的只是在同等条件下相较小区外人员的优先购买（承租）权，则开发商若将价格提升至业主无力承受的范围以出售给小区外的人员，业主的权利会受到损害，这种观点对保护业主权利不利。第三种观点仍然强调“同等条件”，也不可取。

以上三种观点，分歧的根源在于如何解释本款中的“首先”。笔者认为，本款中的“首先”不等同于“优先”。优先强调的是同等条件。若开发商不想将车位、车库向业主出售而以高价吓阻，阻断业主的购买行为，则在业主无力购买的前提下开发商自然可以将车位、车库合法地出售给他人。然而，不能“一刀切”地对待开发商的出售行为，若业主确实无力购买或无购买（承租）意愿，开发商自然可以将其出售给小区外的人。

综上所述，“首先”应理解为将业主购买或承租车位、车库的权利置于第一位。只有业主在合理价格区间无力购买或无购买（承租）意愿时，才能将该车位、车库出售给他人。需要注意的是，业主在合理价格内区间无力购买时应考虑如下因素：一是合理价格的认定。对于车位、车库的价格认定，应由专业的价格评估机构进行，而不是由开发商定价，从而避免开发商因一己之利损害业主的权利。二是对无力购买的时间应设定合理的限制。例如，在房屋买卖合同中明确注明，若干年后业主仍然无力购买或者明确放弃购买的，开发商可将其出售给他人。三是在预留给业主购买（承租）该车位时也应该充分保障开发商的权利，避免车位、车库闲置造成经济损失，可以允许开发商在预留期限内出租给他人。

2.“业主”的定义。就“业主”而言，可以简单理解为购买商品房的群体。[5]然而，也有学者认为，购买小区内车位、车库即可以成为本小区的业主。笔者不赞同这一观点。《民法典》（物权编）第二百七十一条明确规定，“业主对建筑物的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权”。车位、车库虽然不属于住宅、经营性用房，但被“等专有部分”所包涵。然而，这里的“业主”应是狭义的“业主”，即“购买了住宅，经营性用房的人”。如果将购买车位、车库的人归为业主，则与《民法典》（物权编）第二百七十六条中的“车位、车库应当首先满足业主的需要”相悖。

3.“业主需要”的定义。对于“业主需要”，可以分为“现实需要”与“潜在需要”、“使用需要”与“购买需要”分别进行讨论。首先，应确认是满足业主的“现实需要”还是“潜在需要”。[6]若有些业主现在没有汽车，无车位、车库的需要，而在以后有购车的想法，从而衍生出对车位、车库的需要，则是否需要保护这种“潜在需要”？有学者认为，应该保护的是业主的“现实需要”，因为开发商不能排除每一个业主以后买车的可能性，这导致开发商建造足够的车位、车库满足业主的现实需要后无法再对其进行出售、出租。这种举动将极大地损害开发商的利益。然而，不能只考虑业主的现实需要，也应该考虑其潜在需要。开发商可以在满足现实需要后，对有潜在需要的业主进行统计，留出足够的车位、车库满足其需求。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，建设单位按照配置比例，将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《民法典》（物权编）第二百七十六条有关“应当首先满足业主的需要”的规定。[7]通过该规定不难看出，在现行法律中，不论建设单位以何种方式将车位、车库处分给业主，都需要以首先满足业主需要为前提。该条文中“按照配置比例”的说法表明，在满足业主对于车位、车库的需要时，应兼顾业主的“现实需要”与“潜在需要”。

就业主的“使用需要”与“购买需要”而言，应该保护何者？根据目的解释的方法，侧重保护业主的“使用需要”是立法者的初衷。因为如果存在业主购买数个车位而不自用的情况，则会损害其他业主的权利。关于“使用需要”的界定问题，不能简单地规定一户一车位，而是在法律实践中结合实际情况做到具体问题具体分析，做到以业主的使用需要为基础，以规划中车位、车库的配比方案为限制，从而达到业主间利益均衡的效果。

（二）“首先满足业主需要”的属性

依法律行为效力，将法律规范分为任意性规范与强制性规范。有学者认为，就《民法典》（物权编）第二百七十六条的规定而言，“首先满足业主需要”属于强制性规范，这说明开发商必须首先满足业主的车位、车库需要。如果存在违反该项规定的行为，则应归于无效，[8]且为自始、当然、确定、永久无效。然而，将《民法典》（物权编）第二百七十六条认定为强制性规范有两方面不妥。一是如果将该规定认定为强制性规定，则无法保证交易安全。二是依学理而言，只有严重损害国家和公共利益，存在严重违法性的情况，才能被确定为无效，而业主这一权利主体代表的仅仅是私人关系，并不涉及国家和公共利益的损害。

也有学者主张“首先满足业主需要”为授权第三人规范，即授予交易关系之外的特定第三人一项权利，该权利会影响与其有利益关系的交易行为的效力。这种权利在我国现行法中或表现为撤销权，或表现为请求人民法院确定交易行为相对无效的权利。[9]因此，既然“首先满足业主需要”属于授权第三人规范，则对于违反“首先满足业主需要”规定的行为可以主张撤销，这同时也是基于对开发商将车位、车库出售给非本小区人员的合同效力的认可。前文提及将开发商与业主外的第三人签订的合同并不自始、当然无效。综上，笔者亦赞同将“首先满足业主需要”视为授权第三人规范。因为对其采取这样的定性，对业主权利的保护起着至关重要的作用，能切实保障业主在需要得不到首先满足的情况下，依法行使撤销权，以获得权利救济。

然而，学界认为，将“首先满足业主需要”作为授权第三人规范有所不妥。《民法典》（物权编）第二百七十六条的规范性质不同于任意性规范,其不是对合同当事人的意思表示的解释或者补充,也不同于授权第三人规范,所涉及的利益不是特定第三人的利益,而是业主群体的利益。因而无法获得赋予业主撤销权的解释结论。[10]学者将该规范视为强制性规范，是从立法目的及利益的平衡出发。首先，规定本身是为了业主的利益。如果因存在违反该规定的行为而将其效力归于无效，则无疑是对业主权利保护的最大化。其次，《民法典》（物权编）第二百七十六条所关涉的是业主、开发商及业主外第三人的利益。在成文法国家，立法是利益博弈与平衡的过程。在该条文出台前，必然经过一系列的利益博弈及平衡，而后将其视为强制性规范。这是对立法所进行的利益博弈与平衡的肯定。最后，授权第三人规范所针对的客体为特定第三人的利益。业主利益作为群体利益，不属于授权第三人规范的范畴。就立法目的及利益博弈与平衡这两点来看，将其视为强制性规范或许是对业主权利保护的最大化，但这未能考虑业主外第三人的利益，对交易安全有着不利影响。

（三）“首先满足业主需要”的必要性

随着社会经济的飞速发展，房地产业主这一群体也在不断扩大，其权利的充分保障对于维护社会稳定起着举足轻重的作用。同时，我国在业主权利保护的制度与法律层面还有所欠缺。加强对“首先保护业主需要”这一概念的解释可以促进该方面制度及法律的发展。

三、违反“首先满足业主需要”的法律后果

法律的规范性质决定了其所对应的法律后果。在前文的叙述中，笔者将“首先满足业主需要”这一规定定性为授权第三人规范，在违反“首先满足业主”规定的情况下，未被首先满足的业主应当有权请求人民法院撤销对其利益有损的交易行为，或请求确认该交易行为无效，以一年除斥期间为限。

在此，首先需要研究的是车位、车库没有首先满足业主需要的法律责任性质，即构成违约责任还是侵权责任。首先，就开发商而言，若开发商与业主在购房合同中明确规定了开发商提供车位、车库的义务而没有履行，则可以追究开发商的违约责任。然而，在商品房买卖的过程中，开发商往往通过格式合同规避自身提供车位、车库的义务，这增加了业主追究开发商违约责任的难度。因此，将追究开发商的违约责任转变为其违反“首先满足业主需要”规定的侵权责任，则显得相对较为简单。[11]其次，对于业主而言，若业主在所在小区内未成功购买获得车位或车库，而只能在其他地方以高于本小区车位的价格购入，其从他处购买车位的价格与本小区车位价格的差额是业主的损失，业主在寻求权利救济时，可以请求开发商就该部分进行赔偿。

四、“首先满足业主需要”的立法现状与权利的扩充

（一）“首先满足业主需要”的立法现状

我国关于业主权利的规定主要集中在《民法典》（物权编）第二百七十一条至二百八十七条，“首先满足业主需要”这一规定集中体现在第二百七十六条。这是我国目前体现“首先满足业主需要”的重要法律条文。然而，查阅我国法律法规及学界研究论文，发现“首先满足业主需要”的范围绝大多数停留在车位、车库的优先分配上，其他需要的满足略显单薄。当然，这也受限于“首先满足业主需要”这一要求仅出现于第二百七十六条中。

（二）“首先满足业主需要”权利的扩充

从上文论述可以看出，就“首先满足业主需要”这一方面，我国在立法层面略显不足，仅仅停留于车位、车库的归属上。业主的其他权利是否可以“首先满足”未曾提及。就我国《民法典》（物权编）的规定，业主主要享有以下三大项权利：一是对楼房专有部分的专有所有权，该部分包括业主的所有权与相邻使用权。二是对共有部分的共有所有权，该部分集中体现业主对共有部分的使用权与收益权。三是因区分建筑物共同关系产生的成员权，成员权所涉及的内容十分广泛，包括管理权、参与议事权、诉讼权等。[12]若将业主获得首先满足的权利内容加以扩充，或许有读者会存在这样的疑问：业主获得首先满足的权利内容扩充后，会不会过于偏重业主的权利而忽视了开发商及其他主体的权利，甚至造成不利影响？本文所强调的权利的扩充并非是对业主权利行使的滥用，而是在合理的范围内促进业主权利的立法保护。

五、首先满足业主需要的适用及解决

（一）“首先满足业主需要”与开发商利益之间的博弈及解决方案

开发商与业主作为购房合同的直接当事人，在交易过程中必然存在利益的博弈。开发商在此类关系中属于主动地位，而业主处于被动地位。因此，业主的权利难免会受到损害。如何将“首先满足业主需要”这一规定适用于开发商与业主之间是一个亟待解决的问题。

在实践中，业主与开发商之间存在着各种各样的矛盾，主要有以下几种：一是购房者在认购房屋时，开发商往往要求购房者签订“认购协议”，交纳一定数量的定金，并在短时间内签订《商品房买卖合同》。然而，在此之前，购房者难以了解该合同的内容，并在对自己的权利、义务一无所知的情况下交纳具有惩罚性的定金。同时，开发商往往以“不可抗力”的原因免去自身的责任。二是开发商为在指定期限内交房，要求业主在交房前必须先行签署所有收房资料才能收房，这导致业主在收房后发现问题，就只能请求开发商进行维修。三是开发商对小区内配套设施的承诺无法得到落实。[13]

《民法典》（物权编）第二百七十六条明确表示，其针对的对象是建筑区划内的车位、车库。然而，是否可以在上述业主与开发商的矛盾中，将“业主需要”的内涵扩大，该规定适用于业主的其他权利？“首先满足业主需要”作为一项授权第三人规范，其本身对业主的权利救济起着举足轻重的作用。其次，“业主需要”的期限可理解为从购房合同签订之日起至业主身份结束时。在前文对“业主”进行定义的过程中，笔者将业主理解为购买商品房的群体。因此，购房者与开发商签订购房合同后，一般可以称之为“业主”。最后，将“首先满足业主需要”贯穿于业主权利的保护中，有利于业主化被动为主动，这对我国业主权利保护的立法工作有十分积极的意义。

综上所述，就业主与开发商之间所存在的矛盾而言，或许将“首先满足业主需要”的期限在第二百七十六条的基础上进行拓展及延伸会导致过于侧重业主保护。然而，需强调的是，该规定是在业主处于不利地位时的保护措施，而不是业主权利滥用的手段。同时，还需要兼顾开发商的合法利益，做到“首先满足业主需要”与开发商利益之间的平衡。

（二）“首先满足业主需要”与物业管理权之间的冲突及解决方案

业主与物业的关系实质上是一种委托与被委托关系。在这种关系中，业主与物业各享有相应的权利。业主对自己房屋享有现实所有权，对小区内的共有部分及自身所参与的共同事务享有管理权等；物业的权利则主要表现为物业管理权及取得报酬权。[14]在上述业主与物业的权利中，物业管理权的行使是导致双方矛盾产生的主要原因。物业管理最初是为了推动房地产发展与城市化进程而产生的。然而，随着房地产的发展及城市规模的不断扩大，物业管理发展的水平逐渐不能适应，从而引发了一系列的矛盾，对社会稳定造成了影响。

在实践中，物业公司在行使管理权时，忽视业主基于《民法典》（物权编）第二百七十六条所获得的权利，致使业主合法权利遭到侵害。通过在Alpha案例库检索可知，在2020年2月8日前，仅业主撤销权纠纷案件的数量即高达4288件。虽然我国的物业管理已经进入法治化进程，但仅仅只有《物业管理条例》和《民法典》（物权编）这两部法律对其加以规范。就我国目前的物业发展水平来看，这两部法律不能解决业主需要与物业管理权之间的矛盾。业主往往因为法律滞后的弊端而不知如何维权。

除物业自身素质水平、工作能力不足外，法律法规的不完善是业主与物业产生矛盾的根本原因。因此，将“首先满足业主需求”这一规范适用于业主与物业之间确有必要。第一，将“首先满足业主需要”纳入物业管理有助于物业规范自身的行为；第二，业主可以通过此项规定，在物业损害自身权益时有效寻求权利救济；最后，物业与业主之间保持和谐关系有利于促进社会稳定。

（三）“首先满足业主需要”与立法保护的完善

在关于“首先满足业主需要”的规定方面，现实中存在着不同的解读，这导致法官对于同一类案件存在不同的判决。因此，在立法层面，立法机关应当从业主的权益出发，兼顾多方利益，对此规定进行充分且合理的解释。

六、结语

从立法的目的来看，我国将“首先满足业主需要”作为法律规定，实质上已经是一种法治的进步。然而，在社会发展如此迅速的今天，愈来愈多的新问题仍在不断涌现，相应的法律解释也需要不断完善。法律是在社会的发展与适应人民的需要中不断更新、进步的，立法部门只有结合实际社会情况，就该规定进行详细、具体的说明，才能真正促进我国在业主权利保护上的进步。本文对“首先满足业主需要”进行定义及解释，具有较大的现实意义。综上所述，无论是加强对“首先满足业主需要”的理解，还是对其涵盖的权利进行扩充，都是以维护业主权益、促进社会和谐稳定为出发点的。因此，推动“首先满足业主需要”方面的立法工作，必将有助于保护业主的合法权利，推动国家法治现代化。