代持还是赠予？一对父子的天价四合院归属纷争

杨先生曾在北京南锣鼓巷区域买了一套400多平方米的四合院。当初买下四合院时，杨先生全款出资，之后登记在大儿子小杨名下。可在2021年6月父子对卖房产生分歧后，小杨开始拒绝承认父亲是这处院子的主人。一怒之下，杨先生一纸诉状把亲生儿子告上法庭，要求判令双方的借名买房合同有效，确认房屋归自己所有。小杨则称，父亲已经把四合院赠予自己，双方不存在借名买房关系。这对父子，为何会产生如此纷争？在借名买房问题中，又该如何判断是否存在借名买房的合意？

“最美四合院”

今年70多岁的杨先生，曾在北京南锣鼓巷区域买了3处院子。其中一套400多平方米的四合院，他曾亲自重新设计、装修，并居住了10多年。

这里曾是清朝施姓中堂的宅院，一度成了大杂院。学油画出身的杨先生买下后，几度翻修，用尽巧思，把这座院子变成了自己的作品，曾被誉为“最美四合院”。

10年前，杨先生曾在院子里宴请各方来宾。这处四合院曾被多家媒体报道，当时的报道中均称杨先生为主人。如今，杨先生没有想到，这套四合院却成了他和大儿子小杨之间产生巨大隔阂的导火索。

当初买下四合院时，杨先生全款出资，之后登记在小杨名下。可在去年6月父子对卖房产生分歧后，小杨开始拒绝承认父亲是这处院子的主人。

“当时我对他非常信任，便让他代持房产。可没想到，10多年间，他把当初我国内外买的别墅、公寓全卖了。”杨先生说。

2021年9月，杨先生一纸诉状把亲生儿子告上法庭，要求判令双方的借名买房合同有效，确认房屋归自己所有，并判令儿子协助自己办理所有权过户手续。小杨则通过代理律师在法庭上称，父亲已经把四合院赠予自己，双方不存在借名买房关系。

自从杨先生和小杨打起了这场官司，父子俩就几乎再未见面。

父子分歧

杨先生早年经商，在北京投资实业。在小杨不满9岁时，杨先生与妻子离婚，并独自将小杨抚养长大。

2002年，杨先生看中了位于北京南锣鼓巷区域一套400余平米的大四合院。因外地户籍限制购买四合院，杨先生以公司的名义买下。这家公司专为购买四合院设立，由于当时公司法尚不允许设立一人公司，所以名义上杨先生父子各占股一半，但实际由杨先生全额出资并设立。

买下四合院后，杨先生被女友告知怀孕。杨先生称，他当时不同意，但女友坚持把孩子生下来。

2003年，杨先生的小儿子出生。此后6年，小儿子一直随母亲生活。杨先生称，因为这个原因，故他当时考虑把房产放到大儿子小杨名下。2004年八九月间，公司签订了与小杨的买卖合同，并完成了过户。但小杨并未实际支付款项。

那时，北京市相关政策也发生了变动，放开了非京籍购买四合院。2004年底至2005年，杨先生以小杨的名义又购买了南锣鼓巷区域的两处平房小院。杨先生表示，手续全部是自己办理的，只有其中一次是小杨亲笔签字。

为了维持家用，2018年6月，杨先生决定将大四合院出租，自己借住到郊区一套小产权别墅。

搬出四合院后，杨先生感觉自己正失去对3处院子的控制。杨先生回忆，2019年2月，他草拟了一份代持协议让小杨签署，但小杨始终没有签。

2021年6月，四合院3年租期到期，矛盾爆发。杨先生想将其出售，买家出价过亿，但小杨反对，父子两人发生严重分歧。杨先生让大儿子见面商量，却遭到拒绝。

同年7月，让杨先生始料未及的事情发生了。他突然接到中介的电话，说四合院的门禁密码被换掉，无法进入。杨先生打电话给小杨，发现已被儿子拉黑。同年8月，小杨将四合院出租后，将部分房租以生活费的名义打给杨先生。

杨先生认为这是自己的“奇耻大辱”。他说：“现在我名下已无任何其他房产，本指望靠这3处院子养老，我现在借住的小产权房一旦拆掉就无家可归了，而我大儿子还持有其他房产。我起诉后，他甚至经人转告，先是说今后生活费也不给了，后又改口为按一个月5000元的标准给赡养费。”

对簿公堂

2021年9月30日，杨先生把小杨告上法庭。杨先生认为，只要证明房子是自己出资买的，且自己长期使用、管理、维护，就能把房子所有权重新拿回自己手里。对于借名买房的原因，杨先生称自己当时单身，是出于保护婚前财产的考虑。

正式开庭时，杨先生也没有看到小杨，是其代理律师出庭。法官询问是否调解时，杨先生表示愿意，但小杨却拒绝了。

庭审中，小杨的代理律师向法院表示，杨先生因与妻子离婚，以及有一非婚生子，出于愧疚及疼爱将院子赠予小杨。十几年来，杨先生从未向小杨主张过双方系借名买房关系。小杨主动将租金转给父亲，是出于孝心，感谢父亲的赠予，他有权随时停止转账。

代理律师还在庭审上表示，杨先生提起诉讼系受他人蛊惑，意图恶意侵占小杨财产。

对此，杨先生表示，2002年购买四合院时，他并未通知小杨，直到2004年由公司过户到小杨名下时，小杨才知道。但那时小杨仍不清楚自己是公司的另一股东。

庭审中，小杨的代理律师提交了3处院子的房产证原件。代理律师认为，小杨现在收回了院子并收取租金，以实际行动行使了所有人权利。杨先生则表示，房产证、购房合同、契税发票原件原由自己保管，不知何时由小杨未经同意从家取走，起诉时才发现已不在保险柜里。

法院审理后认为，院子虽由杨先生出资购买，但作为房屋所有权公示凭证的产权证由小杨持有;鉴于双方父子关系，实际居住使用以及收取租金尚不能证明系杨先生实际控制并所有。因此，难以认可双方的借名买房关系，或认可杨先生才是享有所有权的人。

法院还认为，既然杨先生当时尚未再婚，房产就已是婚前财产，保护婚前财产的考虑有悖常理。而且由于当年大四合院是公司转让给小杨的，杨先生仅以出资行为无法主张权利。

2022年1月，这起父告子的房屋产权纠纷案宣判。法院表示，根据现有证据，无法证明双方存在借名买房的合意，因此驳回了杨先生的全部诉讼请求。

杨先生对一审判决不服，目前已向北京市第二中级人民法院提起上诉。

這对父子，为何会产生如此纷争？

小杨表示，与弟弟相认后，父亲的情感天平倾向了弟弟。这都是弟弟母亲的问题，她一直怂恿父亲卖掉院子。因此，他坚决不同意卖房。“卖了后家就散了，钱肯定会全部被他们忽悠去，父亲的晚年生活怎么办”？

小杨表示是弟弟母子导致了他和父亲不睦，而他一直在默默忍受。

本是血浓于水的亲生父子，如今却被这起天价四合院归属纷争隔阂了原本的亲密情感。而如何修复，尚不得知。

律师：举证难

北京冠领律师事务所执行主任任战敏认为，在借名买房问题中，判断是否存在借名买房的合意，最直接明了的证据是书面协议。如果没有协议，可以从以下几方面证明合意的存在。

第一，可以证明在购买房屋时，借名人参与了购房的过程。比如，借名人和出借人或中介关于选房、购房、签约的聊天记录、电话录音等。第二，可以证明借名人实际支付了房屋的相关费用，包括购房款、中介费、契税等。第三，可以证明借名人占有、使用、管理房屋，比如借名人实际居住或实际收取租金。第四，可以证明借名人保管购房合同、不动产权证等。

关于证明借名买房的必要性，要从主观上证明借名买房的动机。家庭中其他知晓相关事实的亲属也可以作为证人予以证明。此外，任战敏还介绍，也可以通过聊天记录、证人证言结合债务情况、婚姻财产状况予以证明。

代理过大量借名买房官司的北京市东元律师事务所孔磊律师表示，近亲属借名买房是借名买房官司中最难打的一种。近亲属之间，关系往往过于密切，没有书面协议，所以借名买房难以证明。经常出现父母用孩子的名字买房后，难以拿回来的情况。非亲属如果占有使用他人名下的房屋，法院反而好下判断。法院在审理此类案件时，也需要周密认定事实，遵循公平及不违背公序良俗原则，做到法律效果与社会效果的统一。

（《成都商报》2022.4.2）