碧桂园：跨越周期6大优势

摘要：作为2021年唯一一家权益金额超5000亿的房企，碧桂园在今年市场继续下行的状态下，依旧保持了相对较高的销售速度。大多房企总是在规模发展和稳健快跑之间择一为之，能够做到两者兼得的企业少之又少，碧桂园算是一个。在行业深度调整阶段，通过梳理碧桂园能够跨越周期的6个关键优势，为房地产企业提供优秀民营房企背后的经营之道参考。

关键词：稳健发展;提质增效;精准扩张

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2022）06-0047-04 收稿日期：2022-05-17

文章来源：本文由中房案例中心供稿。

作为2021年唯一一家权益金额超5000亿的房企，碧桂园在今年市场继续下行的状态下，依旧保持了相对较高的销售速度。并且在民营房企普遍融资难的背景下，碧桂园不仅是在融资放松后首批获得融资的民企，还是首批获得招商银行150亿并购融资的民企。

大多房企总是在规模发展和稳健快跑之间择一为之，能够做到两者兼得的企业少之又少，碧桂园算是一个。在行业深度调整阶段，我们尤其需要看到这些优秀民营房企背后的经营之道。本文梳理了碧桂园能够跨越周期的6个关键优勢，希望可以为读者带来思考。

1 优势一：单项目产出降低，但单城市产出保持不变

自2017年开始，碧桂园销售端呈现明显特征：单项目平均销售规模出现明显下降趋势，但单城市平均产出却仍保持相对稳定。

从数据来看，从2016年至2021年末，碧桂园单项目平均权益销售金额从6.2亿元下降至1.9亿元，连续五年下降;而公司单城市平均权益销售金额则保持相对稳定，虽2018年之后出现下降趋势，但降幅有限，至2021年单城市销售规模仍接近20亿元。

不难看出，碧桂园正在项目以及城市的经营逻辑上做出调整。一方面，单个项目规模变小型化，如遇市场动荡，能够实现“打一枪就走”，不形成跨周期的大量存货。另一方面，同一城市保持多个小项目齐头并进，通过规模效应降低成本，同时塑造品牌效应。

笔者认为碧桂园这番变化的最重要原因在于“船小好调头”。项目“小盘化”之后，团队对于蓄客、定价、开盘等操作将会相对容易，能够更灵活实现开发和销售，加快周转和去化;此外，也可以分散投资风险，不过分依赖某个城市或项目来完成整体的销售业绩，如果某项目或城市出现意外风险，公司可以及时止损。但这种方式的经验沉淀仅适合中小城市，且对组织管理要求极高。

2 优势二：合作少，权益占比高，利润“颗粒归公”

行业上升期，借助同行之力进行布局扩张是企业分散风险、减轻资金压力常用的手段之一，特别是对一些追求成长的房企而言，这种方法曾被广泛使用。碧桂园也曾在一定阶段内通过一定比例的项目权益让渡获得业绩规模的快速增长。

从数据看，碧桂园在2016年之后土地储备权益占比明显下滑，2016年至2018年，权益占比从70%以上下滑至60%附近，也是这段时间，行业迎来整体爆发，碧桂园实现了从3000亿到5000亿权益销售额的规模跨越。

但从2019年开始，碧桂园新增土地储备权益占比有了明显提升，即使在行业合作常态化趋势下，碧桂园还是选择着力把控项目的权益占比。至2020年底，碧桂园新增土地储备权益占比已大幅提高到87%。至2021年上半年，碧桂园共获取219幅地块，权益地价884亿元，权益占比继续维持在85%的高位。

越来越高的权益占比，对于碧桂园具有两方面优势：（1）高权益占比是企业业绩高增长的保障，业绩增长更快、三费管控更强、利润结转更实，可以为企业带来实质性收益，在很大程度上避免了虚增。（2）整体合作项目较少，与资金困难企业合作的概率大大降低，这保证了碧桂园在项目层面上的安全性，尤其在暴雷不断的当下。

3 优势三：投资标准更科学，城市精准扩张

碧桂园的投资标准从2020年开始变化，不再为了要守住某个城市或区域就一定要追加规模，而是要根据这个地方是否符合投资标准来决定。

目前，碧桂园对投资拿地的风险管控十分严苛，一方面，从管理体系上设立了“集团-评审大区-区域”的三级管控体系，由集团制定标准和方向、评审大区负责传递集团投资导向，区域具体落实执行;另一方面，从集团层面上严把三条投资标准线，不做任何松动。

三条投资标准线具体要求如下：

（1）确保年化自有资金回报率最大化、不仅只看内部收益率（2020年，碧桂园新增项目年化自有资金回报率大于30%的项目占比达90%）;

（2）现金流回正的时间要保持在12个月以内;

（3）净利润最低6%（区间：6%～10%，根据货地比、区域投资诚信度不同上下浮动）。

在集团对投资强管控之下，碧桂园开始了在投资方向上的统一调整，并形成了一些新原则。

3.1 放缓扩张节奏，减少进入新城市

碧桂园布局城市数在2016及2018年有较大的增加，分别净增79座、49座城市;2019年起，新进入城市相对谨慎，新进入城市数为13座，至2020年新进入城市数仅有7座。

3.2 投资调仓、补货集中在经济活力较好的区域

碧桂园上一轮补货周期在2016年至2017年，彼时由于棚改货币化安置政策等原因，碧桂园在拿地层级上不断下沉至三四五线拿地。2021年以来，碧桂园在投拓扩张方面的态势一改以往，拿地积极性大幅降低，公司权益拿地销售比仅26%，为2015年来权益拿地力度低点，远低于国家40%拿地红线。

此外，从拿地城市投拓力度、区域细分来看，一方面，碧桂园相应精细地扩大了对三四五线的管控力度，将投拓重点倾斜在更有发展前景的长三角、珠三角等优势三线城市，如2021年，碧桂园加大在江苏、浙江、安徽等长三角省份落地，包括盐城、湖州、常州、宿迁等城市，整个长三角权益拿地金额占比高达44%。

另一方面，碧桂园加大了对一线城市的资源投入，2021年以来，碧桂园通过招拍挂先后在北京、上海、广州、杭州、苏州、东莞等城市拿地，多为一线城市或瞄准一线客户的二线城市，其中，仅上海拿地金额就高达95.1亿元，约占碧桂园全年新购土地权益地价7%。

3.3 县城无深耕，少数深耕的县城，一定是强县、优县

表面上看，碧桂园投资长期下沉至三四五六线城市，但实际上碧桂园对大多数县城只停留在“一面之缘”的层面，没有实质性的深耕。

我们通过整理碧桂园近三年在全国县城的拿地情况发现，碧桂园每年的城市投资名单极少有重合，三年连续拿地的县城仅有个位数，更多是一个城市只做一个项目，做完就离场。

对碧桂园而言，在其少数深耕的县城，一定是强县、优县，需求能够确保，流动性能够确保的城市，甚至不亚于很多地级市的水平，比如连续三年都有投入的如东县、仙游县、惠东县，都是属于人口近百万，经济百强县。

4 优势四：减少复杂型项目

在多数龙头房企都在依赖复杂项目勾地降低拿地成本的时候，碧桂园却走了一条完全不一样的道路，即维系高周转模式，除了单项目体量越来越小，更是直接拒绝操盘复杂程度高的项目，具体表现如下。

4.1 参与一级开发类规模持续下降

碧桂园2021年中期已获取权益可售资源/潜在权益可售资源比例达到3.5，该数据在2018年年底为1.4。这意味着从2018年到2021年，碧桂园通过一级开发等获取土储的比例在降低，而是将公司大量资产转为确定性更高的招拍挂土地。

4.2 解散产城事业部

2016年，碧桂园成立产城发展事业部，试图通过产业勾地快速发展。但四年之后，碧桂园产城发展事业部宣告解散，原因在于产城业务周期过长，严重沉淀现金流，不符合碧桂园企业经营基因。

4.3 退出旧改项目

2015年，碧桂园以股权收购方式获得位于坂田的工改保项目72%股权，此后陆续在深圳以及临深片区获取多个旧改项目。但由于旧改转化耗时长、资金周转慢等原因，2019年之后，碧桂园陆续退出或出售了深圳和东莞部分旧改项目。

4.4 较少收购，与中介保持距离

在新增土储方式上，碧桂园基本选择以操作简单的招拍挂拿地，很少看到碧桂园进行项目收并购，甚至在行业最火热的时候，碧桂园也没有“重金征地”的广告。另外，碧桂园对于渠道中介一直保持“适度远离”，基础原因在于项目的小型化、优质化，不依赖中介，也能够实现高周转。

5 优势五：与经营模式相匹配的组织架构

碧桂园长期下沉、项目小型化等经营方式，对组织管控能力的挑战极大，尤其在“快进快出”的三四线城市，更考验房企短时期内的架构收放。从近几年的几轮管理架构调整来看，碧桂园已经形成“集团+小区域/项目集群”两级垂直管控架构，并拥有了足够丰富的垂直管理工具，且通过做大垂直条线，如大财务综合垂直管理体系，家族企業式的产业链布局、长期供应商合作体系等，形成了对组织强有力的管控。

6 优势六：精准高效，做一成一的企业文化

当前，行业“缩表”已经是大势所趋。在新的行业趋势下，碧桂园的新思路是：不再为大而大，而是追求为强而强;不再追求规模，而是追求高质量;聚焦高效率标准化，促进项目“做一成一”。对于碧桂园来说，无论是单个项目的落定，还是机器人、电梯行业、农业等业务创新，都是其“谋定而后动，做一成一”的成果。