当前经济背景下的房地产金融发展之路

冯白

当前我国经济受到国际政局动荡、国内疫情防控、房地产市场发展放缓等多重影响，金融体制改革正历经持续深化的发展态势，十多年的土地与房地产市场的繁荣与高速发展，给房地产金融体制的改革和优化以及发展和进化，都带来了实质性的推动作用，发挥了其应有的功能。2021年第三季度中国货币政策执行报告中提到，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”基调，保持房地产金融政策的及时性、科学性、前瞻性，科学有效实施好房地产金融审慎管理制度，并加大对房产金融、地产金融的监督力度，这些对当前经济背景下房地产金融的出路问题指出了方向、给出了建议。

过去十多年，我国社会经济、财税结构、城镇化建设等方面，进行了艰苦卓绝、卓有成效地努力探索和艰难实践，历经改革和跨越的阵痛，终于取得和实现了举世瞩目的成绩与辉煌成就，正走向国富民强的社会主义现代化建设的历史性新征程之上。但当经济发展到一定阶段、处于关键时期时，就需要干预金融市场的秩序与面对客观的问题，才能找出高质量发展、可持续发展的房地产金融之路。

“十九大”以来，国家对国内发展过热、速度过快的房地产市场、房地产金融市场等进行了严格的调控与治理，给现阶段经济降温、提效，努力实现可持续发展，尽力避免引起系统性风险，使得房地产金融市场得到了一个平稳的发展态势、安全的发展空间。

一、概念界定

国内历史演进来看，金融业的发展比房地产早，但是在城镇化建设与我国社会发展到一定阶段后，尤其是近20年的房地产市场持续快速发展，也使得金融业跟随房地产市场不断加快发展与改革，房地产业与金融业的关系因而越来越密切。从概念来看，房地产金融，是指以研究金融机构对房地产开发、流通和消费领域，提供信用服务和理财等其他金融服务为主的专业。从实际来看，房地产金融是在房地产领域的项目开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动。其功能和作用对于国家稳定、城镇建设、财政发展、社会进步等都是有很大帮助的。

房地产金融也可以进一步分为房产金融和地产金融。房产、地产与金融的结合，相生互促，在我国城镇化建设道路上发挥出了重要的推动力量与支撑作用。

二、当前房地產金融市场的现状及问题

现阶段，在近两年多的疫情防控背景下，房地产金融面临着客观的问题与潜在的风险，处在不断摸索和研究、走向成熟的阶段。从2008年到2018年的这十年来，我国房地产投资额、建设速度与规模等年度年均指数、增长率，以及金融市场增长、发展变化等方面的指标逐年增大，房地产销售额每年也以很高的增速持续发展，但是，我国房地产金融市场仍存在诸多的客观问题也是显然的。例如：（一）近两年的房地产市场和房地产金融市场需求放慢、势头显著减缓。无论是地产金融还是房产金融，过去十年经历了大幅的增长，迎来爆发式增长，规模和增速一直在高位持续，但在楼市调控的政策背景下，在理性需求的回归、在科学有序稳定发展房地产的基调之下，房地产金融的系统风险得到预防与预控，各种潜在问题、深层矛盾正在得到治理与舒缓。（二）住房信贷交易费用偏高。商品房价格上涨快，同时也带动了二手房交易猛增、价格持续上行，导致商品房空置数量持续增加，不利市场的发展。（三）个人住房消费信贷存在违约风险、房子弃贷有加速发展的不良现象。（四）个人住房贷款业务渐成争夺的焦点，房地产金融市场竞争日益激烈。（五）资产证券化成为房地产金融新亮点。近年国内类REITs、CMBS、物业费及购房尾款证券化等新模式蓬勃发展。未来伴随税收优惠等政策落地，预计真实REITs可期。REITs投资模式在实现资产和资本的良性循环上，还有很大的进步空间和新的机会。

2021年，恒大集团、华夏幸福、蓝光发展等房产开发企业爆发金融风险问题的事件，凸显了房地产领域信用风险发酵的严重性，市场悲观情绪蔓延至今。社会各界都开始担忧房地产金融方面的一些发展问题，这些客观问题，如：（一）房地产业融资结构不合理。相关数据显示，部分城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于75%以上。银行实际上就直接或间接承受了房地产市场各个环节的风险，一旦房地产市场中某环节出现问题，风险会向银行传递而产生极大的不利影响。（二）宏观政策、战略、相关金融政策、法律法规的不健全。当房地产开发市场变动、企业资信转弱、竣工交付期限与房屋质量无保证时，便直接给银行带来更大损失和潜在风险。

现阶段，面对个别大型房地产企业债务风险频发、风险暴露的现状，市场关心未来风险的演化、以及是否会出现崩溃的担忧还是很多的。同时，房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑，是否影响经济发展暂且不论，但是，可以想象得到，部分房企多年持续高杠杆运行，当面临多渠道融资性现金流收紧的状况时，资产负债表很难迅速调整到位，形成巨大的现金流挤压。此时，如果为偿债而进行资产抛售，囿于资产的弹性和负债的刚性，很容易陷入类似“债务—通缩”的债务陷阱不能自拔。因此，在债务违约和资产抛售面临相同的结局时，房企主动选择“躺平”来降低各类风险。

三、对策与出路

（一）坚持稳房价，保持房地产金融政策正向干预

抓好房地产市场风险总体管控，围绕房地产市场健康发展的整体态势进行干预。要坚定信心，又要正视困难，将改革和调控、短期和长期、内部均衡和外部均衡结合起来，集中精力搞好房地产金融，努力实现高质量发展。展望未来，国际疫情仍存在不确定性，但考虑到我国是全球主要生产国，经济自给能力较强，有利于应对国际大宗商品价格上涨和海外通胀上行的影响。因此，应持续增强系统预防控制的观念，遵循市场化法治化原则，统筹做好重大金融风险防范，缓解或治理深层次的矛盾。此外，应：①构建金融有效支持实体经济的体制、机制，维护金融市场的公平、公正。②及时防范和化解债券市场风险，优化统一执法机制，严厉打击债券市场违法违规行为。

（二）科学、稳妥实施房地产金融审慎管理制度

为了稳定当前和今后的宏观经济大盘、保持经济运行在合理区间，规避房地产金融风险，营造适宜的货币金融环境。建议：1.货币政策要灵活适度、科学稳健，保持流动性合理充裕。做好跨周期和逆周期政策设计，提高货币政策的前瞻性、针对性。持续释放贷款市场报价利率改革潜力，促进企业综合融资成本稳中有降。按揭贷既关系到居民的购房需求，同时也直接影响房地产市场的需求端，房贷利率下调，能够支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。2.持续改进金融服务实体经济质效。加强政策协调联动，引导金融机构加大重点领域的支持，推动国民经济畅通循环。多措并举，促进中小微企业融资增量、扩面、降价。遵循市场化、法治化、国际化原则，用好碳减排支持工具和支持煤炭清洁高效利用专项再贷款，支持碳减排重点领域的发展。做好国家重大区域发展战略的金融支持工作。进一步提升金融服务乡村振兴能力和水平。3.支持金融科技依法规范发展，加强反垄断和反不正当竞争，以公正监管保障公平竞争，激发各类市场主体活力。4.深化金融供给侧结构性改革。深化农信社改革和债券市场改革。加强金融基础设施统筹监管。稳妥有序推进数字人民币研发。持续深化国际金融合作，推动金融业有序扩大开放。坚持房子“是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策促进房地产业良性循環和健康发展。

预计未来，信贷环境有望得到进一步改善，但在房地产金融审慎管理制度下，信贷方面大幅放松的可能性较小，资金端和政策端更多的是向刚需和改善型合理住房需求倾斜。从地方层面看，预计楼市调控“双向”调节模式或需贯穿今年的全年，即部分房价韧性较强城市，若土地市场、楼市再出现明显反弹、过热，调控政策亦将迅速跟进。其中，建立二手房成交参考价格发布机制、收紧信贷等政策均为有效工具;而部分房地产市场调整压力较大的城市，亦将适度调整政策稳定市场预期，如降低房贷利率、发放购房补贴、提升公积金贷款额度等。另外，预计各地保交付政策将进一步完善，可以促进房地产金融的顺利运作与运行。

（三）加大房地产信贷监管力度，完善金融体系

不断完善房地产市场预警预报体系、房地产统计指标体系和信息披露制度，确保房地产金融风险监管有托底、有底线。应借鉴过去不良贷款等历史教训，密切关注信贷集中度问题，及时引导各商业银行拓展其他信贷业务。同时要继续加强房地产信贷管理，严肃查处房地产信贷中的违规、违法现象与问题，加强房地产信贷的生态治理。

（四）创新抵押贷款工具，转变房地产信托

建议：1.从银行、金融的实践来看，根据消费者不同偏好，开发新的金融模式、信贷品种，创造出新的利润增长源和增长点。按照一个家庭从产生、成熟、消亡的寿命周期理论创设递增偿还的贷款方式。90后、00后出生的人正进入生育、结婚的高峰期，迫切需要住房，递增偿还抵押贷款，对他们有特殊的吸引力和适应性。2.将房地产资金信托转变为真正意义上的房地产信托。信托具备多种平台优化组合优势，以信托高级形态为核心，通过信托的串接，将多种金融工具进行优化整合，实现一揽子组合融资解决方案。

四、启示：具备一些新思维将有所裨益

在房地产金融市场总体出现积极变化的同时，不能忽视潜在的风险、危机。当前影响房地产市场良性循环的主要问题是个别大型房地产开发企业的债务风险还没有从根本上得到化解，行业平均负债水平依然过高，如何实现房地产行业财务去杠杆的“软着陆”是今年房地产调控工作的重点所在。建议房地产企业要清醒头脑，加快资产变现，维持资金链平衡，降低资产负债率和负债规模，才是当前房地产企业的唯一出路。此外，为了为应对以上房地产金融发展的新问题、新趋势，笔者认为从事房地产金融业务的专业人员需要对传统认知进行升级，寻求思维模式的更新与突破。具体来说，具备一些新思维将有所裨益，如：

（一）专业思维。房地产金融因属交叉学科，且受政策及市场等深刻影响，对专业能力要求较高。所谓专业能力，除了具备卓越的专业技能及职业精神外，还应拼尽全力，不断学习和更新，使专业能力的提升匹配行业的发展诉求。

（二）跨界思维。信息时代背景下，互联网尤其是移动互联网推动的跨界带来更多可能性，在融合与碰撞之间，整合与重塑是大势所趋。房地产行业与金融、互联网、大健康、养老等行业的跨界竞合趋势愈发明确，需要我们具备相对应的跨界思维、快速学习能力及整合协调能力。

（三）行动思维。由于房地产金融行业的新模式、新结构、新交易主体层出不穷，面对充满挑战性的工作，应该放下担心，不纠结，要先勇敢迈出第一步;要有勇气、信心去尝试本来有可能改变的事情，用实际行动和努力去化解风险、漏洞和不足，争取最后的胜利。

（四）互相依赖的思维。非标准化的业务形态及前期相对粗放的发展模式意味着房地产金融的每个具体项目一般都有较为复杂的历史背景及利益相关方，所以在推进过程中我们建议选择从“上帝视角”观察整个项目各方参与者及各自诉求，力争培养项目的“利益联合体”及“一致行动人”，通过资源整合及优势互补为项目落地创造更好条件。

（五）创新思维。相比于传统房地产金融以信贷、信托等为核心，如今房地产金融业务开始逐步向基金化、证券化方向发展，所提供的金融服务也需要更加个性化，创新则是其中内涵之意。创新并非都是重大突破，交易模式、交易对手、交易形态的创新都具备实践价值。所以如果希望在房地产金融行业形成持久稳定的竞争优势，我们需要时刻重视创新，并将创新作为升级认知的重要工具。

结 语

当前和今后，“房住不炒”政策基调不会发生大的变化，经济结构调整、降低房地产投资依赖、房地产去金融化依然是政策长期坚持的方向。不过，值得关注的是，房地产金融政策必要时会边际放松，总体思路是“托而不举”。预计房地产金融政策短期进入“压力测试”阶段，系统性风险压力不大时会采取偏市场化的手段处置风险;如果压力较大房地产金融政策则存在一定边际放松的弹性空间，体现在按揭额度、开发贷额度的弹性化管理，加快按揭资产证券化等，避免银行抽贷，用时间换空间稳步化解风险。

（作者单位：南京大学商学院博士后流动站）