中交地产作妖

钟黛

最近三个月，中交地产（000736）一直在涨停跌停间游走。

从3月23日到4月15日，中交地产股价连续飙升，收获13个涨停，股价从7.86元暴涨至24.42元，累计上涨211%。4月18日出现转折，上演三连跌，最大回撤33.66%。

买卖数据显示，股价的大起大落，与游资抱团炒作有关，因为中交地产市值小，有概念，流通盘也少。

进入5月份，股价继续作妖。

中交地产在5月10日、11日涨停，随后网上传出其到期借款无法偿还的消息，市场反应迅速，5月12日、13日，股价的跌幅偏离值累计超过20%。5月31日，中交地产再跌停，收报18.43元。

与股价的起伏相比，中交地产的经营情况并不乐观。2020年开始，中交地产加速冲规模，债务规模随之攀高，踩中“三道红线”，2021年其扣非净利润陷入亏损，债务压力凸显。

中交地产可谓央企中的“异类”。

横向比较，央企中不乏招商、中海、华润、金茂等“千亿玩家”，而中交地产的全口径销售额仅500多亿元。

中交地产发展缓慢，部分原因在于中交系的地产业务繁杂，长期存在同业竞争。中交房地产集团旗下，除了中交地产，还包括绿城中国、中交置业、中房集团、中交海外地产、中交鼎信等。

近年来，中交地产人事变动频繁，5年换了4位总裁，透露着其寻求转型和规模发展的焦虑。

2019年7月开始，李永前出任中交地产总裁，同年12月出任董事长。他的到任，为中交地产打开了新局面。

他抛出的第一个目标是，在2021年底前，中交房地产集团逐步启动下属其他涉房企业与中交地产的深度融合，方式包括现金收购、换股并购等。目前，这一目标并未完全实现。

李永前抛出的第二个目标，是销售规模“大跃进”。

在绿城待了5年的李永前，见证了绿城的规模从百亿元到千亿元再到2019年突破2000亿元。

李永前试图将规模增速复制到中交地产，提出“2019年冲刺350亿（元），2020年冲刺500亿（元），2023年远在千亿（元）之上”。

为了冲规模，李永前使出了扩大拿地与合作开发两板斧。

2020年，中交地产新增土地建筑面积635.59万平方米，同比增长176.9%，土地购置总价款535.8亿元，超出年内533亿元销售金额。

2021年上半年，中交地产继续加大拿地力度，下半年中交地产拿地有所收敛。2021年全年新增土储总建面371.7万平方米，新增土储总价约388亿元。

在2021年中交地产公布的21个新增项目中，19个为合作项目，占比高达九成。其中，9个项目持股比例低于50%。

行业转冷，令中交地产难以持续狂奔的节奏。

2020年，中交地产的全口径销售金额为533亿元，同比增长81.37%，超额完成500亿元目标。2021年，全口径签约销售金额仅有560亿元，同比微增5.07%。

有投资者质疑公司的销售增速与投资力度不匹配。中交地产回应， 部分因为“房地产销售市场在2021年下半年明显转冷，受市场下滑及销售周期影响”。

在行业下行期，中交地产增收不增利、高负债等状况日益突显。

2021年，中交地产营业收入为145.4亿元，同比增长18.2%;归母净利2.36亿元，同比减少约32.2%。

中交地产解释，净利润下降，一是2021年竣备交付结转的项目的毛利率略有降低，二是税金及附加增加，三是销售费用及管理费用增加。

值得注意的是，2021年中交地产出售子公司控股权的收益，极大修饰了当期利润。2021年，其扣非后归母净利润亏损4.32亿元，是近4年来首次亏损。

同时，伴随着规模扩张，中交地产的负债也直线攀升，从2019年的414.51亿元升至2021年的1240.17亿元。

截至2021年底，中交地产的有息债务近630亿元，涉及信托融资186亿元，其中一年内到期有息债务近190亿元，涉及信托融资近70亿元。

而其现金及现金等价物为107.6亿元，与一年内到期有息债务近190亿元相比，短期偿债压力大。

2021年底，中交地产仍脚踩三道红线，是唯一“红档”的上市地产央企。

不过，中交地产披露的今年一季报数据显示，截至2022年3月末，其货币资金余额173.99亿元，短期债务166.65亿元，现金短债比1.04，已有一条红线转绿。

所幸，背靠央企母公司，方便进行再融资。

3月下旬，中交地产公告，拟储架发行35亿元供应链金融资产ABS产品。此后不久，又拟发行最长5年期的50亿元中票、定向融资工具。

此外，母公司也对中交地产输血超过百亿元。

3月底，中交地产披露，向控股股东中交房地产集团借款45.8亿元，期限两年，其中40亿元借款年利率7.5%，5.8亿元借款利率8%。中交地产称，多方考察银行贷款、信托等融资方式，向控股股东借款的年利率最优。

2021年12月中旬，中交地产公告，母公司提供的35.8亿元借款已经展期。包含该笔展期借款，年内已经使用向母公司借款额度90.8亿元。

5月中旬，网上流传一份题为“关于2022年5月份金融机构到期借款无法偿还的报告”的文件，签发人为中交地产董事长李永前。文件递交对象为中交地产的大股东“中交房地产集团有限公司”，目前占股约53.29%。

中交地产随后回应称，目前现金流正常，融资渠道畅通，能够保证到期债务偿还。

去年，李永前辭去公司总裁职务后，继续担任董事长，汪剑平接任总裁一职。新任领导班子如何解决同业竞争，跨过经营与财务上的坎，仍是难题。