精装修住宅项目成本管理研究

文／李玲 上海中南金石企业管理有限公司 上海 200020

引言：

提高成本管理工作的处置水平，可以使精装修住宅项目在新时期实现更高水平创新发展，并使精装修住宅项目在未来的市场中实现更高质量的普及。因此，对精装修住宅项目成本管理工作存在的问题进行研究分析，并结合精装修住宅项目的实际情况，制定提高成本管理质量的有效策略，是当前很多精装修住宅项目管理人员重点关注的问题。

1、精装修住宅项目成本管理的重要意义

精装修住宅既可以满足社会环保战略的要求，也可以降低住房使用者的负担，从当前政策指导意见来看，精装修住宅项目势必会在未来的市场中实现对传统住宅项目的逐步取代，并满足房地产行业的可持续发展需求。国内的房地产行业依然处在激烈竞争的状态下，实现对精装修住宅的高水平普及，可以使房地产企业的竞争问题得到更加有效的应对。但是，从国内精装修住宅项目发展的实际情况来看，精装修住宅项目面临着复杂因素的考验，唯有对成本管理方法进行调整创新，才可以实现精装修住宅项目成本的有效管控，并保证房地产企业可以凭借成本控制优势获得新的利润增长点。因此，在精装修住宅项目机遇和挑战同时存在的情况下，对精装修住宅项目的成本管理工作进行调整创新，可以使房地产行业在新时期实现更高水平发展，并保证精装修住宅项目的应用优势得到进一步显现[1]。

2、精装修住宅项目成本管理存在的问题

2.1 项目成本分配缺乏合理性

工程项目成本的百分之七十决定于工程设计，工程构造形式、配置档次等的选择是决定工程成本高低的主要因素，而这些内容都会在工程设计阶段确定。尤其是市场上的精装修住宅工程，中式、欧式、地中海式等装修风格和样式不尽相同，装修材料品质和规格品类繁多，这就使得精装住宅的产品和成本都可能存在多种多样的组合形式。精装设计师就需要在各式各样的组合中挑选出最适合所建工程的一种，但精装设计人员因个体的经验和素质差异，部分精装修设计人员可能对于成本分配的问题的研究不够深入，容易产生两种极端：或是一味地将节约成本作为工作目标，各个部位都用廉价的材料和最省钱的工艺，按此组合方式建造出来的精装产品必然品质低观感差，不仅不能提升精装修项目的附加值，甚至连基本使用功能都不能很好地保证；或是一味追求品质用料高档精良，没有主次轻重之分，也使得项目成本分配工作的突出优势难以得到显现，甚至很可能造成工程成本严重超标[2]。所谓“只选对的，不选贵的”同样适用精装工程的成本分配，但即使是比较有成本意识的设计师也会因为受自身的认知所限，不一定能在每个装修部分选用最经济适用的材料和工艺，也就不一定能保证能将精装工程成本高效地分配到每个分项工程。

2.2 精装工程承包模式的设置缺乏合理性

目前，市场上的各地产开发商对住宅精装工程的发包模式存在如下几种形式：设计+采购+施工总承包模式，即将精装设计和材料采购、施工打包承包给同一家装修单位；设计、采购+施工分别承包模式，即将精装设计和采购施工分别承包给专业的设计单位和精装施工单位；还有材料甲供，设计和施工分包承包模式。每种模式都有其不同的特点：总承包模式开发商便于管理，能提高产品的整体统一性，但此模式会引起工程成本的大幅增加；第二种承包模式将设计和实施分开，能避免设计单位主观选择成本高的装修方案一定程度上有利于成本节约，但如果设计和实施两个主体沟通不到位，实施单位对设计方案的还原程度不能保证；最后一种承包模式最考验开发商的管理协调能力，要将三方调整到同一频道，统一认识和行动，但此种承包模式最有利于装修工程的成本管控。部分精装修住宅项目开发商在制定工程承包的策略过程中，不能准确判断自己所在组织的管理优劣势，导致承包工作模式在设置过程中，无法保证业务范围得到合理调节，无法借此提高项目成本的管控质量，承包工作模式的设计无法有效提升精装修住宅项目的专业化程度，也使得精装修住宅项目无法保证建设性工作具备更高的连续性。

2.3 精装修住宅施工流程设计水平较差

由于市场上的建筑装修施工单位大多由装修施工队伍发展而来，不同施工单位的施工组织水平差异很大，这就舍不得部分精装修住宅建设流程在设计过程中，对于施工作业流水计划安排的相关情况关注程度较低，未能合理组织施工流水，缺乏对先顶后底，从上往下原则的关注，导致交叉施工占比较高，影响施工效率，且不利于成品保护，重复返修还会增加无效成本。精装修住宅的施工流程很大程度上影响着项目成本支出额度，但是，部分精装修住宅项目在流程设计过程中，对于项目参与各方的利益诉求调查分析不够完整，缺乏对精装修住宅参与方目标的分析，导致精装修住宅的建设工作无法在各部门实现协同配合的基础上得到优化处置，难以在设计与土建工程实现有效衔接的基础上，实现精装修住宅建设流程的调节。一些精装修住宅建设流程在探索改良的过程中，对于各阶段工作的构成情况缺乏充分考察，未能对矛盾冲突问题进行妥善化解，导致设计和施工单位难以实现有效结合，也使得精装修住宅建设流程的设计难以借此积累足够丰富的经验，一些精装修住宅成本控制方案在设计过程中，对于项目整体规划方案的重视程度较低，缺乏对工期变化情况下项目成本的准确预测，难以为精装修住宅项目合理调整住宅建设流程提供有利支持[3]。

2.4 成本管理组织工作存在不足

目前，一些房地产开发商的成本管理工作比较滞后，或是成本管理人员本向素质决定，其业务范围仅限于在设计图纸基础上的工程造价测算和核算，成本岗位的功能类似于统计，未能对工程成本的优化设置上面发挥其作用。前面讲到精装修住宅项目在设计阶段决定了工程成本的大头，但此主导此阶段的设计人员缺乏对成本控制实际需求的关注，导致成本管理难以进一步提高精装修住宅项目的建设质量。部分精装修住宅项目的成本岗位比较强势，成本管理过于严苛，粗暴控制精装成本目标，不能支持和允许设计或是工程部门在溢价高的部位选用更高的装修档次和工艺，也使得装修管理相关职能部门无法为提高成本控制能力提供有利支持。

2.5 成本管理目标的设置缺乏科学性

部分精装修住宅项目成本管理方案在设计的过程中，未能将调整成本管理目标作为工作重点，缺乏对现有的精装修住宅项目各项管理目标的差异的有效分析，导致设计进度与出图质量难以得到更加有效的维护，无法结合采购工作的实际运行需要，对供应商价格进行合理设定，也使得成本管理目标的设计难以在提高精装修住宅项目生产能力方面取得进展。一些精装修住宅项目在制定成本管理目标的过程中，对于职能范围的设计情况缺乏足够关注，未能对成本管理工作上下游业务对接情况进行有效考察，导致成本管理目标无法在提高设计和装修等业务衔接水平方面发挥积极影响，也使得精装修住宅项目的总体成本无法借此得到更高水平的控制[4]。一些成本管理目标在设置过程中，对于房地产企业各施工方的合同关系重视程度较低，未能对合同主体内容进行详细考察，导致合同目标无法得到有效实现，也使得成本管理相关目标无法具备足够的一致性，难以在各方面资源得到有效整合的情况下，为实现对项目目标问题的有效应对。

2.6 项目成品保护成本过高

目前，一些精装修住宅项目在制定成本管理策略过程中，对于项目成品保护成本的构成情况缺乏有效关注，未能对材料损伤和设备消耗等问题进行有效应对，导致施工组织过程的设计方案缺乏合理性，无法为降低项目保护成本提供帮助。一方面，装修施工工序安排不合理，实施一道工序可能造成前一道工序成品的破坏；甚至因为工期紧张有赶工需要，就容易造成现场堆放的材料批量损坏，造成材料损耗过高。另一方面，施工现场一般都非常复杂，材料丢失也时有发生，就需要加强保管的人力成本。一些精装修住宅项目在制定保护成本控制策略的过程中，对于成品损伤和破坏情况的调查不够详细，未能对现场管理的各项措施进行合理应用，导致项目成本保护成本的控制工作无法在制度的约束下具备更高的规范性，也使得成品保护的主体内容无法得到相应的改进。一些项目成品保护成本的控制策略在制定过程中，对于成品复原所需条件缺乏充分考察，未能对住宅品质的影响因素进行完整的分析，导致质量管理体系的建设难以保证与项目成本保护的具体需求相适应，也使得项目无法在施工收尾阶段实现对成品保护所需资源的科学供给，难以借此降低精装修住宅项目的综合成本。

2.7 设计和施工存在脱节问题

目前，一些精装修项目虽然具备成本控制的强烈愿望，但设计工作和具体施工存在较为严重的脱节问题，精装修住宅项目的成本管理人员缺乏足够的现场施工经验，在执行具体设计理念的过程中，未能结合施工的实际情况对设计方案进行灵活调整，无法为精装修项目提高成本控制能力提供帮助。一些精装修住宅项目设计人员对于信息沟通的相关行为缺乏足够重视，未能对设计变更所带来的多方面影响加以总结，导致施工方案无法得到及时的调整，很难在建设与装修资源的有效整合之下，保证精装修项目的成本得到有效控制。部分精装修项目的建设人员虽然具备提高设计和施工衔接有效性的愿望，但对于尺寸调整的相关影响缺乏详细考察，未能对影响客户满意度的各方面因素进行详细总结，导致精装修住宅项目无法在改良承发包模式的基础上，进一步提高设计与施工的衔接质量，无法为成本的高水平控制提供必要支持。

3、精装修住宅项目成本管理工作的优化策略

3.1 提高项目成本分配的合理性

在制定精装修住宅项目成本管理的具体策略过程中，一定要对项目成本分配情况进行详细考察，尤其要使用成本估算的方式，对目标成本进行精准设定，使影响成本支出的主要因素可以得到充分明确和有效统计，进而提升成本分配方案的合理性。精装修住宅项目一定要加强对精装修项目附加值构成情况的研究，对不同部门根据其溢价能力的强弱分配成本比重，如何利用有限的成本建造出高价值的产品，一直是精装修工程成本管理研究的重要课题。尤其要对不同模式的精装修项目特点进行有效分析，使一次性精装修和菜单式精装修的占比情况可以得到充分明确，为优化项目成本分配方案提供更加有利的条件。要结合精装修住宅项目的特点，对项目成本分配方案的调整策略进行有效构建，尤其要对标准化管理手段进行合理应用，使项目成本分配方式的调整可以充分满足精装修模式的调整创新需要，并在迎合市场主体需求的情况下，为项目成本的合理有效分配提供帮助[5]。

3.2 提高承包工作模式的设置科学性

精装修住宅项目在构建承包工作模式的过程中，开发商首先要准确认清自身的管理优势和不足，如自身管理能力过硬，完全可以选择自行采购和供应装修材料，同时将设计和施工分别分包，只要将各方控制协调到位，就可以获得质优价廉的精装产品。否则，就需要将自身能力较弱的部分分包给专业队伍，借用分包单位的专业能力来打造满足开发商需求的产品。其次，还需要加强对装修设计与装修施工等工作特征的关注，尤其要结合土建安装施工范围的特点，制定承发包工作模式的最佳策略，使设计与施工的独立和专业化地位可以得到进一步明确，以便能够在提高承包工作模式设计科学性的基础上，为精装修住宅项目成本的高水平控制提供支持。

3.3 提高精装修住宅施工流程的设置水平

在制定精装修住宅建设流程设计方案的过程中，要加强对项目参与方特征的重视，尤其要对精装修住宅项目建设中各方面利益诉求进行有效分析，结合各专业工作的特点，制定协调配合方案，使精装修住宅项目可以结合成本控制的实际需求制定建设流程的调节策略，以此凸显出精装修住宅项目的优势。成本控制策略在构建过程中，要加强对精装修住宅项目的施工参与者的考察，从调整住宅建设流程的角度出发，对内部矛盾冲突情况进行详细研究，使装修设计与土建施工等工作能够实现合理搭配，以便能够在精装修住宅建设过程中，合理把握专业工作介入时间，并保证精装修住宅项目可以在整体规划得到有效制定的同时，为建设流程的合理调节提供帮助，并在工期得到合理控制的基础上，实现精装修住宅建设成本的有效控制。

3.4 提高成本管理组织工作水平

要加强对装修职能部门构成情况的重视，提高对精装工程成本管理的精细度，增强成本管理团队人员的专业素质。要对现有的各部门组织架构特点进行精准分析，使成本管理与装修设计及施工等工作可以得到更加有效的结合，以便能够在管理部和项目部实现有效配合的情况下，进一步提高成本管理组织工作质量。成本管理需前置至精装修住宅项目方案设计阶段，让成本优化思路在设计方案制定阶段发挥作用。成本管理工作在创新过程中，还需要加强对装修品质的关注，以此为基础制定技术支持的具体方案，使成本管理组织工作可以借此得到完善。

3.5 提高成本管理目标的设置合理性

精装修住宅项目在制定成本管理目标的过程中，需要充分调动各部门成员的参与，结合精装修住宅项目的特点，对成本管理目标的具体设计方案进行调整创新，使设计专业的管理目标可以得到更加合理的设置，以便能够在出图质量与出图进度得到合理控制的情况下，更好的满足成本管理目标的优化设计需要。精装修住宅项目成本管理方案在设计过程中，一定要加强对采购部门利益诉求的考察，尤其要结合供应商生产能力信息，对成本管理目标进行创新设计，并在明确成本目标构成因素的情况下，提高精装修住宅项目上下游资源衔接水平，为成本管理目标的科学调节提供帮助[6]。

3.6 有效控制项目保护成本

在制定精装修住宅项目成品保护的措施方案过程中，要加强对材料损耗与设备折旧等问题的关注，尤其要对木质地板和墙砖、石材等高价值材料的原料及成品保护具备足够重视，使项目成品保护成本的目标可以得到更加合理的设置，进而提高精装修住宅项目的成本控制综合质量。首先，要根据施工进度计划合理安排好项目各项装修材料的进场时间和批次，以保证各工序备料充足但又不至于积压过多，容易因保存管理困难而导致材料丢失或损坏，千万不必要的损失。其次，要对各项施工和维护、保洁等工作环节的特点进行有效分析，要综合考虑各类型成品保护措施的有序衔接和重复利用，尽量减少成品保护人工和材料的消耗，使成品保护的成本管控措施可以得到合理的设置，以保证在成品保护成本节约的基础上完工后的修复成本也能得到有效控制，减少外观瑕疵，进一步提升精装修住宅的总体建设质量。最后，还要根据成品修复工作的运行需要，对项目保护成本的控制措施进行有效调节，提前准备好成品保护和修复工作需要的材料及环境条件，要根据精装修住宅项目的建设特点和使用需求，对现场管理的相关措施进行调整优化，尤其要根据施工单位的特征，对节约施工成本所需条件进行完整的分析，以便能够在为精装修住宅项目创新成本保护方案提供帮助。另外，还要在项目施工收尾阶段，对引发施工现场混乱的各方面因素进行总结和提炼，使项目成品保护成本的控制措施得到逐步更新和改良。

3.7 提高设计与施工的衔接紧密性

要结合精装修项目建设的实际需要，制定设计方案与施工方案的具体衔接处理，尤其要对施工现场的主要工作内容进行全面考察研究，使设计人员可以在掌握施工实际情况的基础上，提高施工现场各类资源的整合水平，保证在提高设计与施工衔接质量的同时，为精装修项目进一步提高成本控制水平提供帮助。要根据精装修项目的具体需求，制定设计与施工的衔接处理，在设计变更的过程中，需要及时将尺寸等重要信息进行有效的沟通，保证施工所需的各类资源实现优化配置，以便能够在提高设计与施工衔接质量的基础上，使精装修住宅项目的成本得到更加有效的管控。

结语：

精装修住宅项目正处在快速发展的过程中，对成本管理工作进行调整创新，可以促进精装修住宅项目更高水平的普及。因此，对精装修住宅项目成本管理的相关情况进行分析研究，并制定具体问题的改进策略，对确保精装修住宅项目的高质量发展，具有十分重要的意义。