房地产企业TOD项目开发模式及难点探究

2022-07-04 18:19张荷一
科学与财富 2022年5期
关键词:开发模式房地产企业

张荷一

摘 要:房地产企业在TOD项目开发中,要分析存在的项目类型,有针对性的提升项目类型开发管理能力,分析房地产企业TOD项目发展现状,不断探索和发展科学的房地产企业TOD项目开发模式,包括项目合作模式、股权合作模式,分析房地产企业TOD项目开发难点,如项目开发风险大、空间设计复杂等,做好全面性的管控优化。

关键词:房地产企业;TOD项目;开发模式;难点探究

1引言

房地产企业具备参与TOD项目开发的诸多优势,需要分析在项目建设中,存在的资金、设计、技术、管理施工方面的问题,不断提升系统性开发管理能力,做好必要的建设规划,提高开发能力,保障项目开发水平提升。

2房地产企业TOD项目类型

2.1商圈高铁区域型TOD项目

商圈高铁TOD项目是集区域交通枢纽、商务办公为一体的混合开发模式,这种区域型TOD项目中,住宅区的用地比例很少,主要以商务区的用地为主。这种建设方式也可会整合汇总区域功能,提升交通运输枢纽管控能力,在规模管理上,各种区域型TOD项目的探索和实施,具备更高项目建设能力,在区域交通规模管控中,实现合理化项目类型管理,做好企业管理分析,在区域模式的调控中,改善交通运输方面的问题,做好开发管理。

2.2城市型TOD项目

城市型TOD项目可以依靠公共交通网络主干线的换乘枢纽为建设中心,打造集商业办公、商住、公共开放空间为一体的混合开发模式。城市型TOD项目可以融入商务区,同时加入了一定的住宅功能区,其功能涵盖和服务范围更加扩大。

2.3社区型TOD项目

社区型TOD项目主要是为居民提供便捷的交通、居住、生活消费服务,其在开发中,需要结合地区交通情况、居民生活习惯等客观表现,提高居民居住的舒适性,住宅类的项目比例较高,商业和配套性建筑作为重要辅助。

3房地产企业TOD项目发展现状

3.1以公共交通作为开发导向

房地产企业TOD项目在不断发展中,充分利用交通优势,以地铁、机场、轻轨、公交车站点等作为重要的项目建设支撑点,改善项目建设内容,保障项目建设水平提升,区域半径建设能力提高,在区域半径管理上,发挥积极控制效果,做好项目建设优化管理,要能全面做好区域半径的合理规划,做好集商业、居住、工作、消费、教育、医疗、娱乐等多功能项目集成体,建立便捷交通机制,使得各类通勤、旅游、交通运输便捷高效,提升城市发展活力。

3.2提升项目建设水平

房企参与TOD项目可以充分依靠房企的开发规划管理经验,最大化发挥城市轨道交通运输能力,在项目建设管理上,能改善城市区域人口密集和土地资源匮乏的问题,合理开发资源,提高项目建设优势。尤其在轨道交通不断发展前提下,房企参与TOD项目建设,可以同步提升住宅的市场价值,引导居民以更加快捷、可靠的交通通勤方式工作、生活,提升TOD项目的整体价值。

4房地产企业TOD项目开发模式

4.1项目合作模式

项目公司合作模式可以极大缓解资金压力,使得项目建设更加可靠,一般以项目合作方投入的资金计算双方的股权比例,可以保障项目开发合理,有关的项目建设机制稳步开展实施,在房地产企业的项目开发管理上,具备更高的资金控制效果,企业TOD项目建设能力提升,在开发管理上,保障双方管理能力提升,很多资金压力得以控制。

4.2股权合作模式

股权合作模式要注重做好项目资金管理,房产企业通过收购部分地铁公司项目部分股权,投入部分项目资金,使得TOD项目实现可靠的股权融资,能使得项目在开发建设中,获得更多的资金支持,同时也能保障项目建设管理的可靠性,可以充分保障地铁公司最大化发挥其专业轨道建设开发优势,提高项目建设质量。

4.3收益权合作模式

收益权合作模式并不转移项目股权,在资金投入管理上,做好收益权的管理,注重开展有效的土地竞標管控,做好收益权和BT融资建设管控,在合作模式的开发管理上,不断调整相关项目建设问题,改善合作开发模式,在实践性管理上,做好股权合作模式调控,注重在合作模式调节控制中,实现收益合作管理,保障在股权管理中,稳步开展合作发展模式,各种收益权的管理能力提升,很多合作开发机制稳步开展,各种合作模式的收益管理能力提高。

5房地产企业TOD项目开发难点

5.1项目开发风险大

房地产企业参与TOD项目开发中,面临各种开发风险问题,主要是因为企业在管理上,需要解决资金问题,因为TOD项目门槛高,在土地竞拍中,往往会出现较高的溢价率,竞标激烈,导致房企需要具备充足的资金,同时对于资金管理能力提出较高要求,否则容易导致各种项目开发风险。TOD项目的建设规模较大,各种不同功能的项目建设开发,需要房企具备较高规划、建设管理能力,在项目开发中,做好资金使用管理,注重做好总价管控,提升资金管理方面的问题,保障在项目开发管理上,可以具备更高的风险识别和风险控制力。开发项目的施工建设需要4~5年的时间,开发建设期也需要投入大量的资金,投入强度大,建设规模大,开发周期长,这就需要房企具备较高的可持续投入能力。

5.2空间设计复杂

TOD项目空间设计复杂,这就导致了较高的施工难度,需要高效利用土地,对于不同功能的整合规划能力要求高,同时也要充分利用好地下空间资源,对于设计者提出更多要求。轨道交通与建筑结构的结合要结合各种噪声、安全等方面的问题,在空间设计中,要考虑多种建设设计功能要求,可以实现商业、办公等多业态的运营管理。空间上合理布局设计不同的业态,结合客观需求,做好设计优化,注重改善空间资源管理能力。

6结语

房地产企业TOD项目开发中,可以带来更多的模式优势,在资金、技术、管理等方面都能获得项目开发优势。但是在TOD项目开发中,也对房地产企业提出更高的设计、建设规划施工、资金技术管理等方面的要求,带来更大的挑战。

参考文献:

[1]席宇.基于TOD模式的中小城市综合交通枢纽规划探究[J].城市住宅,2020,27(6):24-26.

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