试论如何发挥住房公积金在房地产经济中的调控作用

李凌云

摘  要：住房公积金制度作为我国重要的保障制度，不仅能够帮助在职员工解决住房问题，同时也是政府实现对于房地产经济调控的主要途径。基于此，简要介绍了住房公积金的性质，并从房地产建设、购房能力以及房地产发展方面探讨了住房公积金的调节作用，介绍了调控房地产经济的方法，最后提出了促进发挥住房公积金调控作用的有效措施。

关键词：住房公积金;房地产经纪;调控作用

住房公积金实际上就是由国家、单位以及职工缴存的长期住房储金，能够有效帮助广大职工解决购房问题，同时政府机关通过对职工提取住房公积金贷款频率和额度等方面的控制，以此实现对于房地产经济的调节，对于保障房地产行业稳定发展，维护市场经济有着重要作用。

一、住房公积金的性质

住房公积金属于强制性长期住房储金，只能够在城镇区域建立，农村并不存在住房公积金制度，并且住房公积金只针对在职职工，无工作居民以及离退休职工不实行该制度，此外住房公积金需要由职工所在单位以及职工个人共同缴存，并一同存储到个人公积金账户当中。根据住房公积金制度，明确住房公积金具备以下性质：第一，积累性，住房公积金是由单位以及职工共同缴存的，并不以现金形式发放，而且需要存储到住房公积金管理中心，只有在符合条件的情况下才可进行提取。第二，专用性，住房公积金的使用需要遵循专款专用原则，在存储期间，只能按照相应规定用于购买、修建以及租房使用，并且只有在职工离退、死亡、丧失劳动力，或者户口迁出该城市的情况下，才可将公积金提取出来。第三，保障性，公积金制度的建立，其根本原因是为了帮助职工解决住房问题，该制度也有效地保障了职工住房。第四，互助性，公积金制度在一定程度上是有房职工为帮助无房职工提供相应资金支持的机制，因此有着极强的互助性。第五，长期性，住房公积金的缴纳是在职工首次参加工作起，直至退休或者与单位终止劳动关系，因此具有一定长期性[1]。

二、住房公积金在房地产经济中的调节作用

（一）为房地产建设提供资金支持

住房公积金在使用过程中，职工需要通过公积金进行购房贷款，以此向开发商支付房款，这种房屋贷款的方式能够为房地产的建设提供相应资金支持。房屋作为人们生活中的必需品，属于社会职工的刚需消费，但是对于工薪阶层而言，其本身没有足够的资金独立购买房屋，并一次性付清房款，而商业贷款其本身的利率较高，不仅审批困难，也会增加购房者的经济压力，因此为解决职工购房、住房问题，我国实行了住房公积金制度，通过单位与个人的长期缴存，能够帮助在岗职工较好地解决个人住房问题。而住房贷款则能够为房屋建设提供更多的资金支持，避免房屋建设过程中，出现资金链断裂等风险问题，进一步扩大房屋建设范围，随着房屋建设数量的增加，房屋价格也会有所降低。

（二）缓解购房压力提高购房能力

住房公积金制度的实行，其主要目的就是帮助职工解决住房问题，缓解购房压力，增强职工购房能力。在住房公积金制度实行以前，人们购买房屋的经济压力相对较大，除了一次性付清房款之外，还可以向商业银行进行借贷，但是由于利息较高，只有很少的人能够承担这种购房压力，住房问题始终困扰着城镇居民。而随着住房公积金制度的实行，能够帮助广大职工进行住房储蓄，既给职工提供了良好的资金保障，同时也极大地转变了人们的购房观念，职工的购房能力有所提升，有效缓解了广大职工的经济压力，科学维护了房地产经济的稳定性。

（三）促进房地产市场繁荣发展

住房公积金在促进房地产发展当中的作用主要表现在以下几个方面：第一，住房公积金制度极大地提升了人们的购房能力，同时也让人们发现了房地产投资契機，因此极大地促进了房地产投资的发展。第二，在住房公积金制度实行之前，人们对于买房有着极大的执着，房地产市场过热情况十分严重，房价也居高不下，而随着人们购房能力的提升，经济压力的下降，房价也回落到了正常范围。第三，住房公积金制度在提升了人们购房能力的同时，也实现了对于房地产建设的资金支持，降低了开发商资金链断裂风险，促使房地产市场得以稳定发展。

三、住房公积金调控房地产经济的方法

（一）双向调控

双向调控就是指通过对贷款额度和贷款年限的控制，发挥住房公积金的调控作用。在贷款额度方面，为进一步刺进消费，提高人们的购房欲望，可结合实际情况适当提高公积金贷款的最高限额，以此降低人们的购房压力，提高购房能力，进而达到促进房地产经济提升的目的;而当房地产投资过热的情况下，为合理控制房价，抑制消费，可通过降低住房公积金贷款最高限额的方式，达到控制目的。在贷款年限方面，则可针对不同情况，延长或者缩短贷款年限，以此达到调控目的，例如，当市场投资过热时，房地产价位较高，此时就可以适当缩短贷款年限，以此降低人们的购买需求，达到控制房地产成交量的目的;反之，当房地产市场冷淡时，则可适当延长贷款年限，以此减轻贷款压力，提高房屋交易。

（二）抑制调控

抑制调控主要是针对房地产市场过热情况而提出的，主要调控方式包括以下两种：其一，期房项目贷款轮候，就是指在房地产投资过热，成交量较大的情况下，实施期房项目贷款轮候，以此稳定开发商资金，达到抑制房地产投资的目的;其二，职工购房贷款轮候，当房地产市场对于房屋需求量较大时，市场出现供不应求情况，则可以采取职工购房贷款轮候的方式，让购房者排队购房，以此缓解市场购房需求，避免房地产市场过热[2]。

（三）刺激调控

刺激控制主要是针对房地产市场低迷情况下而采取的刺激消费措施，当前较为有效的刺激调控方式包括以下两种。第一，为逐月提取贷款，该方式就是通过将每月缴纳的住房公积金，作为当月偿还的购房贷款，以此减轻广大职工的购房压力，使职工能够在享受房屋居住权的同时进行还贷，有助于刺激年轻职工购房。第二，为异地贷款，当房地产市场处于低迷状态时，政府可以加强落实异地公积金办理力度，例如，简化申请流程等，以此提高人们办理住房公积金贷款的积极性，并有助于扩大购房人群，刺激职工进行异地购房，以此帮助房地产经济恢复正常。

四、促进发挥住房公积金调控作用的有效策略

（一）扩大公积金覆盖范围

经过上述分析可知，住房公积金在房地产经济调控当中有着重要的作用，不仅能够抑制房地产投资过热，同时还能够在房地产经济低迷时刺激消费，保障房地产市场稳定发展。而且在住房公积金制度实行之后，受到该制度政策影响的广大职工，其购房能力有了极大地提升，有效解决的职工的住房问题，同时先住房后还贷的方式，也极大地提升了国民生活幸福感，在调控房地产市场经济方面发挥着极大的作用。

因此，想要进一步发挥住房公积金对于房地产经济的调控作用，还可以合理扩大公积金覆盖范围，帮助解决更多人民群众的住房问题，也能够实现对于房地产经济的深入调控，对于保障房地产经济稳定，社会经济秩序良性发展有着积极作用。对此，就需要在行政事业单位、国有企业单位的基础上，进一步扩大公积金缴纳范围。当前随着社会的发展和进步，我国职业结构呈现出了多样化特点，除了企事业单位职工、非公企业员工之外，还存在很多灵活就业人员以及自由职业者。例如，在当前新媒体行业蓬勃发展之下，我国自由职业者的人数不断增长，除此之外，还有很多全职家庭主妇，以及收入不稳定人员，由于此类人员缺乏公积金支持，其购房压力和负担是相对较大的。因此扩大公积金覆盖范围是十分有必要的，将这些个人职业者、全职主妇以及灵活就业人员纳入住房公积金范围当中，不仅能够全面提升人们的购房能力，而且还可以促进房地产市场良性发展，并实现对于房地产经济的进一步掌控。通过扩大公积金覆盖范围，一方面，能够使得更多的劳动者享受与企事业单位职工同样的政策支持和帮扶待遇，有助于提升人们的购房信心和幸福程度，降低人们购房压力，对于维护社会稳定也有着积极意义;另一方面，还能够增加住房公积金的缴存人数，提升整体住房公积金数额，使其达到相应预期。

（二）实施针对性房贷政策

实际上房地产行业当中房屋类型不仅仅包括商品房，还包括二手房、别墅、经济适用房等多种类型的房屋，但是基于当前人们购房观念，以及实际购房能力，商品房仍然是人们进行房屋交易的主要对象，这就导致了市场上商品房的购买力远远超过了供给能力，在此情况之下，商品房的价格不断提升，容易造成市场过热的情况，不利于房地产市场的平稳发展。对此，为进一步发挥公积金的调控作用，满足更多人群的购房需求，同时降低人们购房成本，政府部门可结合不同房屋种类的特点，需求情况，以及购房对象等，有针对性地采取相应房贷政策，以此刺激其他房屋购买需求，实现对于房地产经济的合理控制。例如，针对商品房的住房公积金贷款申请，科学制定相应政策以及贷款额度，同时对于二手房、经济适用房而言，可适当提高贷款额度，以此为更多的购房者提供更为优惠的条件，减轻其购房压力，与此同时，也有助于缓解商品房供不应求的情况，实现对于房产经济的合理调控，维护房产市场的稳定性。

（三）保障调控工作系统性

住房公积金对于房地产市场经济有着直接影响，为保障房地产经济的稳定性，确保调控工作的有效性，还需要进一步提升调控工作的系统性以及科学性。首先，在进行住房公积金调控之前，需要对当前房地产市场实际情况进行全面调研和了解，明确房地产市场的实际状态和情况，并分析导致房地产市场低迷或者过热的主要原因，以此明确住房公积金的调控方向，保障住房公积金调控的合理性、针对性以及有效性。其次，结合实际情况合理采取相应住房公积金调控方法和措施，在市场环境低迷的情况下，应采取合理方式刺激消费，例如提高住房公积金贷款额度、延长贷款期限，以及落实异地贷款等，在房地产市场过热的情况之下，还应合理采取相应抑制措施，降低房地产交易数量，例如，期房项目贷款轮候、职工购房贷款轮候，以及缩短贷款年限，降低贷款额度等，以此实现对于房地产交易的抑制，避免出现哄抬房价、投资过热的情况，此外，在实际进行住房公积金调控的过程中，还可以结合实际情况，综合采取相应调控措施，以此保障房地产经济调控效果。最后，在通过住房公积金完成房地产经济调控之后，还需要对调控的效果进行整理和反思，并为后续公积金调控提供相应参考，不断提升公积金的调控能力和水平。

（四）进一步完善监管制度

想要充分发挥住房公积金在房地产经济当中的调控作用，就需要加强对于住房资金的监督，建立完善的监管制度，以此保障我国住房公积金的安全性，同时确保住房公积金制度的有效落实，促使住房公积金的调控作用能够得到有效发挥。

一方面，目前我国住房公积金制度的落实情况仍然有待提升，当前社会当中很多中小企業并未严格按照公积金制度为员工缴纳公积金，不仅严重影响了我国公积金总额度的储备，同时也影响了这部分员工享受国家红利，而且随着房价的上涨，这部分员工的购房压力也在持续增加，这种情况的出现，极大地降低了住房公积金对于房地产经济的调控能力。对此，就需要进一步完善相关监管制度，加强对于中小企业的监管，确保其能够按照相关制度要求为员工缴纳住房公积金。

另一方面，应加强对于住房资金的监管。为确保公积金的调控作用得到充分发挥，还需要结合实际情况，保障住房公积金政策的针对性，不仅要深入了解住房资金管理体系，同时还需要充分结合当前体制，科学提升资金监管力度。例如，健全住房公积金运营机制，保障资金管理委员会的决策功能，同时充分发挥银行、财务管理、审计等相关部门的监管职能，以此全面保障住房资金的安全性，避免出现资金挪用、滥用等情况。

（五）规范公积金管理机构行为

住房公积金管理机构作为控制和掌握住房资金的机构，该机构的行为对于住房公积金在房地产经济当中的调控作用也有着一定影响，因此为保障公积金调控作用的充分发挥，就需要加强对于公积金管理机构行为的规范管理。虽然住房公积金是由单位以及个人共同存缴的，但是属于职工个人的财产，为保障住房资金的专款专用，确保公积金的调控作用，能够在房地产经济出现不正常波动时发挥出来，就需要加强对于公积金管理机构行为的规范和控制。对此，可通过制定相应法律法规和管理规范，实现对于公积金管理机构行为的约束和管制。一方面，应结合当前住房公积金实际情况，进一步完善公积金使用规范以及相关法律法规，并明确住房资金管理者的职责以及权力范围，为公积金管理机构提供明确的制度规则指引，以此避免出现管理机构行为失范的情况。另一方面，为保障相关法规制度能够得到良好落实，还需要加强对于相关管理机构以及部门履职情况的监督和评估，确保其能够严格依法开展住房资金管理工作，保障公积金的专款专用[3]。

结束语：综上所述，住房公积金不仅能够为房地产建设提供资金支持，对房屋消费进行合理控制，同时还能够极大地缓解广大职工购房压力，切实解决住房问题，在实际进行调控的过程中，可通过双向调控、抑制调控以及刺激调控的方式，实现对于房地产经济的有效控制。除此之外，还需要进一步扩大公积金覆盖范围，并进行政策调整，有针对性实施房贷政策，同时还应保障调控工作的系统性以及科学性，并强化相应监管力度，规范住房公积金管理机构行为，以此确保住房公积金的调控作用得到充分发挥。

参考文献：

[1]陈庆荣.如何发挥住房公积金在房地产经济中的调控作用[J].现代营销（经营版），2020（04）：99-100.

[2]李涯.发挥住房公积金在房地产经济中的调控作用的思考[J].绿色环保建材，2019（04）：254+256.

[3]郑春丹.论如何在房地产经济中有效发挥住房公积金的作用[J].财经界，2019（10）：94.