项目管理在地铁沿线土地储备业务中的应用

杨娟娟

摘  要：文章针对地铁沿线土地储备管理问题，从土地储备的选择要求、项目管理在地铁沿线土地储备业务中的应用、项目管理工作要点等方面进行探究。结果证实：采用项目管理模式，能提高地铁沿线土地储备业务的管理质量，推进各项业务活动有序开展。

关键词：地铁;土地储备;项目管理;业务节点

近年来，随着城市地铁交通建设规模扩大，沿线土地储备业务获得良好发展机遇。客观来看，该项业务对于城市基础建设、经济发展具有重要意义。一方面，地铁建设和沿线规划有机融合，能提高规划含金量，避免重复建设。另一方面，建设单位能获得稳定的现金流，提高经济利润，促进自身健康发展[1]。以下结合笔者个人实践，探讨了项目管理在地铁沿线土地储备业务中的应用情况。

1.地铁沿线土地储备的选择要求

地铁沿线土地储备业务的开展，关键是科学合理地选择地块，要求包括：①目标地块和地铁线路或站点具有较高的匹配度，站点出入口和300 m半径覆盖范围内，可优先储备。②目标地块具有规划引导性，即开发潜力大，可以带动城市经济发展。③目标地块具有经营性、可兼容性，例如住宅用地、商业用地、行政办公用地、地下空间用地等。④目标地块位于交通枢纽站点周边，具有良好的交通通达度，可优先储备。⑤目标地块是重点发展地区，资源稀缺，或用于建设重大基础设施项目，应重点储备。⑥目标地块具有社会公益价值，例如建设保障性用房，推动三旧改造等。对以上六种地块，经过全面的调查研究后，应及时开展土地储备业务，在土地储备中达到融资目标。

2.项目管理在地铁沿线土地储备业务中的应用

2.1 项目管理内容

项目管理的核心是目标管理，组建柔性组织机构，负责管理工作的组织、计划、实施和评价，最终实现预期目标。根据业务项目所处的不同阶段，管理内容也有差异，主要包括：①启动阶段，主要是土地储备立项，管理要点有：制定项目建议书（如需），编制可行性研究报告。②计划阶段，主要是业务整体规划，管理要点有：制定土地储备规划，制定年度土地储备计划，制定年度投资计划。③实施阶段，分为前期准备和土地整理两个环节。前期准备环节的管理要点有：明确红线选址，调整规划设计条件（如需），申请规划条件，用地预审和审批;土地整理环节的管理要点有：申请土地储备资金，征地和拆迁，用地结案。④收尾阶段，分为土地出让、收益返回两个环节。土地出让环节的管理要点是出让前期工作、招拍挂工作;收益返回环节的管理要点是补贴土地储备成本，地铁建设专项资金管理等。

2.2 管理组织体系

地铁沿线土地储备业务，会涉及多个单位，包括市发改委、市规自局、市财政局、市土发中心、地铁公司、区政府等。為了避免多头管理，应合理构建管理组织体系，通过协调分工，发挥出各个单位的业务管理优势。见图1。

3.地铁沿线土地储备业务的项目管理工作要点

对地铁沿线土地储备业务进行项目管理，要想提高管理效率和质量，必须构建高效工作组织，紧抓关键业务节点，并采用奖惩激励措施。

3.1 构建高效工作组织

该业务的开展，需要地铁公司、土地储备机构、政府相关部门联手进行。构建高效工作组织，能为后续管理工作打下基础，明确各自职责，优化工作流程，避免出现职责交叉、多头管理的情况。其中，地铁公司在项目规划建设中经验丰富，土地储备机构在地块运作上有优势，政府相关部门在政策支持、组织实施方面有优势。基于高效的工作组织下，充分发挥出各个主体的优势，能提高土地增值收益，获得规划效益的最大化。另外，地铁建设和土地储备、开发利用相结合，能发挥出地铁项目的带动作用，提高土地储备价值。

3.2 紧抓关键业务节点

地铁沿线土地储备业务的节点较多，紧抓关键业务节点，能提高管理质量，达到事半功倍的效果。第一，制定年度土地储备计划时，根据城市规划、土地使用规划、地铁建设规划，分析线路功能、布局、站点位置及开发需要，制定土地储备和资源开发报告。然后和土发中心协作，编制年度土地储备计划，上报市规自局备案执行[3]。第二，申请土地储备资金时，地铁公司应以月度资金计划为准，结合业务开展情况，计算需要的资金额，来编制月度资金计划申请表。上报市土发中心确认后，由第三方会计师事务所审核，最后向发改委提出资金申请。资金获批后，专款专用，严格按照资金使用计划运作。第三，土地出让收益返回时，地块完成实物储备，向土发中心申请土地出让;地铁公司向财政局报审土地储备开发成本核算;评审通过，地铁公司按照该项目成本提出申请，由发改委进行审核;最后财政局将资金返还给地铁公司，以财政补贴或土地出让收益返还的形式。

3.3 采用奖惩激励措施

为了激发管理部门和人员的积极性，采取奖惩激励措施是一种有效手段。具体操作方法：第一，由地铁公司制定项目任务书，要求各区政府制定工作方案，明确分管人员和职责，并组织开展实际工作。第二，地铁公司督办项目进度，将实际工作进度上报领导小组，通过对比实际进度和预期进度，督促进度滞后的项目组加快进度。第三，开展月度考核活动，当月完成任务的，给予表扬和物资奖励;连续2个月未完成任务的，由领导小组和负责人谈话，明确问题原因所在，督促采取有效整改方案。

4.结语

综上所述，地铁沿线土地储备业务的开展，将地铁建设和周边地块开发相结合，不仅能解决地铁公司的资金运转问题，还能加快城市规划建设速度。文章介绍了项目管理在地铁沿线土地储备业务中的应用，构建高效工作组织，紧抓关键业务节点，采用奖惩激励措施，才能提高管理水平。

参考文献：

[1] 于宏.城市轨道交通沿线土地储备策略探讨[J].城市建设理论研究，2020（24）：104-106.

[2] 王宇.轨道交通沿线土地开发策略探析——以大连市中心城区轨道交通为例[J].科技创新导报，2018，15（28）：117-118.