陕西省西安市房地产市场分析报告

王艺澄

摘  要：随着经济社会的发展和城市化运动的推进，人民物质生活水平愈发提高，对住宅建筑的需求也逐渐增加。在这种供需关系的影响下，我国房地产经济发展日益成熟。西安作为具有历史文化特色的国际化大都市，近年来吸引了大量人口流入，加速推動了房地产市场的发展。西安市住宅市场的需求量被全面释放，房屋供应量和销售量都得到了大幅度提升。在2018年被确立为国家中心城市后，西安市房价又迎来了新一轮上涨。市场竞争的加剧，使企业从关注产品转向关注消费者。为了更进一步了解西安市房地产消费者的各项需求，研究西安市房地产市场现状，本文以问卷调查的方式对陕西省西安市部分居民的购房意愿进行了市场调查，根据调查结果分析西安市房地产市场的具体情况和存在的问题。

关键词：西安;房地产;市场;居民意愿

1 绪论

1.1研究背景

中国房地产市场的发展至今已有40年历史。从住宅商品化、土地划拨到房改、土地挂牌出让，中国房地产市场形成了土地供给、房地产开发、商业住宅和二手房交易等一系列市场配置。房地产业正在逐渐发展为国民经济的重要支柱。我国关于房地产市场的政策规范经历了从无到有、逐渐完善的过程，国家宏观经济调控也将房地产市场纳入调控范围。房屋，已经成为牵引人们神经、拨动人们心弦的话题。

1.2 发展现状

2000年，中央开始实施西部大开发战略。西安城市化运动随之迅速推进，市场环境不断优化，房地产业进入了发展的黄金时期。人们开始逐渐认识并接受住房商品化，房屋消费大幅增长，房地产投资大量出现。时至今日，房地产市场发展的深度和广度都发生了巨大的变化，房地产投资成为社会固定投资的重要组成部分，房地产业成为支撑西安市经济发展重要支柱之一。

2 房地产宏观环境分析

2008年世界金融危机给正在改革开放和现代化建设的中国带来巨大冲击。在亚洲经济严重衰退的情况下，中国通过对房地产调控政策实现了经济增长。然而，长期“救市”打破了稳定房价、市场调控的局面，房地产市场严重偏离了国家设定的道路。到了2010—2014年，调控政策不断升级，住房市场投机需求得到一定程度的控制，而短期内住房市场供给不易调整，导致了中国商品房库存的增加。为化解房地产市场库存，信贷政策方面，2015年中国人民银行连续5次降息，金融机构一年期贷款基准利率下调至4.35%。2015年月，中国人民银行等部门联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，下调二套房首付比例至 40%;2015年8月，住建部等部门联合发布《关于调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例的通知》，对已结清购房贷款、再次申请住房公积金贷款的住房家庭，最低首付款比例由30%降低至20%。2015年3月，财政部、国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买2年以上的普通住房对外销售的，免征营业税。2016年2月，财政部发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，实行税收减免政策，但北京、上海、广州、深圳除外。

2017年3月，李克强总理在政府工作报告中强调房地产调控要因城施策去库存，坚持住房的居住属性。这是历经40年房地产调控中中央政策首次明确要“坚持住房的居住属性”。中央层面分别在2017年的十九大报告以及2018年的《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》中多次强调住房的居住属性，并指出调控政策应该具有连续性和稳定性，锁定了未来中国住房政策调控的总基调——坚持住房的居住属性，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，逐渐形成多层次的住房市场供应体系，回归1998年住房市场化改革的初心。

3 房地产区域环境分析

西安作为新一线城市，既包含文化底蕴，又拥有发展机遇。人口的不断涌入和经济的快速增长推动着西安房地产业的稳定发展。2018年，西安市在房地产业投资2213.68亿元，其中住宅占1446.51亿元，办公楼占190.01亿元，商业营业用房占267.33亿元;房屋施工面积达到了15238.05万平方米，竣工面积969.69万平方米，其中住宅面积621.07万平方米;商品房销售面积约为2621.72万平方米，平均销售价格达到了每平方米10171元，其中住宅约占2141.12万平方米，平均售价为每平米9985元。

目前，西安的土地利用和房地产的整体开放情况，主要分为四个方面。首先，城墙以内已经没有土地可以出让;第二，二环内已经挂牌的土地逐渐变少，并且大部分都是50亩以内的小块土地;第三，被出让的土地多集中于高新、曲江、城北三个地区，城东、城西的挂牌土地相对较少;第四，二环周边超过100亩的土地已经非常稀少，而超过200亩、300亩的地块更是难得一见。

从近几年西安房地产业发展情况来看，目前二环周边到二环以外区域的土地供应显然已经无法能满足市场需求。西安城的九宫格式规划和城市版图的日益扩大，以及每年新增超过100万平方米的市场消化量，必定将推动西安房地产业向三环开发，高新、城南、曲江组成的西安南线和城东地区甚至会向三环以外扩张。

4 房地产微观环境分析

4.1 调查研究概述

为了获取研究所需要的数据，本次调研采用了线上问卷调研的方式。通过软件问卷星设置调查问卷，并通过微信好友、朋友圈转发等形式进行问卷发放。本次线上调查共计填写问卷170份，回收有效问卷共计161份，问卷的有效率为94.71%。

4.2 调查统计情况

4.2.1 购房者情况

本次问卷所调查对象的性别比例基本达到1：1，保证了调查结果的客观性。根据调查问卷可以看到，绝大部分被调查者都准备近三年内在西安购房，其比例达到了82.61%;只有少数人群（占17.39%）未来三年内没有在西安购房的打算。

从年龄上划分，潜在购房者中20岁以下仅占12.42%，20-40岁占47.2%，40-60岁占21.12%，60岁以上则占19.25%。可见，20-40岁的人群是购房的主力军，人数占到了总体被调查者的半数之多。这些人中一部分是刚从学校步入社会的年轻人，由于工作、通勤等原因选择购置房屋;另一部分是已经有一定积蓄的中年人，对商品房有较大的需求。

从家庭人口看，三口之家是商品房的最大消费群体，占到了45.96%的比例。其次是四口之家（占30.43%）和两口之间（占23.6%）。

从家庭月收入看，中低收入家庭所占比例较大，其中家庭月收入在0.5-1万元的家庭比例为42.86%，月收入在1-1.5万元之间的为21.74%，1.5-2万元的为19.25%，0.5万元以下和2万元以上分别占8.7%和7.45%。这说明，在家庭月收入这个决定购买力水平高低的因素上，相对于目前商品房市场的价格而言，多数消费者购买力偏低，难以负担。

4.2.2 购房原因

关于购置房屋的原因，处于实际因素考虑的人群最多。其中部分人是刚需用房，所占比例为22.98%;另一部分人则希望改善居住环境，占比26.71%。受到不断上涨的房价和国家政策的影响，不动产投资成为了许多人投资理财的首选，投资性住房占到了25.47%的比例。因为结婚而购买新房的人群占比较少，仅有15.53%。

4.2.3 购房选择

在购买住宅时，注重考虑房屋地段和面积的人数最多，二者比例分别达到了57.76%和52.8%;其次是房屋的质量和价格，占到了42.86%和40.37%的比例。建筑户型、交通条件是购置房屋的后置位影响因素，仅占27.95%和18.01%。其余条件一般不纳入购买住宅时的考虑范围，如环境建设（占9.32%）和支付方式（占4.35%）。值得一提的是，在政府早些年对“豆腐渣”工程的严格管控下，我国建筑质量大幅提升。这种提升同时很大程度提高了人们对我国房屋建设能力的信任，因此只有少数人会在买房时考虑建筑质量问题（占3.11%）。

对于购房地域的选择，多数人在城六区中选择了雁塔区，占到了28.57%的比例;其次是碑林区（占15.53%）、未央区（占13.66%）和莲湖区（占11.8%），三者比例较为相近;新城区和灞桥区由于地处较偏、开发较晚等原因，选择人数最少，仅占6.83%和8.07%。除了城六区外，还有一部分人選择在西安城周边地区购买房屋。这里离西安市中心较远，商品房价格较低，家庭负担相对轻松。这部分人占比15.53%。

不同类型的商品房价格往往相差较大。与家庭月收入相对应，在商品房类型上，31.06%的人选择买16层以上的高层住宅，16.77%的人选择买7-16层的小高层住宅。目前西安市内大部分商品房均为高层、小高层住宅楼小区，这类房屋的价格在商品房中处于中等偏下。其次是26.71%的人所选择购买的多层住宅（4-6层），最后是花园洋房（占13.66%）和别墅（占11.8%）。

4.2.4 购房偏好

从建筑布局来看，选择点群式住宅的人最多，占31.06%;其次是行列式住宅（占24.84%）和围合式住宅（占20.5%）;再次是混合式住宅，占13.04%。也有10.56%的人无所谓住宅布局。由此可见，大部分人在选择住宅时，更偏向环境良好的地方。点群式布局的住宅楼环绕中心绿地和水景，楼栋形态多变、布置灵活，很容易与周边建筑区别开来，创造圆形、弧线等独特房型。

从面积来看，选择120-140平米的人数最多，达到了32.3%的比例;其次是90-120平米（占30.43%）和60-90平米（占29.19%）;最后是60平米以下（占4.35%）和140平米以上（占3.37%）。在目前房地产市场中，对中等大小的房屋需求最为旺盛。一是商品房购置者多为三口之间，120平米左右的房屋可以满足一家三口正常起居使用;另一方面是考虑到房价和家庭月收入间的平衡，120平米的房屋面积对于大部分家庭来说不会难以负担。

4.2.5 购房要求

从交房装修标准来看，大部分人希望住宅得到精装修或简单装修，这两类分别占比25.74%和32.3%;仅要求毛坯房的人占23.6%;要求中高档或豪华装修的人最少，仅占8.7%和9.94%。精装修或简单装修使消费者能够现“拎包入住”，既给住户带来了便利，减少了装修的花销。毛坯房虽然价格便宜，但需要用户付出大量时间、精力和财力以保证装修达到自己希望的标准，可以说有利有弊。

从物业管理费来看，希望物业费在每平米每月0.5-1元的人最多，占24.22%;其次是每平米每月2元（占21.74%）、每平米每月1-1.5元（占20.5%）和每平米每月0.5以下（占19.88%）;最次是每平米每月1.5-2元，占13.66%。

大部分小区在建造住宅同时会考虑地下车库的建设。认为停车位每月租金100-150元的人最多，占到比例27.33%;其次是每月150-200元和每月100元以下，分别占到24.84%和23.6%;再次是每月200-250元，占到比例14.29%;没有停车需求的人仅占9.94%。

除了住宅楼本身，住户也会对小区内部及周边环境进行要求。希望小区内有文化娱乐设施和体育健康设施的人最多，占到了57.76%和57.14%的比例;要求医疗保健设施的人次多，占40.99%;希望小区内部有中心花园的人占34.16%;其次是希望小区内部有餐厅、幼儿园的人，分别占22.98%和12.42%。可以看出，现在人们越来越注重身体和精神的双重健康和享受，开放商在建设小区的同时也要考虑小区内部的便民设施。

除了小区内部设施，消费者对小区周边环境也会有所要求。其中，医疗、教育、餐饮是住户首要考虑的设施，分别占62.11%、54.04%和56.52%;对于超市、商场的要求稍次，占比为24.22%和32.3%;美容、健身等要求最少，仅占13.04%和3.11%。

4.2.6 房屋价格

从价格来看，大部分人偏向选择每平米1.2-1.6万元的房屋，占比为39.75%;其次是每平米1.2万元以下和每平米1.6-2万元的房屋，分别占24.22%和24.84%;最后是每平米2-2.4万元的房屋，仅占11.18%。消费者对房屋价格的要求从另一方面反映了家庭月收入是决定购买力的重要因素。

人们对于最高首付额的选择较为平均，最高的二成首付占27.33%，最低的四成首付占21.12%，三成首付和免首，付分别占26.71%和24.84%。而在支付方式中，將近半数人选择分期付款（占45.96%），选择按揭的人占29.19%，一次性全款的人最少，占24.84%。

4.2.7 宣传途径

网络信息时代，人们获取房地产信息的手段多种多样。通过户外广告获得房地产信息的人最多，占60.25%;互联网和中介机构均占52.17%;报纸杂志较少，占40.99%;最次是通过亲朋好友获得信息，仅占27.33%。

5 结论及建议

通过以上对陕西省西安市房地产市场发展的调查分析可以得出结论：

（1）、从宏观角度来看，国家房地产政策有利于房地产业发展和经济建设;

（2）、从区域角度来看，房地产业是西安经济发展的重要支柱之一;

（3）、从微观角度来看，有购房需求者大多处在20-40岁之间，购买能力中等偏低，购房目的以居住为主，少部分用作投资或其他用途。因此，西安市房地产市场需求以家庭为主的经济适用房为主，对小区内外医疗、教育、餐饮等要求较高。

在西安市经济迅速发展的同时，房地产业也处在日新月异的阶段。在未来的发展中，房地产业应注重住宅类型、价格和消费者的需求、购买力相平衡，打造便利、舒适的高性价比楼盘。

参考文献：

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