基于城市轨道交通的土地定向储备模式探析

杨娟娟

摘 要：随着社会经济的不断发展和城市化进程的不断加快，城市中的轨道交通也获得了有效的发展，基于城市轨道交通建设中融资的土地定向储备模式而言，是针对轨道交通建设项目的融资问题、针对土地价值捕获理论和项目现状和针对城市轨道交通项目利用土地融资的途径进行的思考。在有效对城市轨道交通联合开发模式和土地定向储备模式进行分析后，能够提出有效的土地储备成本控制激励制度，以促进土地定向储备模式的顺利开展。为此，本文会先阐述土地定向储备目标，并分析基于城市轨道交通利用土地储备融资的可行性，最后讨论土地定向储备模式的运作机制和跟联合开发模式的对比，以期望可以完成对土地定向储备模式的探索。

关键词：城市轨道交通;土地定向储备模式;探索分析

针对城市轨道交通而言，属于公共品或者准公共品，有着较强的正外部性。一般而言，轨道交通在建设中，其周边的土地和房地产价格会上升，这也是社会公共产品带来的土地增值优势，为了解决公共产品建设资金短缺的问题，需要对这种土地增值进行回收。在实际落实中，很多国家和地区会预先对地铁规划线路沿线的土地进行储备和开发，这样在土地提高价值时，帮助城市轨道交通假设项目完成更好的融资工作，满足建设上的最近需要。目前，我国城市轨道交通发展上也在积极尝试地铁加土地的融资模式，不过受到多方面的影响，并不能满足轨道施工的需要。为此，还需要对基于城市轨道交通的土地定向储备模式进行探析，实现对投融资模式的改革创新。

1、土地定向储备目标

在基于城市轨道交通的土地定向储备模式中，其目标是为了解决轨道交通建设初期的融资问题，所以政府和轨道交通建设单位有着一定的共同目标，具体包括融资成功、获得建设资金和项目建设成功等。不过在土地定向储存模式下，土地储备在完成上市交易后需要将收益首先返还储备成本，并且剩余资金在轨道交通项目中定向使用，而政府会结合花多少返多少的原则对定向储备成本进行成本拨付，所以政府会和轨道交通建设单位存在目标上的差异性。具体而言，政府希望可以降低储备成本，尽早保证融资目标的实现，满足自身的发展需要。而轨道交通建设单位则想尽快完成储备，在目标上更倾向于对储备成本的控制。所以，在基于城市轨道交通的土地定向储备模式中，加强储备成本的控制就尤为重要，需要政府制定一定的激励和约束机制，保证融资目标的落实。

2、基于城市轨道交通利用土地储备融资的可行性

在以往的轨道交通建设运营中，轨道交通带来的外部效益是无法被政府和建设单位获得，一般都由轨道建设周边的房地使用者无偿获得，这不仅无法降低轨道交通建设方面的资金压力，也不能提高投资者在轨道交通建设中的实际收益，所以不利于提高各城市在轨道交通建设上的投资兴致。因此，城市政府通过某种途径获取轨道交通建设带来周围土地增值，借此解决轨道交通建设中的融资问题就很有必要且具有可行性。

这种由城市政府等特殊主体通过适当途径获取因建设轨道等公共产品而带来的土地增值的做法称之为土地价值捕获。结合土地价值捕获理论为引导，在世界范围内对轨道交通融资模式的探索实践中，渐渐形成了以日美和香港为代表的联合开发模式，通过对轨道交通沿线土地进行房产物业开发的利用，并将其获得的收益以某种形式支持轨道交通的建设运营。结合我国的高速发展现状和联合开发模式在国外取得的成功，当前我国一些城市也针对轨道建设进行了积极的探索。

3、土地定向储备模式的运作机制和跟联合开发模式的对比

3.1土地定向储备模式的运作机制

为了更好地解决城市轨道交通融资问题，尤其是针对建设中各种资金的需求，很多城市为了实现轨道交通的良好建设，便将土地储备和具体施工项目进行挂钩，在针对特定的土地获得可观的收益后，可以定向补充轨道交通所需要的施工资金。简单而言，就是通过此模式为轨道交通建设提供资金支持，并且此模式定义为土地定向储备模式。土地定向储存模式区别与传统的政府土地储备模式，该该模式可以将城市重大基础建设项目和土地一级市场的整理储备进行结合，以土地的储备获得重大项目周边的土地开发经济收益，能实现基础设施建设外部的效益收货，并将此资金用于重大项目的成本支出。

土地定向储备模式的运作机制具体如下，土地储备中心会授权给轨道交通建设单位，建设单位会以土地储备中心分支的名义完成对土地的一级开发处理，在完成土地的储备工作后，需要将土地移交给土地交易中心进行拍卖，获得收益后，将收益进行划分，一部分给轨道交通單位用于储备成本，另一部分用于轨道交通建设的平衡资金返还给建设单位。土地定向储存模式是一个可以进行资金循环和平衡的模式，且具有可持续性的特点，在进行土地定向储备时有以下五个关键步骤，需要轨道交通建设单位做好重视。第一，要确定拟储备地块;第二，要在市土地储备中心授权轨道交通公司完成土地储备;第三，轨道交通公司需要实施土地储备并加以重视;第四，在土地交易中心完成地块的交;第五，在政府部门将土地出让费用扣除之前的定向储备成本后，要将剩余返还给轨道交通建设公司，用于施工需要。

3.2土地定向储备模式与联合开发模式的对比

在联合开发模式里，轨道交通建设单位具有法人资格，可以独立进行土地的开发和经营，具体包括土地的一级和二级开发权。而我国轨道交通的沿线土地开发属于经营性质，所以一般要通过招拍挂的方式进行出让，不能直接由政府协议出让或划拨取得建设用地，这便使联合开发模式在落实应用上存在一定的障碍。

4、结语

综上所述，当前我国的城市轨道交通建设项目越来越多，处于发展的黄金时期，不过在城市轨道建设中资金始终是第一大问题，在建设主要依靠城市财政拨款和间接融资的背景中，给地方政府带来了很大压力，为了弥补资金不足，便出现了“地铁+土地”的土地定向储备模式。不够这种模式还处于发展阶段，需要对土地储备成本这一关键环节进行控制，在有效的储备成本监督和管理下，促使轨道交通建设公司对土地储备成本进行有效地控制，从而确保轨道交通的投融资目标得以实现。

参考文献：

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