房地产业融资的困境及出路

摘  要：中国房地产行业一直是促进我国市场经济繁荣的重要产业，自九十年代开始，中国的房地产行业就取得了快速发展，为国家市场经济发展作出了许多贡献。从产业的划分特点出发，中国房地产行业属固定资产高度密集型企业，固定资金链的断裂往往是地产行业迅速走向消亡的主要因素，而政府投融资项目监管不力往往也是固定资产链断裂的重要原因。就中国目前各地房产行业的实际状况而言，大部分企业均面临着投融资业务项目的重大困难，其中，投资渠道狭小、投资困难问题一直是中国房地产行业内所存在的困境。本文从现实背景出发，根据实践经验，针对房地产行业的融资管理工作实际问题展开了广泛的分析与研究，并给出若干具体可行的管理策略，希望有助于促进房地产行业的良性健康发展。

关键词：房地产业：企业：融资

一、房地产业落实融资管理的重要意义

房产行业的发展必然离不开大量资金的支持，不过就目前我国房地产业发展的实际状况来说，其投融资业务管理渠道还是十分单纯的，从整体情况上来看，对房地产业的投资管理仅仅是依靠我国企业的贷款资金规模来支撑的，换言之，也是由于我国企业已经承担了整个房产行业的全部风险，不仅是房产行业，同时商业还有我国的宏观经济环境都出现了极不公平的现象，如果发生了经济重大发展危机，我国政府实行紧缩的财税优惠政策，或者缩小贷款资金的规模，那房产行业的投资链就将很容易受到影响，甚至产生极其不利的结果，所以，从我国长期发展的角度出发，做好对房产相关行业的融资管理是当前乃至未来十分重大的一项研究工作，是决定着我国宏观整体平稳经济运行的重要性措施。从总体上来看，由于房地产行业目前的投资途径相对狭窄，难度很大，再加上经济危机的影响，商业银行对信贷以及企业的开发信贷审查更加严厉，房地产行业的格局也由此发生了很大的改变，资本能力高的企业才能在惨烈的市场竞争中存活下去，而资本能力相对弱小的企业将遭到无情的淘汰。就中国房地产企业目前的投资特点分析，大致的特点是商业银行已沦为房地产行业投资的最主要途径，其规模和方法也遭到了极大的局限。市场经济的发展步入了一个疲软的时代，特别是针对房产市场而言，其融资的途径很难拓宽，这也是需要我们不得不正视的一种现实情况。由此我们能够很明确地看到，房地产行业的融资过程具有极其简单的特点，一旦房地产企业过分地依靠银行融资，将很容易出现资金链断裂的问题，这也就凸显出了融资的必要性，从根本上来讲，唯有通过健康的融资，给企业带来了充足的资本，才能让房地产企业良好地发展下去[1]。

二、当前中国房地产业融资现状分析

从改革开放以来的发展经历证明，房地产行业对国民经济与社会发展至关重要。也正是这样，我国政府必须要加大对房地产行业的宏观经济把控，其中涉及对国家财政政策与货币政策的严格调控，如国家在许多红头文件中严格规范对房地产企业的信贷要求，进一步强化房地产企业融资的管理，国家执行力度的增强也促使许多房地产企业受到愈来愈大的融资压力。我国社会主义市场经济的发展与变化，机会和挑战共存的市场环境给予了房地产行业更大的发展空间，但同时也让它面对更大的金融风险。投融资能力对于一家资本密集型产业来说是关乎其长期稳健经营发展的关键条件，而房地产行业唯有及时转变对商业银行信贷资金过分依赖的状况，并创造多元化的投融资模式，方可在世界经济危机中改变企业当前的投融资困局。房地产企业作为中国相对独特的一种产业，在经济社会发展与前进的过程中涉及面也相当广泛。宏观来看，房地产业务主要由开发经营、企业内部运营、住宅营销以及中介业务等构成，其中包括各种各样的企业，均以盈利为目的开展地产事业。而国内企业目前面临的巨大投资困难使得产业价值提高困难，在相关活动的运营和发展过程中，不利于资本的引进以及社会资源合理配置。客观来说，筹集资金、融通资产、核算成本费用的每一流程和阶段都会出现多种多样的融资活动，融资的模式和办法也在较大程度上影响了地产行业融资成本的稳定性和科学性。自有融资的弊端是很易受企业本身经营情况和收益状态的影响，尽管具有较大的使用自主性，从某种意义上减轻了融资本身的成本，但还是无法适应房地产企业对投资规模的需求。

三、房地产业融资模式问题研究

中国房地产企业在国民经济总体发展中取得了显著地位，是推动中国经济在新时期发展的重要支撑类企业之一。作为以资本高度密集为特征的行业，房地产企业发展中的经济风险也较其他产业更高。因為企业项目开展的持续时间长、投入资本的规模也相当大，要求稳固、安全的资本链条将成为其发展壮大的重要保证，而投融资方式也在发展过程中的影响十分明显。在当前市场经济发达态势下，中国房地产企业的投资规模也相对单一，且大多为商业银行的信用贷款。房地产企业唯有采取创新多元化的投融资形式，全面拓宽企业融资途径，方可在最大程度上避免来自市场的经营风险，降低企业发展过程中的危险因素，确保在新市场经济浪潮下稳定的发展。收益率高同时又能稳定、安全的融资模式是保证房产企业可持续发展的根本所在。为此，地产行业应该充分开辟经营管理模式的新途径，逐步建立高杠杆、高周转率的多元化融资管理模式，以有效抵御企业在上市过程中的运营风险。不过，当前世界宏观经济环境依旧处在金融危机的阴霾之中，经济发展的总体态势仍然不容乐观，同时中国政府对地产企业做出了政策上的严格调控，融资限制条款的增加导致房地产企业的融资链更加紧绷，因此急需通过完善地产企业的投融资体制和创新策略来改变当前中国房地产行业融资结构不合理的状况[2]。

四、目前房地产企业融资存在的问题

（一）融资方式不合理

目前，中国大部分房企的主要投资手段都是传统的项目开发信贷，此类信贷虽然业务操作上较为简便，向银行申请速度也相对快速，但是必须在项目建设符合要求之后方可放款，由于房产项目开发商从获得土地到取得项目开发信贷的时间阶段并不短，而且对于项目运营效率较高的房产项目开发商在取得四证之后距离项目可以开盘销售的时间节点也不远，而且由于项目开发信贷的资本使用方法也相对简单，而且目前还只是根据项目进度以及签约条件通过委托支付的形式进行，所以也就很难解决房企更多的资本使用要求。新的投资政策引导下，很多房产管理人员还在延续着原来的投资模式、传统观念仍然没有改变，由于缺少积极探索和尝试新的投融资方法和把新老传统投资方法相结合的精神，投资方法上仍然选择了原来的传统方法。而现阶段商业银行资金投入有限，又不断调高企业投资标准，进一步加大了房企的投资困难。因此房地产企业管理人员需要迅速摒弃原来简单、粗放的传统投资模式，加速精细化、多元化投融资方式的探索变革[2]。

（二）融资成本过高

房地产企业在生产、经营、开发建设、管理阶段需要运用融资的方式进行资金的周转。随着国民经济的不断发展，拉动了投资需求的不断增长，而房地产项目由于受环境、天气、社会、政策等方面的影响，导致建设的周期不稳定，资金很难在一定的时间内回收，这就使很多的房地产企业由于不能及时偿还银行的贷款而增加财务负担，使得融资成本持续增多。若不能有效的进行投资管理，将会加大房地产企业的财政风险，导致企业经营陷入困境。保证资金来源的主要渠道之一便是扩大投资渠道，房地产融资渠道增多，就会在一定程度上减少由于资金不足使企业无法在市场中占据主要的优势。近几年，采用海外融资方式的房地产企业也随之增多，特别是中国香港是企业融资最先考虑的地方，许多房地产企业在香港交所上市和再融资。并在2015年迎来了中资房地产企业股权融资的高潮，促进了两岸经济的发展。但是在2017年，香港联交所审批制度和内地的监管制度的确立，加大了对海外投资的审查，这就使得海外投资陷入了困境。可见，我国资金来源同样受到了限制，面对日益增长的消费需求和投资需求，融资方式的单一已经不能满足房地产企业的根本需求。同时，部分房地产企业为了缩短生产的时间，使得产品质量下降，从而出现不良的事件发生，这就违背了市场的规则，消费者的人身安全得不到有效的保障，房地产企业要长期的存在下去，就显得更加困难[3]。

（三）资金链管理不善

房产开发分为置地、施工、出售等三个环节，因为不少建设项目没有固定具体的竣工结算时间，房地产企业很难对利润水平、资金来源作出正确估计。这些情形下，部分企业不顾及企业经营水平便盲目投资，最后造成无力偿债商业银行借贷，既严重破坏了企业声誉、形象，又不利于长远发展。而且，当前中国房产行业的资本投入结构并不合理，重点体现为对商务用房和高层住宅的投入力度过大，但对廉租房、经济适用房等却缺乏开发企业问津。不合理的资本投入结构势必造成地产市场结构性供求失调，从而形成低收入人群买不到房子和住宅结构性供应过剩的社会矛盾，进而使产业内资本流动更加困难。

（四）融资内控不足

目前，地产企业的主要融资方法仍然是以银行信贷为主，而有些较新型的投资手段比如商业信托融资和期货等投资方法在国内也还没有非常完善，所以，银行贷款仍然是当下地产企业融资的主要来源。从商业银行的运营特征考虑，商业银行通常都不能投放时限过长的信贷，而且放贷的时限也通常是限制在五年以内的，不过按照房地产企业的经营特性来看，其生长周期往往是相当漫长的，所以不管在哪一环节都需要巨大资本的支撑，而不少地产企业也因为需要的融资量很大、持续时间较长，所以始终存在着很大的融资压力，最后往往造成房地产企业的倒闭，甚至部分企业为了求生，而大量压缩建设时间，甚至偷工减料，从而产生了巨大的安全隐患。当前融资方法单一化已严重不能适应当下地产行业的行业状况，地产企业迫切需要各种途径的、各种方法的资金。以中国目前的房地产投融资状况而言，有关投资管理人员的责、权、利，内部分工并没有非常明确，其内控制度并未建立，或没有完善，或落实不力，有些项目经理甚至能够掌控整个投融资流程，由于缺乏相关的监管人员对其监管，更是提高了投资管理的风险性。

五、新形势下加强房地产企业融资管理的相关策略

（一）优化并创新融资模式

党和政府领导在调研过程中，也看到了当前中国房地产企业所面临的问题，在相关的会议上曾指出，中国政府未来将会放开对房地产市场的管制，以活跃中国房地产市场。这对地产企业而言是一次难得的发展机会，中国房地产企业需要充分抓住这个机会，积极创新投资渠道。举个例子而言，有些资本实力雄厚的企业可能试着发行一些相对中长期的国债，把期货投资的比例提高，减少经营风险。同时，尽量与商业银行做好配合，争取一些相对中长期的信贷，防止由于信贷时间的问题导致企业在生产过程中倒闭。融资渠道的增加能够有效解决现阶段房地产企业过度依赖银行贷款的问题，因此，企业在经营过程中需要结合项目的实际选择出适合自己发展的融资渠道。例如：采用交易结构灵活的信托融资，房地产企业在融资管理过程中需要根据各阶段的情况设计出相应的融资方案，再确定资金的面额，这种渠道方式操作简单、交易模式成熟，受到了房地产企业的认可。中国信托登记有效责任公司调查报道中在2021年底房地产信托存量投资者数量高达126.14万个，较往常年增加了数倍。又如运用资产支持证券融资渠道，由于受到传统融资渠道的限制，使得很多的房地产企业不断创新融资方式，资产支持证券的规模在2021年出现了增长的趋势，可见在国家政策的支持下，融资的渠道方式将得到大规模的发展[4]。

（二）提升管理水平和资金利用效率

房地产企业一般是资金密集型企业，其固定资产的债务比率一般是相当高的，尽管从金融学分析，较高的资产负债率对企业的发展是有积极作用的，可如果存在着一些不尽其意的问题，结果往往是其他企业无法承受的。所以，科学合理有效、完善的资金结构对房地产投资企业的长期发展非常重要，房地产投资管理企业也要全面顾及到企业的特性，对长期资金和短线资金加以优化合理分配，强化对企业现金的管理，使資金的运用调度管理更加科学经济合理高效，在投融资管理企业内也要完善对资金管理的审查制度与体系，地产资金相关的管理部门要严格按照我国的《企业法》、《合同法》等法律规定，严格地依据资金管理的有关规定实施资金管理。另外，构建完善的投融资管理制度是企业发展的目标所在，只有不断拓展投融资管理渠道，对企业的资金需要量、实现资金结构的科学合理，这样才能实现股东的利益最大化。

促进资金链科学化管理

房地产企业的规模通常很大，而且目前大多都是以集团的形式呈现，每个房地产集团旗下都有很多的子企业，无论是运行还是开展某些项目势必会投入大量资金，因此房产企业有必要对资金链进行科学的管理，优化各组织部门和子企业的资金运用效率，严格按照相关法律法规设定资金链管理模式，做好人员、资金、资源等方面的控制[5]。

总结：

面对当前中国房产市场的巨大泡沫，我国政府采取了从源头控制来加以调剂，对一些存在着社会竞争、短期行为的房地产企业发挥着必要的震慑效应，中国房价正在逐渐降低。不过就现在的状况来说，也的确对不少守法运营的房地产企业造成了负面的影响，在这样的经济环境和宏观调控状况下，每一家房地产企业都不可以独善其身，既然无法避免就需要进行一定的处理经营风险的准备，去掌握金融市场的发展趋势，积极拓展融资的来源途径，促进企业投资方法和途径的多元化，增强企业处理经营风险的实力和总体市场实力。

参考文献：

[1]王玲.房地产业融资的困境及出路[J].大众投资指南，2021（10）：22-23.

[2]兰贵良. 房地产业上市公司投融资风险预警仿真研究[D].武汉理工大学，2020.DOI：10.27381/d.cnki.gwlgu.2020.001138.

[3]史菊梅.现行金融环境下房地产融资现状及融资方式探讨[J].住宅与房地产，2019（33）：1-2.

[4]张野.房地产业的融资策略和融资风险控制[J].黑龙江科学，2019，10（19）：112-113.

[5]郝道青.郑州房地产融资现状及对策[J].合作经济与科技，2019（10）：78-79.DOI：10.13665/j.cnki.hzjjykj.2019.10.029.

作者简介：姓名：景利榕（1989.11--）;性别：女;籍贯：河南省洛阳人;民族：汉族;学历：本科，毕业于陕西师范大学;现有职称：初级会计;研究方向：房地产业。