《民法典》视阈下房屋承租人优先购买权的行使

李双双

摘 要：《民法典》规定了房屋承租人优先购买权制度，该制度的核心是承租人优先购买权的行使。从司法实践层面来看，当前房屋承租人优先购买权的行使主体、行使前提、行使期限等仍存在一些语焉不详之处，对于《民法典》视阈下房屋承租人优先购买权行使的适用存在障碍，文章对此提出自身浅薄之见，希望可以为房屋承租人优先购买权制度的理解和适用提供更多有益参考。

关键词：《民法典》；房屋承租人；优先购买权

《民法典》第726条、第727条、第728条对房屋承租人优先购买权制度进行了规定，特别是第726条对优先购买权行使的内容是该制度实施的核心，包括行使主体、行使前提、行使条件、行使期限、行使后果等内容，但是其在司法实践中的适用仍存在语焉不详之处，存在一定的完善空间。受篇幅所限，本文对房屋承租人优先购买权的行使主体、行使前提、行使期限等一些争议性的问题从自身视角提出一定的看法，希望能为后续司法解释的完善提供理论参考。

一、房屋承租人优先购买权的行使主体

首先应该是居住用途的承租人。房屋承租人主要分为商业用途的承租人和居住用途的承租人两种类型，《民法典》虽然对房屋承租人优先购买权作出了规定，但是并未就该两种类型的承租人做明确说明，那么是否两种类型的承租人都应该是优先购买权的行使主体呢？目前理论界普遍认为房屋承租人优先购买权的行使主体不应包含商业用途的承租人，因为商业用途的承租人其用途并非是居住权而是经营权，并非是法律需要特殊保护的弱者，经营权也并非是基本性权利，因此商业用途的承租人不应作为优先购买权的行使主体[1]。笔者同样认可上述看法，买卖不破租赁制度较好的保障了商业用途房屋租赁的稳定性，因此商业用途的承租人不应享有使优先购买权，因此《民法典》726条中的“承租人”应限缩解释为“居住用途的承租人”。

其次应该是次承租人。次承租人是指在房屋出租人知情且许可的情况下由承租人转租的第三人，此时的房屋优先购买权自动从承租人转向次承租人。作为一种专属权利，优先购买权的转卖与继承是不受法律保护的，主要原因是基于优先购买权制度的设置是为了保障居住权，而非物权，是对基本权利的保护，同时具有房屋使用稳定性的作用，保障承租人的基本居住权利，一旦房屋转租，也就意味着承租人自动放弃了该房屋的居住权，那么优先购买权也应随之转移给次承租人[2]。但是需要注意的是，次承租人享有的房屋的优先购买权必须是建立在房屋所有者对房屋转租行为知情且同意的情况下，如果不满足该项条件次承租人的优先购买权同样不受法律保护。

二、房屋承租人优先购买权的行使前提

首先是房屋的出卖。《民法典》合同编第九章对房屋的出卖有了明确的规定，但是并不能将其完全照搬适用于优先购买权的行使前提，这里的房屋出卖应该是《民法典》房屋出卖规定的外延，即不管是何种原因，只要房屋出租人要将房屋转售，第三人与出租人形成实际上的买卖关系，即可认定为出卖。出租人自愿出卖的情况自然不提，由于破产、资金回笼等因素进行的被迫性出卖必然有其原因，但不管是何种原因都构成了出租人对房屋的出卖事实，此时承租人行使优先购买权会支付与第三人同等的价格，不会损害出租人或其他潜在第三人的利益，这也就构成了优先购买权的行使前提[3]。因此，《民法典》第726条的出卖同时包含了，抵押权实现中的变卖、折价、拍卖，破产财产的拍卖，法院强制执行的拍卖等。

其次是房屋的拍卖。对于租赁房屋的拍卖时承租人该如何行使优先购买权目前理论界有不同的看法，总体来看主流看法主要有三种：其一是跟价法，即承租人与其他跟拍人一样，只有在竞拍中出价最高才能获得房屋购买权；其二是询价法，即承租人不参与拍卖，但是要等拍卖结束后与出价最高者竞争，只有出价超过竞拍者才能获得房屋购买权；其三是同价法，即承租人不需要参与拍卖，但是要等到竞拍结束后出与最高价竞拍者同等价格获得优先购买权。目前司法实践中多倾向于跟价法，主要原因是为了不损害出租者的利益。笔者认为这种方式固然有其合理性，但是对于房屋承租人的利益有失偏颇，从房屋承租人优先购买权制度本身来看，其既然是为了维护承租人的利益，那为何要在房屋拍卖中就转而维护出租人的利益而损害承租人的利益呢，这显然是有待商榷的，因此笔者更倾向于同价法。

第三是房屋买受人。房屋买受人同样是承租人优先购买权的行使前提，部分城市对房屋买受人有户籍、社保缴纳年限等限制，只有承租人符合相关条件才能行使优先购买权，同时还有一个重要的前提，即房屋买受人不能是房屋出租人的近亲属。该前提条件实施主要是考量除了经济因素以外的情感因素对承租人的利益的损害。除此之外，房屋买受人也可能是与出租人具有特殊关系的群体，如恩人、情侣、朋友等，这类房屋买受人同样可能存在情感因素而低于市场价售卖房屋的可能，笔者认为如果出租人或者房屋买受人可以证明其关系不构成影响房屋出卖条件，此时对承租人行使优先购买权形成障碍。

三、房屋承租人优先购买权的行使期限

《民法典》第726条规定了优先购买权的行使期限为15日，即承租人接到出租人房屋出卖通知的15天内承租人具有优先购买权，但是具体的通知时间目前存在一定的争议，争议点在于是事前通知还是事后通知[4]。笔者认为，事前通知存在一定的不合理性，虽然现行的一些相关法律条文都规定了应提前三十天通知承租人、拍卖前5日通知承租人、出卖前合理期限通知承租人等，但是此时的通知显然只包含交易意圖，对于具体的交易条件不能说明，则买卖合同并未形成，且此时通知的模糊性无法让承租人决定是否购买该房屋，也就无法决定是否行使优先购买权。事后通知具有一定的可行性，虽然事后通知存在双重买卖以及对承租人和第三人不利的可能，但是该可能性是包含在优先购买权制度范围以内的，即只要承租人行使了优先购买权，则必然会损害买受人的利益。那么对于事后通知的期限该如何界定呢，笔者认为可参考现有相关法律条款期限，即房屋出租人对承租人通知的时间应为签订合同后的三日内，承租人确认行使优先购买权的时间应在接到通知后的十五日内。该期限的合理性在于3日内的通知期限可保障各当事人之间的法律关系尽早确立，尽量减少各当事人之间的各项潜在损害。

参考文献：

[1]杨会.论房屋承租人优先购买权的行使——以《民法典》第726条为中心[J].成都理工大学学报（社会科学版），2022，30（03）：65-76.

[2]胡福强. 论次承租人的优先购买权[D].青岛科技大学，2022.

[3]方旭. 论我国房屋承租人优先购买权制度的完善[D].安徽财经大学，2021.

[4]尚国萍，王怡斌.居住权人优先购买权的理论与实践证成[J].晋阳学刊，2022（04）：117-124.