农村社区物业管理办法研究

王升旭

摘  要：农村社区是随着我国各地城市经济发展以及城镇化规模不断扩大而形成的一种社区模式，但农村社区物业管理人员对于如何管理好社区存在一定的困难，本文针对上流家园社区物业管理存在的社区物业管理不专业、基础配套措施不到位等诸多问题问题，分析产生问题的原因并提出解决社区管理问题的措施，为农村社区物业管理方法提供参考。

关键词：农村社区;上流家园;物业管理;社区管理

文献标志码： A中图分类号：C931

1  引言

农村社区是随着我国各地城市经济发展以及城镇化规模不断扩大而形成的一种社区模式，农村社区物业管理也成为解决“三农”问题之中出现的热点问题。目前大多学者在乡村振兴战略的背景下，对农村社区的发展与管理进行了研究，王小丽[1]认为文化振兴是实施乡村振兴战略的关键所在，在乡村文化振兴战略下因地制宜实施社区治理，应着力于夯实物质之基、树立精神之魂、强化制度之根、加固人才之本，建构“四位一体”的农村社区治理路径，;刘乐[2] 针对农村社区治理问题，分析农村社区治理现代化的运行逻辑与优化路径，提出方案以达到治理目标，张侃[3]研究总结了新中国建立以来农村社区治理模式的现代化变迁与发展路径，申书炜[4]针对农村基层干部人才队伍缺乏的问题进行分析，其结果对于主体功能的充分发挥及推动农村社区发展具有重要意义，乔成邦[5]针对新型城镇化背景下农村社区治理问题，调查研究其功能与困境，提出相对应的解决措施，以提高农村社区治理水平，李伟[6]针对河南省农村社区治理存在的问题，通过社区治理现代化更好地实现农村经济发展，李艳营与李增元[7]针对农村社区在治理层面上面临的问题，发现实现新时代农村社区治理的现代化转型，需要在治理主体上构建多元化的社区协同治理体系，治理手段上实现社区治理的信息化与智能化，治理方式上实现“自治、法治、德治”的三治融合，衡霞[8]针对农村社区治理能力现代化在实践中出现了传统性与现代性不兼容的现象，提出相应的解决措施。

对于城市社区与农村社区的区别，本文城市社区的概念主要包括以下两个方面：第一指的是在2004年全国大范围实行“村改居”之前建立的社区。我国“村改居”实施的比较晚，在19世纪90年代才开始实行“村改居”但在2004年全国才大范围开始实行村改居。第二指的是响应“村改居”已经回迁10年以上，或者社区交通、购物、医疗、教育等设施完善、有专业的社区物业管理工作者、人口多样性（不单纯只是本村人口）、有着与非营利性组织合作的社区，满足以上几个条件的都可以称作城市社区。而农村社区与城市社区相反，农村社区是指由农村转变而来的社区。两者最直接的区别表现在基础设施、物业管理以及非营利组织方面。和城市社区相比，农村社区的各个设施不完善，社区物业管理水平较低，非营利组织发展不完善。

以青岛市为例，青岛市的城市社区大多集中在市中心一带，以市南区，市北区最为集中，在青岛市其他区大多为新型农村社区和农村，只有少数几个社区符合上述的城市社区的标准。城市社区的各种基础设施完善，社区物业管理强调法制功能，根据国家和社区的明文规定管理社区内的相关事宜。其次公共组织和非营利组织是城市社区发展的主力军。并且城市社区的发展规划科学合理。最后，社区社团组织实行民主管理。社区居民有较强的“主人翁”意识，有一定的物业管理消费观念。

2上流家园农村社区管理现状

2.1上流家园社区的形成

上流家园社区，又名毕家上流社区，是由毕家上流村拆迁后回迁形成的农村社区。上流家园社区座落于青岛市李沧区东部，在北面与城阳区夏庄街道办事处地域相接，内有百果山风景区一处，面积约4.5平方公里，村中山林3200亩，村中住户约1000余户，人口2660人。均为汉族。上流家园社区目前分为三个区，分别为上流家园A区、上流家园B区、上流家园C区，其中上流家园A区、C区为多层住宅，上流家园B区为高层住宅。同时上流家园社区在教育、医疗、购物娱乐等方面有着得天独厚的条件。

在教育方面，上流家园社区中有一所中小学（青岛启慧双语学），有基础的教育学习环境。在医疗方面，上流家园社区有着自己社区的卫生服务站（上流家园社区卫生服务站），使得社区居民有一定的医疗保障，在购物方面，上流家园社区有着自己社区的爱心超市，在娱乐方面，上流家园社区有专门的棋牌室，舞蹈室，小区内的公共体育设施完善，并且后山是国家4A级风景区百果山森林公园，左边是世界园艺博览会地址，风景如画般美丽，景色环境宜人。

2.2上流家园物业管理现状

社区物业管理工作包括社区服务、社区卫生、社区环境、社区调解、社区矫正、社区教育、社区治安等七个方面，经过对上流家园社区的调查，在上述七个方面中，上流家园社区在社区卫生、社区环境上面拥有一定优势，但其他方面稍显薄弱。

在社區服务方面，社区物业管理人员服务态度强硬且工作积极性不高;在社区卫生、社区环境方面，得益于社区卫生与环境的庞大工作人员，使得上流家园社区在社区环境与社区卫生两方面领先于部分社区;在社区调解方面，根据政府相关规定，上流家园组建调解小组，但调解人员由村委会任命，受村委会管辖，且人员偏少，而整个社区居民庞大，庞大的居民产生大量的矛盾，除社区管理人员与社区居民的矛盾需要解决外，居民间的矛盾也需要调解人员解决，使得社区存在部分来不及调解矛盾;在社区矫正方面，社区矫正要与政府部门沟通，对符合社区矫正条件的罪犯置于社区内，这方面有青岛市政府统一安排与对接;在社区教育方面，青岛市的大多农村社区没有自己的教育场所，教育设施不完善，上流家园社区保留了以前对村民考取大学的现金奖励的福利措施。但社区对社区内的教育存在严重的忽视，如心理健康教育等;在社区治安方面，上流家园为新建社区，社区安保采用现代化的建设，社区大门为蓝牙电子门，安保力量重充足组，受疫情的影响，社区物业重视安保，安保完善。

3  产生物业管理困难的原因

根据调查研究发现上流家园社区存在物业管理混乱、物业费收缴困难、物业管理人员办事效率低、基础设施不完善等诸多问题。上述问题的产生原因，通过总结归纳，主要有三个方面产生：一是上流家园物业管理人员专业性差，二是上流家园物业管理制度混乱，三是上流家园社区人员构成复杂。

3.1上流家园物业管理人员专业性差

物业管理人员的素质普遍偏低，管理的专业性差，服务态度差。这是一个全国物业管理普遍存在的问题。大批的农村社区建立，对物业管理人员需求量大，青岛市的农村社区物业管理人员，大部分不是相关的物业管理专业人员。社区目前还没有建立起完善的物业管理标准和工作人员行为规范，物业工作人员对自身的工作没有一定的章程和概念。除此之外，农村社区对物业物业管理人员的自身建设方面往往因为一些成本等问题，而忽略了对员工未来的培养，是员工没有明确的职业生涯规划，这导致员工的工作积极性不高，工作没有热情。这导致社区物业管理专业化水平不高，物业管理工作的服务质量不好，甚至摆不正服务与被服务的关系。

3.2上流家园物业管理混乱

上流家园社区为农村拆迁，通过村改居形成的农村社区，社区物业管理没有明确的规章制度，且物业管理受村委会管辖，使得物业管理人员权力相对较弱，较弱的管理权导致治理能力得不到施展，当社区居民反应问题需要社区物业管理人员解决时，社区物业管理人员不能第一时间解决，需要层层上报，直到村委会做出决定，才能设计解决问题的相关方案，组织人员解决问题，同时，由于上流家园社区属于农村演变来的社区，社区存在村民的共同财产，村委会的资产与物业公司属于村民共同财产，但其工作不公开、不透明，财务去向成不明，使得村民不在信任基层办公人员，也不信任物业管理人员，造成管理措施实施不顺利，管理措施实施多次不顺利后，物业管理人员不在积极主动解决问题，基层管理人员出现管理混乱现象。

3.3上流家园社区人员构成复杂

上流家园社区居住人员有知识分子、农民、外国友人等，这些不同社会层次的群体虽然居住在一起，但是对物业的不同层次的需求两极分化严重。低收入群体，如社区留守老人对维持正常生活资源的水，电，取暖等都十分节约，并且在老一辈的理念里没有物业费的概念，这样的群体不可能负担高额的物业维护费用，较高收入群体，年轻一代的村民希望从出门到回家都有物业人员为其提供周到热情的服务，能享受到新型城镇化带给他们的现代生活方式，在某些方面甚至追求更高的生活方式，同时，由于社区附件高校环绕，社区存在部分外国友人，其对物业的需求与他人有所不同，尽管从开发商到业主都认识到物业管理的重要性，但是服务方面的不明确，不周到，不全面的状况一直围绕着各个小区的物业管理。

4面向农村社区物业管理问题的解决方法

4.1制定完善的规章制度

制定完善的农村社区物业管理办法能够有效规范物业管理的各项操作，避免物管机构与业主的矛盾纠纷，而且体现了政府对农村社区的重视，有利于构建法制化社会。其中具体可以分为以下几个方面：

4.1.1制订法律法规

针对农村社区的具体情况，政府部门应总结借鉴国内外物业管理相关规范和经验，在国家相关法律法规弹性限度范围内，针对农村社区的特性，制订规范其物业管理的法律法规，使其有法可依。如，对农村社区物业管理服务水平进行规范，对农村社区相关的议事、决策机构（业委会）的产生、运作进行明确，对物业管理机构的选择、确定、退出机制进行探索，对社区服务、文化建设等方面进行安排。

4.1.2严格依法落实

严格落实才能使法律法规真正发挥作用。针对农村社区内较为常见的乱搭乱建、车辆堵塞消防通道、绿化带种菜、车库开店等违章行为，公安、城管、消防、市场监督等执法部门要进一步增强执法规范的责任意识，经常性地组织开展联合执法进社区活动，加大对农村社区内违章行为的执法力度，保障小区的正常生活秩序。

4.1.3构建完善的组织体系

农村社区物业管理活动的正常开展需要完善的组织体系发挥作用。要在基层行政部门的指导下，成立社区居民委员会、社区居民议事会等组织机构;建立健全物业管理的监督机构和实施机构。要针对不同的实际情况，在农村社区内推行多元化的物业管理模式。在充分考虑社区实际情况的基础上，可以委托专业物业公司进行社区物业管理。

4.1.4形成物业管理长效机制

考虑到物业管理非短期行为，因此要从长远考虑，构建农村社区物业管理的长效机制，如管理机制、考核机制等。对于实行共管模式的安置社区，要把物业管理满意度作为社区党组织和居委会工作考核的重要指标，进一步促进物业管理工作健康有序的推进。

4.2提高物业管理人员的专业性

業主和物业管理人员并不是“管理”与“被管理”的关系，而是“服务”与“被服务”的关系，所以，物业服务人员首先要保证良好的服务态度。其次，纠正人们对于物业管理服务人员的错误认识，加强对工作人员的素质培养。物业管理工作繁琐，冗杂，大部分高素质人才不愿意做这种工作，导致物业管理服务人员整体素质普遍偏低，因此，加强对从业人员的管理，搞好人才培训，熟练物业管理方面的理论知识和实践经验，遵守职业道德、精通专业技术、应急能力和法律水平，建立职业资格考核制度，积极主动了解业主的真正需求，增强创新能力，提供更完善的管理和服务。

在农村社区物业管理专业化发展之路上，农村社区要放下了落后的思想，建立了科学有效的人力资源管理机制，聘请了专业的物业经理，加强物业管理专业化人才培训力度，发挥和调动物业管理人员工作的积极性，树立服务精神，做好服务工作，通过专业化的管理制度和优良的服务向专业化管理过渡，走一条人才专业化、服务专业化的道路。

4.3  走现代化发展之路

随着国家的改革开放，经济的发展，科技的发展，人们对生活水平的要求越来越高。现代化、智能化的设施会为社区居民带来巨大便利，同时，房地产供应商在提供产品时已经越来越多为客户考虑，增添越来越多的现代化，智能化设施。这就要求物业管理工作者这必须跟随经济发展的潮流，在物业管理工作上也要实施现代化、智能化的管理。物业管理企业也应当适应时代的发展，采用以计算机为管理主导的新技术，推出智能化的管理，降低物业管理的人力成本，提高物业管理工作的服务质量，现代化的管理方式会使社区居民足不出户，便可向社区物业工作者反应社区问题，现代化的工作方式不仅减少了物业管理者的工作负担，提高了社区物业工作的效率。并且方便了社区居民的生活。

5結论

社区管理这项工作虽然是在相对比较小的范围内行驶着文化、政治以及经济等方面的管理权力，但是，社区管理的形式和方法应该与社会的发展环境相互融合。换言之，现代的社区管理工作应该以社会发展的方向为管理主线，以社区服务需求导向建立对应的社区管理机制。“以人为本，服务于人，造福社会”的宗旨不仅是社会中大环境的发展目标，同时也是社区管理工作的最终目标。一切的社区管理工作最终都需要为人民提供更加高的生活服务以及生活质量。

目前，想要实现我国农村社区的服务需求，需要专业化的物业管理企业，物业管理专业的人才，让专业人士对社区居民实际的生活需求进行了解，对他们的心声进行倾听，尽最大可能帮助去解决社区生活中的困难。如果出现社区物业不能解决的问题，需要及时向上级部门进行反应。并在农村社区中建立意见反馈机制，社区居民对于社区管理的不满意及对物业管理人员的工作进行监督，同时对社区居民反馈的信息及时进行决策制定。

农村社区管理与城市社区管理之间的区别，总的来说各有长处，各有短处。农村社区有着优美的环境、先进的设施，政府的重点支持以及充足的资金。但是农村社区缺少专业的物业管理人员、缺少专业化的物业管理方式，社区居民缺少物业管理消费意识。同时因为农村社区为新建社区，社区中还缺少一些与居民生活相关的设施。同时，农村社区由于人员结构比较复杂，缺乏一套完善的物业管理制度规范。本文针对这些问题，以上流家园为例提出了几条相应的解决措施。上流家园社区管理方式对于其他农村社区管理具有一定的借鉴意义，并在社区发展中发挥着重要的作用。正如习主席所说“社区是基层基础，只有基础坚固，国家大厦才能稳固。”社区的管理是实现社会进步的基础，本文首先对农村社区管理进行分析，将其管理方式与城市社区管理相对比。浅分析了农村社区与城市社区物业管理方面的优劣势。希望对其他农村社区有所帮助，对社区资源进行整合，注重以社会发展方向为依托，进而实现社会进步。

参考文献：

[1]王小丽.文化振兴背景下农村社区治理路径研究[J].农家参谋，2020（18）：34+37.

[2]刘乐.乡村振兴战略背景下农村社区治理现代化的运行逻辑与优化路径[J].成都行政学院学报，2020（01）：77-81.

[3]张侃.新中国建立以来农村社区治理模式的现代化变迁与发展路径研究[J].农村经济与科技，2021，32（21）：206-207+212.

[4]申书炜.农村社区治理中农村基层本土人才的主体功能分析[J].湖北第二师范学院学报，2018，35（10）：100-103.

[5]乔成邦.新型城镇化背景下农村社区治理：功能、困境与转型[J].中共成都市委党校学报，2017（04）：77-81.

[6]李伟.河南省农村社区治理现代化研究[J].农村经济与科技，2021，32（24）：28-30.

[7]李艳营，李增元.新时代农村社区治理的现代化转型[J].中共石家庄市委党校学报，2019，21（02）：32-37.

[8]衡霞.农村社区治理能力现代化的双重困境研究[J].理论探索，2021（06）：68-74.