房地产开发项目工程中的管理措施

【摘要】现代经济高速发展，与之相伴的是房地产行业的复兴，而相对应的是高层建筑物如雨后春笋般地林立。在竞争日益激烈的房地产行业中，工程管理在房地产开发项目中也将愈益显得重要。确实，当代社会是一个管理型的社会，社会资源需要用管理来实现其价值的最大化，科学的理能实现资源优化配置，有效提升房地产企业的经济效益，最终实现人们预想的目标。然而，在房地产开发项目中，工程管理出现很多方面的问题，给房地产行业可持续发展带来严重阻碍。基于此，本文通过分析房地产开发项目中工程管理上存在的管理缺陷，找到问题的症结，并对症下药，试图提出具有建设性的建议，以期促进房地产开发项目的健康发展。

【关键词】房地产开发;项目工程;管理措施

一、前言

伴随着市场经济的发展，一些相关的法律法规也随之不断完善，市场环境也越来越规范，政策的调控越来越严格，房地产市场也越来越透明化、规范化，而这也使得企业的谋利空间越来越小，营销方面受到市场和政策调控方面的影响也越来越大，而要想拓展房地产企业的发展空间，帮助房地产企业实现可持续发展发展，就必须进行一些管理方式的革新改善，提高房地产开发项目工程中管理水平，要注重分析房地产企业开发中存在的问题，结合实际问题提出加强合理的管理工作。长期以来，由于房地产开发项目比较混乱，使得数据也不真实、不稳定、不准确，很容易给后期房地产项目运行带来严重影响，所以房地产企业要加强对项目工程管理工作，正确的项目管理方案不仅能提升企业利润，还能给房地产企业发展提供基于，降低企业负税，提高企业竞争力和企业活力，同时还能在企业管理水平方面的提升有很重要的意义，助力市场经济的发展。基于此，本文通过分析房地产项目工程管理必要性为基础，从不同方面来分析我国房地产开发项目管理现状，让房地产企业能真正意识到项目工程管理对整个房地产企业的重要性，再进一步分析房地产企业项目管理中存在的问题，针对问题提出有效解决措施，从而实现房地产企业可持续发展。

二、房地产地产项目工程管理的必要性

随着信息化时代到来，我国现代化进程不断深入，房地产市场竞争愈发激烈，而且，房地产一直作为国内的一个热门话题多数的产业，其以开发和盈利为主，对于房地产开发商而言，研究如何开发出优质的房地产产品，加强项目工程管理科学性，如何有效降低开发成本具有至关重要的作用。因此，建筑施工单位要加强对工程建设阶段的重视程度，根据实际情况利用科学方式来进行管理，来建设工程的控制程序，密切配合，来提高我国房地产产业的水平，房地产工程安全性和稳定性对社会经济发展具有非常重要帮助。

而工程管理作为建筑工程中重要环节，对提升房地产工程质量具有重要意义，所以建筑施工单位应提高对施工人员专业性的重视程度，要求工作人员从不同方面对关键点进行管理和控制。在一般情况下，工程项目投资阶段是整个工程项目当中占据重要位置，甚至能够成为工程阶段的决定性因素，并需要对房地产工程技术可行性做出有效的分析，根据实际情况作出合理的规划，从而提出最科学的投标报价。同时，成本核算作为经济管理中的重要环节，提升成本核算质量是确保整个房地产工程质量的关键点，从某方面来看，工程管理在整个工作当中占据着至关重要的作用，无论在前期資金投入环节还是在评估环节，都能给公路工程造价管理提供有力的支持，工程管理都是其中不可缺少的部分，从而确保整个房地产工程的稳定性和科学性。

三、我国房地产开发项目工程管理的现状

（一）、设计风险

我国大部分房地产企业已经逐渐认识到房地产工程管理的重要性，对房地产工程管理制度进行完善，但由于我国房地产项目设计还未完全成熟，十分缺乏设计经验和设计风格，给房地产开发项目工程管理造成严重的心理负担。同时房地产开发项目工程建设前期工作过程中，建设工作十分复杂，需要经过很多个环节的检测，极大影响了工程项目的建设周期和设计文件质量，很容易导致设计文件出现不严格，从而对施工进度造成严重的阻碍。相关人员在现场进行修改时，往往需要耗费大量的时间，无法提供有效的施工造速度，给房地产项目建设造成严重影响，部分企业甚至为了能够尽快完成施工进度，对施工要求实行放宽政策，给房地产项目建设质量带来巨大影响。并在房地产工程施工过程中，在管理方面同样存在很大的问题，缺乏健全的管理制度，在企业内部经常会发生管理混乱的情况。设计单位与监理单位缺乏有效的沟通，甚至完全脱节，从而让整个施工过程经常出现设计问题，给管理带来了一定的不便。由于工程设计相关制度建立不完善，部分施工单位对设计缺乏足够的重视，造成监理的不到位，制度保障不到位。

（二）、房地产开发项目工程不注重管理策划

传统的工程管理往往不注重管理的策划以至于在综合性大型工程项目的管理中，很容易出现组织重叠、工程的周期时间较长、责任分工不明、工作具内容不具体、工程的进度较慢等问题，从而给房地产开发项目管理策划带来严重影响。针对该种情况，要求施工单位要加强对工程建设阶段的控制能力，利用科学管理措施，对项目初始阶段进行管理，利用合理的策划文件方式来解决这些问题。一方面可以提高我国房地产产业的水平，另一方面有利于房产项目工程的管理，提出具体项目的工程优化措施，以此来提高房地产工程项目中工程管理的整体水平，加强项目工程的管理水平[3]。盲目进行项目决策也是当前房地产开发项目普遍存在的问题，主要表现为项目工程开展前，未进行充分的前期调研，对项目市场不够了解，未能准确的预测可获得的经济效益与资金消耗情况。多数开发商为赶进度，拿到地后即开始工程建设，在建设前期未能全面落实工程管理，导致后续问题的发生。由于对资金消耗缺乏预测评估，部分开发商在工程建设中资金链断裂，甚至造成某些施工项目出现严重停止现象，给施工单位带来严重的经济损失。

（三）、房地产开发项目的成本管理问题较大

从房产开发的决策阶段，施工阶段，到最后的竣工阶段，房地产开发项目的各个阶段都涉及到了工程的造价，工程的造价贯穿整个工程。所以对于减少开发项目的成本有着很重要的现实意义，在房地产开发项目的开发阶段，如果如果选择了错误的开发项目工程就会增加房产工程项目使用的资金，同样的，在房地产开发项目的决策阶段，如果出现了错误的决策也会增加房产工程项目使用的资金，会增加项目工程的成本，就会导致在实际的施工阶段中施工的进程较为缓慢，施工周期长，无形中会增加施工人工成本，从而给房地产工程投资成本带来严重负担，甚至会影响到房地产的最终收益，让房地产开发项目成本超出预期范围。因此，房地产施工单位要结合现场实际情况利用科学的工程管理方式来提高房地产工程项目中工程管理的整体水平，进而达到降低房地产项目工程成本的目的[4]。

（四）、建设施工团队配合不佳

作为一项复杂性工程，房地产开发项目周期长，具有一定的复杂性，建筑难度大，需要各个施工队伍的密切配合。但在房地产开发项目管理过程中，施工人员队伍往往是独立的，缺乏有效的沟通与合作，且施工人员技能及综合素质参差不齐，根本无法确保整个施工的质量。一旦这些问题无法在规定时间内解决，很容易给房地产开发项目施工效率带来严重影响，甚至影响到整个项目施工质量。

四、房地产工程项目管理的策略

（一）、制定相关的项目管理计划

在房地产工程项目管理工作当中，应当着重从项目管理方面入手，明确各个部门的管理任务与责任，才可以保证每个部门之间责任的落实。在实施房地产开发工程项目过程当中，相关监管部门应该对整个项目的运转有明确的了解，全面审查其中内容，在把各个环节的工作内容进行细化，在针对各个部门需要负责的环节制度相关的施工计划。相关负责人在施工实施的过程中，对出现的问题进行探讨，争取把施工计划做到完美，极大减低施工问题的出现。发现项目施工的过程中，出现问题应该及时作出调整，确保整个项目管理工作的及时性和有效性。在决策实施阶段，应选择具有一定资质的与项目匹配的专业设计团队，在充分调研的基础上给出设计方案及施工图纸，并对不同阶段的设计文件进行审核，根据可行性报告对项目管理计划进行编制，并对招标文件进行不断完善。对工程变更进行严格控制，对于原则性工程变更应慎重考虑，经过集体探讨后作出合理的决策。在成本管理方面，应建立完善的成本管理制度，对施工项目成本进行预测、评估，加强对成本的控制。

（二）、注重流程方面的细节

在整个工程项目管理计划制定以后，明确各个部门应该尽到的责任以及工作流程，把工作流程详细化、精确化，这同样是提高管理效率的重要途径。在房地产施工过程中，明确工作流程有以下几点好处：1、可以避免在管理工作中出现失误;2、施工人员明白自己需要做到事情，可以极大的提高工作效率;3、可以让整个施工过程更加协调，减少工作人员矛盾的产生。在没有明确工程项目管理计划之前，极大多数管理人员在工作中都是凭借自身的经验来对工作进行处理，这种处理方式有好处也有坏处，好处遇到小事可以节省时间，坏处就是一旦遇到重要事情时，相关工作人员就会失去方向，不能对事物进行及时的处理，导致错过处理事情的最佳时间，给企业单位带来极大的经济损失。严格按照施工程序进行房地产项目开发，施工单位要在保证施工质量满足行业要求条件下，有效减少施工进度，从不同方面来提升对项目开发管理能力，帮助相关工作人员丰富责任意识，发现项目施工中存在的问题，督促其进行整改，以保障开发项目施工质量。

（三）、规范房地产企业管理工作内容

想要确保房地产企业朝多元化方向发展。首先，房地产企业已推出物业配套的商业设施，虽然在短时间内不会产生巨额的经济收益，但是物业方面和住宅小区能相互实现配套服务，有利于工作人员管理住宅基本情况，使其发展方向更符合用户的需求。当前房地产企业要完善管理内容，对成本核算方式进行严格规范。首先要制定科学化成本费用分配制度，在进行成本费用分配工作时，要以成本费用分配制度为核心。其次在房地产成本核算阶段，要提前做好企业产品分类工作，由于成本阶段涉及的范围较广，尤其是供销和生产方面的消耗情况，这就需要成本管理人员整理好房地产企业管理和核算方面的内容，提高工作流程的规范性。

（四）、提升参建单位配合度

房地产开发项目建设前，应成立一个专门的参建单位沟通平台，为各个参建单位提供沟通的桥梁，施工流程及施工技术、施工进度应及时进行沟通，防止因为沟通不畅对房地产开发项目施工进度及质量产生影响。加强对参建单位工作人员的培训，鼓励相互配合、协调工作，明确各个单位在不同时间段的施工位置及工作内容，做好管线总体设计与规划，出现问题及时解决。

（五）、加强项目工程工期控制

针对房地产开发项目工程的工期风险，应从如下两个方面入手，对工期风险予以有效的控制。首先在项目工程进度方面，应结合项目工程实际情况，分析其潜在的风险因素，对成本费用进行预算，并制定出详细的、合理的项目工程计划，适当做出工程变更，主要涉及工程量、分包形式及项目质量等。其次要按照工程进度及时拨付工程款。工程款的落实直接影响着工程进度，对施工单位及时予以工程款支付，能够使得承包方或施工单位获得足够的资金支持，用于设备及材料购买、工人雇佣等，公司需要支付的工程款包括合同约定工程款和合同外的工程款。应加强对工程款结算单的审核，确保工程质量达到要求后，签发支付单，由财务部门在约定时间内为施工方支付工程款。

在房地产项目开发过程中，会受到工程设计变化或其他因素影响，导致工程量清单与实际存在出入，应及时对原合同进行调整与协商，重新进行费用报价，对承包方报价合理性及科学性进行评估，降低财务支付风险。

（六）、加强工程质量管理

工程质量是房地产开发项目的重中之重，在做好施工准备的同时，应加强施工作业质量管理。设计是房地产开发项目的重要依据，其对工程施工质量及合理性有着直接的影响。应由具有专业资格及丰富经验的设计人员结合项目实际及施工条件设计合理性方案，经过层层审核与评估，明确设计中存在的问题予以整改。其次，控制建筑材料质量，主要是利用市场调研方式，将不同家的材料进行对比，保障材料质量。工程安全是工程质量管理的重点，影响建筑施工现场安全的因素众多，一方面受到天气、地形等自然条件的影响，另一方面受到机械设备、建筑施工材料、作业人员及生产技术等社会因素的影响。因此，要想保证开发项目在规定时限内完成，就要对建筑施工现场的流程、管理等进行完善，建立施工现场安全管理机制，降低发生安全事故的风险概率。作为项目实施的重要依据，合同条款的制定必须建立在相关法律法规基础上，逐条合适合同条款，保障双方利益。在施工质量管理方面，应严格按照要求落实施工细节，保障每一道工序的高质量完成，当出现问题时应及时沟通予以解决。

五、总结

综上所述，房地产开发商作为项目的管理主体，应该本着对整个工程建设项目负责的原则，加强房地产开发的管理措施，提出具体项目的工程优化措施，有效提升来房地产工程项目中工程管理的整体水平，加强项目工程的管理，从而提升成本增加收益，运用科学合理的工程管理手段、合理的管理职能、科学的技术方法才能在建筑市场竞争中占有一席之地。基于此，本文通过分析房地产项目工程管理必要性为基础，从不同方面来分析我国房地产开发项目管理现状，让房地产企业能真正意识到项目工程管理对整个房地产企业的重要性，再进一步分析房地产企业项目管理中存在的问题，针对问题提出有效解决措施，从而实现房地产企业可持续发展。

参考文献：

[1]李成龙.房地产开发经营的建筑工程项目管理问题与对策应用研究——以上海东方渔人码头一期工程项目为例[J].建筑与装饰，2021（17）：60-61，63.

[2]趙文杰.如何开展非房地产开发企业基建工程项目管理——加强型第三方管理咨询支持+关键节点控制的项目管理模式[J].大陆桥视野，2016（22）：113.

[3]孙蓉.建筑施工图设计项目管理分析——暨房地产高周转开发节奏下施工图最经济配合方式[J].中小企业管理与科技，2019（19）：55-57.

[4]高家远，葛广凤.对EPC总承包管理模式的认识——基于某房地产开发 EPC总承包项目实践[J].建设监理，2020（9）：36-38.

[5]郭芮.论棚户区改造开发房地产项目中的风险管理——以眉山市彭山区北外街改造项目为调研对象[J].四川建材，2020，46（1）：27-28.

[6]李成龙.房地产开发经营的建筑工程项目管理问题与对策应用研究——以上海东方渔人码头一期工程项目为例[J].建筑与装饰，2021（17）：60-61，63.

[7]赵文杰.如何开展非房地产开发企业基建工程项目管理——加强型第三方管理咨询支持+关键节点控制的项目管理模式[J].大陆桥视野，2016（22）：113

作者简介：李柔臻，女，傣族，1992.6，云南丽江人，本科，房地产开发与管理方向。