基于市场经济条件下的建筑与房地产市场开发策略

沈如焕

（北京公正鑫业工程造价咨询有限公司，北京 100089）

1 建筑与房地产两者的关系

建筑行业涵盖土木工程、房屋建设、设备安装和工程勘测等多个领域。建筑设计、施工、装修和管理等均为建筑行业的核心部分，尤其是建筑自身及其配套的装潢、装修等在其中占据着重要位置。房地产是一种以土地、房屋为主要经营目标，主要从事房地产开发、建设、经营、管理、维修、装饰、服务等综合业务的综合工业。

在房地产行业中，房地产的建造工作主要由建筑公司来进行，因此两个部门之间存在着一种互相依赖的关系[1]。

2 房地产行业面临的挑战

2.1 土地价格快速增长

随着我国城市化进程的加快，城市土地价格不断上涨，极大地推动了房地产行业的发展。但是，随着城市可利用土地面积的减少，开发商在进行房地产开发时，会面临较高的开发成本，进而导致购房者经济压力增加。

2.2 开发企业缺乏对市场供求关系的正确认识

在城市化快速发展的同时，人们对住宅的需求也随之增长，房地产开发商盲目开发已成为一种常见的现象。这是因为开发商没有提前了解房地产的供求状况，不能充分理解客户的需要，从而形成市场供需矛盾。

2.3 房地产市场融资困难

在房地产行业巨大利润的驱动下，大多数房地产企业都采取了多种营销策略来回收资金，并逐渐向其他行业和领域拓展。当前，各地地价居高不下，使房地产行业的经济效益进一步受到挤压，整个产业的利润也呈现下降的趋势。在这种情况下，银行为了避免金融投资的风险，会限制房地产的投资和融资，这严重损害了我国的房地产行业的正常发展。

2.4 房地产行业自身因素限制

近年来，房地产开发企业在发展和管理上过于追求经济效益，导致了产品的同质化。另外，在新的经济发展模式中，部分房地产企业过分依靠其他行业，缺乏对企业技术创新的投资，缺乏组织、科学规划等。部分企业为追求高回报，很少将资金投入建设成本中去，同时又缺少环保意识，这会对房地产行业的发展造成很大的影响。

3 解决房地产市场开发问题的策略

3.1 政府积极对土地价格进行宏观调控

随着地价的不断上涨，房地产开发的成本也在不断上涨，房价因而不断上涨，对居民的生活质量造成了很大的影响。因此，必须对房地产市场进行有效的调控，才能持续改善民生。要对房地产开发过程中存在的主观涨价、不合理销售等问题进行监管与调控，确保房地产市场的合理定价，保证居民的住房安全，体现了“以民为本”的理念[2]。

3.2 正确认识房地产市场的供求关系

由于房地产市场存在着严重的跟风现象，开发商在开发前要做好充分的调研，弄清楚并解房地产市场供需，了解客户的需求，才能持续提升房地产企业的利润。在项目的前期调查中，要了解本地经济状况、消费者需求、家庭人均收入等。对房地产市场的实际需求进行科学分析与定位，并对其进行相应的经济效果评估，以保证房地产开发项目的可行性与科学性。

3.3 拓宽多种融资渠道

拓展融资渠道，可采取公开发行的方式筹集资本，建立科学的经营机制，规范经营，积极筹备上市，提高公司整体实力。另外，还可以通过设立地产产业基金来筹集资金，设计基金结构，引进外部股权投资，寻找多方合作，以此来降低房地产企业的资产负债率得到降低。

此外，还可以通过建设棚改基金、共有产权、特色城镇基金等方式促进房地产的发展与运营，并与小额信贷、信托公司等企业开展业务往来，随时关注国家有关房地产调控的相关规定，从而增加企业的经济效益。

3.4 注重创意和构思的升级

在市场竞争日趋激烈的情况下，市场定位、销售策略等成为房地产企业的重要战略点，创意和构思是每个房地产企业旗下产品的宣传点。通过市场调研的结果可以看出，唯有拥有独一无二的创新产品，方能在诸多产品中脱颖而出。因此，要满足市场需求，持续加强对产品的创新，使规划方案更有吸引力，并能把握住顾客的心理，这是房地产企业必须重视的问题。

3.5 对比框架结构、砖混结构、剪力墙结构和钢结构

框架结构、砖混结构、剪力墙结构在抗震性能方面无较大差异，但是在面临灾害时，剪力墙抗震能力大于框架结构，砖混结构的实际抗震性能最低。而钢结构抗震能力明显比上述3种结构更强，这主要是因为钢结构组成材质均为钢材料，可以有效增强结构刚度，能够充分发挥钢的韧性，使其在摇晃中仍能保证结构的安全，防止被破坏。在实际运用中，需要按照具体要求选择合适的结构，才能让建设更具合理性，节省建设成本，例如，砖混结构适合低层房屋，框架结构适合多层建筑，剪力墙适合高层建筑，钢结构适合在超高层建筑或大型建筑（图1）中使用[3]。

图1 某大型体育娱乐场馆钢结构

3.6 装饰材料要尽量低碳、环保、节能

建筑装修设计是依靠建筑装饰材料来完成的，如果没有恰当的装饰材料，设计就不可能达到设计师的目标和理念。在节能理念指导下，建筑装修不仅要重视其使用寿命和外观，还要注意其环保性能。必须选用节能、环保的材料，达到国家标准的要求，并且不会产生对人体和环境造成危害的挥发性有毒气体，防止装饰材料的室内污染。

具体而言，在选择装饰材料时应注意以下两个方面：①在环保材料的设计中，需要综合考虑低碳环保的工艺，选择使用寿命长、可循环利用的环保材料。例如，在装修设计中，可以使用竹席作为装饰材料，竹席属于自然环保材料，具有各种不同的图案，具有很强的艺术感染力。②要重视装饰施工的环保工艺，室内装修施工工艺在很大程度上会影响施工品质与污染程度，因此，在选择装饰施工工艺时，应充分融入环保理念，做好已有环保结构的保护，加强高耗能建筑改造，增强其环保功能，提升能源利用率，积极利用太阳能与地热等清洁新能源，减少非再生能源的消耗。在装修施工中，要根据实际需求安装节水装置，加强用水管理，从而最大限度地改善人们的居住环境。

4 房地产市场开发方向

4.1 坚持可持续化发展

从人类发展历程来看，必须坚持走可持续发展之路，才能实现人类生产、生活、环境的和谐共处，因此，在推动房地产市场发展的同时，要求重视文明生态与和谐环境的保护。在建筑行业可持续发展的过程中，重视环境、建筑、城市等基础问题，以循环发展为中心，对当前有限土地资源进行合理、科学的利用，实现人类社会与土地资源的长期协调发展，充分发挥土地资源的价值。另外，尽量减少环境污染，建造一个共同生活的健康乐园。

4.2 坚持绿色节能设计

在传统的建筑设计中，轻视了装饰施工、装饰物品的节能环保性，经常出现高耗能、资源浪费的情况，增加环境污染。但是随着社会的不断进步与发展，人们对居住环境有了新的要求，更加关注建筑的环保性、便捷性。而在以低碳、绿色为基调的建筑中，善于运用各种艺术装饰手段，注重文化创造，尊重和谐方便的理念，充分显示设计的实用性，更能满足使用者需求。

所以，在建筑的各个空间的建设中，要坚持绿色低碳的设计思想，严格遵循节能的设计规范，利用自然通风、采光和各种生态型的方法来减少能耗，从而使建筑物的内部和外部能量循环达到良性、高效、科学的状态，既能保证建筑物的品质，又能减少能耗。

另外，相关部门还可以制定相应的奖励措施，以促进建筑业朝着产业化的方向发展。

4.3 告别房地产依赖症

房地产的开发重点主要是为了便于人们居住，但是实际上，房地产开发与社会经济发展紧密相连，因此，需要注意把握房地产与经济增长、居民消费之间的关系，实现房地产、经济增长、消费之间的良性发展。此外，以建设和更新存量为载体的实物投资是发展投资的主要动力，而在存量流动的时代，房产税、土地增值税可以给当地带来新的经济来源。

4.4 加强对房地产行业的管控和监督

房地产行业的发展与城镇化、地方财政、投资等诸多方面的关系十分紧密，因此，要确保住房的稳定，就需要构建一套稳定、长效运行的房地产市场体系，从而实现房地产行业的健康、持续、稳定发展。要使我国的房地产实现可持续发展，就必须加强对房地产行业的监管，以适应市场经济的发展趋势[4]。

加强对房地产业的监管与控制，从以下5个方面进行探讨：①在土地分类方面，要有相应的规制，对于不同性质的土地，要制定相应的配套政策。②实行土地供应多元化开发机制。对于满足特定条件的居民，就可以提出政策性住宅的申请；如果属于国家建设项目，并满足国家有关政策的房产，可以进行出让。③要对城市的土地进行适当的配置，应对一线城市、二线城市的地价上涨带来的巨大压力，对土地进行调整，适度提高供给率，而对小城镇来说，可以通过降低住房用地供给来减少库存量，从而提高土地利用率。④要完善住房租赁市场管理机制，将公租房和公有房的配套率控制在一个较低的区间。⑤要积极引导各类市场主体发展，采取优惠政策，鼓励和支持国有企业开展住房出租，推动房地产开发的多样化发展。

4.5 制定激励政策，引导房地产经济转型

在发展房地产行业时，必须以市场为导向，以推动房地产行业的发展。目前我国市场经济发展的方针是低碳环保、绿色经济、可持续发展，因此，各个行业都要以绿色发展为目标。

经济的转型是房地产经济发展的必然趋势，在发展绿色经济、低碳智能的道路上，要将绿色发展融入项目的全过程，并出台相关的奖励措施，以促进房地产行业的发展，促进经济的发展。在采取奖励措施时，应不断优化和完善住房市场的组织形式，并以奖励制度来吸引更多的开发商。而对于绿色低碳发展的房地产企业，将会在利息上予以适当的优惠；在消费者层面，要加大绿色住宅的推广力度，使其形成低碳绿色住宅的理念，确保房地产行业与市场的协调、平稳发展。

4.6 着力构建新型智慧城市

随着我国社会经济的快速发展，建设新的智能都市，既是改变我国发展方式的一种有效方式，也是推动我国高质量发展的重要支撑。所以，在我国市场经济的发展进程中，建立能够促进我国经济快速发展的新型智能都市，是一种行之有效的途径。建设新的智能都市，必须以人为中心，发展新的思想，利用先进的信息化技术，加强对数字经济的利用，对现有工业进行持续的升级，改善城市的公共设施，从而提升人民群众的幸福感。

在智能建筑领域，智能建筑的发展离不开现代化信息、智能、大数据等先进技术的支持，而智能建筑技术的应用，使建筑智能化、人性化、科学化、时代化，对于建立智能建筑具有重大意义。建设智慧城市要做到：①在智能建筑建设中，利用信息技术的优点、创新的方式使建筑具有崭新的形态，从而使建筑得以永续发展，给市场的发展带来新的活力。②要在现有的基础上，以已有的资料为依托，建立高效、快速、安全的新型资讯基础架构，以提升公共基础设施的服务水平。③要充分利用国家的政策导向与支持功能，对各地区的房地产行业进行对比与重组，进而发展出有自己的特点的智慧行业，促进新型智慧城市的发展。④要不断探索和规范城市的投融资机制，积极探索各种方式、渠道，积极引导社会资本参与智能城市的建设，从而推动新的智慧城市的发展[5]。

5 结语

市场经济条件下的建筑市场与房地产行业的协作是市场经济发展的必然结果，双方在探索中互相协作、互相推动，寻找合理而有效的途径。本文从当前市场经济条件下建筑业与房地产市场发展的问题入手，从不同角度对建筑市场和房地产市场的发展战略和方法进行了论述，以期对我国建筑业和房地产行业的发展起到一定的推动作用，从而实现建筑市场和房地产市场的最大效益。