土拍市场冷热不均 新政注重降成本

杨现华

国庆节前后，不少城市完成或者即将实施第三轮集中供地。随着三轮土拍结束，不少城市年内土拍市场将暂告一段落。在销售回暖艰难的影响下，土拍市场同样凉热不均。

部分热点一、二线城市集中供地尚能全部售罄甚至保持一定的溢价，部分销售遇冷或者楼市出现停工、延期等问题的城市土拍市场靠着平台公司托底保存了颜面。集中拍地、集中上市使得资金本就捉襟见肘的民企压力更大。

在集中供地城市中，国庆节前长沙宣布今后不再按年度批次推介土地，改为年度常态化持续更新推介。地方政府调整集中供地政策的同时，央行、银保监会等部门也在节前密集发布放松政策，从金融层面放松楼市。政策组合拳支持刚性和改善性需求，但楼市回暖并非一蹴而就。

9月27日，上海第三批集中供地拍卖落下帷幕，35宗土地无一例外全部成交，1053.84亿元的成交金额还刷新了上海历次集中供地的最高总价纪录。当然与其他地方类似，上海土拍市场的主力也是央企、国企和城投类公司，有26宗由上述公司竞得，比例超过七成。而且，在总额创新高的同时，溢价率有所下降，平均溢价率为2.27%，而第一轮超过3%、二轮约4.5%，2021年上海三次土拍中溢价率最低的第三次也到达约2.5%。

2021年，上海的土地出让金收入为3142亿元，2022年前三轮集中土拍共成交109宗地，且没有一宗土地流拍，土地总成交价达到约2713亿元，2021年上海三轮集中供地收入约1724亿元，2022年新增了约千亿的绝对额。而且，2021年前两次土拍都有不同程度的流拍。

在上海土拍落锤之前，北京也完成了第三轮土地集中供应。18宗土地也都全部成交，总成交价款达到了500.3亿元，前两次分别为480.2亿元和499.6亿元，即三轮土拍合计获得土地收入约1480亿元，2021年北京三轮集中供地共计成交逾1900亿元，但2022年北京增加了一次集中供地，全年集中供地4次。

从溢价率上看，北京土地市场热度有所回升，所有地块均成功出让，且溢价率不断回升。2022年首轮土拍时，18宗地块中1宗流拍，平均溢价率约为4%;二轮土拍的17宗地块中3宗流拍，溢价率超过5%;刚刚结束的第三次集中土拍中，18宗地块全部成交，平均溢价率超过6%，而且还有4宗地块到达最高限价。北京土拍市场的主角也是央企、国企和城投类公司，民企身影寥寥。

其他一线城市或者热门的二线城市土拍市场波澜不惊，成交溢价率普遍不高，部分省会城市的土拍市场更为冷清。9月底，在多数城市进行三轮土拍时，郑州的第二轮土拍姗姗来迟;且在开拍前，3宗地块因故终止挂牌，合计起始总价为23.27亿元。最终，成交的14宗地块全部底价成交，成交总价为103.2亿元。其中，河南国企郑州地产集团有限公司一家公司就包揽了7宗地块。如果将其他平台公司计入在内，12宗土地由其获得，政府托底意图明显。在2022年6月首次土拍中，河南郑地集团拿下了13宗地块中的5宗，同样是拿地最多的公司。

在2022年年中，郑州多个楼盘爆发的断供潮曾引起轩然大波。在公开統计的信息中，郑州烂尾楼盘名列榜首，多家资金链出现危机的房企在郑州均有项目开发中。2018年和2019年，郑州土地出让金收入分别约为1064亿元和1289亿元，涨幅都超过了20%。

快速增长的土地供应在疫情下才有所放缓，但房企资金链爆雷后，前期拿地项目难以为继，在建项目纷纷停工，市场信心在烂尾项目面前跌至谷底。即使目前保交楼稳步推进，但并没有给土地市场带来更多刺激。

土地集中供应政策是2021年在首批22个城市推出的，其目的在于稳定地价。同时，集中供地加大了对房企现金流和融资能力的考验。在房企爆雷的当下，即便是国企或者央企，资金压力也都在加大。

长沙是首批22城集中供地的城市之一，9月底，长沙宣布为了“适应土地招商工作需要，切实为市场主体提供及时便捷的信息服务”，长沙今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化持续更新推介。

如其他城市后续跟进，有望结束已持续近两年的“集中供地”，减轻公司短期投资压力，提升资金周转效率。实际上，地方政府已经微调集中供地政策。原本一年内集中供地不能超过三次，如今包括北京在内的不少城市已经调整为四次，缓解房企资金调拨压力。

为了楼市恢复增长，不止是土地端政策在松绑，国庆节前金融端更是密集释放利好。与2014年国庆节前政策出炉后楼市出现波澜壮阔的全国性上涨不同，政策对国庆楼市销售的刺激有限。

国庆节前即9月30日，央行等部门密集发布放松政策。央行宣布，10月1日起下调首套个人住房公积金贷款利率15个基点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%，已降至历史最低值。

同一时间，财政部、税务总局公布，自2022年10月1日至2023年12月31日对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

9月29日，央行连同银保监会发布通知，对于2022年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前“因城施策”可自主决定阶段性维持、下调或者取消当地首套住房商贷利率下限，目前70大中城市中23城符合条件。

贷款利率下降、税收返还等一系列放松政策的推出，旨在自上而下推动楼市需求复苏。2014年，也是在国庆前夕，央行推出了“认贷不认房”政策，并下调贷款利率。在金融端全面放松下，楼市开启了一波持续性上涨行情。

在政策出台后，部分城市率先响应。广东清远、阳江，山东青岛、济宁等地的首套房贷利率或者首套公积金贷款利率有了不同程度的下调，广东云浮、湛江等城市取消首套房贷利率下限。与前次普遍性政策不同，此次新政更加有针对性，力度也不及。首先是首套住房商贷利率调整的决定权在地方政府，而且是符合条件即2022年6-8月，新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，房价持平或者上涨的城市不在此列。

个税优惠也有时间和对象的限制。优惠对象是出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，且优惠至2023年年底结束。公积金贷款利率下调0.15个百分点，这意味着如果有100万元的公积金房贷，一年也只是节省1500元，实际意义并不明显。

房地产政策组合拳对楼市是有提振作用的，可以让购房者得到一定的实惠。但这些利好带给购房者的真正实惠终究还是有限的，是特地地区、特地对象的部分受益。组合拳政策对楼市的刺激更多的或许是提振消费者的信心。

楼市素有“金九银十”之说，政策出台前的9月份和出炉后的国庆假期，政策刺激下的楼市销售都没有明显回升。民生证券跟踪的30个重点监测城市数据显示，30城整体新增商品住宅供应1506万平方米，环比上涨15%，但成交环比8月下降4%，“金九”的成色略显不足。

政策发布后的国庆期间，根据中指监测数据，2022年国庆假期期间（10月1日-10月7日），20个重点监测城市新建商品住宅成交面积较上年国庆假期下降37.7%。华西证券跟踪的58个重点城市一手房合计成交26069套，同比下降48.3%，环比下降69.9%，假期销售表现并不佳。

多个机构跟踪的数据也多大同小异，在政策的助推下，楼市“金九银十”并未出现。虽然从三、四线城市直至一、二线城市 都开始逐步推出放松政策，但是市场信心不足，预期不稳的难题并未实质性解决。

天风证券指出，本轮930政策密集放松，一方面代表了需求托底从地方零散发力升级至系统放松，从二、三、四线为主扩大至涵盖一、二线城市;另一方面有望通过密集出牌形成合力提振市场信心。

不同于2014年率先放松居民加杠杆的空间，本轮930政策重心在于降低居民购房的交易、置换和资金成本。新政助力楼市复苏的同时，仍坚持房住不炒的原则。