房产税对保障性住房有效供给的影响研究

吉安县住房保障服务中心 赵君

一、保障性住房概述

保障性住房建设是解决我国民生问题的主要手段之一，具有较强的惠民作用，随着国家对保障性住房的重视度不断提升，使得近年来保障性住房的规模呈现扩大趋势。保障性住房表示政府为中低收入、住房困难家庭提供的限定标准、限定价格或者租金的住房，其在经过多年后，已经成功实现了从经济适用房向保障性住房的过渡，主要包括了安置房和部分垦区、林区、煤炭职工的棚户区改造、游牧民定居工程等。在保障性住房建设中，各级政府的财政支出是主要的资金来源，政府财政支出的目的主要是为了满足更多中低收入居民对于住房的需求。现阶段，我国先后出台了一系列有关保障性住房的政策、制度和标准，这给我国保障性住房的建设与发展创造了良好契机，使得越来越多中低收入家庭都得到了有效的住房保障。不过建设保障性住房的盈利性较低，其在房地产市场上的受欢迎程度普遍不高，研究房产税对保障性住房有效供给的影响具有十分重要的意义。

二、房产税对保障性住房有效供给的影响

（一）个人住房房产税试点对保障性住房供给的影响机理

个人住房房产税试点工作的开展，有助于降低政府在保障性住房建设过程中的资金压力。比如，上海、重庆在开展个税试点后，均增加了个人住房房产税，主要将个人住房纳入征收对象，这样一来地方政府就可以增加这部门财政税收，从而将这笔资金用于建设保障性住房。个人住房房产税主要用于保障性住房建设，这从一定程度上可以缓解地方政府的财政压力，有效降低保障性住房供给中的成本投入，有助于提高地方政府在保障性供给中的利润，从而促进地方政府供给的效用指数提升。

个人住房房产税试点可以提高地方政府对保障性住房建设的重视程度，从各大试点城市推行个人住房房产税的实际经验来看，该试点工作开展会导致部分居民的税负负担加重，因此，需要采取措施转移这一负担，而将个人住房房产税收，作为支持保障性住房建设以及公共租赁房建设的资金，有助于实现负担转移，同时，还可以提高地方政府的整体形象，这就说明了个人住房房产税试点在提高政府形象的同时，有助于提高保障性住房供给的效用。

（二）试点城市保障性住房供给最优解

在开展个人住房房产税试点之后，地方政府的保障性住房供给利润π′1，效用指数为f（π′1）。由于开展个人住房房产税可以降低保障性住房建设成本并促进利润提升，在开展试点工作以后保障性住房的供给相较于试点工作前，能够更好地提高地方政府的行政治效能与整体形象，再加上f（π）是π的增函数，因此可以得出公式：f（π′1）＞f（π1）。地方政府在开展个人住房房产税试点以后，结合上述最优解求解过程，可以得出保障性住房的最优解：

根据上述公式可以得出：

通过对比可以看出，地方政府通过开展个人住房房产税收试点工作以后，将这部分税收用于建设和维护保障性住房，在现行房产税制度下，地方政府保障性住房最优解低于试点地区地方政府保障性住房最优解[1]。

（三）试点政策对扩大保障性住房供给的影响因素

个人住房房产税试点前后，保障性住房建设效用指数差异的大小，直接对保障性住房的供给产生影响，通常在试点前后指数差异越大的情况下，对于保障性住房的供给扩大作用的影响更加显著。同时，国际分配的用地指标数量，可以有效将地方政府供给保障性住房的量有效出现，二者存在正向关系，说明在我国现行房产税制度下，城市开展个人住房房产税收试点对保障性住房供给有着十分显著的影响，尤其是试点城市实行的新房产税政策，对保障性住房供给的影响非常明显。在众多影响保障性住房供给的因素中，个人住房房产税收入的影响比较显著，地方政府将所有税收投入保障性住房建设与维护中，在积极推行个人住房房产税收试点的过程中，进一步增加了税收来源，可以缓解政府在建设和维护保障性住房中的压力。保障性住房供给成本的降低，会对供给效用指数产生显著影响，原则上成本降低越多，供给效用指数增长越高，保障性住房产生的供给扩大作用更加明显，这就充分说明了城市在开展个人住房房产税试点工作后，地方政府财政税收提高越多，对于保障性住房供给产生的扩大作用越明显。个人住房房产税收试点城市的保障性住房供给，会深刻影响地方政府的整体形象以及行政效能，在政策推广力度不断加大的过程中，试点工作的范围也将进一步拓宽，该政策将关系到越来越多人的利益，将引起更多人的关注，对保障性住房的扩大作用将表现得更加明显。在诸多影响保障性住房供给的因素当中，国家用地计划也是影响其的一个主要指标，在个人住房房产税收试点城市受国家用地计划影响，导致用地指标数量增大的情况下，会使得试点城市的保障性住房供给数量大幅提升，在用地指标越多的情况下，对于地方政府保障性住房供给产生的扩大作用越明显[2]。总的来说，房产税有助于缓解我国建设保障性住房过程中的财政压力，可以提高保障性住房在房地产市场的地位，有效缓解企业投资建设保障性住房缺少较高积极性的问题，可以进一步提高地方政府在保障性住房供给当中的政治效用，倘若在国家不断增加试点城市用地指标的情况下，将进一步扩大保障性住房供给，有助于满足更多中低收入、住房困难家庭的住房需求。

三、房产税对保障性住房有效供给的政策建议

（一）建立健全住房市场机制

面对保障性住房供给的问题，地方政府要简化保障性住房建设和维护的目标，要充分考虑到保障性住房建设项目经济性差的特点，加强和房地产企业的沟通，强化房地产企业的责任感，确保企业可以按照商品房的要求对保障性住房进行开发和建设，保证可以提高居民的满意程度。房产税改革下要想实现保障性住房有效供给，应当始终坚持走市场化的道路，积极构建一个有助于实现保障性住房建设目标的个人住房市场机制体系，在积极推动保障性住房建设的过程中要始终坚持市场主体原则，建立健全住房市场机制，通过这种方式促进地方政府保障性住房供给[3]。

（二）改善住房税的税收负担

地方政府在建设和维护保障性住房的过程中，要学会主动出击，缓解自身在保障性住房建设中的压力。要广泛借鉴上海、重庆等个人住房房产税试点城市的工作经验，积极改善住房税的税收负担，有效解决保障性住房供需之间存在的阶段差距。通过积极开展个人住房房产税试点工作，有效提高地方政府的财政收入，确保地方政府财政收入可以很好满足保障性住房建设与维修对于资金的需求，不断拓宽保障性住房工程建设的资金来源渠道，真正做到“取之于民，用之于民”，通过推出财政税收政策的方式，为更多中低收入、住房困难家庭提供住房保障，有效缓解地方保障性住房覆盖率低、建设资金来源不充足、地方政府财政投入压力过大等问题，始终坚持将个人住房房产税收入作为保障性住房建设与房产税改革切入点，积极寻求二者供需之间的平衡，发挥房产税对保障性住房供给的积极促进作用，在不断扩大个人住房房产税收试点工作范围的时候，让地方政府有更加充足的资金建设和维护保障性住房。

（三）规范住房供给，完善房产税的融资

保障性住房建设长期以来是一个关系民生的大问题，任何一个国家都需要加强保障性住房的长期规划和投入。从我国目前的情况来看，各级政府高度重视保障性住房建设，不过在现在住房供给体系下，保障性住房建设还面临着融资瓶颈，地方政府在保障性住房建设与维护中普遍面临着资金流动性不足的问题。站在政府预算角度考虑，保障性住房的大规模建设，需要建立在地方政府良好的财政收入之上，在政府预算不足的情况下，难以发挥出公共财政的杠杆效果，难以带动社会资本进入保障性住房建设领域[4]。因此，通过延长融资时间，在地方政府可承受范围内解决保障性住房融资缺口；寻求长期融资工具，如债券、基金等，对促进保障性住房有效供给有着重要意义。房产税改革下，针对保障性住房的融资模式，需要积极推动单一的政府融资向多元化市场的方向转变，在住房市场机制的作用下，有效发挥政府及相关职能部门的调控作用，发挥政府部门在保障性住房融资中的主体地位，在保障性住房融资建设中吸引更多经验丰富、效率高的投资者。无论地方政府采用哪种方式，目的都是为了吸引社会资本进入保障性住房融资，在这个过程中地方政府主要发挥引导和协调的作用，要充分体现自身主体性，加大力度扶持保障性住房建设与市场化运营，着重衡量好地方政府与社会资本之间的关系，为社会中的企业创造良好投资环境，比如可以通过实施税收优惠政策的方式吸引社会资金融资，采用多元化融资手段让保障性住房建设与维护顺利进行。

（四）健全住房供给体系

从上海、重庆等个人住房房产税试点城市的工作经验来看，这些城市主要将目标放在投资性购房中，不仅能够有效抑制房价上涨的趋势，还能够完善住房供给结构，为广大中低收入家庭提供更好的住房支持。在房产税改革背景下，地方政府要注重住房供给体系的完善，加快完善以保障性住房为主体的住房保障体系，做好住房与收入困难家庭的兜底保障，促进解决中低收入群体的住房困难问题，以此提高城市的竞争力、吸引力与承载力，充分体现出城市的人文关怀。面向住房困难家庭，地方政府要通过改革房产税政策的方式，发挥出住房供给中的兜底和保障作用，始终坚持保基本、兜底线的原则，对符合条件的双困家庭实施有效保障，帮助更多困难家庭解决住房难的问题[5]。在这个过程中，地方政府要充分发挥自身主体作用，积极引进社会力量，迅速盘活市场存量，以此促进保障性住房供给规模提速，逐步培育更加城市的住房市场。地方政府要通过出台优惠政策的方式，让保障性住房建设项目能够享受税收、金融、财政等一系列政策优惠，多渠道保障性住房建设和维护，同时，以保障性住房为目标加大老旧房屋改造力度，对符合保障性住房建设的改造项目，酌情加大资金补贴力度，采取多元化融资方式，多渠道给予保障性住房建设资金支持。

四、结语

综上所述，为进一步促进保障性住房有效供给，地方政府要积极发挥自身主体作用，借鉴房产税改革试点城市的工作经验，推出与地方实际相适应的政策制度，以积极推行个人住房房产税试点工作的方式，有效提高地方政府财政收入水平，为保障性住房建设提供更加充足、稳定的资金支持。在这个过程中，地方政府还需要出台相应的优惠政策，加大对社会资本的吸引力度，采用多元化的融资模式，为持续扩大保障性住房供给规模创造良好条件，确保更多中低收入、住房困难家庭的住房需求能够得到满足。