基于REITs的乡村旅游发展融资模式分析

王淑琪 张应华

（九江学院经济学院，江西九江 332005）

引言

我国乡村旅游起步于20世纪80年代，到2022年，已有近40年的发展历史，这期间乡村旅游产业不断转型升级，带动乡村经济增长。乡村旅游是实现乡村振兴的重要途径，但乡村旅游发展一直面临着资金缺乏、融资渠道单一等困境。解决融资问题是发展我国乡村旅游的关键步骤，政府投资、信贷筹资等传统融资渠道已不能满足乡村旅游发展的需要。当前火热进行的不动产投资信托基金REITs是可借鉴引入的缓解乡村旅游融资困境的模式。

一、乡村旅游发行REITs进行融资的必要性与可行性

（一）必要性

当前乡村旅游项目存在建设工程量大、建设时间久、同质化严重等问题，因此需要筹集大量资金进行专业规划。目前我国乡村旅游融资渠道单一，主要包括由政府牵头的国有金融机构融资和民间金融机构融资。由于信息不对称、可抵押资源少、价值不稳定等问题，这些资金难以被用于项目建设中，同时这两种融资方式不能对项目进行专业发展指导，加大了项目损失风险。总体来说，现有融资渠道无法满足乡村旅游发展对资金和发展规划的需求，迫切需要新的融资方法解决这些难题。

发行REITs能够帮助乡村旅游破解当前融资困境。例如，封闭型REITs产品能够满足乡村旅游发展的资金需求；与资深旅游管理公司合作，借助其专业能力和行业优势发展项目；公募型REITs产品能丰富乡村旅游投资主体且可在二级市场流通，降低投资风险。综上，发行REITs能满足乡村旅游项目筹集资金、发展规划、丰富投资主体的需要。因此，发行REITs获得乡村旅游融资是有必要的。

（二）可行性

政策法规方面，国家发展改革委2021年6月发布的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（以下简称“958号文”），明确将自然文化遗产、国家5A级旅游景区等旅游基础设施纳入基础设施REITs的探索领域。 乡村旅游行业拥有许多符合条件的项目，而且属于“958号文”规定的重点行业支持范围。虽然基建REITs规定商业地产项目不属于试点范围，但当前法律没有明确农家乐、民宿等设施的产业性质，且按照现行会计准则的相关规定，将农家乐、民宿类设施作为满足游客食宿需求的配套设施纳入项目底层资产中具备可行性。

经济环境方面，投资者对REITs需求持续上涨，目前国内市面上11只REITs产品全部实现了正收益，高额的投资回报激发了投资者的投资热情，Wind网发布的数据显示，近期11只公募REITs基金全天成交额最高超过5亿元，市场非常活跃。

项目申报方面，从“958号文”的规定来看，项目申报需满足项目无重大经济和法律纠纷，在开发和在建比不超10%；底层资产运营3年以上，现金流持续稳定、不依赖经常性收入；土地使用依法合规等条件。乡村旅游经营项目种类多样，运营情况不一，由于营销的是乡村生活，被开发程度低，基本无重大经济和法律纠纷。综合来看，政策、法律、经济、申报要求都支持乡村旅游发行REITs获得融资。

二、乡村旅游发行REITs的架构思路

（一）类型选择

从募集方式看，乡村旅游REIT宜采用公募型。发行乡村旅游REITs的目的是盘活社会闲置资金，降低投资者风险。公募型REITs可吸引众多投资者，降低单个投资者所承担的风险。而私募型REITs只面向特定少数投资者，受管制宽松，不能达到降低投资者风险、盘活社会闲置资金的目的。

从运作方式看，当前乡村旅游REITs宜采取封闭式，未来再向开放式转变。乡村旅游项目建设时间长、投资回报久，因此采用封闭式发行更能自由使用资金。但封闭式REITs价格影响因素多，需缴纳交易费、手续费等，开放式REITs则不需要。

从资金运用方式看，乡村旅游REITs宜采取混合型。权益型REITs操作简单，但要承担一定税费，风险比抵押型REITs更高；抵押型REITs增加了抵押贷款，支持证券流动性，但资产价值受利率影响大；而混合型REITs既可拥有部分产权又可从事抵押贷款，兼具二者的特点。

从组织形式看，乡村旅游REITs应采用契约型。一方面，公司型REITs投资者对REITs公司等的制约能力强，不利于乡村旅游专业规划；另一方面，我国现有的《中华人民共和国信托法》《信托公司集合资金信托计划管理办法》等为契约型REITs发行提供了法律基础，而公司型REITs不符合我国《中华人民共和国公司法》中“不允许设立特殊目的机构”的规定。

（二）相关主体与职责

首先，发起人（基金管理人）通常由国有控股旅游投资集团担任。我国各省市均设国有旅游投资集团，其不但掌握着当地的丰富旅游资源，而且信用水平高、政府补贴多，有利于吸引社会资本。作为乡村旅游REITs的发起人，其承担筛选优质项目、培育项目主体、达到申报要求等职责。

其次，基金托管人通常由实力强的商业银行或信托投资公司担任。其承担保管基金资产、对基金管理人的交易行为进行监督、信息披露、资金清算与会计核算等职责。

再次，旅游管理公司通常由资深的专业旅游企业担任。旅游管理公司承担对项目进行统筹规划、运营乡村旅游项目获取收益的责任。

最后，项目其他相关利益人主要是投资者和村集体。投资者应谨慎选择投资品种，对自己的财产安全负责；村集体有配合旅游管理公司运作项目的义务。

（三）乡村旅游发行REITs获得融资的运作流程

首先，发起人向全社会公开募集资金成立乡村旅游REITs，之后投资者按照合同将乡村旅游REITs委托给基金管理人管理操作，同时委托基金托管人保管基金财产。

其次，由REITs基金出资建立项目管理公司，该公司将拥有项目特许经营权若干年，在相应期限内REITs会获得项目运营产生的部分收益。建设完成后乡村旅游REITs持有该项目管理公司的部分股权或债权，对底层项目资产实现间接控制。旅游管理公司负责运营项目，项目收入取决于旅游管理公司的运营能力，因此应慎重选择合作公司。

最后，政府和银行在运作中发挥重要作用。项目实施受复杂因素影响，因此仅依靠工商企业和基金公司是无法实现的，必须与政府合作，借助政府公信力开发乡村旅游。REITs募集资金数额不确定会妨碍项目进行，此时项目管理公司可利用金融杠杆向银行贷款，扩大融资规模。

三、乡村旅游发行REITs获得融资面临的困境

（一）发行REITs的项目门槛高

目前，乡村旅游行业同质化严重、模式单一，表现出落后的发展状态，而REITs有着较高的市场竞争力，其收益高，因此对项目的盈利能力要求严格，当前多数项目情况达不到要求，需投入大量资源培育，而即使提高了项目的盈利能力也可能因严苛的申报条件（如非5A级）而告终，发行乡村旅游REITs的项目高门槛成为发行乡村旅游REITs的阻碍。

（二）乡村旅游人才稀缺

乡村旅游REITs收益多少完全取决于旅游管理公司对项目的经营好坏，因此在选择合作的旅游管理公司时看重的也是其专业能力和经验。但当前我国乡村旅游业人才稀缺，影响着项目总体规模质量，间接影响乡村旅游REITs的收益。因此，乡村旅游人才稀缺影响着乡村旅游REITs的健康发展。

（三）乡村旅游项目主体培育难

乡村旅游重点挖掘的未被过度开发的景点，一般地理位置偏僻，村民观念落后，项目开发可能会引起村集体的强烈反对，从而延长项目主体的培育进程甚至导致项目培育失败。由于各地的国有旅游投资集团的实力存在差别，项目培育效果不一会影响项目资质、项目盈利能力等，阻碍乡村旅游REITs顺利发行。

四、基于REITs的乡村旅游融资模式实现路径

（一）落实政策法规，降低项目准入门槛

当前国内REITs相关文件中缺少旅游基建设施发行REITs的明确政策和指引法规，因此应该尽快落实相关政策法规，对旅游业底层资产、发起人资格和项目标准作出详细规定，明确操作细则。乡村旅游是《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》（以下简称“十四五”规划）的重要内容，乡村旅游资产是发行REITs的优质资产，依托其种种优势，争取政策倾斜，合理降低项目准入门槛，如放宽对项目运营期、项目质量等级方面的限制。此外，适当给予财政补贴和税收优惠，加快项目发行REITs的进程。扩大项目储备，项目发起人应挖掘潜力项目，并运用其专业能力打造特色化、多元化、盈利能力强、发展前景好的优质项目，保证乡村旅游发行REITs的项目储备丰富。

（二）满足行业需求，针对性地培养专业人才

乡村旅游行业发展迅速，对专业人才提出了新要求，不仅要求从业人员掌握旅游相关知识，还要求其具备营销、信息技术等多方面的技能，因此必须加强相关人才的引进与培养。针对乡村旅游管理人才稀缺的困境，需要采取超前式的培养方案，整合多方面、精准化的资源，满足行业对复合型、信息化、创新型人才的需求。联合高校形成专业人才培养基地，增设相关的乡村旅游新专业，组建一流的复合型师资团队，探究创新授课方式，带动生源涌入乡村旅游行业。扩大人才规模，面向国内外招生，坚持激励制度，保证学习和工作效率，提升行业福利和威望，加强国情教育，增强职业认同感。形成终身学习的体系，鼓励就业人员定期学习深造，保证可持续发展。此外，当前乡村旅游行业从业人员的素质亟待提升。应加强对乡村旅游行业从业人员的培训，灌输服务理念、沟通技巧等一系列有关知识，提升乡村旅游服务质量，给予游客极佳的旅游 体验。

（三）构建流程化、精准化的培育机制

项目主体培育包括项目资产盈利能力、从业人员服务态度、项目管理等多个层面内容，应避免盲目无效的精力投入，构建流程化、精准化的培育机制。首先，要根据REITs发行标准，着重关注对盈利能力强的资产的培育，同时注意保留其特色风格，成功发行REITs后便可将募集到的资金投入其他项目资产建设中，为旅游项目开发提供资金保障。其次，乡村旅游项目主体培育受多种因素影响，应建立完善的风险应对体系，做好项目的估值、评价等，通过成立项目主体培育信托基金、购买保险组合等方式分散风险，尽可能地降低项目培育带来的风险。再次，要树立“乡村发展”观念，鼓励村民转变生产方式，调动村集体发展乡村旅游的积极性。政府部门应加大在乡村改造上的投入，如增添公共基础设施，让村民体会到乡村发展的红利，还要为项目主体培育注入新能量，如鼓励大学生、创业者等积极分子返回家乡、建设新家乡，从根本上改变乡村落后的生产方式，充分挖掘乡村旅游的经济价值，让乡村焕发生机，推进乡村振兴战略 落实。