不动产登记下林权登记管理探讨

刘勇 张军

(1.东乡区自然资源局 江西抚州 331899;2.江西省地质局地理信息工程大队 江西南昌 330000)

不动产登记，是保护、合理开发利用不动产资源的有效举措。林权登记，则是不动产登记工作中非常重要的一个环节，做好林权登记管理工作，能够使林农权益得到有效维护，使农村土地经营制度显得更加完善[1]。但是，现状下我国部分地区在不动产林权登记管理工作开展期间，仍存在一些较为明显的问题，比如：登记的权利类型和实际存在偏颇；基础资料缺乏规范性，数据整合存在较大的困难性、林权流转制度规范性不足等。为解决这些问题，提高不动产林权登记管理工作的质量水平，鉴于此，该文围绕“不动产登记下林权登记管理”展开分析探讨价值意义显著。

1 不动产林权登记的概念及管理工作的意义概述

1.1 概念

不动产登记，即通过权利人，或者利害关系人申请，在国家专职部门对相关不动产物权及其变动事项记载在不动产登记簿的事实工作。林权登记为不动产登记其中的一项，根据不动产登记的概念，林权登记概念则可解释为：由国家林业主管部门，以权利人的申请为依据，对相关申请人由于林业资源开发利用而产生的物权及其相关变动事项记载在林权登记簿的事实工作。不动产林权登记工作需严格按照《林权登记制度》履行，以此确保此项工作的规范与严谨性[2]。

1.2 工作意义

基于传统观念层面分析，林权与房产之间存在较大差异，即林权难以获得房产相同的认可程度，尤其是对于农民群体来说。比如：部分农民将林权证视为与“土地承包合同”一样的物件，未能对林权加深理解与认识，难以认识到林权也归属于一种产权。值得注意的是，在《不动产登记暂行条例》颁布及实施背景下，林权被定义为不动产权的范畴，对林农经营主体地位充分明确[3]。在此基础上，开展不动产林权登记管理工作，则具有多方面的意义：一方面，有助于林农权益的有效维护；另一方面，有助于农村土地经营制度的改进及完善。此外，还能够带动我国林业事业稳步、可持续发展。图1为某地区林权资源局部示意图。

图1 某地区林权资源局部示意图

2 不动产登记下林权登记管理工作现状问题分析

如前所述，不动产林权登记管理工作意义较多，但从目前来看此项管理工作仍存在一些较为明显的问题，具体而言，主要问题包括以下几个方面。

2.1 相关人员对林权登记管理缺乏认识

从现状来看，部分农民的林木、林地权属意识较为淡薄，未能认识到林地登记工作的重要性，存在擅自买卖山林的违法行为，部分林农被他人利用，在给予一些经济利益的情况下，便将自己手中的林权证由第三人保管，或流转出去做抵押，在此情况下，自身原本具备的林权效益便会受到影响，并且自身会需要承担抵押带来的风险[4-5]。此外，部分农民对办理林权证的认识不足，认为不办理不会对林权权属产生影响，在此情况下前往中心办理合法的变更手续的积极性与主动性便不高，在受到经济、四至界限纠纷的情况下，法庭调解纠纷过程中，便缺乏有效依据，此时明白自己上当，则为时晚矣。

2.2 登记的权利类型和实际存在偏颇

从目前不动产登记操作规范层面分析，需详细描述土地承包经营权登记类型，但现实情况下存在没有详细规定申请主体、材料、审核把关等相关内容。与此同时，对于林业部门来说，以“三权分置”为依据，具体如图2 所示，然后针对林权通过转让的方式进行流转过程中，流转签订《集体林权流转合同》（GF-2014-2603）约定权利，归属于“林地经营权以及林木所有权和使用权”，在承包关系上没有产生改变，这与不动产登记期间的土地承包经营权之间有显著的差异性，对是否归属不动产登记范围难以清晰界定[6]。此外，基于不动产登记工作环节，涉及的有关政策侧重简单描述“土地承包经营权”，对于使用、申请主体、材料、审核要点等相关内容未能涉及，对于承包范围之外的权利类型没有明确界定，在此情况下，不动产林权登记工作的难度便会大大增加。

图2 三权分置关系图

2.3 基础资料缺乏规范性，数据整合较困难

在不动产林权登记管理工作开展期间，如果基础资料缺乏规范性，则会在很大程度上增加数据整合工作的难度。从现状来看，部分地区林权登记档案资料不够完善的情况较为明显，部分林权证未能及时登记相应的档案。存在比较多的历史欠账问题，在档案资料方案，仍以纸质档案为主，易出现档案缺损、错误等情况，进而使这些林权登记纸质档案的实用价值难以得到有效提升，其中具备的基础数据显得较为薄弱，且缺乏规范性。比如：在档案信息数据标准、内容、格式及其坐标系统方面，均存在差异，这样便会影响档案后期利用的价值。在土地登记方面，使用2000坐标系，而对于原本的林权证书所记载的林地位置图，采取的是北京54坐标性手工图纸，使得数据精度偏低，且存在较大的数据误差问题，使不动产登记权籍入库目标难以得到有效实现，尤其是处于实际操作过程中，需针对数据进行矢量化处理，在转成2000坐标系电子图的基础上，才允许入权籍库当中。但是，基于矢量化处理期间，易发生林地位置图相互压界的问题，数据难以实现共享导入，使登记工作的难度大大增加，且主要体现在以下方面。

（1）从林权权利人记载层面分析，户主与家庭成员共有的情况较多，家庭成员名单不够具体，基于流转期间，对于家庭成员是否同意自愿流转的审核难度大。

（2）在权属界址描述上不够清晰，难以将权利人的界址权属情况真实地反映出来，在此情况下，便易引发林权纠纷问题。

（3）相关权利人、界址以及面积等相关信息登记错误，使权利人的林权情况很难真实、准确地反映出来。

（4）对于原发林权证，大部分为联发户，每户林地确权工作落实不到位，虽国家自然资源部办公厅、国家林业和草原局办公室，均明确指出需遵循“愿联则联，愿单则单”的基本原则，拆宗任务由发包方组织相关权利人负责展开，然后进行详尽明确的林地承包合同签订，确保权属没有争议，界址清晰，四至明确，进一步便也进行转移登记办理。然而，从现状来看，由于村小组、村委会人员作为发包方，在技术力量上存在很大程度的限制，使拆宗工作难以顺利、有序开展，进而使不动产登记权籍入库工作要求难以得到有效满足。

除上述问题以外，由于不动产林权登记涉及的历史档案数量大，并且登记信息、图形数据复杂，存在多源异构的特征，并且数据与数据之间在语义描述上存在矛盾性情况，还存在结构化与非结构化并存等相关问题。加上土地二调地类图形数据与林业林相图数据之间存在冲突，使登记信息难以落宗，在整合关联工作层面难以展开自动化处理，需通过人工作业，在对比关联的基础上，对存量数据进行整合。显然，在此情况下，数据整合工作的难度会大大增加。此外，基于权籍调查层面分析，对于调查主体不够确切，在此情况下如果林权登记勘测作业仍由属地林业部门负责，则会发生明显的数据精度偏低、误差大等相关问题；如果由不动产登记机构负责，在调查技术规程不够标准、统一的情况下，加上技术人员配备不足，缺乏丰富的专业知识，则难以促进不动产林权登记调查管理工作的效率及质量。

2.4 林权流转制度规范性不足等

林权流转制度缺乏规范性，会影响林权登记调查管理工作的质量，且具体表现在多个方面。

（1）因相关地区的森林资源流转法规缺乏规范性，政策指导工作落实不到位，处于实际操作期间，会出现和其他县的办理程序、提交材料均存在差异的现象。从现状来看，国家及其省、市、县在流转合同格式文本方面均缺乏统一性与规范性，在此情况下进行书面合同的签订，在条款上缺乏规范性，易潜在较多的隐患问题，进而引发纠纷，使林权交易工作的难度大大增加。

（2）在管理体制因素影响下，乡镇负责乡镇林业站人事管理工作，而林业站人员变动比较频繁，在林业专业技术人员调理的情况下，在林权宗地勘察、调查等工作环节，则会呈现缺少专业人员支持的局面，从而使这些工作的质量难以得到有效保证。

（3）办理流转期间，由于审批把关不够严格，不能以审批程序严格执行，易出现顺序颠倒的问题，当存在流转林地纠纷时仍进行流转手续办理，则会使后续有关林权的纠纷矛盾问题变得更加严重。

3 相关优化对策分析

为解决上述问题，提升不动产林权登记管理工作质量，需落实有效的优化对策，具体而言，主要优化对策如下。

3.1 提高认识，重视林权登记管理工作的开展

为了能够顺利有序开展不动产林权登记管理工作，需提高农民对林权登记管理工作认识程度，同时管理工作人员需重视林权登记管理工作的开展，将相关档案资料作为基本参考凭据，根据林权登记档案资料移交流程，妥善保存相关林权登记档案资料，转移到不动产登记机构后，需按照规范要求加强管理。此外，还有必要对林权纸质档案查询互用机制进行构建，通过复制、扫描、查档等方式方法，实现林权档案信息资源共享的目标，进一步提升林权登记管理工作的效率及质量。如图3 所示，在不动产抵押权林权首次登记工作开展期间，则需按照下述服务流程严格执行。

图3 不动产抵押权林权首次登记服务指南流程图

3.2 加强部门协作，规范林权登记

从现状层面分析，自然资源部门需对林权类不动产登记工作进行重点督查，对不动产登记部门和林权管理部门之间的联系机制加以完善，使信息渠道的通畅性得到有效保证，在强化沟通协作的基础上，合理科学应用高分辨率遥感影像图、地理信息系统、网络技术等，优化林权登记服务流程，使此项服务工作的质量水平能够得到有效提升。此外，为了提升林权登记工作的规范性，相关工作人员需对林权类不动产登记相关规定认真进行学习，强化技术指导，在不断实践、交流学习过程中，对不动产登记操作、业务流程充分明确，促进工作人员林权登记实践能力水平的提升，进一步确保林权登记工作质量得到全面提升。

3.3 发挥林权管理信息平台作用，优化数据整合

在林权登记工作开展期间，需发挥林权管理信息平台的作用，做好林权登记数据整合、系统对接等相关作业任务。一方面，需逐步完善林权类不动产登记业务系统，确保林权登记工作能够顺利有序进行。保持不动产登记信息管理平台与林业主管部门林权管理信息平台之间的密切对接关系，使数据通道通畅性得到有效保证，采取交换接口、数据抄送、建立中心数据库等相关措施，保证林权审核确认信息能够和不动产登记信息之间实现互通互享的目标，使信息孤岛现象避免发生，进一步促进林权登记管理工作质量水平的全面提升。

3.4 完善从业人员考核机制，规范林权流转

林权登记工作开展期间，相关工作人员发挥了至关重要的作用，因此需完善从业人员考核机制，通过不动产扥及职业资格考核选拔机制的充分落实，重视从业人员专业能力的考核，采取择优录取制度，确保不动产林权登记专业人才储备的充足。同时，构建完善的职级升降任用机制，规范、约束从业人员的工作行为，使林权不动产登记工作的公信力及法律效力得到协同强化。此外，为了规范林权流转，需加强不动产登记机构与林权管理部门之间的沟通协作，以“权利不变，证书不换”为基本工作原则，了解新旧权属证书衔接相关专业知识，确保办法的林权证具备应有的法律效力。做好林权流转宣传换、引导等工作，在林权流转交易方面，需经林权管理服务机构平台进行，对通过鉴证、备案的合同的递交，进一步将不动产登记相关手续办理完好。此外，不动产登记机构和林权管理服务机构，需对林权相关权利人阐明登记办理与流转交易等相关信息，使一林多卖、抵押林地林木等违法违规交易行为得到有效预防控制，进而使林权流转交易的安全性得到有效保证。

4 结语

综上所述，不动产林权登记管理是一项系统化的工作，此项工作的严谨性高，要求严格，目前还存在较多的问题。因此，需提高认识，重视林权登记管理工作的开展。要加强各部门协作，规范林权登记，还需发挥林权管理信息平台的作用，对数据进行优化整合。此外，还应完善从业人员考核机制，规范林权流转，使不动产林权登记管理工作质量水平能够得到全面提升，为我国不动产登记工作的进步发展奠定坚实的基础。