房地产企业会计核算的难点与重点探究

魏丽丽 山东菏建建筑集团有限公司

引言

作为我国“第三产业”中的重要生产者与经营者，房地产企业在当前的国民经济发展进程中也逐渐占据了更多的建设作用。而《新准则》中的房地产企业会计核算规范，更是对其未来行业发展的更高要求及标准。因此，作为房地产企业就应在结合自身企业发展特性的基础上，不断改进自身的会计核算方法，从而实现更具标准化的企业内部会计职能。

一、房地产会计相关概念界定

（一）房地产会计核算定义与内容

房地产会计核算是指：以货币为主要计量单位，通过核对、计量、记录和报告环节，对特定主体所进行的记账、算账和报账等经济活动，为相关会计信息使用者提供决策所需的一系列数据信息。会计核算是房地产行业的会计工作基础，更是企业经营管理的重要组成部分。房地产会计核算的内容主要包括：房地产企业所涉及的出纳工作、开发建设当中的材料核算工作、固定资产核算工作、工资核算工作、开发过程当中所涉及的各种成本核算以及在销售过程中产生的利润核算。由于会计核算所涉及范围很广，因此本论文在进行会计核算分析时将着重强调房地产成本核算。

（二）房地产成本核算内容

房地产成本核算是指：房地产企业在开发建设过程当中，对其建造的诸如住宅小区等产品所发生费用进行归集、分配和结转，以此来计算开发建造该产品的总成本以及单位成本。其主要内容包括：在房地产开发公司的开发项目和项目运营过程中发生的各种费用，如人工费用、物料费用等等，而其开发费用则是指：在开发项目的场地发生的各种费用，例如：土地出让金及契税、补偿的拆迁款、建筑安装工程费、基础设施建设、公共设施配套以及为项目顺利进行而支付的其他一般间接费用。

二、房地产公司在成本核算中存在的问题分析

（一）成本核算对象划分不明

通常情况下，房地产公司在项目开发方面，其可能涉及的成本核算对象是较为繁杂的。首先，要通过土地招拍取得土地的使用权；其次，要对该地块进行科学合理的总体规划；再次，要进行工程施工建设及在建房产预售；最后，便是竣工后的结算工作。房地产公司在进行项目开发时因周期较长，所以具体牵涉到的方面也较多，由此房企一般会选用分期滚动开发的方式进行开发建设，一旦开发项目达到预售条件便可以开始回笼资金。这种开发形式既能保证企业资金链稳定运行，又能合理利用各种资源。除此之外，房地产公司产出的产品类别多种多样，具有繁杂性，因此在成本核算对象的统一性上也有所欠缺，成本支出很难得到有效控制。即便如此，企业会计准则在如何确认成本核算对象这一方面也没有明确规定的准则指引，这在会计实务中是非常影响成本核算效果的问题之一。

（二）成本核算周期不明确

房地产行业的开发周期相对于其他行业来说比较长。对于经济实力不同的房地产商而言，考虑到自身的实际情况以及开发项目的大小，项目开发周期往往需要一年至十几年不等的时间。因此，在进行成本核算时，就应该针对不同项目的生产周期进行一个完整的成本核算周期管理。但是目前在核算周期标准的确定上，会计准则并没有明确规定房企按项目开发的核算周期，这种差异性也为成本核算工作的准确性带来了巨大挑战。因为成本核算周期不明确，导致完工结算受到拖延，这便违背了会计学中会计计量及时性的基本要求。

这种情况的发生既不利于收入和费用的合理分配，也不利于企业进行利润的准确结算。受此情况的影响，房开企业也很难对其开发的项目有一个客观、准确的评价，对销售定价等后续工作的开展也会有不利的影响。例如：A公司作为房地产开发商，对a项目进行开发成本核算工作，目的在于对其开发成本等相关成本进行核算，以此为基础对企业开发此项目的盈利情况进行分析。不过，就目前情况而言，A公司在决算时大多以工程决算为主，并没有考虑到项目结算。出现这一现象的原因就是当施工完成之后即可开展工程决算，工程决算具有相对确定的时间。当工程决算完成以后，工程款拨付也会支付到位，因此，A公司在工程结算方面基本不会出现过分拖延的现象。但项目决算则会受到多种因素的影响，因此很容易出现拖延现象。

（三）成本核算数据收集不规范

目前房地产企业会计数据收集不规范的问题十分严重，同时数据缺乏完整性导致影响会计核算的真实性。不规范性具体表现在下述两方面：一方面现阶段财务部门都使用相应的财务软件，借助信息化手段生成相应的财务报表。在报表当中所显现的各项数据内容都是由财会工作人员进行操作编制的。一旦负责相关核算工作的财会人员专业能力不足，进行工作时再有所疏忽，那么所生成的数据将和企业真情况形成“信息失衡”现象；另一方面，房地产公司在开发项目产品时，所需要的建设时间较长，许多房地产项目施工时长为到3至5年不等，在这种情况下，如果只对所开发项目的现金流进行披露，就很难完整反映出开发项目的实际状况。正如上述A公司在建造最新的房地产住宅项目时，于2020年5月在竞拍中以17.5亿成功拿地，2021年1月正式开盘预售，预售按项目的开发周期进行，后续资金的流出与流入要依托于建设周期内成本支出及楼盘的销售情况。会计数据在收集的过程中经常性会出现与现实状况不符的现象，这也逐渐增加了A公司在成本核算数据收集方面的问题风险隐患。

（四）成本核算人员素质参差不齐

成本核算作为房地产企业非常重要的业务部分，对参与核算人员的素质要求自然也是非常高的。据网易财经对A公司人员构成的统计，显示大专人数占比为85.81%，研究生学历仅占1.78%，而财务工作人员占比在2.24%，由此可见，目前A公司财务核算人员整体素质偏低是影响A公司成本核算的重要原因。财务人员素质偏低会使得会计核算受到个人主观因素的影响，比如：依靠以往经验或者个人工作习惯进行现阶段的会计核算工作，这样会严重影响后续成本核算人员对于成本核算的归集与分配。就比如A公司在进行成本核算时，以建筑面积对成本进行分摊，致使回迁房、商品房、别墅等产品核算成本与实际成本出现差异性较大。换而言之，不同的财务人员在处理工作时，会因受到自身条件的影响使核算工作最终出现多种可能，进而影响核算结果准确性，这样既不利于企业后续工作开展，也不利于企业后续目标的制定。因此加强人员培训，提高人员素质势在必行。

（五）开发间接费用和期间费用划分不清

在当前的房地产行业中，很多企业的会计核算工作仍旧有待完善，特别是在开发产品间接费用与期间费用分配方面。例如：将一些本应该属于财务费用的借款利息归纳为开发间接费用中。而在新会计准则中对开发间接费用的规定包括：“员工工资、五险一金、办公费以及水电费等。”而期间费用则主要指：“行政部门在开发产品期间所产生的各种费用。期间费用归属于当期损益。”对于我国各大、中、小型房地产企业来讲，开发间接费用和期间费用划分不清始终都是亟需解决的问题，具体表现在一些企业在真正经营时会把并没有直接参与到工程建设中的管理人员费用计入其中，因此也就造成了企业成本核算跟实际情况有较大出入的现象。

三、房地产公司成本核算存在问题的原因分析

（一）成本管理意识低下

会计核算是房地产开发工作中的重要组成，而成本核算是会计核算的核心重点，做好成本核算，是房地产企业进行成本控制的基础。然而就目前情况来看，我国房地产行业成本管理观念淡薄，在进行成本核算时，通常都会出现事前不控制，事后只算账的情况。此外，从事房地产行业的工作人员在进行成本核算时，也没有充分发挥主观能动性去采用相关成本控制方式降低成本，只是简单的“照本宣科”，依靠合同规定去核算成本。除此之外，一部分的财会管理人员对于金蝶、用友等财会软件操作不规范，管理意识不强，进而使得成本核算结果的准确性受到不利影响。这种现象的发生，无疑会影响到企业的效益增加，也会使企业在开发过程中的成本使用情况得不到真实反映，同样这也显现出了房地产公司在成本管理上的缺失。

（二）房地产行业本身的特殊性

与其他行业相比，房地产行业工程项目比较复杂，会计人员所需要进行的会计核算工作相对量会比较大。具体表现在，会计科目的设置上，比如传统的制造业行业在进行成本核算时，常常依靠生产费用类型设定所需要的会计科目进行成本核算，而房地产行业的公司受制于产品开发时间过长的影响，需要对本企业所开发的不同项目进行不同科目设置以及成本核算。房地产公司在进行成本核算时也非常繁杂。例如：一个房地产公司的产品，不仅仅包括其建设开发的房产，同样也包括所需要的地产，这两种产品资金投入都非常的大，建设时所用时间也比较长，情况也很复杂。除此之外，房地产公司在进行项目开发时，往往需要投入巨大的资金成本、时间成本与劳动力成本等，项目开发、工程建设使得资金的消耗非常快，而企业的资金是有限的，因此为保证资金流的连续性与流畅性，较好的匹配收支显得尤为重要；另外，房地产企业开发的项目一般比较大，产品销售金额也比较大，所以其税负就会比较高，房地产公司会通过不同的方式来去减轻税收负担，最常用的就是多结转成本，进而减少财务报表上的利润，达到延迟交税的目的。

（三）未构建完善的成本内控制度

成本核算是企业会计工作的重点，如果说没有完善的成本内控制度保驾护航，那么企业不仅无法及时有效的控制成本，也会无形中增加、增大各种风险。房地产公司在整个开发过程中不可避免地会面临各种风险，包括：购买土地以及转让土地的风险、出售房产的风险、接受项目质量检测的风险等。但就目前情况而言，房地产公司对于成本控制并没有着重看待，使得本公司在进行项目开展以及工程建设时缺少有效的成本控制，这种现象的发生不利于企业资金的管理使用，对其持续经营也会造成极为严重的影响。

虽然近几年来房地产公司开始逐步构建成本内控机制，但在真正施行时却和企业本身的实际发展情况相分离，并没有真正有效落实相应机制的具体要求。除此之外，许多房地产公司更看重于项目工程结束以后的成本控制，对于在项目开展之前及开展中产生的成本费用管控不严，处于放养状态，缺少整体控制意识。相当部分企业甚至将自身的成本控制与管理采用服务外包的方式来施行管控，公司内部缺少对应的内控工作者。基于房地产行业的特殊性以及复杂性，从事房地产行业的财会人员也需要具备房地产开发、税收、成本管控等多方面的专业能力，但是目前的财务人员自身专业能力却并不能支撑成本内控制度的完善与落实。

（四）房地产成本核算体系不完善

据网易财经、搜狐等网站统计，我国大部分房地产企业都存在着规划目标缺乏、招标报价远高于成本等现象，虽然企业在发现问题后都进行了专项治理，但这种“消防员”式的企业管理方式，并不能够起到很好的补救效果，一旦整体市场经济环境遭遇不可控风险因素时，房地产企业则很容易面临资金流断裂的风险。近年来，我国房地产行业竞争越来越激烈，再加上疫情反复的大环境影响，使得一些企业为了生存只考虑眼前利益，并没有以长远的眼光去看待公司成本管理的发展趋势，使得公司在成本管理上出现诸如制度不完善、目标不明确的问题。而管理不规范也使得管理缺乏动力，成本控制有效性无法充分发挥效果，这种流于形式浮于表面的管理也在极大程度上影响了房地产企业的综合性发展。

四、房地产公司成本核算问题的对策建议

（一）准确划分成本核算对象

由于房地产公司在项目开发过程中所耗用的资金额数较大，因此其成本核算也会随着时间增长而变得越发困难。针对这一情况，相关会计人员在进行核算工作时应及时对各项数据进行核算，对于一些来源暂未获知的资金数目可以根据以往情况结合本项目进行估计，以避免由于时间过长而造成数据不准确的现象。例如：A公司在建设最新的住宅小区时，可以在年终结账前将各项数据进行二次核对，虽然这无疑会增加财会人员的工作量，但多次核算却可以避免相关问题的出现，这样也有利于公司后续核算工作准确性的提高。针对于房地产成本核算对象缺乏一致性的情况，则需要构建成本核算对象的判断准则。房地产公司在进行项目开发前，工作人员需要对本市场进行全面的调研，深入探究待开发房地产产品的类别、开发阶段、分期状况、公用建筑、配套设施、样板房以及精装等问题，以便对成本核算对象有正确的认知。

基于不同项目的开发量，成本核算对象也应不同，因此既可以将整个开发项目看成成本核算对象，也可以按照产品开发形式划分成本核算对象，以此来构建成本核算对象的具体判断标准。针对开发量较大、建设周期又比较长的项目，可将一段时间内的开发情况作为成本核算对象，而针对开发量较小的项目，则可将最终的开发结果作为成本核算对象。例如：A公司在建立住宅小区时，依据政府有关部门要求，需要配套幼儿园等产品，那么A公司可以把幼儿园，娱乐休闲室以及停车场这种独立型、启动和完工时间相似的开发产品作为统一的核算对象。而在具体原则指引下可以确保成本核算对象的清晰性和明确性，能保障成本核算的准确性。

（二）明确成本核算周期，及时进行工程完工决算

明确项目的成本核算周期，应该充分考虑到项目的各种情况，比如说所涉及的项目比较小，完工时间比较短，那么就可以把整个项目看作一个整体，其周期与成本核算周期相对等，这样会更有利于相关人员开展成本核算工作。首先，若该项目是大型住宅楼建设，所涉面积广，建设时间长，那就应该分情况分时期进行成本核算；其次，要及时进行工程完工后的决算，如果工程完工但部分项目还在建设，那则可以根据企业实际情况进行估算。

（三）设立专门的数据收集审查单位

设立专门的数据收集审查部门，其目的主要在于：

第一，制定适用于企业自身的公司会计核算办法，加强预算控制。财务管理基于企业的会计工作，并为企业会计核算提供“全面预算管理”。全面预算管理是一种财务信息管理系统，强调预算的重要性，因此设立专门的数据收集审查部门，不仅能够全面管理公司的事物流程、进行人力资源整合，更能够对公司进行全面约束及整体控制，所有员工都应参与到实际的财务管理当中过程，按照预算管理的规定，重点从制度建设和公司组织建设入手。第二，需要加强对会计核算尤其是成本核算相关的财务风险预警。为降低房地产公司的成本核算风险和财务风险，房地产公司必须建立全面的成本核算和财务预警系统，对本公司成本核算进行持续财务警报和诊断。房地产公司还需要根据实际情况和规模仔细分析本公司财务绩效，并建立与其开发业务相匹配的财务预警系统。第三，着力资金管理，提高资金使用效率。由于房地产企业在进行开发业务时会有大量的资金流入流出，资金在管理过程很可能会出现各式各样的财务风险。因此，采取有效的资金管理对于降低房地产成本核算风险以及其他的财务金融风险有很大作用，将开发项目的各个工程与材料进行整合，以实现统一性，避免出现堆积的现象，提高资金的周转率。

（四）加强成本核算人员素质建设

如今，现代财务和会计法律法规越来越完善，公司财务会计管理和成本核算也面临着必然的变革性发展，房地产行业的工作人员也需要适应未来的发展趋势与行业需求。基于此，如何为房地产公司培养一批专业能力、财务意识以及法律意识强的高素质财务人员则是必须要思考的问题：

第一，财务人员选拔。房地产公司在选拔人才时，选取高学历或高能力人才则是最基本的条件之一，而后再根据知识储备、掌握能力以及过往的工作经验来对不同岗位人员进行岗位匹配，比如出纳采购等岗位可以选取获得初级会计证、有一定实操经验的本科生。第二，财务人员的培训。企业的财务制度通常都是在不断改进和完善的，因而这就需要财务工作人员通过专业知识及专业技能培训，不断提升自身的学习能力。除此之外，还可以运用“老带新模式”，这样不仅有利于新人更好展开岗位工作，同样也可以避免由于老员工离职而造成的企业内部岗位缺失现象。第三，由于房地产行业自身的特殊性，还应注重加强工作人员职业道德素质的培养，遵守规则制度，提升职业道德感以及财务观念。第四，建立健全监督机制，设置负责审计工作的岗位人员，对会计工作人员所处理的工作内容进行定期或非定期抽调，以此保证相关工作在不同时效性下的全面监督管理。

（五）明确开发间接费用与期间费用界限

明确开发间接费用与期间费用界限对于房地产开发企业的成本核算工作是非常必要的。开发间接费用包括房地产公司商品开发、人员工资、五险一金、办公费、水电费等等。而企业销售费用、财务费用等与商品开发没有直接关系的期间费用则不能被计入到产品成本当中。在土地管理项目中，则应以利润为基础将间接费用和直接开发成本区分开，以提高成本核算的准确性。当出现间接成本划分困难的情况，可采取先归集再分配的形式来进行划分，对项目进行评价估值，根据估值来进行成本分摊，只有明确开发间接成本以及期间费用界限，才能更好提升企业成本核算效率及企业成本核算准确度。

结语

综上所述，本文以房地产公司会计核算为对象进行研究，侧重分析成本核算，并详细指出房地产公司当前发展存在的问题及其成因。房地产行业周期长、项目多且复杂的特殊性决定了其会计核算的工作难度，因此为解决房地产会计核问题，必须要针对不同项目进行核算成本对象区分，加强人员素质培养，对其专业知识、专业技能进行引导，保障会计工作顺利进行。会计核算不仅关系到企业经济的发展，更关系到经营的可持续性，其具体结果也有利于为决策者提供真实有效的数据，最终实现决策价值。