建筑类项目评估报告编制探讨

文／张志国 中铁建河北雄安城市建设有限公司 河北雄安 071799

引言：

项目评估是利用科学工具及评估模型，对项目的经济性、效益性、风险性、社会性等进行综合评价的过程。建筑类项目往往投入较大，建设周期和流程较长，涉及主体较多，且单个建筑项目均会对周边生活、商业等社会变化造成一定影响。因此建筑类项目往往需要通过严格的事前可行性评估，事中的稳定性评估，以及事后的质量性评估等环节。项目评估报告是建筑类项目各个评估环节的成果呈现，也是建筑项目全流程中必须完成的辅助性工作。常越亚（2021）认为建筑类项目评估是一项系统性的工作，应该贯穿在建筑项目的全周期中，为建筑项目提供方向、范围、标准等规范性的指引，并为建筑项目的相关主体提供决策依据。

1、相关概念

1．1 建筑类项目评估报告的类型

建筑类项目评估报告就是依据科学工具、方法及流程，对建筑项目的经济性、效益性、风险性、社会性等进行评价后形成的书面文件。建筑类项目评估报告可以根据评估环节、评估对象、评估主体、评估用途等进行分类。依据评估环节，建筑类项目评估报告可以分为项目前的可行性评估报告，项目中的各项跟踪报告，项目后的全面验收报告等。根据评估对象，建筑项目可以从进度、融资、风险等角度进行细项评估，也可以从建筑项目的具体构成，比如水电系统、安防系统、环保节能系统、消防系统等子项目构成方面进行评估。根据评估主体，建筑类项目评估可以分为自评报告、第三方评估报告、以及监管层的审批报告，具体类型的举例及说明可见表1。

表1 建筑类项目评估的类型举例

1．2 建筑类项目评估报告的编制要素

不管是何种建筑类项目评估报告，编制中都要明确评估对象、评估目的、评估内容范围，评估工具或理论，以及评估用途等基本要素。首先要确定评估对象，依据评估对象的特点，合理选择评估工具，并在全面确定评估内容范围的基础上，突出评估重点。其次是明确评估目的，明确评估对象后，结合项目评估报告的使用主体需求，明确建筑项目评估的基本目的。目的的确认可以为项目评估提供基本方向，同时为项目评估报告的编制成果提供一定的考核标准。

在确定了项目评估对象和评估目的后，要根据评估对象的特点确定项目评估的内容范围，比如在立项前的可行性分析报告中，要涵盖建筑可行性、经济可行性、效益可行性、政策可行性、风险预估等方面的内容。同时由于不同的评估对象及不同目的，决定了建筑想项目评估的内容和范围不同，由此也会带来评估方法或工具的选择。目前常用的评估方法和工具包括主观定性分析法、功能评估系数法、运筹学法、专家系统评估法等。且随着研究工具及定量模型的不断完善，建筑项目的评估方法也开始向智能化、系统化等方向上变化。

1．3 建筑类项目评估报告的编制步骤

建筑类项目评估报告编制时，通常需要参考项目建议书，以及批复文件，国家和区域内的经济发展规划；行业发展的产业政策；建筑项目的政策标准、规范及定额；在编制项目中及项目后的评估报告中，还需要参考建筑项目建设过程中存储的各项施工计划、材料采购及使用等实际发生的文件。通常来说，建筑类项目评估报告的编制包括6 个基本步骤：

第一，进行报告前准备工作。通常包括根据项目评估目的和要求，组建工作小组，并进行组织内部分工。如果涉及聘请第三方评估机构，还需要对第三方评估机构进行筛选和评价，在确定后和第三方评估机构签订委托协议，作为开展项目评估工作，编制项目评估报告的基本依据。

第二，制定项目评估工作计划。明确项目评估的工作目的、范围、内容、深度、进度安排、人员安排、费用预算，并确定项目评估报告的编制大纲。

第三，调查收集资料。根据分工安排以及项目评估报告的大纲，分组对项目进行实地调查及资料翻阅，收集、整理并对资料进行初步加工。

第四，论证及分析项目方案。收集资料后还需要对项目方案进行论证和分析，但不同环节的建筑项目评估报告中，对方案分析的重点会有所不同。比如项目前的可行性报告中重点突出可行性的论证，项目中的跟踪报告中重点突出完成进度以及可能存在的风险问题，项目后的验收报告重点突出质量、标准等完成情况。

第五，初步编写项目评估报告。根据项目评估报告的大纲，依据评估目的、评估对象、评估内容、评估范围、评估方法等分工完成项目评估报告的初稿。

第六，审阅及归档项目评估报告。完成后的项目评估报告，除了报送相关主体以外，还要重视对项目评估报告的归档以及流程传递，为下一流程中的项目报告编制提供依据。比如在项目建设中编制的各类跟踪报告，需要参考建筑项目可行性报告的内容，判断项目的建设是否符合可行性方案。

2、我国建筑类项目报告编制中存在的问题

根据我国统计局公布的数据，2000年至2021年，我国建筑业总产值从1．25 万亿元增长至29．31 万亿元，年均增幅为107．89%。我国建筑业的蓬勃发展过程中，也推动了建筑类项目报告编制的思路、理论、方案及内容的不断完善。但是从现状来看，我国建筑类项目报告编制中还存在编制内容不全面、编制依据不严谨、编制时效性较弱、编制主体不规范、编制连续性不强等问题。

2．1 编制内容不全面

我国建筑类项目评估报告的内容不全面主要表现在两个方面，一是编制的内容要素中，对部分关注热点或者发展趋势的涵盖面不够。尽管项目评估报告中对评估对象、评估目的、评估范围等已经形成了基础性认知，但是建筑类项目评估报告的内容更加侧重经济性、安全性及质量性等层面，对建筑类项目的环保性、社会性等维度的内容涵盖还不够全面。另一方面是建筑类项目评估报告的分析内容部分深度不足，也影响了整体内容的全面性。编制项目评估报告的重点目的就是全面分析和评价项目的总绩效，并且针对问题或经验提出进一步的方案分析和探讨，为同类项目管理提供借鉴。但是目前国内建筑类项目评估报告中大多是对项目概况的描述，对项目建设中隐含的各类管理问题，以及经济问题的分析还不够深入，一定程度上影响了建筑类项目报告的可使用性。

2．2 编制依据较传统

编制依据主要指项目评估的理论、方法和应用工具，理论和方法为建筑类项目报告的评估提供了基本框架和逻辑，应用工具可以为建筑类项目评估提供高效的手段以及合理的测量分析模型。目前我国建筑类项目报告中多依赖主观定性分析理论，且重点放在项目的经济以及财务指标分析，在定量分析模型，以及全面绩效测度模型等方面的应用还不足。以建筑项目评估理念最为成熟的英国为例，其已经构建了针对建筑项目全面绩效的科学评估架构和理论方法，对建筑项目的使用绩效进行了全面评价。英国建筑项目绩效评价体系的优点在于其不仅适用于论证期的建筑项目，也适用于在建工程，同时还适用于使用中的建筑项目。并且绩效评价中从“实际性能”和“实际使用效率”出发，评估建筑项目真实的使用绩效，并与项目建设预期对比，为以后同类的建筑项目设计、项目建设管理提供基本依据及发展目标。目前英国建筑项目的绩效提下中已经形成了标准化评估程序、建筑研究所环境评价方法、循证决策三大方法体系，其中标准化评估程序是具有官方约束力的强制性评估程度，后两者来自行业内权威机构提供方法体系和思想工具，在国际上拥有很强的吸引力。

2．3 编制时效性较弱

通常而言，建筑项目评估报告通常对时效性具有较高要求，其中立项前的可行性评估报告的编制工作量较大，需要的时间较长，项目建设中的各类跟踪报告的需要的时间最短，但项目建设完成后的验收评估报告对内容和规范的严谨性要求最高，同样需要相对充足的时间保证项目评估报告的合理性。目前我国建筑类项目评估编制的时效性还比较弱，主要表现为评估报告中对部分政策依据的参考时效性不足，项目报告本身编制的时效性不足两个方面。

首先，建筑类项目本身需要依据较严格的法律依据和政策规范进行论证和施工，其涉及到安全、美观、环保、城市规划等社会性问题，因此建筑类项目评估的基本依据是国家以及行业对建筑类的各种政策。在中央政策的基础上地方政府会根据区域经济发展、产业布局、商业规划等方面的情况，对建筑项目制定更加灵活的调整政策。在实际操作中，部分建筑类项目评估报告对地方政策的把握准确性有待提升，对部分新政策的依据和应用有所滞后。其次项目报告本身的编制时效性可能不足。受到编制意识、编制主体以及编制目的的影响，部分建筑方并不是非常重视建筑类项目评估报告的编制，对报告编制的论证、工作安排等不到位，导致项目评估报告编制滞后。

2．4 编制主体不规范

建筑项目评估是一项极具专业性的工作，我国建筑行业在蓬勃发展的过程中也促进了行业内部分工的精细化，为建筑企业或施工方提供咨询、服务的第三方主体逐步壮大，促进了建筑项目评估的发展。但是目前我国建筑咨询服务的进入门槛较低，且行业内缺少严谨的服务规范及行业标准，导致提供建筑咨询服务的第三方主体存在良莠不齐的现象，编制主体在专业性上的不规范，进一步影响了建筑类项目评估报告编制内容、依据和时效性等方面的科学性。我国建筑行业中商业咨询类产值在2011年后获得快速发展，从2011年的16．27 亿元增长至2019年的169．78 亿元，增长超过10 倍。但建筑行业中的商业咨询类的分布较为分散，行业集中度很低，国内目前还未形成权威的专业咨询机构。同时这类企业的成立门槛较低，满足一般企业注册标准的基础上，提供符合条件的专业从业人员数量，就能申请开立。但是行业内部的挂靠风气使得很多中小型咨询机构并不具备很好的专业服务能力，同时行业内还存在层层委托和外包的链条，服务渠道过长也削弱了第三方主体的专业性及规范性。

2．5 编制连续性不强

建筑类项目从立项论证到验收交付，时间周期较长，因此资料和依据的连续性就显得格外重要。项目评估报告是将各个流程和环节进行串联的重要工具，因此重视项目评估报告编制的连续性和系统性，是建筑项目评估报告编制的趋势之一。我国建筑类项目评估报告编制还存在连续性不强的问题，主要表现在对建筑项目全生命周期的连续性兼顾不足，项目评估报告编制各个环节之间的联系性不强两个方面。首先在建筑项目全生命周期中，立项前的可行性报告、项目建设中的跟踪报告、项目验收后的全面检验报告之间并未形成系统的联系和借鉴依据，各个环节的报告编制可能由不同主体完成，在编制方法、编制依据方面的沿用连续性也并不强。同时由于编制报告的分析深度和全面性不足，也会影响下一环节的报告编制。其次在单个项目编制报告中，可能存在部分环节外包，或者分工不合理、流程梳理不清晰的情况，使得建筑项目评估报告的内容连续性不足，对建筑项目评估报告的可读性、可用性等都有直接影响。

3、对策与建议

针对我国建筑类项目报告编制在编制内容、编制依据、编制时效性、编制主体、以及编制连续性方面的不足，本研究从理论工具、工作流程、编制主体以及编制连续性四个方面提出相关建议。

3．1 完善项目评估理论及工具

建筑类项目评估理论及工具的选择，是项目编制报告的基础依据和科学保障。针对我国目前建筑类项目评估中的理论依据和工具都比较传统的问题，未来可以从国外借鉴，以及项目应用创新两个角度，不断完善项目评估理论框架，为建筑类项目评估报告的编制提供科学指导。首先在国外借鉴方面，可以借鉴英国建筑项目全面绩效评价的理论体系和程序规范，扩宽建筑类项目评估的范围，将建筑项目使用后的绩效评价纳入项目评估体系中，并依据绩效评估的理论架构编制项目评估报告。第二在项目应用创新方面，由于不同建筑项目的使用目的、建筑标准不同，项目评估报告的编制思路也不尽相同，在借鉴国外框架和程序的基础上，可以结合具体建筑项目的特点，多层次运用类似层次分析法、DEA 模型、因子分析法等运筹学量化工具，更加科学评估建筑项目的全面绩效，以丰满建筑项目评估报告的内容及深度。

3．2 全面梳理评估报告工作

针对时效性不足的问题，在逐步完善建筑类项目报告编制程序的同时，还需要全面、科学梳理建筑类项目评估报告编制工作的全流程，结合项目报告编制的目的，在职能分工、流程简化、考核激励方面进行全面梳理。首先组建高效的项目评估小组的同时，将前期准备、中期调查、后期报告撰写等进行细致分工，固定工作内容后以便梳理项目评估报告的编制流程，保证项目评估报告编制连续性的同时，促进项目评估报告的时效性。其次在分工和流程梳理的基础上，完善对项目评估报告编制过程和相关主体的考核激励，通过考核激励能够提升编制主体对项目评估报告编制的重要性及积极性，尤其是以报告编写时间为基本依据，适当增加负向激励，能够有效提升我国建筑类项目评估报告编制过程中的时效性。

3．3 规范第三方咨询及编制主体

建筑业中的第三方咨询主体，促进了建筑业分工精细化，也为建筑行业的发展提供专业支持。但第三方咨询主体在编制项目评估报告中的不规范行为，影响了项目评估报告的可用性，也影响了我国建筑类项目评估体系的构建发展。因此对监管层来说，需要采取相应的政策手段，促进第三方服务主体的规范性。首先，适当提高行业门槛，在支持中小微企业发展的大前提下，严查行业内的挂靠及分包现象，建立工程师挂靠的追责制度，肃清咨询行业内的风气，提升第三方主体提供项目评估报告的质量。第二，以行业协会为主体，推动建筑业的咨询服务标准化及规范化，一方面行业协会牵头，针对造价咨询、项目调查、报告撰写等专业服务制定行业服务标准，另一方面行业协会可以通过组建业内评比、专业培训、会员交流等方面，鼓励第三方咨询机构提升服务的专业性。

3．4 重视项目报告编制的连续性

建筑项目的周期通常较长，因此在建筑项目的论证前期，至建筑项目正式投入使用，为了加强对建筑项目效益、绩效的评估，可以针对项目评估报告的编制搭建连续性的使用和调取体系。一方面在环节和流程上，建立涵盖立项前、项目建设中、项目验收、项目使用后全生命周期的评估报告连续性机制，保证项目评估报告之间的逻辑性和借鉴性，推动项目评估结果的递进。另一方面在项目评估中引入信息化系统，将部分评估项目模块化和标准化，为项目报告编制的电子化和智能化提供基础的数据库，也为建筑项目评估报告的交叉对比提供依据。

结语：

我国建筑业的蓬勃发展，推动了建筑类项目报告编制的思路、理论、方案及内容的不断完善。但是从现状来看，我国建筑类项目报告编制中还存在编制内容不全面、编制依据不严谨、编制时效性较弱、编制主体不规范、编制连续性不强等问题。针对上述问题，可以通过完善项目评估理论及工具，全面梳理评估报告工作，规范第三方咨询和编制主体，重视项目报告编制的连续性四个方面入手，促进建筑类项目编制的发展，为建筑类项目的设计、施工、管理提供支持。