关于延边州金融支持房地产市场情况的研究分析

孙 佐 楚洪雷 尹 晶

（中国人民银行延边州中心支行，吉林延边 133000）

一、引言

受宏观经济持续下行、边贸环境复杂、新冠疫情反复、人口外流和老龄化加剧等影响，居民收入下降、购房热情趋冷，近年房地产开发速度大于人口增长速度，全州房地产供给趋于饱和，房地产市场刚需缩减，房地产开发投资和销售持续低迷，且疫情影响下房地产企业资金链日趋紧张，回笼资金大幅减少，行业债务负担压力剧增。房地产金融方面，在一系列政策调控下全州房地产贷款发展稳定、风险可控，但受环境因素和银行内部政策因素影响，部分银行的房地产贷款业务发展受阻。

二、延边州房地产市场运行情况

（一）房地产开发投资和销售持续走低

截至2022年5月末，全州在建房地产开发项目61个，累计在建施工面积443.1万平方米，年度新开工面积14.05万平方米，同比下降48.27%。房地产开发投资6.34亿元，同比下降23.25%。商品房销售面积18.29万平方米，同比下降44.9%，其中住宅销售面积17万平方米，同比下降42.8%。全州商品房平均价格5251元/平方米，同比下降2.29%。预测截至6月末，全州商品房销售面积下降48.8%①数据来源：延边州住房与城乡建设局提供。。

（二）积极推进农民进城购房优惠补贴政策

根据《延边州鼓励农民进城购房优惠补贴政策的指导意见》，延吉市、敦化市均制定了本市农民进城购房税费补贴政策②农民进城购房税费补贴政策指农民购买住房后先交纳契税，再由财政部门核实农民身份准确无误后补全额契税，额外发放1500元装修购物券和1500元家电购物券。目前延吉市执行补全额契税和发放3000元购物券的税费补贴政策，敦化市执行补半额契税和发放3000元购物券的税费补贴政策，其余县（市）的税费补贴政策正在探索研究过程中。，其它县（市）按照量力而行的原则，研究制定补贴政策，截至2022年5月末全州完成农民进城购房交易77套（延吉54套、敦化23套），购房交易金额3530万元（延吉2495万元、敦化1035万元）；面积7986.93平方米（延吉5778平方米、敦化2208.93平方米）；申请购房契税、装修购物和家电购物等补贴共计49.18万元（延吉29.37万元、敦化19.81万元）③数据来源：延边州住房与城乡建设局提供。。

三、延边州房地产信贷支持情况

截至2022年5月末，全州房地产贷款余额274.22亿元④全州房地产贷款数据均不包含长白山农商行房地产贷款数据。本人承诺文章内容（数据）不涉密，可公开，如有问题，后果自负。交通银行住房开发贷款为银团贷款，发起行为国家开发银行吉林省分行，交通银行吉林省分行和交通银行延边分行为参与行。，同比增长5.31%，较年初新增4.82亿元。分机构看，国有大行和股份制银行的房地产贷款总量和增速得到有效控制，中资四大行和股份制银行房地产贷款同比分别下降1.68%、1.53%，农商行房地产贷款发展稳定，均符合房地产贷款集中度管理要求。全州房地产金融风险总体可控，但整体呈升高态势，截至5月末，全州房地产不良贷款余额5.52亿元，同比增长18.97%，不良率为1.87%，同比增加0.23个百分点①数据来源：金融统计监测管理信息系统。。

（一）地方法人金融机构均满足房地产贷款集中度管理要求

当前全州16家地方法人金融机构②16家地方法人金融机构包含长白山农商行。的房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比两项指标均满足房地产贷款集中度管理要求，并保持房地产贷款集中度相对稳定。除地方法人金融机构外，其余金融机构的房地产贷款集中度管理由省分行统一调控。

（二）落实市场利率定价自律机制且最低首付比例已达下限

一是全州各金融机构落实吉林省市场利率定价自律机制，结合机构业务实际，合理制定住房贷款利率水平，各机构房地产贷款平均利率情况见下表，国有大行住房贷款平均利率为4.5-5.2%，股份制银行住房贷款平均利率为5.2-5.6%，吉林银行和农商行住房贷款平均利率为5.3-7.5%，其中珲春农商行利率水平普遍偏高，平均利率为7.59%；当前全州各金融机构住房贷款最低水平均高于或等于个人住房贷款利率下限（下限利率为4.25%），即不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。二是全州金融机构住房贷款最低首付比例均为20%，除非首套房贷款最低首付比例为30%外，其余首套房贷款、新房贷款和再交易房贷款的首付比例均为20%。

表1 延边州各金融机构房地产贷款平均利率情况统计表

（三）国有大行拉动再交易房贷款稳中有进

截至2022年5月末，全州个人住房贷款余额176.36亿元，同比下降0.3%，其中新建房（新房）贷款余额83.12亿元，同比下降3%，再交易房贷款（二手房）贷款余额93.24亿元，同比增长2.24%。五大国有银行再交易房贷款余额67.08亿元，占全州再交易房贷款的68.3%，其中建设银行和邮储银行发展势头强劲，较去年同期分别新增3.24亿元、1.01亿元③数据来源：金融统计监测管理信息系统。。建设银行与辖内房屋中介公司充分实现信息共享，且业务办理流程相对合理简便，平均可在2个工作日实现审批放款；邮储银行自去年重启再交易房贷款业务以来，营销力度持续加大，实现住房贷款资源倾斜，审批时间最短可为24小时，保障了业务办理的时效性。

（四）农商行成为房产开发贷款发展主力军

截至2022年5月末，全州房产开发贷款余额85.79亿元，同比增长24.06%，其中住房开发贷款余额65.41亿元，同比增长34.08%。农商行住房开发贷款余额45.51亿元，占全州住房开发贷款69.6%，余额较去年同期增加14.03亿元，其中延边农商行、敦化农商行房产开发贷款分别较同期增加幅度较大。此外交通银行住房开发贷款④全州房地产贷款数据均不包含长白山农商行房地产贷款数据。本人承诺文章内容（数据）不涉密，可公开，如有问题，后果自负。交通银行住房开发贷款为银团贷款，发起行为国家开发银行吉林省分行，交通银行吉林省分行和交通银行延边分行为参与行。较去年同期增加2.2亿元⑤数据来源：金融统计监测管理信息系统。，用于长春市内租赁住房项目开发。

（五）落实金融支持按揭贷款纾困政策

全州金融机构及时优化信贷政策，通过灵活调整按揭贷款还款安排、合理延后还款期限、保障公众征信相关权益等方式，切实缓解了个人及房地产企业的还款压力。截至2022年5月末，农行、建行、交行、光大银行、邮储银行等机构通过办理个人住房贷款延期还款及宽限期还款206笔，涉及金额0.49亿元，有效缓解了疫情期间无法及时还款客户的还款压力。吉林银行、敦化农商行和汪清农商行通过借新还旧、调整还款频率、降低贷款利率等方式助力房地产企业平稳度过疫情难关，其中敦化农商行下调1户房地产开发企业贷款利率，由9%降至7.83%，预计全年节约利息费用8.77万元①数据来源：金融机构调研提供。。

（六）住房公积金出台系列支持政策提振个人住房公积金贷款消费

当前全州受委托办理住房公积金个人住房贷款业务的金融机构共7家②7家金融机构分别为工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、吉林银行和延边农商行。，截至2022年5月末，全州住房公积金个人住房贷款余额85亿元，同比下降2.5%，贷款余额占缴存余额的比例为67%，较去年年末和同期分别减少4.77个百分点和8个百分点，当年发放住房公积金个人住房贷款1.89亿元，共计635笔，同比分别下降60%、58%③数据来源：延边州住房公积金管理中心提供。。此外，农业银行发放军人住房公积金贷款④军人住房公积金贷款：农业银行为指定办理军人住房公积金个人住房贷款业务的金融机构，此数据不计入延边州住房公积金管理中心统计的个人住房贷款。110万元，共计3笔⑤数据来源：金融机构调研提供。。为持续推进稳经济保民生工作，延边州住房公积金管理中心于近期陆续制定系列工作举措，强化政策支持，大力促进个人住房公积金贷款向好发展，如降低贷款业务首付比例⑥降低贷款业务首付比例：首次申请住房公积金贷款的，最低首付比例为20%，二次使用的，最低首付比例为30%；购买非普通自住住房，首次申请贷款最低首付款比例为30%，二次使用的，最低首付款比例为40%。，取消疫情缓缴期间申请住房公积金贷款在缴存方面的条件限制，将疫情期间业务办理所需材料的有效期延长3个月。

四、当前房地产市场发展存在的问题

（一）市场刚需减少，房地产投资持续低迷

一方面近几年全州房地产整体开发面积较大，开发速度大于人口增长，全州房地产供给趋于饱和，2020年底延边州城镇现有住宅户已达到1套以上，加上疫情影响下居民收入下降，购房热情趋冷，全州房地产市场刚需呈下降趋势。另一方面延边州人口持续减少，年均下降1.13%，2020年老龄化程度达到24.93%，受房地产调控力度持续增强、区域人口外流、人口老龄化影响，居民购房需求大幅萎缩；受经济下行、疫情叠加影响，房地产开发投资持续低迷，2022年全州1-4月房地产开发投资额4.23亿元，同比下降52.2%。施工面积与竣工面积也出现明显下滑，全州1-4月房地产新开工面积仅为10.43万平方米，下降45.5%，且1-3月国有土地使用权出让收入下降30.9%⑦数据来源：延边州统计局提供。。

（二）疫情影响下房地产行业债务负担压力剧增

一方面疫情以来出国劳务人员及外出打工人员收入明显减少，个人住房贷款还款压力激增，且经济下行压力愈发严重，部分个体工商户没有充分的市场风险防御能力，日常收支处于严重不平衡状态，导致其住房支付能力持续下降。另一方面受疫情影响房地产企业资金链日趋紧张，其根源主要来自于买方市场的重压，1-4月全州商品住房销售额仅为4.94亿元，下降28%⑧数据来源：延边州统计局提供。，回笼资金大幅减少，加大了在建项目资金缺口，削弱了企业对银行贷款的偿付能力。

（三）环境因素和政策因素共同制约房地产贷款业务发展

一方面延边州房地产市场进入以存量开发为主的市场，尤其是人口基数较少的县域，如图们市、安图县、汪清县，房地产开发投资机会明显减少，且房地产企业面临项目周期和债务周期的错配风险，金融机构为有效控制房地产开发贷款的金融风险，在金融供给端不断压缩房地产开发贷款资金，审慎调整房地产开发贷款的投放力度。另一方面受总分行政策影响，部分金融机构暂停相关房地产贷款业务，如兴业银行根据总行政策要求暂停新房按揭贷款业务，交通银行自2018年9月停止再交易房贷款业务，民生银行仍执行总行严禁投放房地产开发贷款管控政策。

五、意见及建议

一是房地产企业要优化整合企业组织架构，聚焦管理进度、缩短管理半径，降低企业的管理成本，达到降本增效的目的；压实企业自救主体责任应对风险，积极处置资产、多方筹措资金；注重企业发展转型，由“高负债、高杠杆、高周转”的经营发展模式逐步向注重产品与服务品质的模式转变，加快产品品质提升，以客户需求为导向，开发符合当地居民住房消费倾向的商品房户型，提升购房服务、物业服务等水平，在好产品、好服务方面下功夫，增强企业竞争力和影响力，进一步提高市场占有率。

二是金融机构要在落实房地产金融审慎管理的前提下，提升对房地产业的金融服务水平，根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭的融资需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，保障经营稳健的房地产企业现金流稳定，支持企业债务借新还旧，避免企业出现流动性危机。根据《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》内容，按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房项目的信贷投放，继续加大对保障性住房建设和长租房市场发展的金融支持力度。

三是政府相关部门要遵循因地制宜原则，规范房地产市场运营秩序，持续推进“保交楼、稳民生”，坚持把房地产发展的落脚点放在民生上，有效区分项目风险和企业风险，大力推动项目全面复工、加快施工。完善土地市场管理，优化土地供应结构，引导企业理性拿地，稳定土地价格；加强对房地产开发企业、销售代理企业和房地产经纪机构的监管，充分发挥房产交易实时监控平台系统作用，对全州房产交易实时动态监管；持续加大农民进城购房扶持政策支持力度，提高农民购房积极性；适时召开线下房交会，进一步活跃房地产市场，促进线下房地产交易。