农村建房门道多法官支招免纠纷

李婧

对农村建房合同纠纷，法院查证事实困难的原因有三点：

首先，合同约定不详。大部分农村建房施工细节以口头约定为主，施工合同内容异常简单。有的合同只有一页纸，有的合同甚至连工程地点都不详实，只写某村谁家，如果该户有两块宅基地，连工程项目在哪儿都分辨不清。一个农村建房施工项目少说有一两百项细节，但合同涵盖不全，一旦发生纠纷，当事人的陈述缺乏证据支撑。法庭上，经常有原被告为约定不明的工程细节吵得不可开交，有的人赌咒发誓称自己说的是真话，当初两人就是这样约定的，可法官无法采信誓言。

其次，双方对“赠送”等口头约定理解不同。比如在承揽工程时，房主随口要求施工方“帮我把院墙垒上”，施工方口头应承下来。其实房主意思是施工方把院墙的砖、水泥等材料一起备上，再派人干活，该项目整体算赠送项目。而施工方的意思是房主准备材料，他赠送人工。纠纷发生后，双方都坚持自己的意见。法官没办法复原现场，难以查明双方当时的真实合意。

第三，工程过程中随意更改方案、撤换施工单位。不少房主与施工方在入场前签订了合同。但是随着工程进度推进，房主提出了修改方案、增加工程项目等要求，可书面合同未做修改。发生纠纷时，有的房主以拖延工期为由拒绝付全款，但施工方以房主增项、改项为由抗辩，却没有凭据。有的房主甚至在工程进行中撤换施工方，发生纠纷后，谁也说不清楚两个施工队各干了多少活儿，工程款怎么付成了难题。频繁变更工程内容，也是导致纠纷高发的原因。

农民群众在签订建房合同时应约定哪些内容？在施工中又有哪些注意事项？法官提出以下四点建议：

首先，合同以书面形式签订，约定明确。在签订合同前，房主与施工方应当充分沟通洽商，对于必要条款明确进行书面约定。尤其是双方的身份信息、工程地点、结构类型、施工期限、承包方式、工程内容等具体工程基本信息，工程款结算金额和方式，违约金的具体数额或者计算方式，都应该包含在合同中。

其次，充分重视合同的严肃性，非必要不更改合同内容。确需更改的，对于增减项的施工内容、价款、质量等必须重新书面约定。

第三，建议房主在开工前先了解必要的建筑装修知识，或者聘请专业监理进行全过程监督；施工过程中应分阶段结算，避免出现与上一个包工队未完成结算的情况下让其他包工队进场，导致工程量无法分辨的情况出现；房主在发现房屋建造出现问题时要及时与施工方进行沟通，立即修正。

第四，当事人双方都要有证据意识。注意留存沟通过程及处理结果的相关证据，采用书写字据、现场拍照、录音录像、第三人证明等方式将证据材料予以固定、保存。万一发生纠纷，双方能提供证据，还原事实。