由部分集中断供事件引发对商品房预售制的存废之争、应对策略和变革趋向的思考

文／袁慎浩 悦达地产集团有限公司 江苏盐城 224007

引言：

在中国房地产行业发展历程中，2021-2022年大概极不寻常，因为它可能既是销售、投资、整合的动荡之年，又将是存量提质改造和增量结构调整并行的转型升级之年。在中央贯彻“房住不炒”的调控背景下，贷款集中度管理、住宅供地双集中、二手房指导价、学区房变革、土地出让金征收划转、抵押过户、国企收储商品房、龙头房企暴雷等具有标志性意义的行业重磅事件时有发生，多家房企相继陷入流动性困境，各大城市土地流拍或托底的消息此起彼伏，地方政府土地收入下降随之而来，房产价格持续上涨预期已被阶段性击破，整个行业步入不同寻常的“需求下滑、市场下行、预期下降”运行弱周期。

尤其自今年6月30日，因商品房停工、交付延期等现象，江西景德镇某楼盘业主打响集中断供第一枪后，相似的新房交付焦虑情绪、集中强制停贷潮迅速在全国多个烂尾楼盘中上演，也将“商品房预售制度”这个多年来备受争议的话题重新推到了公众面前。

1、预售制的出台背景、历史演变和利弊得失

相对于商品房现售的商品房期房买卖即商品房预售一直是内地商品房销售的最主要方式（2021年我国期房累计销售面积达15.6 亿m2，占商品房总销售面积的87%），主要是指开发企业将正在建设的商品房提前出售给买受人，由买受人支付相应定金或者房款，并约定未来将预售的商品房卖与买受人的一种交易形式。

1.1 历史际遇

20世纪90年代，中国正处于城市化进程的起步阶段，地方政府面临的最大瓶颈就是资本短缺，谁能创造资本，谁就能获得更快的发展速度，而土地金融的融资效率远超其它方式，所以才能以世界罕见的速度和规模，完成了城市化的资本型增长。对于房地产市场而言，既面临统一管理、统一分配、以租养房的福利分房制带来的分配不公、效率低下、配套滞后等弊端，又囿于市场化发展起步晚、增速慢，商品房需求量大、供应量小，开发商实力弱、资金少等短板，此时引入香港“卖楼花”模式无疑是注入一台加速器。政府通过土地出让完成财政收入的原始累积；开发商通过预售合同，在未投入全部房屋成本的前提下，为后期开发和未来发展解决资金来源，实现大规模滚动开发；金融机构通过按揭贷款将其打造成一种市场巨大的金融产品；购房者仅支付首付款即可购房，提升了支付能力，而且预售价通常比现房价低10%-20%，且交房时间为1-2年，更能将潜在意愿转化为实际需求。

这突破了传统物权担保方式，将房地产与金融高度关联，通过房地产金融化和金融房地产化的模式，形成特定时期的政府、开发商、银行和购房者多方共赢的利益格局。

1.2 发展演变

中国商品房预售制度起源于上世纪50年代香港的“卖楼花”，并自1994年始，通过陆续出台的多项法规支持国内房地产市场改革。

第一阶段：雏形（1978-1993年）：改革开放初期是住房预订购制，当地政府安排房屋建设，各购房单位再根据已批准的建设计划和资金到建设局办理预订申请，建设局实施开发。

第二阶段：构建（1994年-2000年）：1994年7月，出台《城市房地产管理法》，建立商品房预售制度。同年11月，颁布《城市商品房预售管理办法》。1998年，出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，决定从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。

第三阶段：完善（2001年-）： 2007年8月、2009年8月、2019年8月,对《房地产管理法》进行3 次修订。2001年8月、2004年7月，对《商品房预售管理办法》进行2 次修订。

在习近平新时代中国特色社会主义思想指导下,“房住不炒”也作为一切住房政策的出发点和落脚点，而推进期房预售制度改革更视为建立完善住房市场长效机制的重要组成部分。

1.3 利弊得失

房地产市场是我国城市发展最主要的资本源和驱动力，作为主要销售方式的预售制功不可没。我国人均居住面积从1994年的不足10m2增长到40m2，城镇化率从30%提升到64.72%，套户比超过1.09，28年走完发达国家几百年城镇化路程。房地产发展带动地方政府土地出让收入增长，为金融、制造业等其它产业提供了源头活水，也集聚了基础设施改善、城市飞速扩张和规模经济效应。随着商品房市场进入成熟阶段、城市居民住房刚需与供给矛盾不再突显，预售制引发的负面效应愈发凸显。

1.3.1 预售制带来逾期交房，加剧了烂尾楼现象

在制度设计上，银行、开发商和购房者权责利不对等。购房者交纳首付款，办理按揭贷款，相当于支付了房地产开发的全部费用。政府拿走土地出让金和税费，银行收取利息，开发商赚得利润，而购房者只是获得房屋的“期待权”,而非“既得权”[1]。一旦开发商倒闭、卷款跑路、资金链断裂而项目烂尾，如无后续接盘者，购房者既偿还债务，又失去房子。购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立关系，如开发商迟延交楼或无法办证，是开发商违约，购房者可根依购房合同向开发商主张权利，但仍需依按揭合同还贷。

1.3.2 预售制降低了建筑品质，衍生了不合格产品

现有的开发商、施工企业和监理单位、质监管理部门的“信用管理体系”不健全，商品房质量的标准、工艺和水平整体有待提高，房屋漏水、沉降严重、墙体开裂、外墙皮脱落等品质及交付标准与承诺不符等问题屡见不鲜。开发商在房子建成之前就已收到购房全款，大都把“速度”放在第一位，就是缩短从拿地到开盘的时间，进而追求利润最大化的高周转模式，拿地后快速开工、取得销售、快速卖房、再拿地储，进而快速转战下一个项目即“唯快不破”运营模式，比如“0357 模式”：0（拿地即开工）、3（拿地3 个月售楼处、示范区开放）、5（拿地5 个月开盘）、7（拿地7 个月现金流回正再投资）。“水满则溢，月盈则亏，过犹不及。”但是，过度压缩造价成本和缩短施工周期必然带来品质问题，所以这也导致了房屋质量问题长期突出、售后纠纷不断。8月12日，中交、融创等17 家品牌房企提交《关于请求维护营商环境、增强房企投资信心的纾困解难报告》，这也是全国首个房企联合“抗议”房闹现象。翌日，合肥召开全市房地产问题治理专题会议，要求“强化预售金监管，守住不发生系统性风险底线，开展成品房销售试点”[2]。

1.3.3 预售制催生“三高”模式，导致潜在的系统性金融风险

预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂，影响自身信用，波及行业信心。从金融层面看，即使出现“烂尾”，即使发生集中断供，房企早就通过与购房者签订的预售合同和按揭合同从银行获得房款，是由银行承担最终“兜底”，面临坏账压力。

1.3.4 预售制引发纠纷不断，影响社会和谐稳定

预售制存在预售许可条件不明；预售合同的法律地位不明晰；预售资金监管存在制度短板；购房人预付款支付方式不利于保障购房人权益等亟待解决的突出问题。据北京盈科（杭州）律师事务所提供数据，近十年我国以“商品房预售合同纠纷”为由结案的民商事诉讼案件数量成倍增长。从2013 至2017年平均涨幅达到每年170.88%，在2017年涉诉案件达40137 件，2020年81647 件。集中断供背后亦是商品房预售制下，多个取得预售许可的楼盘出现了项目停工、预售金挪用、楼盘延期交付等情况。业主们面临的处境是楼盘停工、复工遥遥无期以及沉重的房贷月供。从诉讼角度来说，如烂尾楼业主停供，会导致银行提起诉讼，追究业主的责任，而不是业主去起诉银行违约；烂尾楼业主可根据预售合同向开发商提起诉讼。

2、预售制的沉疴痼疾、存废时机和替代方案

“时代的一粒灰，落在个人身上就是一座山。”预售制没有“一手交钱、一手交货”，从银行放贷时，风险便从开发商转嫁至购房者。这波断供潮所涉范围之所以如此之广，与监管缺失有关[3]。

2.1 监管之弊

预售制助推房产开发的资金落地和开发速度提升，也助长了资金的不合理使用，特别是当高增长、高房价时代转入慢增长、负增长甚至下探筑底的长期回寰时代。预售制起初将购房款交予开发商，后虽设立第三方监管账户，但多年未有统一的预售监管规定，各地实行“一城一策”，例如，太原、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15%-40%，郑州、福州等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金，大部分城市将封顶作为50%-80%重要提取节点，预售金发生多起资金挪用、恶意抽逃并导致楼盘烂尾事件。

2.1.1 银行因素

如2022年1月6日，佛山市住建局发函称某银行未经监管各方同意，擅自将商品房预售款从专用账户划出，暂停已签订的商品房预售款专用账户监管协议。

作为贷款银行，违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款；将按揭贷款资金违规划入非监管账户；未积极履行资金监管义务，导致资金非正常流出问题严重；在拟定贷款合同时，未按照购房合同和国家相关法律规定，将按揭贷款的收款账户设定为监管账户，而是设定为开发商的一般账户，直接导致按揭款脱离监管。比如项目公司设置多个银行账户，将占比较小的首付款放置监管账户，另将按揭款放在非监管账户。

2.1.2 房企因素

如6月8日，西安市未央区住建局发布《关于纠正违规挪用西安某项目商品房预售监管资金的函》，要求将其抽调的11 亿元预售金退还到监管账户。

在大开发、高周转背景下，房企新房预售后的回款资金，不是用作结算工程款，而是通过撬动资金杠杆，进行大规模拿地实现快速扩张。在形同虚设的监管账户中直接抽调资金；虚报工程进度，工程总承包方以工程建设名义调整工程造价等方式规避备案价格，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企；与承建商伪造工程量、与供应商伪造采购合同等。

2.1.3 监管因素

如7月19日，在郑州一项目停工沟通会上出现“‘听招呼干活的’某银行坦承，每一笔转账拨付都有房管局资金监管处的批准批示”的互怼场景。预售金管理制度不健全，体系不闭环，权责不明晰，执行不联动，流向不透明，监督无主张。为此，7月14日，西安成为全国首个针对断供潮后出台政策的城市，住建、自规、金融等联合发布《关于印发防范商品房延期交房增量问题工作措施的通知》，明确全程监管、预售金全额入账、严格拨付标准等13 项具体措施。

2.1.4 前融因素

如2022年5月，深圳前海某项目烂尾，系前期抵押信托后资金链断裂，开发商被要求提前还款。

开发贷禁止购买土地，一些房企会对项目进行抵押，通过信托、私募、基金公司等途径融资，用以支付或者置换土地出让金。一是“银信模式”的前融曾是合规的（迟至2018年7月，财政部下发《关于规范金融企业对地方政府和国有企业投融资行为有关问题的通知》才被禁止，先是对保险资金通过信托计划进入房地产领域划出了明确界限，后又对信托进行“窗口指导”，要求前融不得再新增），一旦房企到期无法给信托等还款，资金方有权从项目上抽走资金。二是“明股实债”形式也曾是合规的（直到2021年8月，自然资源部明令禁止：“房企参与土拍和开发建设中，股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他融资便利。”）资金方被包装成项目股东，债券伪装成股权。

“前融”风险不言而喻，因为它让房企在前期就加了杠杆，一旦市场下行就如同打开潘多拉魔盒。房企高债务对应的是大量难以产生现金流的沉淀资产，债务及付息压力会持续损耗房企现金流，丧失自救空间。

2.2 存废时机

“青山一道同云雨，明月何曾是两乡。”滞胀之下，难有例外。在一季度突然波及长春、上海等区域的疫情所引致的供给冲击影响下，每个经济体都同时承受着经济增长放缓与通货膨胀上行的双重压力，虽重心常有切换，或有细节差异，但无人能独善其身。8月22日，一贯未雨绸缪、清醒冷静应对现实风格的任正非第四次发表《整个公司的经营方针要从追求规模转向追求利润和现金流》的“寒冬论”，认为“未来十年应该是一个非常痛苦的历史时期，全球经济会持续衰退，面临衰退、消费能力下降的情况，应改变思路和经营方针，保证渡过未来三年的危机……把活下来作为最主要纲领，边缘业务全线收缩和关闭，把寒气传递给每个人。”时至2022年三季度末，仍在2021年下半年的低位上逐步修复、时有波动的房地产业也概莫能外，仍未走出至暗时刻，“不确定性”仍是行业主旋律。陈锦石也在8月30日的中南建设半年度业绩交流会表示“预计还需要半年到一年的时间，行业才可能会触底……要稳字当头活下来”。房地产集基本居住功能的耐用消费品和资产配置属性的投资品双重特性，对于经济短期波动、中期转型和长期发展及金融稳定都有重要影响。从行业占比的角度来看，2021年房地产业产值占名义GDP 比重为6.8%，占固定资产投资比重为27.1%，商品房销售额18.2 万亿元，占全国GDP（114.4 万亿元）比为15.9%；而上下游细分的建筑、水泥、建材、家电等相关领域叠加GDP 的占比可能接近30%，住房资产城镇居民家庭实物资产占比70%。因此，无论是对于宏观经济稳增长还是稳就业保民生，房地产行业的稳定对全局而言都至关重要。

9月16日，国家统计局公布70 个大中城市房价数据：1-8月全国房地产开发投资同比下降7.4%；商品房销售面积同比下降23.0%，住宅下降26.8%；销售额同比下降27.9%，住宅销售额下降30.3%。“保交付、保民生、保稳定”工作已被推至第一要务，引起政府、金融机构、监管部门乃至全社会高度关注。从短期来看，在行业转型阵痛期下，包括停贷在内的极端事件是房地产运行、房企经营由粗放化、快周转、高风险增长向精细化、稳健式、可持续的内生型模式过渡阶段中必然付出的代价和承受的阵痛，降杠杆的终点便是现售，但立刻取消预售制并不现实。

2.2.1 贸然取消预售制的阶段危害性

行业风险出清、市场持续筑底的过程仍在进行中，取消预售不利于当前稳经济大局。供给端，房地产开发投资连续出现负增长，成为经济增长的最大拖累；融资端，房企融资渠道收窄，多家房企债务累积危如累卵；销售端，销售断崖式下滑，回笼资金愈发困难，偿债压力更加严重；土地市场，拿地意愿降至冰点，土地成交同比惨淡。如8月30日的无锡土拍，除朗诗竞得梁溪两宗地块外，其余都是托底摘牌。预售作为房企重要的资金来源对开发投资运行至关紧要，取消预售无异于给垂危病人“拔管”。烂尾楼已形成了一个三角债：建筑商不收开发商的商票、建筑商再传导到建材商。贸然取消预售只会降低资金使用效率，增加全社会成本和风险。

（1）偿债潮来势汹汹，行业资金流动性问题仍在持续发酵

时距2021年9月份某企业违约引发的全行业流动性危机已满一年。为稳楼市，限购、贷款放松、AMC 进场、纾困资金等一系列组合拳推出，行业曾寄予厚望，但力有不逮。伴随多个信用违约事件爆发，行业负债压力仍然较大，债务发行主体逐渐由民企转为国企，海外债券违约转为国内商票逾期，债务问题日趋严峻，尤其资质较差房企发行利率高，借新还旧难度大，这一趋势大概会贯穿2022全年且彻底性扭转空间不大，预计延至明年一季度压力才能稍减，市场良币驱逐劣币，行业健康得以循环发展。

“人言落日是天涯，望极天涯不见家。”进入8月，房企违约事件几乎每周一起，此前的龙光、禹洲均是绿档房企。今年已经至少11 家上市房企宣告实质性违约，3家实施债务重组。下半年典型房企境内外到期债券规模约为2887 亿元，其中民企债券占比71%。5月份，碧桂园、龙湖、美的等首批示范民企，获准率先发行境内公司债合计规模也仅为20 亿元。

8月上旬，上海票交所公布了截至7月31日的商票持续逾期名单，逾期房企已达2005 个，其中大型房企集团数量达到238家。TOP200+房企中有183 家商票逾期，占比达到91.5%，覆巢之下，罕有完卵。两千多家房企商票逾期必定导致关联企业陷入债务困局（据悉，9月9日，南通六建100%股权以底价2.0354 亿元被拍卖；江苏最大建筑公司—南通三建上半年亏损3.34 亿元）。

当下仍需高度警惕债务风险。下半年典型房企境内外到期债券规模约为2887 亿元，其中民企债券到期规模占比达到71%。销售回落必然伴随偿债压力上升，导致尾部偿债风险暴露和信用评级下降。

（2）转型非一日之功，探索房地产开发新模式是渐进过程

“治大国如烹小鲜。”共同富裕背景下的房地产业如何探索新的发展模式，平稳实现高位软着陆，实现国民经济发动机、民生保障奠基石等多重功能，的确是2021～2022年代的历史性课题，也是缺乏国际经验的时代性难题。房地产业规模大、链条长、牵涉面广，在国民经济、全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额。稳定是今年经济工作的主基调，房地产则是稳经济的重中之重。目前房地产业正处于史上最危难时期，难以为继的居民杠杆率和持续攀升的去化周期都最直观地释放出顶部反转的危险信号。房地产吸引力归根结底要靠城市的经济发展前景和产业集聚度来支撑，因此以前那种靠房地产先行拉抬经济的逻辑正在被经济先行以拉抬房地产的逻辑替代。这种政府和开发商都不可小觑的逻辑转换，将进一步改写房地产市场的供需版图。部分地方政府土地出让金收入大概率会继续恶化，要重点关注房地产下行可能带来的次生灾害，尤其是地方债和地方融资平台风险。尽管房地产发展已从增量转向存量时代，但开发投资和新建商品住房仍处在历史高位，转型是一个渐进的过程，传统开发模式仍是主流，也未能找到完全可以替代预售资金回笼的主要融资模式。据国家统计局数据，目前开发商资金自筹占30%～40%，开发贷占18%，房款占40%-50%，而1～8月份，房企到位资金100817 亿元，同比下降25.0%。其中，国内贷款11030亿元，下降27.4%；自筹31495 亿元，下降12.3%；定金及预收款28575 亿元，下降35.8%；按揭14169 亿元，下降24.4%。

房地产行业是一个重资产行业，流动资金需求量非常大，融资紧，销售堵，监管严，如再现房销售，四重压力将卡断企业赖以发展存续的最根本的资金来源。直接取消预售，至少会在一段时间内造成供应锐减，而供不应求又会进一步造成房价的快速攀升，也可能成为压倒房企的最后一根稻草。

7月21日，国新办在上半年银行业保险业运行发布会上称“取消期房预售……这不仅仅涉及金融监管政策，还需要住建部、人民银行等多个部门统筹政策协调。”

2.2.2 中期（十四五末或十五五中）取消预售制的历史必然性

房地产从增量时代走向存量时代，城市增长从资本型增长转向运营型增长，房地产开发模式的转型是历史必然。为彻底解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险和金融风险，现房销售是民心所向，大势所趋，更是全球主流销售模式，预售制也终将结束历史使命。“三档红线”等调控政策是由中央自上而下主动行动引发，是给房地产行业降温的长期计划的一部分，短期内可能会减缓实际GDP 的增长，但长期看将有利于中国向生产效率更高、更加可持续的增长模式过渡。

“二次房改”是系统性工程，需兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心及长效机制。取消预售制实际上就是要降低开发商财务杠杆，消除疯狂拿地、过度扩张的动能，促进行业理性回归。预售制与现房制之间并非完全二选一的关系，两者之间相互协同或在一定过渡期并行不悖更有效，允许开发商、购房者都有选择的空间和主张的权利，更能促进行业良性循环和健康发展，待日后建立房地产市场长效机制的“窗口期”条件成熟后，预售制适时退出市场就是政策可选项。

预售制本身也是一种工具，有其适用的条件和环境，如何用好它才是关键。预售制改革要因地制宜、稳妥推进，待行业回归到正常秩序，行业出清完毕，现售或可有序推出。

（1）特大城市、强一线城市、烫金地段、热点项目可优先试点现售或是可选最佳方案，在过程同步跟进相应的土地端政策(土地改革、土拍规则调整等)、金融端政策，确保政策不会造成过大且不可控的负面影响，待经验成熟后再复制到其他区域。

（2）许多一线城市郊区、二三四线城市的郊区及县城、乡镇，住房远远供过于求，可率先试点现售。

（3）对于短期库存较少的城市来说，更适宜采取的是提前加大供地，再采取新老划断的模式；对于空置率高、库存较多、去化周期长的城市来说，更适合对存量动手，同时配合供地计划。土地出让时明确规定是否可以进行现售或规定比例。

（4）对于北京、上海、深圳这类政治中心、经济中心、创新之都，以及对地产依赖度较低的城市和海南这样全域自由贸易港（有大批存量房）的城市来说，现售更有助于稳定房价。

2.3 有益实践

对现房销售的探索早有先例、鲜有成功却又从未停止。对预售制未来演变进行分析，当前根源不在于预售制本身，因此在当前市场供需矛盾有效解决之前，一刀切废除的可能性不大。自去年以来个别房企陷入流动性危机，取代预售制的呼声渐高，其实各地早已进入探索阶段但鲜为人知，在海南之前，包括深圳等城市仅零星试点，又戛然而止，并未有省域范围实施。尤其自去年集中供地，已在土地出让环节引导房企现售。近年来各地关于预售制的尝试举措如下：

（1）2014年7月，上海市黄浦区五里桥街道104街坊纯宅地竞拍时首提“须以全装修现房销售”。

（2）2016年6月，深圳出让首宗商品房现售试点地块即后来的深圳金茂府项目，但拿地之后就开始对新房限价，又经争取取消了70/90 政策。此后再也没有推过现售住宅地块。

（3）2019年9月，广东省住建厅曾发文拟在一些城市逐步试点取消预售制，对于新出让土地逐步实行现售，分阶段推进。

（4）2019年5月，苏州楼市火爆引发升级调控，当地要求土地价格一旦超过市场指导5%，“工程竣工才可预售”政策。后楼市下行，2020年2月就此作罢。

（5）2020年3月7日，海南省印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，提出自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。

（6）多个采取集中供地模式的城市中也曾将现房销售作为土地出让附加条件之一。2021年8月，杭州第二批集中供地时首提10 宗“竞品质”现房销售地块。10月，北京第二轮集中土拍时首次试点竞现房销售面积地块。2022年8月，合肥第三批集中供地首推“按精装现房销售实施”地块。今年北京第一批集中供地中18 宗中有9 宗涉及竞现房销售。第二批17 宗地块中有12 宗；第三批供地18 宗地块中有13 宗项目。

2.4 行业影响

现阶段的部分取消和中长期完全取消预售制后将对房地产业产生深远影响。

2.4.1 行业定位之变

主流房企或将更多地介入代建，很可能会接近或变成“利润率回归社会平均水平，类似制造业”那样的“代建商”，真正成为提升民生福祉的行业。活下来的房企也不会回到以前，这是房地产业转型的体现，也是“房住不炒”的应有之义。如2022年6月，碧桂园成立定位于面向全行业输出以智慧施工为核心的建筑供应链能力的科技建筑集团，这可能是有意后发超越的第一步。旭辉也已涉足商业代建、政府代建、资本代建、企业定制和管理咨询，以及与政府保交楼相关的烂尾楼项目的合作。

2.4.2 供给格局之变

“知而慎行，君子不立危墙之下。”加速房地产行业洗牌和优胜劣汰进行，会导致数以万计的中小房企被淘汰出局，土地、资金等稀缺资源，会逐渐向资金实力和运营能力强的优质房企配置倾斜。现有的住房供给机构将发生巨大变化，最后大概率只会剩下三类企业——优质民企、央企、本地国企，而且最终很可能是龙头房企更大更强，行业日益“寡头化”；引导市场有序适应改革，使开发企业降低资金杠杆，充实开发经营的资本金；提高房地产开发门槛，提升开发品质和品牌效应。

十八大以来，中央一直在积极稳妥地探索房地产长效机制。过去是住房市场化程度不够，后来是市场化节奏太快，忽略了公共属性的一面。一个健康的住房市场应是中低端、夹心层的需求有保障，高端回归市场。最终归途可能回到1998年房改初提倡的住房双轨制。中央再三要求央（国）企有序退出竞争性房地产领域，转至政府主导的保障房、经济适用房建设，回归提供公共性服务产品的职责，扮演与民企角色互补共存而非竞争排他的角色，实现健康发展。新加坡“少量高价商品房+大量低价组屋”住房结构，证明只有“市场供应商品房”和“政府保障房”两条腿交替并行、分承“炒”和“住”两个职能，才能针对性地制定政策（保障控制价格，商品控制规模）。

2.4.3 市场分化之变

会有更多的房企坚持长期主义，坚持聚焦发展，坚持在经济底子深、支撑力度厚的高能级区域深耕市场，做好品质，以客户需求为导向不断迭代产品，为客户提供居住舒适度更高的高附加值产品。对于那些人口流失、无产业支撑、低级别城市的郊区、新区，楼盘烂尾的可能性会很高。

2.4.4 运营模式之变

随着房地产市场走向存量市场，行业人口红利、土地红利和金融红利的消失，在去杠杆的大背景下，运营逻辑已发生根本转变，随着购房主力年龄群体式微，城镇化进程趋缓，刚需面积改善边际递减等因素，开发业务的利润率下滑成为行业常态。规模不再是卓有成效的可依赖路径，而是兼有回款的销售、有销售的利润、有利润的规模，房企重估自身能力圈，积极打造一种穿越周期发展第二增长曲线将会是一大看点，也或决定当前新阶段和未来新趋势的竞争格局。如悦达地产一直坚持品质地产、科技地产、康养地产的发展定位，将底色是服务和运营的经营性业务作为细分赛道（包括商业投资、康养服务、租赁住房、空间服务等；方针是轻重并举、以重促轻、以轻带重、向轻渐进），并于今年8月成立集社区场景设计和资源整合功能为一体的产品力创新中心。

2.4.5 定价逻辑之变

原先定价模式是基于快周转基础上的时间成本，快则半年慢则9-10 个月实现销售。如实行现房或部分现房销售，交付验收需要两到三年，成本刚性倒逼，过去定价模式将被彻底颠覆，推迟上市而增加的资金成本，最终也会转嫁到房价当中，新房价格上浮难以折冲二手房下跌阈值。现房销售拉长了运营时间，中间的资金成本和营销成本都会攀升，直接增加开发成本。

2.4.6 资金流向之变

“防祸于先而不至于后伤情。”住宅用地价格在多方合力下已上涨近十余年，不间断地推高房价，地价每3-4年出现泡沫化然后收缩的现象。在2020年初新冠疫情反复纠缠的背景下泡沫化再度出现，当前正在持续降温，2022～2023年大中型房企收入增长仍有保障，但增长率和利润率仍将继续探底，减值或将成为房企利润表一大雷区。在市场下行和阶段筑底的过程中，最重要是秉持“平衡发展观”，提高投资质量和效益，以现金流为核心，做好资产负债和利润表的平衡。每家企业都会在内部进行现金流安全极致压力下的测算，重视保持回款安全、资金盘面安全兼顾维持合理利润增长，把未来可能遇到的风险点都纳入现金流铺排的考量。短期按周、月，中长期按季度、半年、全年进行滚动更新，确保“削峰平谷”，以平滑可能存在的阶段性波动，留足安全垫以应对外部的不确定性。

2.4.7 投拓方向之变

调整投拓思路，策略上将更加聚焦，根据量入为出、以销定产原则，更加坚定布局在深度聚焦一线和强二线城市、高能级城市群，积极抢抓市场上优质的收并购机会，不为追求数量和规模而下沉，更多致力于建设面向产业升级项目、产城融合发展项目、创新型产城项目、产业资源整合项目。

2.4.8 组织赋能之变

有更多的企业对标中海，开展以提高人均效能为终极目的组织架构调整、组织人事变革和薪酬激励变革。“管理红利”时代要迭代架构、生产、组织、人才的痛点，做精总部、做强城市、做简项目。

2.5 治本良策

“道有因有循，有革有化，因而循之。”集中断供事件具有反向示范性，单从事件引爆的停贷楼盘个数逐日递增的态势及蔓延的舆论恐慌、负面情绪的危害来看，很容易在短期内造成跟风效应，挫伤购房合理需求，延缓日常销售回款，增加链条经营压力，而最大的冲击就在于经济大盘和房地产市场原本企稳复苏的态势可能因此而受阻进而引发信用危机。我们理应尽快弥补预售制缺陷，特别是监管漏洞，营造公平公正的市场环境。

2.5.1 当务之急

（1）烂尾楼。成立的纾困基金（全国性、地方性互补并行、各有侧重）、派遣工作组、返还土地款，优化监管（大前提或底线是“保交楼”，保证在建项目都能按期交付，实现规范化管理，基于化解企业风险的考量，提高资金利用效率，内容包括降低重点监管资金比例、增加重点监管资金拨付节点、允许使用银行保函替代预售监管资金、依据企业信用评级实行差异化管控；而不宜走向另一个极端，过度收紧升级资金监管范围、提高监管比例、提高支取节点要求，也使得部分企业雪上加霜遭遇更大的流动性压力）、返还未动工项目土地。

（2）预售制。修订城市商品房预售管理办法；借鉴山东在2020年2月份疫情集聚爆发时，对红十字会的募集金由省委领导小组统筹分配使用的做法，由政府设立专用监管资金账户，强化政府主导；调整购房款付款模式，将现有模式变为按工程进度分期付款或尝试将银行按揭贷款的发放后置于房屋交付这个节点前后，让房企主要依靠向银行贷款去完成开发建设。

2.5.2 治本之策

“扬扬止沸，不如去薪。溃痈虽痛，胜于养毒。”通过制度的创设是有效防范和解决问题的治本良策。香港与内地有诸多相近之处，在实行土地公有制的前提下，地缘相近，人缘相亲，文缘相通，我们应不回避矛盾问题、不蜻蜓点水浮于表面，继续向住房货币化改革的第一任老师——香港学深悟透笃行。

香港卖“楼花”和内地预售制的运行迥异之处：

从经济性质定义、关键权益归属、流程体系设置、支付节点方式及毁约退出机制等对比，“楼花”类似信用预订或分期付款；预售制更像“集资建期房”，但实际权益等同于现房销售。

（1）预售金的监管主角

鉴于陆港间分属不同法律体系，律师身份、律所地位、行会管理、运行体系等诸多先天不同，可考虑自2021年6月已代收土地出让金职能的税务部门来执行为头部领跑，律师事务所、造价师事务所为脊背接力，住建部门为尾部断后的监管体系。

①优劣对比：

香港预售金监管主体是律师行，内地开发商名下。银行既是监管行（裁判员）、又是客户（运动员）。

②可行方案：

在项目开启预售之前，开发商都必须先委托交房之前产生的所有预售金（包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款）全部直接存入专用税务部门监管账户。

律师事务所代表开发商处理预售相关法律文件。

造价师事务所代表独立第三方的评估机构。

住建代表政府行业管理部门。

项目预售金使用流程。开发商如遇提取预售金，由总包单位牵头向税务部门提交建筑工程开发如需的工程进度、证明材料，经造价所、律师所双重核实、出具意见，待住建部门最后审核批准后，将款项直接打入总包（及分包）账户。

（2）“保交楼”的责任主角

中国多元化银行服务体系作为虚拟经济的代表，其存在立足点是为经济发展服务，应不折不扣落实“7·28”中央政治局会议上指出的“稳定地产市场”要求，为支柱产业之一的房地产行业高质量发展找寻革故鼎新的体系规则。尤其近年来大数据、云计算、物联网、人工智能和区块链等为代表的新兴科技在金融行业的应用逐渐广泛和深入，已经更提高了银行的风险承担能力、解决问题能力、产品运作能力，也理应成为承担项目开发、建设、交付的第一顺位次序人和责任人。

商品房在获取预售证前，开发商无论资金实力如何，必须二选一地与银行签订贷款协议（抵押物一般是国有土地使用权及附着建筑物）或银行出具担保承诺书。

一旦项目过程中原开发商无以为继，建设交楼的贷款方暨担保主体转换成银行，他们负责更换后继开发商或其他机构继续出资（预售金在税务监管账号）把项目完工交付。

①付款方式：这与烂尾没有直接关联，只有最适用但应有选择：可一次性全款付清；可首付后办按揭，在收房前开始还贷；也可随着工程进度，周期性地每隔几个月付笔款；还可付完首付后，直到开发商交房后再办按揭。

②退出方式：根据预售合同，在约定交房而逾期30日内，购房者第一次有权解约并退还购房款和期间利息；如在首个30日内没有表示，再满5 个月后，购房者第二次有权随时解约，拿回房款和利息。

结语：

当下开发商大多已具备了较强的成品运营力、资金支配力和市场竞争力，多元化金融体系也为其提供了丰富的融资方式，预售制存在的历史条件已不显著，但房地产天然是资金密集型行业，拿地和建设环节周期长、资产重、负债高，在资本市场未完全成形的情况下，仅靠自有资金难以为继，尤其自1～8月份原本已整体显现企稳迹象的房地产业屡次受到经济下行、市场羸弱、债务危机和疫情风险等叠加严峻挑战，呈连带问题多、提振效果差、筑底时间长等逆周期运行特征。在其他基础全无的情况下，若贸然推出“一刀切”现售，或将更快引致行业硬着陆不可控风险。预售现售之间并非二选一的对立关系，两者在一定时期内的互动共存会更有效促进行业的良性循环和健康发展。