既有办公建筑改造工程研究

李 跃（北京市住宅建筑设计研究院有限公司， 北京 100005）

现阶段，随着社会的发展进步，办公建筑的数量越来越多，科技的发展也是日新月异，社会进入到信息技术迅猛发展的阶段。办公建筑也需要适应社会的发展，提供更好办公环境，运用更高的技术手段。因此，旧的办公建筑已经不能满足社会发展的需要。而拆除旧办公建筑，并不是最优方案，这对资源造成了巨大的浪费。为此，需要对办公建筑进行升级改造。研究办公建筑改造设计，分析办公建筑改造的类型，对其具有直接的实践指导意义。

1 工程概况

原北奥大厦由多层裙房（珠宝城商业）和高层塔楼两部分组成，位于北京市朝阳区惠新东街甲 2 号，北四环路惠新东桥东南角，地处文化、商业气氛浓厚的亚奥商业圈, 为具有涉外资质的高档写字楼，具有广阔的商业价值。建筑面积3.8 万 m2，地上 25 层，地下 3 层，于 1998 年投入运营, 至改造前已使用逾 15年，由于投入运行的时间较长, 大厦原有的多项配套设施已老化、落后，不能满足目前市场的需求，现存很多问题需要改进。

改造的范围：北奥大厦主楼及主楼裙房。改造的内容：外立面、室内地上与地下部分、屋面、广场。其中，室内甲方自用办公和餐饮区域、公共区域为精装；裙房的商业和餐饮，地上的办公等出租部分为初装修或业主自理。室内外幕墙部分，由我方设计，幕墙厂家进行二次深化设计。外立面的夜景照明，我方和专业厂家共同完成设计方案。广场和屋面，在我方设计的基础上，和景观专业配合进行深化设计。

2 项目改造方式分析与需要解决的问题

2.1 项目改造方式

2.1.1 建筑改造方式

（1）水平扩建。水平扩建是指在旧建筑的水平方向进行加建，与原有建筑之间联系紧密。此改造方式受场地约束很大，一般常见于场地较为宽松的旧建筑扩建。城市中心区域，用地紧张，一般不宜采用大面积水平加建的方式。

（2）垂直加建。垂直加建是指在原有建筑的顶部进行加建。此方式十分适合场地有限的旧建筑扩建，具有投资少、收效快、不占地、不需搬迁、节省城市配套设施、延长旧房使用寿命等优点。

垂直加建也有着自身的优势：一方面，有利于创造较为开敞贯通的内部空间；另一方面，在造型上也可以基本保持原有的建筑形象，顶部的视野也很开阔。

垂直加层扩建存在两种不同的技术：一种是加建楼层直接与原有建筑结构发生力学关系；另一种是新加建楼层的结构独立成体系，与旧有建筑不发生力学关系。

2.1.2 建筑内部空间的改造

（1）内部翻新。内部翻新指在改造过程中，不需要改变建筑内部各功能布局及空间形态，仅通过室内二次装修即可达到改造目的，如重新粉刷墙面、更换室内装饰及门窗、办公用具及办公设备换新等。这种改造适用于办公功能满足使用要求的办公建筑。

（2）调整平面布局。随着社会的发展，公司的运作方式与组织结构也会发生变化，原有空间布局不能满足新的发展需要。对此，在改造中要将办公建筑的功能进行空间重组与调整，以改变新旧办公模式交替带来的使用问题。

（3）注重办公环境的改造。建筑内部空间环境与人的关系最为密切和直接。工作环境的好坏会影响员工的心情和态度，进而影响工作与生活状态。为此，必须考虑活动、心理、视线、声音等因素；不同的职能部门，也要区别对待，给大家创造一个舒适的办公环境。

2.1.3 建筑外部空间的改造

立面的改造设计指的是在保持建筑物现有基本结构的基础上，结合环境和功能，在形态上对旧建筑进行修理、补建、更新、扩建，用全新的方式表达建筑外观的视觉美，并增强其在城市连续界面中的存在感。对建筑立面改造可以用以下几种方式。

（1）引入新材料。旧建筑改造时，形态创新最常用的方式是引入新材质。不同肌理、质感的材料构成不同的墙面，给人的感受也各有不同。如砖石、混凝土可以增强建筑的厚重感和历史感；铝塑板、生态木、镜面玻璃等有明亮色彩的材料可以提高建筑的精致感，表现出高贵的质感。

（2）改变空间造型。在办公建筑改造中，对建筑外部进行形态尺度的改造。改变建筑外部形态尺度感，会改变人们对建筑功能的理解。在城市环境中，也能起到优化环境空间的作用。

（3）色彩的更新。由于色彩给人的视觉冲击力较强，而且色彩不同的性格也带给人不同的视觉和心理感受，因此在旧建筑改造更新中，常利用色彩对空间进行识别、调节和再创造。在办公建筑形态改造中，对建筑立面的色彩进行更新，能够改变建筑的形象表达与意义，增强建筑在城市中的存在感。

2.1.4 建筑节能改造

（1）外墙外保温。传统旧办公建筑，多缺乏有效的外保温技术，造成了大量的资源浪费，需对其外墙外保温进行改造，降低外墙的传热系数。改造方式：基层处理好后，即可进行外保温施工；外饰面可为涂料、面砖、石材幕墙等。

（2）外门窗。建筑外窗由于窗户本身和施工工艺的限制，可导致窗户本身传热快，不利于建筑节能。可通过降低窗户传热系数、改善窗户气密性等方面来进行节能改造。主要改造方式：更换窗户、在玻璃上贴膜、封堵窗洞口的缝隙。

（3）屋顶。部分旧建筑建造时未设计保温层，且屋顶多由于风吹日晒损坏严重，导致屋顶的保温性能较差，需要依靠室内大量的制冷和制热设备运转以缓解室内外温差，对能源造成了极大的浪费。改造方式：拆除原有屋面的所有做法，按工程做法对屋面进行重新铺设，保温层厚度需满足节能要求。在拆除过程中，很容易破坏原有防水层，建议拆除防水层，以免对今后的使用造成影响。

2.2 需要解决的问题

（1）内部原设计格局有局限，使用率低，楼层使用率仅为 49%。由于项目双核心筒的建筑结构和设计布局，全部可出租建筑面积仅有 21 638 m2，与项目总产权面积31 000 m2相差甚远。项目的使用率仅为 49%。因此，希望能通过格局改造，适应现代化办公的需要，将大部分楼层变为大开间形式，增加使用率。

（2）项目为 20 世纪 90 年代设计，建成至今未进行过装修改造，外墙瓷砖脱落，设备设施陈旧。外立面地标性不强，租金水平不高。

（3）层高低：办公层标准层层高 2.9 m。

（4）设备设施陈旧，运维费用逐年增加，存在较大隐患，严重影响经营品质。①原空调系统：风机盘管加新风系统；冷源为 2 台离心式冷水机组，热源为燃气锅炉，存冷水机组陈旧、能效比降低、楼内舒适度下降等问题。②原锅炉房：珠宝城与北奥大厦为一个项目进行建设，共用 3 台锅炉，在费用记取上不够清晰。③风机盘管及新风机组：使用年限较长，故障率较高，影响项目品质。④水泵：设备老旧，配件难以采购。⑤二次供水系统：水泵各零部件老化磨损严重，因水泵产品更新较快，维修配件购买困难无法进行大修。生活用水和消防用水共用一个水箱不符合国家饮用水标准，疾控中心已经不让使用，所以无法取得二次供水卫生许可证。⑤配电设备：陈旧、落后、配件难以采购，占用首层优质空间。

（5）入驻企业均为小微企业，功能混杂，租金不高。存在一定的空置率和安全隐患。裙楼餐饮租户在屋顶自行设置，变制冷剂流量 (VRV，Variable Refrigerant Volume）多联式空调系统空调机组及厨房油烟排放口，导致全楼空气污染较大。

（6）地下 1 层职工餐厅面积太小，无法满足就餐需求。厨房为后期自行改造，工艺流程及空间布置不够合理。

（7）地下室原设计为箱形基础，导致剪力墙较多，各层空间被分割成一个个较小的房间，布置凌乱，闲置率高，未得到有效利用。

3 项目的改造内容

3.1 建筑的改造设计

3.1.1 平面优化与结构体系的变化

对主楼的功能分区，进行了优化设计。

地下 3 层：进行了设备、电气用房的改造，布置了部门资料室。

地下 2 层：进行了设备、电气用房的改造，布置了管理用房。

地下 1 层：为满足改造后的使用要求，拆除了部分剪力墙，进行了加固。扩大了员工食堂面积，重新优化了厨房及存储库房。并把首层的变电室移到地下一层。

裙房部分：首层到 3 层，进行了平面功能的调整。首层设置了银行、商铺、咖啡厅。2 层设置了银行（与首层银行内部相通）、餐厅、商务休闲办公。3 层为餐厅。裙房区域设置了客运和货运电梯。

标准层：为扩大空间，拆除冗余墙体，竖向将9片墙体拆除。将 12 层及 22～25 层的通风、空调和水处理机房取消或移至屋面。改造后标准层办公区域的使用率由原49.00% 提高至 75.93%，出租收益提升明显。

3.1.2 立面改造方案的选定

本项目外立面为幕墙体系，经过多种立面方案的比较后，选定了最优的幕墙设计方案。

立面的设计理念：本方案结合原有剪力墙位置，增加竖向线条，以强调建筑挺拔、简洁的立面形象，以浅黄色为基准色彰显建筑典雅、厚重的气质。建筑整体分为 3 个部分：裙房、主体、顶部。

3.1.3 立面设计细节的处理

顶部处理：去掉繁琐的古典建筑顶部处理手法，使用简约精致的现代装饰柱与金属格栅，利用建筑平面的进退进行建筑的区域划分。使建筑更加现代和简洁。不同材质质感、色彩的区分也使建筑立面更加具有层次感和雕塑感。

底部处理：底部使用与主题色调一样的石材，以达到整个建筑的色调统一，但不同的材质的尺寸不同，又使得建筑整体不显单调。简单的线脚避免了建筑过于繁琐，原有建筑底部进退关系保留，使其光影更加丰富、立面层次更为丰富，中央式大门在突出入口的基础上也使其更为稳重大气。

3.1.4 简约时尚的室内设计

室内设计旨在提高公共空间品质、改善办公环境。

首层北大堂：对入口处的楼层顶板进行了局部拆改，保留了部分楼板，使 2 层、3 层自身能通过连廊连通。提高了大堂的空间高度，也增加了纵深感，提高了办公楼的品质。

办公区域设计：拆除了原有墙体，办公空间和走廊之间用玻璃进行分隔，视觉上增加了办公空间的通透性，也使走廊和办公空间之间的联系，更为紧密。

会议室布置在相对开阔的大空间内。

公共区域设计：侯梯厅设计为现代简约风格；卫生间优化了平面布局，放在了次要位置，原卫生间改为办公区域；根据新的办公标准层平面方案，设置了满足使用要求个数的洁具。

3.1.5 电梯的改造设计

建筑功能重新调整，在裙房北侧增加了客梯，南侧增加了货梯，停站层为地下1层到地上 3 层。新增的两部电梯需要在电梯基坑下边增设缓冲柱，并在对应的电梯井道位置进行局部砌筑封堵。以保证电梯使用时，电梯基坑下边的人员安全。裙房 3 层层高 4.5 m，为了保证4层空间的完整性，电梯选用了无机房电梯。在符合设计标准的前提下，对电梯梯速进行了限制，保证电梯冲顶高度满足要求。

3.1.6 景观广场设计

细化了广场的交通流线。在场地北侧增加了场地步行通道入口，和主楼正门形成呼应关系。按照防火规范，在主楼北侧设置了消防扑救面。为了保证停车位最大化，合理规划了停车位与场地道路。

3.1.7 应用 BIM 技术，确保室内净高

因为建筑使用年限较久，现场情况复杂，现状洞口位置有和图纸对不上的地方。标准层层高 2.9 m，层高偏低，需要优化管线的综合布置。但仅通过 2D 图纸，难以保证不出现施工忙点。为此，在项目中使用了建筑信息模型（Building Information Modeling,BIM）技术来进行管线综合设计。详细标注各系统内容标高，控制实施安装次序，推动进行现场实施工作。

3.2 绿建与节能的改造设计

（1）本项目达到了绿建一星设计标准。

（2）建筑外墙增加外保温：为了降低建筑改造中的施工难度和减少建筑垃圾，且保留原有建筑较为完好的外墙砖，在清理后的建筑外墙面上铺设保温材料，达到了节能保温的目的。

（3）建筑外立面为幕墙体系。拆除了原有门窗，新的幕墙门窗满足绿建和节能的要求。

（4）屋顶重新翻修。拆除了原有屋面做法，按现行工程做法进行了铺设。保温层、防水层均满足设计要求。

3.3 建筑改造综合效益的提升

对本建筑进行改造后，可经营面积和平均单价水平有了大幅的提升。平均租金同比增长超两倍。

4 结 语

在当今的社会背景下，办公建筑被赋予了越来越多的特征与形式，这就决定了办公改造建筑，要适应新潮流的发展，面对各种需求及时做出调整。办公建筑的外部形象、内部环境、技术理念等，已成为新建筑的设计元素。

本文通过对建筑改造的原因、方式与技术分析，以工程为实例，为办公建筑改造项目提供了一定的指导，使其更具有实施性。