南方某产业园方案优化的实践

张曦

（广东省建筑设计研究院有限公司，广东 广州 510010）

1 优化的背景

本项目位于中国南方某一线城市的城区，原址为工业区，建设目的是对城市存量土地进行释放，给本市众多中小型科创企业提供孵化创业场所。项目占地4.4万m2，总建筑面积42.3 万m2，地下室10 万m2，塔楼6栋，其中1 栋为超高层，其余均为不超过100m 的高层。主要功能为产业办公、配套、人才公寓和地下车库。

原方案和施工图设计均为同一家国内知名设计院承担，在推进过程中，上级部门对产业园方案提了一些意见，项目设管团队考虑施工图团队任务重时间紧，无精力重新梳理方案，遂邀请了机电顾问、立面方案公司、交通顾问和笔者所供职的广东省院作为建筑和结构的第三方咨询，从产品定位、技术、品质等方面，对现有方案做出提升建议，再请施工图单位将建议融入施工图中[1]。

2 原方案问题梳理

（1）产品的定位不够清晰，以办公塔楼为例，存在档次与面积倒挂、目标客户不清晰、产品缺乏梯级分布的问题。

（2）各塔楼标准层的柱位，柱距，核心筒形状，电梯分区和标准层单元分隔欠推敲。多栋首层大堂有“顶心柱”或大堂在首层不居中，给室内设计和立面优化带来很大困难。

（3）项目地下室和首二层的竖向设计十分复杂，影响地下室使用和造价，也影响首层的景观品质。

（4）地下室出入口和流线对地面建筑侵占较多，损害首层商铺的价值。

（5）项目在北侧还有一块二期用地，一期的设计缺乏对二期的预留和联动。

3 工作前提

团队接到该咨询任务时，该项目现场基坑和部分桩基础已完成，故本次优化工作基本前提如下[2]：①规划和塔楼朝向不变；②各栋塔楼的高度、层数、平面轮廓和柱网只允许微调；③保证优化建议的合规性。

工作路线：梳理问题→整理对标→实地调研→确定产品标段和客户素描→出具2～3 个优化方案→决策→深化后提资施工图→复审。

4 优化成果

本次咨询任务为期半年，期间每1～2 周与设管和合作单位开一次会，分栋分阶段向设管提交各个部分的优化意见，并同步审核上一阶段意见在施工图中落实情况。最终汇总成约150 页的报告书和整套优化图纸和模型，本文将不一一赘述，仅文字描述部分内容[3]。

4.1 面积和定位

（1）将原较笼统的“产业办公”，细分为总部办公、成熟中小企业办公和创客企业办公：①总部办公。目标客户：行业标杆企业，能承担较高租金。产品特点：150～250m2/单元，位于园区唯一1 栋超高层塔楼，园区门户，拥有一线景观，设空中花园。②成熟中小企业办公。目标客户：上升期的中小型企业，租金承受力一般。产品特点：150～220m2/单元，规划上划分占据二线景观的1栋楼给这个定位的企业，楼栋位于园区交通较便利的位置。③创客企业办公。目标客户：起步期和政府重点扶持行业的小企业，租金承受能力很低，需要政府的补贴。产品特点：100～150m2/单元，孵化器职能，规划上划分三线景观的2 栋楼，位于园区最内侧。

（2）将原较笼统的“产业园配套”，细分为商务、餐饮和公共活动类：①商务会议培训类。共享出租给园区企业，降低园区企业负担并带来一定租金回报。②餐饮酒店服务类。细分为首层小餐饮铺，园区食堂和具备承办商务会议餐饮的酒楼，并根据承租预测情况分配了建筑空间和位置。③公共活动空间类。低价或免费供园区上班人员使用的休闲运动设施。

4.2 塔楼优化

4.2.1 总部办公楼（以下简称A 栋）

（1）大堂局部改为2 层通高，并改用低铁超白玻作为大堂幕墙材料，增强首层大堂的通透性和标志性。

（2）原VAV 系统改为FCU+新风，减小核心筒机房面积。

（3）高区隔3 层设空中花园并在花园中设楼梯，以适应大型企业同时租下几层后企业内部更便捷的竖向交通的需求。

（4）层高从原4.5m 调整至4.2m，楼梯缩短后核心筒面积减少。

（5）原高中低电梯四台一排成组，改为四台对置成组，方便等待时观察，如图1 所示。

图1 A 栋高区标准层优化前和优化后对比（单位：mm）

4.2.2 成熟中小企业办公楼（以下简称B 栋）

（1）将原核心筒端部的消防梯移至中间，减少核心筒在高区结构收筒后让出面积的干扰。

（2）将低区电梯调整到核心筒东侧，高区收筒后，拥有东南向景观资源的办公面积能获得拓展，而B 栋的东南景观和日照好于西北端，这样修改相当于提升了高价值办公空间的面积[4]。

（3）4 高5 低的电梯配比经与电梯公司调整梯速和载重，优化为4 高4 低，核心筒减小。

（4）调整厕所设置于内廊，减少厕所气味对办公空间的干扰。

（5）二层架空处设置扶梯直达三层餐饮大堂，方便外来就餐人员到达。

4.2.3 创客空间办公楼（以下简称E 栋）

（1）原设计核心筒长/宽比与标准层的长/宽比不匹配，导致中部出租单元面积不到100m2，而端头单元达到280m2，影响了单元均好性。结合设备和电梯的调整，核心筒从4 高5 低调为4 高4 低，核心筒进深减少约1m，中部单元面积升至150m2，端头降低到220m2。

（2）改原柱网偶数跨为奇数跨，令在首二层的入口大堂门可居中布置，立面形象得到提升。

（3）优化高区收筒策略，收筒后的空间可与出租单元合并，避免了很多办公楼收筒后空间只能作为储藏室出租的窘境。（本条优化内容每栋塔楼均采用类似策略，故其他楼栋未赘述）

E 栋高区标准层优化前如图2 所示，E 栋高区标准层优化后如图3 所示。

图2 E 栋高区标准层优化前（单位：mm）

图3 E 栋高区标准层优化后（单位：mm）

（4）更改核心筒布局令两组电梯厅中的一组居中，从而令首层大堂可以居中布置，提升了入口形象。

4.2.4 人才公寓（以下简称C 栋）

生活环境变了，治理的方法也得跟着变。村“两委”决定开展“五星居民”评比活动。划分了遵纪守法、勤劳致富、卫生健康、文明友善、诚信节约5个方面19项具体评选内容。程序上采取“四步法”，即村民小组推荐、村民小组评议、村民代表大会审定和村委审核授牌评定，以赋分制确定居民星级。总评分25颗星为“模范居民”、20颗星以上为“合格居民”、20-10颗星为“创建居民”，低于10颗星的居民通过党员包联帮教，说服教育，纠正错误。

（1）核心筒优化，原核心筒占用面积占标准层总面积13.1%，调整后核心筒占比压低到11.9%。

（2）层高：原方案层高3.05m，调整为2.90m，保持建筑高度不变可增加一层。

（3）户型：原户型为两室一厅和一室一厅的住宅户型，做到了明厨明卫但开间小进深大，采光条件差，且并不符合人才楼的定位。优化后改为面宽3.75m、套内面积约25m2的单身公寓。

（4）立面形体优化，增加立面开口，设置多层次的绿化平台。

4.2.5 酒店（以下简称D 栋）

（1）将原方案合在一起的两台服务梯分置。分置原因是这栋楼总面积较大，在当地市场这种体量的酒店招商存在困难，服务梯分开放置后，若只有一家管理公司，分置的服务梯可洁污分流；若高低区分属两家酒管公司，可各用一台，产权明晰。给招商带来灵活性。

（2）酒店平面的柱网调整半跨，并调整客梯厅位置，首层大堂消除“顶心柱”情况。

（3）设备空间置于中间，不仅解决强弱电面积不够的问题，新风管拉管距离可变短。

4.3 园区首二层

（1）原首层标高较多，影响顶板造价和施工，并联动导致二层连廊平台的标高多变。优化中结合塔楼首二层的优化，梳理和减少了顶板变标高，并拉平了二层连廊，施工难度和造价下降[5]。

（2）规划中增设预留一条未来联通二期地块的空中连廊，增强两个地块的整体性，亦可形成一个园区之门的形象。

（3）将裙楼一处进深达到30m 的商铺改为会议空间，供园区的公司预定和租赁，并联通此处二层的宴会厅，成为整个园区的“会议中心”。

（4）结合地下室调整园区各栋楼落客点和车库入口。改善原先被地库出口挡住的商铺，释放约5 处大进深的面向园区内部的铺位，令其可以分成朝内和沿街的两间铺。

（5）结合地下室梳理管井出地面约10 余处，将原立于办公入口大堂，商铺门口的地下室出风井逐一梳理至其他位置，同时保证地下室设计的合规合理性。并在施工图深化过程中分阶段复审各出风口的情况给出优化建议。

4.4 地下室

（1）两处地下室入口坡道从直坡改为“双C 形”坡道，既保证办公车辆可以快速从首层到达B2，又可以层层设门禁，方便分区管理。

（2）所有塔楼的卸货区从原靠近地下室大堂，改为隐蔽位置卸货。

（3）地下商业增加后勤通道，并减少商业人流穿越车库的情况。

（4）增加三处从负一层至首层办公大堂的扶梯，缓解高峰期地铁人流和车库人流上地面的交通压力。

5 效应评价

5.1 经济效应

（1）依靠科学的核心筒收筒布置原则，各栋塔楼高区每层可出租面积增加30～50m2。

（2）办公楼核心筒面积优化：A 栋核心筒低区从367m2增至385m2，高区从317m2减至264m2，但高区租金更高，因此获得的价值更多；B 栋核心筒低区从283m2减至267m2，高区从283m2减至212m2；E 栋F 栋核心筒低区从299m2减至296m2，高区从299m2减至221m2。

（3）拆分首二层特大商铺5 处，一个分解为多个，并保证每个都面向道路，提升了单方租售价格。

（4）给二期预留了空中和地下的联系，尤其是预留的地下通道，二期因此可以少做地库出入口，节约了成本并提升了地面可租售面积。

5.2 品牌效应

服务过程中团队对各子项、单体所提优化意见提出及时，意见落地性好，保证了施工图单位能在施工图阶段融合大部分优化意见并及时出图给现场，项目落成品质和价值都获得极大提升。目前本项目已竣工。

6 结语

作者想明确的是，本项目的原方案设计方的设计水准在行业内是领先的，但前期种种原因，压缩到不合理的周期使得原团队难以仔细推敲，从本次优化提升的实践看，方案和初设阶段花一定时间和精力对项目进行打磨和推敲，确能获得不错的经济社会价值，因此呼吁行业健康发展，切勿过度压缩设计人员的思考时间。