物业管理企业成本的特点及管控策略

文/李志林（广西师范大学出版社集团有限公司）

物业管理是服务产业的重要组成部分，现如今随着房地产行业的建设和发展，物业管理产业也进入了蓬勃发展的关键时期，但是同时也暴露出了很多的问题，让物业管理企业的实际价值受到了限制，阻碍了其发展的脚步。其中，物业管理企业的成本管控效果不理想是最为关键的一个环节，这种成本管理方面的不足会导致物业管理企业无法对生产和服务过程中的每一个细节进行全面、有效的控制和管理，让其中的问题变得突出，阻碍了企业的发展和服务水平的提高，本文针对物业管理企业成本特点及管控策略进行的研究具有重要参考意义。

一、物业管理企业成本的特点分析

首先，物业管理企业的成本内容丰富。主要是指物业管理企业的成本形成点相对来说比较复杂，物业管理企业涉及的成本内容包括服务、管理以及经营等不同的环节，其中服务成本渗透在物业管理企业服务过程中的每一个环节，包括小区的环境卫生、治安维护、消防检查等多个方面，而管理成本则是指物业管理企业为小区的房屋和业主提供的维修养护管理以及相应的配套设施设备的维护成本，而经营成本则是在物业管理企业针对项目进行经营管理时的成本，包括社区内的经营公共设施等，因此在物业管理企业中，每一个环节都会产生成本。

其次，物业管理企业的成本涉及范围广泛。主要是物业企业为了能在激烈的市场竞争中生存下去，会绞尽脑汁开源节流，提供符合业主要求的特色服务和增值服务，同时物业企业也会兼营多种物业服务项目，如住宅、商铺、写字楼、停车场、厂房等业态，甚至还会发展出房屋中介、园林绿化、家政服务、劳务外包等业务，这些行业现象也会让物业管理企业的成本分布面增加，分布范围广泛，让物业管理企业的成本管理难度进一步加大。

二、物业管理企业成本的构成分析

和普通的生产经营型企业相比较，物业管理企业在运行管理的过程中存在着极大的差异。主要是其他的普通生产经营型企业组织在开展各项管理工作时，有着特定的生产经营场所，而物业管理企业要开展各项管理工作，为客户或者是业主提供服务，则需要到他们指定的地点去工作。同时物业管理企业本身作为服务型的企业，和普通的服务型企业相比也存在不同，导致物业管理企业在提供服务和管理的过程中更加困难和复杂，其成本管控的构成内容也比其他的企业更加多元化。物业管理企业的成本构成本身比较分散，这种分散性会和企业的管理内容息息相关。一般来说，物业管理企业中，为社区业主提供的服务主要包括社区的治安环境维护、绿地公共环境维护以及公共设施的维护等方面，同时还需要涉及社区内的消防、疫情防控和公共场所运营等业务。特别是公共场所中存在的成本开支，会导致物业管理企业在发展过程中的成本增加，尤其是间接的成本构成本身比较复杂，这种间接成本的发生性质和原因也同样表现出极大的差异性。

三、当下物业管理企业成本管控的现状

（一）成本管理起点的滞后性

物业管理企业中的成本管理工作是从物业部门的接管验收开始的，实际上物业管理原本的情况大都来自物业本身的特点，包括物业的规模、物业的设计特点以及在管理过程中使用的各种材料和物业质量等多个方面，这就决定了一个物业管理企业的发展情况、定位以及相应的物业管理成本和效率的高低。因此，在物业管理企业中开展成本管理工作时，最初的环节应当是物业的规划设计阶段，而不是在物业接管验收之后才进行管理。现如今社会的发展过程中，虽然物业开发商也邀请了物业管理企业进行前期介入，但是这种介入模式的重点是针对物业的功能进行合理性的评估，对于成本的评估则相对来说比较缺乏。即便是针对物业管理企业中的成本问题进行了评估，主要涉及的内容也是物业管理企业自身初始的建造成本，而并不是物业管理企业中的各部分使用成本或者是管理成本，因此体现出物业管理企业成本管理起点的滞后性。

（二）成本管理体制的两难性

当前物业管理企业的成本，在管理体制方面存在两难的选择。具体来说，在传统的物业企业管理过程中采取的成本控制方式通常是统一管理、分级核算的模式，也就是说将物业管理企业中的会计工作全部集中在企业的总部，而下属的管理处只设置了基础的出纳岗位，以便于实现整体性的成本管理目标。但是，由于物业管理企业的下属项目部门分布太过于分散，这样的管理模式会导致日常管理工作太过于混乱。尤其是当物业管理企业规模较大时，就会发现每一笔费用的控制效率格外低，这种模式也会导致在成本管控方面的监管成本进一步增加，而监管的效果是否真正能够保障也无从得知。因此，在物业管理企业的发展过程中，有一些企业开始尝试将成本管理权进行下放，但是在这个过程中又出现了成本管理尺度太过于混乱的现象，因此导致成本管理成效不明显[1]。

（三）成本管理思路的片面性

现代物业管理企业在发展的过程中，采取的成本管理方式相对来说比较局限，提到成本管理，他们所想到的就是降低成本，也就是片面地理解为在物业管理企业中进行裁员，或者是减少工作人员的时间等。但是这样的管理思路体现出太过落后的特点，和当前的市场经济发展情况无法完全匹配融合，更加难以适应物业管理市场自身的发展状态。也正是在成本管理思路方面的片面性，会导致物业管理企业的成本管理深度和广度存在不足。在管理的深度上所关注的可能只是服务以及管理过程，而忽视了成本受到技术、培训、业主以及服务质量方面的影响，导致成本的管控太过于浅显，与时代发展脱节[2]。

（四）成本管理手段的局限性

物业管理企业当前在发展过程中使用的成本管理方法包括责任成本法以及标准成本法等，这些方式体现出了传统性和局限性。虽然能够在一定的条件下发挥作用，但是对现如今的市场发展需求而言已经体现出了不匹配性，其中的标准成本法以及责任成本法所体现出的都是差额管理的思想。也就是说，要根据企业未来阶段内的经营目标以及经营效益的要求，预先制定出成本管理控制的标准和目标，并针对企业中的实际成本和标准成本之间的差异加以分析和评估，以便于了解其中的问题，确保经济效益目标的实现。这种方式的应用更多关注的是企业的内部情况，所核算的费用也是企业内部的消耗内容，这种成本管理方式的原则主要是依靠最少的付出来获取最大的利润，这样的成本管理模式并没有综合考虑到当前的市场竞争环境，也没有关注行业的发展和业主的需求，因此无法实现企业长远发展目标[3]。

（五）成本管理主体的单一性

大规模企业在发展过程中配备的成本管理人员，通常是有着丰富经验的成本管理规划人员，他们在企业中工作了较长的时间，也更加了解企业中各项产品的生产业务流程和其中的问题，对于市场中同行业的竞争情况以及变化的趋势相对来说也更加敏感，能够及时发现市场中存在的问题，帮助企业寻找控制降低成本的有效途径和方法。但是现阶段下，绝大多数负责物业管理企业的成本管理工作一般都是财务人员，他们不但要负责日常的会计工作，同时也需要开展成本的规划和管理，导致他们对于成本管理方面投入的重视不足，产生的效果也并不明显，自身对业务熟悉度、专业度也不高，成本的监控效果并不理想[4]。

四、物业管理企业成本管控的策略

（一）应用价值工程

价值工程主要是通过有组织的活动来对产品进行功能分析，让分析的目标以最低的成本达到产品价值的方式。价值工程的使用核心主要是针对选定的研究对象进行功能和费用方面的分析，来提高选定研究对象的重要价值，而这种价值反映的主要就是费用的支出以及获得之间的比例，提高物业管理企业价值的途径主要是通过控制成本以及提高功能的方式来实现。

（二）追踪作业成本

作业成本的追踪就是对作业成本进行控制，如今物业管理企业在发展的过程中采取的成本控制管理方法，通常都是简单地对某一个部门或者是管理处的成本进行控制，也就是说基于责任会计控制标准以及成本制度为核心，根据不同组织机构的职能和目标对其责任进行划分，形成的一种复杂的责任控制体系。这种控制方法在应用的过程中存在局限性，就是在职能部门的划分方面比较混乱，可能会出现责任中心为了本部门的利益而损害整体利益的情况，也会导致成本管理的效果无法达到最优状态。

作业成本控制是根据成本的动因，按照资源耗费的因果关系组织开展的一种成本分析，主要是将作业作为核算的对象，而不是将部门或管理处作为核算的对象，这样就能够从整体上实现作业或者是工作成本控制的目标和要求。这种作业成本的控制是为了在应用的过程中，能够更好地帮助物业管理企业明确业主的中心地位，改变传统的成本管理思想和模式，让物业管理企业更加关注自身的成本效益原则[5]。

（三）健全细节管理

物业管理企业要对成本进行控制，就需要做好细节方面的管理。由于物业管理企业在成本方面体现出管理内容丰富、涉及内容广泛的特点，需要在建设和发展的过程中，对于成本管理的思路进一步明确，制定完善的成本管理流程、制度和政策。同时也需要对成本管理过程中的细节加以关注，将成本管理的重点锁定在管理和服务过程中的每一个细节，通过物业服务标准化来降低成本。在物业管理企业中，每一个岗位以及成本的发生点都需要制定出消耗的标准，确保有关责任能够落实到人，对企业中日常消耗的数据以及各种费用的支出建立完整的账目，由专业人员对其进行汇总和分析，使物业管理企业中的每一个部门和员工都能掌握成本管理控制的细节和方法，使成本管理中的不足得到顺利解决[6]。

（四）降低组织成本

首先物业管理企业中的组织成本对于整体的成本造成的影响极大，同时也是在物业管理企业成本管理中容易被忽视的一个环节。组织成本本身划分为静态以及动态两个部分，静态的组织成本是一个组织本身的结构所决定的成本，而动态的成本则是在组织运作过程中发生的不同成本，因此要从组织结构的完善以及运作机制的完善两个方面进行考虑。在组织结构的完善方面，主要针对的是物业管理企业不同项目中心的内部组织机构设置情况进行规划，让最终设计出的项目结构和实际需求更加匹配，降低在组织结构上的不足和影响。其次是要进一步完善运作的机制，主要是物业管理企业中的各个部门要按照怎样的流程和程序运作，才能够达到效率最优的目标，同时，物业管理企业还可以根据项目特性将非核心业务外包，完善企业的决策机制、日常的服务机制、员工的激励机制和业主之间的沟通机制等方式来降低组织成本，最终达到控制目标[7]。

（五）提高科技含量

在物业管理企业的发展过程中，首先要加强成本的管理控制，进一步提高管理服务手段的科技化水平，引进高新科技设备和管理设施，让各项服务的效率得到提升，节能降耗，降低物业管理企业中的各项服务成本。其次是要提高物业管理企业成本管理自身的科技含量，在成本管理过程中使用先进的信息化技术和方法，对成本管理过程中的预测、分析以及评估等方面的工作进行顺利开展，对其中的问题进行解决，构建形成和物业管理企业更匹配的成本信息资源库，为各项工作的开展创造有利条件。另外还要引进更加专业的物业管理企业成本控制管理工作人员，使其在工作过程中发挥信息化技术的优势，提高员工的整体素质，确保物业管理企业成本管理工作顺利展开。

五、结束语

总而言之，社会的不断发展已经促进了人们生活质量水平的提升，而社会经济的快速发展和进步，使人们的生活产生了极大的变化。要满足当前社会中居民对于日常生活的需求，使居民在生存的过程中更加舒适，就需要物业管理企业对于自身发展和建设加以关注。尤其是其中的成本管理问题，要更新陈旧落后的成本管控理念，形成更加完善的成本管理措施，规范成本管理的流程，明确成本管理部门及人员的职责，让成本管理工作的开展更加顺利，提高成本管理实践性的效果，帮助物业管理企业在激烈的市场竞争中占据更有利的位置，促进企业快速盈利，提升企业的综合效益，最终促进社会经济的持续平稳增长。

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企业成本管理以企业的全局为对象，根据企业总体发展战略而制定的。企业成本管理的首要任务是关注成本战略空间、过程、业绩，可表述为“不同战略选择下如何组织成本管理”。即将成本信息贯穿于战略管理整个循环过程之中，通过对公司成本结构、成本行为的全面了解、控制与改善，寻求长久的竞争优势。它把企业内部结构和外部环境综合起来。

物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其他管理者进行管理。

物业管理有狭义和广义之分；狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、园林绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动；广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过程。