论房地产测绘存在的误差和质量控制策略

朱秋霞

（广州市自然资源测绘有限公司，广东 广州 510070）

0 引言

目前，大部分的房地产测绘单位都按照自身的规模设置二级、三级质量审核制度，并通过自检、业组互检、专业人员验收、部门领导抽查等环节制定ISO9001 质量管理体系认证标准，以期达到最大限度地保障房产测绘成果质量。有实力的测绘机构在测绘工作中建立了严谨的生产操作程序，形成了从受理、派件、外业测绘、内业计算、质量审核、资料归档等管理制度。尽管各种房地产测绘成果的质量管理体系已经逐步健全，但仍不时出现质量事故，这是由于所有的产品都是在生产过程中产生的，而产品的最后检验是产品质量管理的最后一步，仅仅是对产品的合格率进行控制，而不能杜绝质量隐患，因此，必须从源头做起，进行质量管理。

房地产测绘成果的质量是在房地产开发的过程中形成的，而在房地产开发的过程中，要经历外部的采集、内部的计算和处理等复杂的人工过程，由此可见，操作人员的工作责任心和操作方法成为影响房产测绘成果质量的关键因素。另外，不动产测绘程序比较烦琐，大部分资料都要实地勘验，工作量大、工作环境复杂，有时会出现重复工作。如果在房产测绘过程中不进行严格有效的质量控制而只是例行检查质量，那么从房产测绘成果报告的表象上难以看出质量问题。

房地产测绘工作分为3 个阶段：技术设计阶段、测绘实施阶段、验收阶段。其中，技术设计是进行测绘的前期准备；实施测绘工作主要涉及房产平面控制测量、房产调查、房产要素测绘、房屋尺寸测量、房产面积测算、房产图绘制等，技术设计和实施测绘的全过程都直接影响房产测绘成果的质量；房屋竣工验收是房屋测绘工作的一项重要内容，旨在保证竣工后的结果数据符合要求[1]。

1 测量基础

由于受到经济、技术、房屋自身状况等诸多因素的制约，我国《房产测量规范》将房屋面积的精度划分为3 个级别。表1为不同面积的房屋各级面积精度的限差。

表1 不同面积的房屋各级面积精度的限差

按现行的测量仪器及相关规定，对不同级别住宅的面积精度，应选用不同的仪器：一级测距仪、钢卷尺、二次测距仪、钢卷尺、玻璃纤维尺。目前，随着测量设备的不断更新以及不动产测量机、钢卷尺等外业资料的采集，测量仪器已经能够满足住宅建筑面积3 个精度等级的要求。若住宅建筑面积测量没有明显的系统误差，那么，将公式MD=（M0+Md/D*D）与公式MS=（M0+Md/D）S 相结合，即可得到测定边长的精确度标准，其中，MD 是房屋边长中误差，M0 是房屋边长误差的固定中误差，Md/D 是房屋边长误差的比例中误差系数，MS 是房屋面积中误差，D 是房屋的边长，S 是房子的面积。需要注意的是，不同面积的房屋各级面积精度是有不同精确限差率的[2]。

2 房地产工程勘察技术的施工质量管理

房地产测绘的主要目的是为房地产产权管理、房地产开发、交易、税费、城镇住宅建设、旧城改造、拆迁补偿等方面提供资料。目前，房地产测绘大都是以工程为单位，通常将产权人委托的土地作为一套房地产测绘工程。房地产测绘技术设计是指房地产测绘工程的现状分析、精度研究和规划。房产测绘项目按委托方委托合同及委托方出具的土地使用权证明、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证、人防物业批文、建筑工程设计图纸等建筑材料，对测绘工程的基本情况进行分析，并确定测绘依据、方法、分摊模式。房地产测绘技术的设计流程是从总体到局部、从粗略到细致的[3]，如图1所示。

3 住宅建筑面积现场资料收集的一般规定

测量遵循先整体后局部、先外部后内部的原则。建筑外测应按外立面外缘外轮廓线进行水平投影，室内测量以房屋的基础单位资料为依据。当房屋外立面长度与室内分段测量（包括墙体厚度）之差在规定范围内时，应以房屋外廓资料为依据，按比例分配分段测量的资料。对于已经完工的、有不规则外形的建筑物，应该使用解析法测量其特征点或拐点的坐标。如果房屋的边长较长，不能对其直接测量，可以选用解析法测量房角坐标，再利用解析法求出对应的边长值。通过仔细查看所收集的房屋基础单元的资料并进行竣工验收图和现场的对比，做到对整个建筑了如指掌，可对其迅速作出判断。应以住宅基础单元的外围边界为基准，套与套的共墙、在套与公用建筑面积的共墙、公用建筑面积与公用建筑面积的共墙中，以墙中线为界，分别计算各基础单元套内建筑面积的边长和公用建筑面积的边长。

参照《建设工程规划许可证》和《建设工程规划验收合格证》的附图，用手持式测距仪、钢尺等工具，对房屋的边长进行了两次独立测量，并根据平差的大小进行绘制。在完成现场测量工作后，利用矢跨高、起终点弧长等不同的方法，结合动态交会法形成不规则曲面，可有效地解决非规则段端点不能封闭的问题，确保数据的精确度。再根据房屋测绘规范绘制工程图纸，对地下室的公共建筑和各个楼层的楼梯间等功能进行判定，实行分摊计算。

4 房地产面积计量错误的成因分析

通常在住宅面积的测量中，常用的方法有实测距离法、图纸坐标解析法。其中，图纸坐标解析法是根据建筑物的土地边界点坐标来计算房屋的面积，还可以根据屋角的坐标来确定房屋的面积。在房屋建筑面积测量中既有预计面积也有测量面积，通常工业部门的测绘单位会对预测区域进行测量并在图纸上进行计算，从而得出房屋建筑的预测面积。而测量面积则是由具备相关资质的计量单位负责测量，经实地测量等工作所得到的房地产建筑面积的真实资料既可作为各类证件的基础，又可作为各类费用的核算基础。然而预计面积与测量面积之间存在一定的差异，主要原因如下：①预计面积的估算依赖于精度较差的施工图纸或修改图纸，而在转换成真实的建筑时会出现较大的偏差，从而造成了预算与实测结果相差甚远。②某些测绘仪器自身的错误以及操作过程的不合理导致了各层次的误差累积。③一些从业人员自身的能力、素质和对计算规范的理解不够，以及两个不同的部门进行了重复预测和测量，这些都造成了数据偏差的加重[4]。

5 测绘工作中应注意的问题

5.1 检验图纸和数据

设计图是计算总建筑面积的基础，也是计算资料精确性的保障，在使用之前应对图纸的完整性和专用性进行检验。检验强调尺度标准的明确性，以及与客观逻辑的一致。注意仔细查看图纸上的说明，检查是否与规范相符，并根据结构图和施工图纸反复验证和分析每一个房间的作用，包括配电室、发电机房等公用区域，以验证其正确性[5]。

5.2 多元检查数据

在建筑设计图中，有大量的数据涉及相同的位置、不同的部位、不同的长度、不同的属性。不同房屋区域也要用到不同的资料，因此在进行统计之前必须要检查所搜集资料的性质，检查施工中有没有遗漏的地方。由于地理位置特殊，测量不便，阳台、飘窗等周边建筑物的尺寸数据并不精确，因此必须进行多个数据的检验和推导，以保证周边建筑的尺寸精度。又由于建筑是立体的，所以常常要从不同的角度去测算其面积[5]。

5.3 反复检查计算结果

通常在向客户提供面积预测资料和测量资料前，要仔细整理，将清晰的成果及技术报告呈交主管部门审核，只有通过各部门的审核，才能确定最终结果。复审的内容主要是原始资料的搜集是否齐全，面积的计算公式是否有误，图纸与房子的编号是否相符，个别单元的位置是否正确。为避免买方与开发商就实测面积与预计面积有出入发生经济纠纷，有关计量工作者亟须提高自身的技术素质，保证计量结果的准确、科学、严谨，并严格按照有关法规进行统计[5]。

6 房地产测绘质量的全程监控

（1）作为接收方窗口工作人员必须严格执行材料审核的职责，只有真实、可靠的数据才能保证后续工作的顺利进行。甲方所提供的所有材料必须由甲方盖章并提交原件，以正本为准。接收方需检查正本，并盖上盖章。目前，房地产测量的主要手段有手持激光测距仪、全站仪、实时差分定位测量等。在进行野外作业之前，必须选择适当的仪器和设备，同时为了确保计量资料的准确性，仪器应在检验合格的有效期之内[5]。

（2）要全面提升企业职工的专业素质，必须制定完善的培训方案和制度，其具体措施如下：①测绘企业与有关院校进行合作培训，在理论学习之外还应加强实际操作，真正实现学以致用。②要加强廉洁纪律和政治教育，每个月一定要组织一次，一次不超过1 h。拥有高素质、高技术、高素质的测绘技术人才是企业立足于市场的重要保证[5]。

（3）根据委托人提供的基础资料进行房屋的实地勘察，必须以实际情况为准。房屋测绘外业资料的收集质量与最后的结果有很大的关系，因此外业测量工作者必须严格按照有关标准，使用经过检测和合格的仪器来操作，采用适当的观测手段进行测量，所使用的草图要清晰，层次分明，测量要素要完整。测量人员要对测量的房子进行多个角度的拍摄，并对能够反映房子结构的室内部位进行拍摄。应根据仪器数据、外业草图、图片和委托方提供的数据，利用AutoCAD 软件在内业数据处进行绘图和计算，并利用Excel 软件编制测绘报告书。严格按照外业图纸资料进行绘图，严禁擅自修改、伪造资料。在外业资料不确定的情况下，画出的图形大小不能合拢或偏差太大时，必须再次到工地进行尺寸检查。要注意内业所绘图形元素应全面、标识清楚、完整；建筑面积的计算要按现行标准规定，按全算、半算或不算；房屋的朝向、层次、结构、面积要精确；设计要合理、简洁、美观；编制报表时应检查有关资料与设计图是否相符[5]。

（4）为了保证测绘成果的质量，需要对3 个方面进行严格的审查：①对主要操作人员进行自我检测。②同一小组工作人员进行相互检验。③由专业的质量检验人员负责检验结果[5]。

7 结语

房地产测绘是一项政策性强、技术含量高、分析判断复杂的工作，其结果与业主的权益息息相关。因此，要加强施工项目的技术管理，从全过程控制测绘产品的质量，不断提升专业技术人员的素质和技术水平，建立健全各项制度，最终使测绘产品更好地服务于人民，服务于社会主义现代化建设。