低碳经济下的房地产经济管理的创新

文／付建爱 聊城市住房与建设事业保障中心 山东聊城 252000

引言：

进入新世纪以来，人们主观上一方面享受到先进科技为生产生活带来的便利性，另一方面由于人为因素的破坏造成气候改变、自然环境条件严重污染及自然灾害高发等环境问题，社会公众普遍关注自身居住的环境效益创造情况[1]。对于企业来说，低碳模式是其未来发展的主要趋势，房地产作为我国的支柱产业，企业应将低碳经济理念融合至自身的发展战略中，有针对性的完善经济管理方案，不仅能强化自身的社会责任感，还能更广泛的传播环保理念，在各种低碳技术的协助下实现对建材、成品等的低碳化改造，创造出更多的经济收益。

1、低碳经济相关理论

中国社会在不断发展中已经进入到一个新时期，经济发展只有满足更多的环保条件，方能在国际社会中获得更大的认可。故而，低碳经济理论与有关指标便成为后续社会经济实现可持续发展必须依赖的主要因素。

1.1 含义

低碳经济，可以被理解成一个经济系统在运作过程中设定了严格的排放标准，仅准许少许排放物排放至自然环境，或者某个经济系统的碳足以已经可以被忽视。和当前的世界经济相比较，发展低低碳经济的主要目的减少大气内的温室气体，遏制全球变暖过程加速、加剧，减少或防控地球出现灾害性天气，为人类社会健康、长久发展奠定良好基础。

1.2 特征

低能耗; 第二，低碳经济保护环境的力度大、碳排放量低两大方面，故而在制造商品的过程中，要追求实现清洁生产。低碳经济是社会经济发展的主要趋势，但在其发展过程中决不能把牺牲公众的生活质量作为代偿条件。恰恰相反，低碳经济推行过程中极力追求经济高质量，这样才能使经济发展速率与规模呈现出经济价值，迎合大众追求更优质生活条件的需求。从以上视角出发，低碳经济还应具备如下几个特征[2]：其一是经济增长性。经济发展的宗旨在于维持经济持续增长，公众的生活水平持续提升，这是低碳经济发展过程中一定要遵循的客观规律；其二是技术创新性，既有的生产技术及设备条件不能较好的满足低碳经济的发展要求，故而创新技术及加大新能源的开发力度才能使低碳经济发展过程中有更可靠的支撑；其三是目标的和谐性，发展低碳经济的宗旨在于减轻或防控环境破坏，减少大气污染等问题，最后使人类社会发展进而自然环境更加协调。

概况的讲，低碳经济的特征主要是在不影响公众现有生活质量的基础上，节约应用资源与能源，使经济发展档次提高，帮助人类社会由低碳经济模式内获得更多的益处。得更好的发展。

2、低碳经济对房地产经济产生的影响

2.1 影响房地产的成本

尽管国家相关部门大力提倡实施低碳经济理念，但受技术水平这一客观因素的限制，以致我国的低碳技术尚未抵达较高的水平，低碳经济理念在社会各界的接受度偏低。在这样的情境下，如果房地产企业刻意应用低碳理念及相关技术方法，则势必会增加房地产业的生产成本。众所周知，房地产在设计研发新技术过程中需要有大量的资金支持，并且低碳经济提倡应用新能源将传统能源取而代之，新能源的开发及利用成本均较高，若建筑施工建设中企业应用大量的新能源，那么产品的生产成本固然会增加，当下国内房地产企业以中小规模为主，资金尚不雄厚，他们在发展低碳房地产过程中可能为遇到诸多阻碍。

2.2 使房价升高

结合既往调查资料，近几年中国内房价基本已经实现了初步稳定。低碳经济要求房地产企业运营中应用新能源与新技术，以上这种举措不仅会增加企业的成本投入，也会使开发商以应用新能源与材料为由而提高房价。并且低碳房地产内的土地资源应用为低碳化的，开发商便会提升房屋建筑产品的质量，并且在消费者主观意识中高质量的房屋和高价格对等，故而无形中接受了高价，购房经济压力相应增加[3]。

2.3 短期内可能会以致房地产经济的发展

能源的供应是房地产经济发展的基础，如果能耗较大，那么碳排放量也会增多。有文献记载，传统的房地产在发展过程中应用了大量的煤炭与木材，能耗固然会增加，以致房地产行业的碳排放量在整个社会总排放量中占比高达30%，不仅会影响自然环境持续发展，也会降低公众的生活品质。尽管房地产业发展低碳经济能使以上现实问题迎刃而解，但是如果缺乏足够的能源支持，则一定会对行业发展形成一定抑制作用，影响房地产经济创造情况。

3、低碳经济下房地产经济管理的创新方法

3.1 增加科研投入，控制成本

房地产行业在发展过程中能够会涉及到技术、材料等诸多内容。客观上讲，低碳经济背景下房地产企业的运营成本明显增加，故而有效发展低碳经济的关键在于实现对技术及材料等方面的科学管理。如果企业过度的依赖部分技术，则会使其成本不减反增，业务的发展在很长一段时间中停滞不前，逐渐丧失市场竞争优势。故而加强科研投入、运营成本的控制具有很大现实意义，可以充分发挥政府的调控作用。国家相关部门要尽早创建专项资金，增加科研投入，利用国家提供资金与奖励的办法，鼓励更多的科学家积极投身到低碳新技术研发领域，形成合力以尽早研制出绿色环保的新能源与新材料，在确认技术成熟度抵达一定水平后推广应用，使广大社会公众能真正受益。

3.2 认真规划好房地产长期目标

我国政治经济体制日益完善已经是一个不可推翻的事实，在长期系统化的改革过程中，房地产行业的经济发展及结构也出现了较大的改变，故而相关人员要主动落实自身职责，做好房地产长期目标规划工作，确保其合理、规范化，在此基础上进行有效的创新管理。规划房地产长期目标过程中要认真做好如下两项内容：一是确保模板及相关规划内容可执行，始终把降排与减少能耗作为本行业发展的重点；二是全面了解新时期下中国经济发展的整体形势及市场走势，结合市场运行规律及经济变化情况规划好房地产长期发展目标，确保低碳经济背景下房地产经济能健康、稳定发展，行业经济管理真正实现创新化，取得满意的管理成效。

房地产企业可以编制产品组合发展目标。在低碳经济的宏观经济环境下，房地产企业要主动思考应开发制造哪些产品及为哪些市场服务,才能获取市场竞争优势这一问题。为达成以上目标，房地产企业应尽可能的拓展顾客群范围，但事实中很多因素制对房地产企业形成一定制约，以致他们不能应用这种不聚焦的策略。房地产企业可以采用“有限产品一市场组合”策略,聚焦在有限的业务,并于各个业务领域聚焦在有限的客户群,借此方式更加清晰地塑造自己的品牌形象及提升专业化水平[6]。可以借鉴参考如下思路：

（1）规划并瞄准自己的细分市场。结合需求的相似性划分市场。在我国商业领域内，市场多被认为由具备相同需求的购买者组成的。房地产企业应主动审视既有消费者的消费形式，评估自身是否有为其提供相应产品服务的能力。在低碳经济背景下，房地产行业已经掀起了绿色住宅的发展浪潮，以追求获得市场竞争的主动权。精准定义并选出特定的业务内容。从概念的视角出发，和产业相比业务范围更为狭窄，其服务的市场规模也是有限的。在相同的细分市场内，提供类似产品、满足类似需求的房地产企业，为了获得客户的价值肯定而进行相互竞争。在低碳经济背景下，房地产企业要选择有限的、有期望通过他们取得成功的业务组合，以上是一个基础型的战略任务，本质上就是“企业定位”问题，在各个选定的领域中房地产企业要做到目标集中，在有限的业务领域内，房地产企业要进一步明确自己想要获得及放弃的各自是什么，为了增强竞争力，一定要坚持与众不同的选择选择部分细分市场，瞄准一些能符合顾客需求的特殊产品组合。

（2）明确“产品——市场组合”方案。低碳经济理念推进过程中，房地产企业一定要加深对业务定位问题的关注度，到后期一定会涉及到“在哪里竞争”与“怎样竞争”两项问题，为处理前一个问题，企业一定要精确在特定的业务范畴中推行哪种“产品——市场组合”方案，此时就涉及到“竞争范畴”问题[6]。在在处理第二个问题时，房地产企业自身要具备在该“竞争范畴”中击败对手的能力，即“竞争优势”。房地产企业高层管理者应从思想上高度重视如上两项问题，良好的产品——市场组合”方案是强化竞争优势的重要基础，而竞争优势的形成对企业其他方面的综合素质表现出较高的依赖性，在此很难进行有针对性的论述，故而仅对“竞争范畴”问题做出分析。对于“竞争范畴”，房地产企业在广泛多元化与高度专一性之间有很多选择。具体选择时，企业经常会出现两个极端情况，可能会专注于某个市场或者某种产品。理论上讲企业可以选择多种组合方案，允许其同时生产制造几种产品与涉足数个细分市场。但在低碳经济刚兴起的今天，房地产企业的研发成本普遍较高，需选出相对较宽的竞争范畴，涉足数个细分市场，以雄厚的资源基础与超强的运作能力去为广大受众提供形式多样的产品，以上过程中能够也存在着较大的经营风险。相对较稳妥的方案为，房地产企业参照传统的业务基础指向的利基市场情况，确定持有有限的产品组合，确定市场地位后，循序渐进推进多样化的发展过程。

3.3 房地产产品的低碳化改造

低碳经济己经成为社会经济发展的一项主要选择，且在将有其可能成为唯一选择，房地产企业为了实现持续化发展，自身一定要推行新的低碳房屋建造标准。在后期建筑建设过程中，应把低碳技术标准作为行业指标，只有这样才能帮助企业在编制竞争战略中占得先机。

国内很多房地产企业主动对房地产产品采用了低碳化整改措施，进而有更大的自信迎接社会带来的挑战。但事实上，房地产产品进行低碳化整改过程中存在着如下几点问题[8]：一是既有建筑节能改造过程中肩负着很大压力。其原因主要是2005年之前不是基于节能标准建设民用建筑的，这些产品在节能改造中技术应用难度较大，针对那些优化的节能建筑，虽然可以采用新技术改造，但需改造的建筑总量庞大，任务繁重。二是低碳化转型动力不够。受技术与成本等方面的制约，和传统材料相比，节能材料的使用成本上高出千余元，这就预示着房产品低碳化改造将会提高成本,房地产企业投资相应增多。若回报不显著，那么久而久之将会弱化企业的能动性。三是消费群体很难直接对比节能材料与传统建材的优弊端，故而认同率相对较低，产品的购买热情也不高。在改造技术应用方面，房地产企业持有的能力尚未完全达到标准，特别是在技术集成度方面，还有较大的改进空间。也正是因改造技术不过关，造成产品整改过程中能耗量不减反增。

首先，为做好房屋产品的低碳化改造,在建造阶段，企业就应把节能标准确定下来，将既往的非节能建筑的标准提升至65%，借此方式使房屋产品满足节能要求。其次，政府要设定房地产企业的准入资格，严格评估房地产企业的低碳改造与开发能力，提升房地产产品的低碳标准。最后，房地产企业要主动处理房建产品建材达标问题，持续提升低碳技术集成度，使低碳改造工艺技术推广过程中有更大的动力支撑。

结束语：

由传统经济过渡至低碳经济是当下社会发展的主要模式，低碳经济逐渐成为新时代的主旋律，将会成为未来房地产行业实现可持续发展的重要条件。低碳经济背景下，房地产企业要增加运营成本和地产产品质量的协调力度，加大低能耗技术的研发力度，选用节能材料。各级政府也要主动宣传低碳环保理念，增强公众的环保意识，在社会环境内全面营造出绿色环保的良好风气，在使用建筑产品时将其对自然环境带来的污染降到最低。