探讨如何提高房地产企业运营管理水平

文／李时续 路劲地产集团有限公司广东分公司 广东广州 510630

引言：

房地产行业在市场中的发展十分客观。而房地产企业如果想要在市场中长远的立足需要加强对于企业的运营管理，通过运营管理发现房地产企业在发展中遇到的问题，从而制定相应的解决办法，为企业发展建立长远的发展目标，提升企业的盈利水平。

1、房地产企业运营管理工作的内容

1.1 运营管理的系统目标

企业如果要长远的发展就要建立长远的系统目标。特别是像房地产这种行业，企业在运营中需要以系统目标为主，根据系统的目标展开各项工作业务。房地产公司在进行运营管理时，需要认真分析企业在市场中的运营情况和企业在市场中的优势和劣势，根据企业具体的运营状况制定企业的系统目标。在运营管理中需要注意房地产业绩的发展情况，根据公司的业绩情况，分析企业存在的问题和自身具有的优势，保障企业运营管理各项工作的有序开展[1]。

1.2 运营管理战略

企业的运营管理离不开长远目标的建立，只有战略目标明确，才能方便决策者更好的做出决策，采取行动。关于战略的制定包含三个方面:一是公司整体战略；二是公司的经营战略；三是关于公司的具体业务战略。战略的制定需要从全局进行考虑，这一点和房地产业长远的发展目标相契合。另外在战略制定时，需要考虑管理者和从业者的意见，而不能仅从领导者的角度考虑制定管理战略。

1.3 运营管理的评价对象

根据房地产行业的经营特点，确定估价对象在企业管理中非常重要。信息的具体收集和排序取决于正确的对象。另一方面，在发布评估结果时，将主题确定为特定的评估对象，评价结果才会对员工发挥正确的作用。一般而言，业绩管理评价对象在房地产行业中，主要包含两类：一个是公司的整体业绩，另一个是个人业绩。公司的整体业绩可以使公司的经营管理更加优化、完善，在市场上更具竞争力。通过实施个性化服务，员工可以更好地完成任务，促进员工之间的竞争，实现员工的职业升华，两者是优势互补的，公司业绩的提升有助于为员工提供更好的工作环境，个人业绩的提升助力了公司业绩的提升。

2、房地产企业的运营管理现状

2.1 房地产公司不重视房地产的经营管理

过去，很多房地产企业从投资的角度考虑企业的发展，光是购买土地就可以获得足够的利益。总体来说，当时通过房地产业刚刚兴起，通过简单的投资就能获得利益，房地产业还没有形成一定的管理运营体系，管理的方式与现在相比也比较粗放，投资者可能是企业，但也有可能是个人，不用担心控制公司管理层。然而，这种情况在2007年发生了变化[2]。随着房地产企业的发展，在2007年房产低价开始飞速上调，房地产的发展也具有了一定规模。在这种情况下，房地产商需要经过合理的运营管理才有可能获得收益，否则在这种高成本的市场运作下，企业很难获得盈利。因此，有的房地产企业希望通过合理的运营管理降低开发成本，以此为企业获取更多利润。

2.2 房地产企业资金管理水平低

如果房地产市场状况良好，几乎可以随意出售。公司未制定严格的资金使用制度，大额资金使用不接受报告制度。突然间，受国家政治控制的房地产市场形势恶劣，国家对于金融的管控力度加大，房地产企业面临销售不畅，资金出现严重问题。因此，公司必须快速开发和销售，对资本进行严格规划和实时监控，并为资本流程的标准化管理和后续行动做出贡献，改善企业的资金现状，对企业投资做出合理规划，对企业资产进行宏观调控，保证企业基金正常运作，保证持续的现金流动，在高成本的市场环境下，确保企业正常的盈利水平。

2.3 房地产企业成本控制存在的问题

目前，房地产公司的价格管理是对整个项目建设过程的管理，但实际操作存在一些问题。主要有以下几点：（1）在现阶段的房地产中，对于项目工程的管理主要还是以工程结算价格为主，还是延续原本的工程架构，而面对如今市场的变化，不应只注重施工过程中的价格控制，还需要关注在工程开工前对项目进行投资预算，对工程价格进行控制；（2）工程价格管理被动，按照设计图编制预算，主要以计算工程价格为主，但却忽略了在规划阶段，项目价格管理影响设计、优化设计并有效控制价格。（3）在如今房地产的市场中，许多企业存在成本管理的误区，不具备“多角度，全方位”的管理意识。

3、建立房地产公司运营管理体系的重要性

如今房地产快速发展，具有了一定规模，在发展中已经具备一定的发展体系。但是对于一些中小房地产企业无法应对市场的变化，出现销售困难，融资停滞的困境。但就近年来的市场变化，出现了低利率资金，基准公司需要抓住这个机会，有效利用这些资金，带动自身企业资金链条，促进自身企业的发展。由于项目数量巨大，几个城市群的持续发展首先需要区域多项目管理。通过深化房地产的运营管理水平，在不同地区制定不同的发展战略和营销模式，提升企业在不同市场中的盈利能力。在房地产行业的发展中关注轻资产经营管理模式的运用，在一定程度上扩大企业的盈利范围，增强企业的抗风险能力。中国信息技术的不断发展，如ERP系统管理、移动平台管理和iPad 直播等[3]，目前正在为规划和运营管理系统的建设提供重要支持。对于一些中小型企业，可以运用这些系统和管理方式，摆脱在新市场中面临的困境。特别是在如今经济飞速发展的市场中，项目开发的数量逐年增加，企业规模逐渐扩大，对于中小型企业面临管理困难的问题。因此，在有效消除发展瓶颈之前，必须切实提高项目的经营管理能力。根据品牌房地产公司的成功开发经验，在国有化过程中，多项目和跨区域项目得到了有效实施，为了保证房地产开发过程的正常运行，我们需要建立科学、健全的经营管理体系。在激烈的市场竞争中，保持发展效益，提高产品质量，提高公司的规划和管理能力，支持成本优化，制定科学合理的销售策略，能够有效提升公司的经济效益和社会效益。

4、提高房地产企业运营管理水平

房地产行业进入理性时代，如何改进项目的运营和管理？改善项目的运营和管理无非是为公司创造更多的利益。第一，降低营运成本，提高房地产公司的盈利能力；第二，加强房地产公司的资金流动能力，为企业更好的创收；三是加强企业的内部管理，制定合理的发展战略。

4.1 控制项目成本

在项目开发中，需要合理规划各个操作过程，对资金投入进行预判，有效控制房地产企业的开发成本，避免不必要的投资损失。

(1)综合考虑多种市场因素，做出正确的投资决策。在投资中需要决策者结合自身经验，充分利用相关职能部门提供的数据和建议，做出正确的投资决定。在投资中需要尽量准确计算土地成本、前期规定费、工程价格、政策层面必须提前了解项目的资金水平、预算投入、产出和经济效益，考虑自身资金营运状况和投资项目在未来市场的发展情况，综合考虑多种情况，慎重做出投资决定。

在整个项目的开发中，需要合理把控工程的价格和项目实施过程，注重在设计阶段对项目投资提前进行结算和计量，实现项目投资节约最大化。因此，在工程整个的控制中要注重设计阶段的研究。一个好的设计不仅能产生良好的社会效果，还必须有一定的经济效益。因此，在进行工程设计时，需要考虑两方面因素，一是设计的实用效果和客户要求，二是需要将设计所需的建设成本考虑在内，在满足客户需求的同时，达到收益最大化[4]。

(2)加快项目的具体实施阶段。在项目的具体实施阶段，公司应进行项目招标。投标人在项目管理中有着不可替代的地位，他是项目具体的执行者，控制工程价格的核心建设项目是设计完成后、建设项目开始前的项目报价阶段。目的是引入竞争机制，另一个还能有效降低建设成本。

合理选择施工单位或材料设备供应商。项目在投资实行阶段需要注重将工程建设落实到法律层面，确保工程受到法律的保护，防止出现不实虚假的合作关系。当然在施工中，在保证项目的质量的前提下，降低施工成本。

因此在项目的具体实施阶段，需要考虑项目的超标情况和项目的工程的建设，确保项目的质量和项目真实性，以及项目的收益情况。

(3)要掌握关键，为了加强对项目最终和项目评估各个阶段的管理，必须对整个项目的施工和生产活动的全过程进行检查。在审查技术项目时，不仅应注意正在审议的项目的验证和最终验证，还应注意使用前和使用中的验证。事前审查可以使项目施工的准备工作更加合理，项目管理团队可以超越“检查””，有效防止或避免可能预见的错误。在事中监查，即施工阶段，经过千个过程进行的监查，这样的监查更准确、更有利可图，完成后，可以达到事半功倍的效果。

4.2 资产周转率的提高

(1)缩短开发周期，特别是在前期建设阶段的准备阶段，并尽量降低土地成本的财务成本。为了缩短开发周期，您可以先设置前面的流程，可以事先做好大量的准备，进行“成本和时间的交换”。接着采用工程并行作业，如果你保证时间周期，尽可能多地执行不同的操作，交叉和并行。最后，多项目运营采用规模应用模式：整理产品线，优化资源，扩大产品和管理的应用性。

(2)加强与地方政府的沟通与协调，尽快取得相关证书，使项目符合融资条件，提高自身资源的利用效率，或进行金融革新，降低自筹资金风险。

(3)控制销售和还款的节奏，如：B.开张月份的批准率，以加速资金周转。关于售楼处的进度控制，按照公司的经营、市场营销的要求进行，开场前尽量降低自己资金的占有量。大楼销售后，加强了与银行的合作，贷款及时到达。

(4)围绕公司财务资金转移要求，通过插入和连接有效技术，优化工程量实施进度，科学合理平衡工程量。数量实施计划的优化必须与供应商的采购管理和资源分配相结合。首先，根据项目还款中心、公司融资票据或当地销售情况，优化和延期非重要线路的工程量，对非重要线路需要资源，然后及时插入结构。其次，计划和组织设备和材料的采购，并优化资本准备情况。

4.3 制定发展战略，加强房地产运营管理建设

(1)加强房地产公司战略目标体系建设。一个好的战略，能最大限度的调动企业员工的工作积极性，提升员工的工作效率，员工促进企业各项工作高效的完成。因此制定企业的发展战略在房地产的运营管理中十分重要。在企业发展中注重培养员工“共同建设企业，为企业创收”的发展意识，让基层员工能参加，要进行透明的加强战略指导。这样的话，公司的运营管理战略目标和员工的工作紧密相连。这样不仅强化了企业的凝聚力，也提高了企业的生命力。

在如今可持续的发展背景下，房地产企业需要准确调节自身的运营模式，迎接时代带给产业的新挑战，满足低碳环保的生产要求。我们需要结合公司的实际状况，为房地产公司制定科学合理的市场战略。在保证产品质量的同时，应建立适应企业发展的运营管理体系，确保产品运营标准化。从多个角度制定房地产公司的产品开发战略，促进产品定位，创造不动产企业。实施独特的品牌和标准化处理，为房地产管理体系的建设和应用提供了良好的条件。在房地产开发中应合理管控建设成本，在生产中树立可持续发展意识，提高了客户对房地产项目的粘性，并实施人性化护理。在满足消费者对房地产产品多样化需求、提升消费者体验、顺利拓展房地产企业品牌效益的同时，有助于提升房地产行业潜在的市场竞争力。

(2）加强房地产公司业务链的价值分析。认真分析房地产企业的价值链，对房地产企业的经营管理有很大的帮助。在阐明运营绩效管理时，公司将仔细分析业务链的价值。如果房地产公司的发展目标相对完善，管理层需要重新评估之前制定的发展计划，并要求相关部门和员工分析业务链的价值。将业务链的分析结果分类作为绩效管理的基准。和，在构筑符合公司要求的价值体系，提高企业运营管理水平时，必须明确知道各部门和各职场的价值。

(3）制定科学的房地产发展战略。房地产企业需要根据自身的发展和市场需要，制定合理的发展战略。战略主要包括从上到下、从下到下上下结合3 种。首先从上到下，这第一种方法通常是通过讨论企业的上层，然后划分总体战略来制定企业发展的总体战略，实行给所有部门。但是，这个方法缺乏公平性。因为部门从自己的立场，做出对你有利的结论。在制定公司管理层的战略目标时，经过认真的讨论和分析，动员全体员工按照公司的发展方向制定战略目标。只有这样的战略才能科学地实施和实施。因此，房地产公司制定战略的科学性是非常重要的，必须得到企业负责人的重视。

(4）做好战略实施中的绩效管理工作。房地产企业的健康、长远发展离不开部门之间的合作和每个员工的工作。公司管理者在进行业绩考核时，必须清楚地知道，这种方法不仅可以激发员工的工作积极性，而且可以对员工的工作质量进行严格的评估。员工必须通过审计结果发现工作中存在的问题，找到解决方案，共同推动公司战略目标的实施。因此，房地产公司在实施经营管理时，不仅要对员工的工作成果进行考核，还要对工作过程进行检查，，进一步实现公司整体的战略目标。

在新的市场条件下，房地产企业想要获得长久稳定的发展，需要根据自身企业的经营状况建立有效的经营管理模式，把握全局，考虑多方面因素，为企业的发展提供合理的战略目标，保证企业持续科学的运转。为了促进房地产企业的持续健康发展，需要支持先进的管理体系，创建制度，实施标准化，需要优秀的管理理念，强化房地产从业人员责任心，更新观念。明确业务管理体系的重要性，加强房地产企业发展各部门之间的协调与沟通，完善房地产企业业务管理体系的应用，通过积极合作，确保房地产公司的战略。目标是非常一致和科学的、准确、可行的战略规划，为房地产企业的健康发展提供内部支持。而且，房地产公司的现代化应使全体员工树立正确的经营管理观念，把握社会发展的总体状况和发展规划，根据公司的发展现状，建立专门的研讨小组，帮助企业制定科学的投资计划和市场与营销计划。并且通过企业的监督部门将这些管理模式落实到房地产企业的日常运营管理中。

总结：

随着经济市场和国家政策的改变，房地产业需要提高房地产的运营管理水平，提升自身的核心竞争力，根据市场变化和企业自身优势，制定出长远的符合房地产自身发展的系统战略，制定出符合企业发展的盈利模式。另外，房地产业在发展中需要解决资金的问题，提升企业资金周转的能力，为企业发展提供有效有力后盾，加强房地产业在市场上的核心竞争力。